STSJAD (Sala Civil), 23 mai 2024, ROJ STSJAD 232/2024
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), sentence du 23 mai 2024, ROJ STSJAD 232/2024, ECLI:AD:TSJADAD:2024:232, recours n° 366/2023 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société Palomo, administratrice de l'immeuble, avait consenti à M. Palau, par contrat du 15 décembre 2015, la location d'un appartement pour une durée de cinq ans, moyennant un loyer mensuel de 350 EUR, auquel s'ajoutaient 50 EUR de provision mensuelle pour le chauffage et une somme au titre de l'eau chaude. Le contrat stipulait, parmi les interdictions présentées comme essentielles au sens de l'article 32.3 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU), celle de « céder, transférer, sous-louer en tout ou en partie la chose louée ».
La société bailleresse soutenait que le locataire avait cédé partiellement son droit d'usage à M. Villalba, puis, selon elle, à un autre occupant, M. Viñas, sans son consentement. Sur ce fondement, elle a introduit, le 15 janvier 2019, une demande en expulsion et en paiement, en faisant valoir que le bail était résolu depuis le 15 décembre 2018. Elle réclamait une indemnité d'occupation journalière, majorée de 50 % après opposition, ainsi que les charges, les dégradations et les frais.
Le locataire a conclu au rejet de la demande et au maintien du bail. Par jugement du 14 novembre 2023, la juge de première instance (Batlle d'instància) a rejeté intégralement la demande et condamné la société Palomo aux dépens.
La société Palomo a interjeté appel. Elle invoquait une erreur dans l'appréciation de la preuve et demandait la constatation de la résolution du bail pour inexécution de l'obligation de ne pas sous-louer. Le Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, a rejeté l'appel et condamné l'appelante aux dépens d'appel.
Question de droit
Le litige posait deux questions liées.
La première était de savoir si la présence de M. Villalba dans le logement caractérisait une sous-location partielle, au sens de l'article 35.1 LAFU, ou une simple occupation à précaire, comme l'avait retenu le premier juge.
La seconde, qui constitue le cœur de la décision, était de savoir si l'absence d'autorisation écrite du bailleur, exigée par l'article 35.2 LAFU, pouvait fonder la résolution du bail et l'expulsion alors que le bailleur avait eu connaissance de l'occupation et ne s'y était opposé que tardivement.
Solution et dispositif
Le Tribunal retient d'abord l'existence d'une sous-location partielle. Il relève que M. Villalba avait lui-même reconnu avoir occupé le logement, qu'il en avait « joui et usé à sa convenance », et que des versements mensuels, correspondant à la moitié du loyer pendant les mois sans chauffage, lui ava