STSJAD 170/2024 (ECLI:AD:TSJADAD:2024:170)

Décision commentée : STSJAD 170/2024, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 juin 2024, recours n° 237/2023 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le litige porte sur une somme de 10 000 euros versée dans le cadre d'un projet d'acquisition d'un local commercial situé dans un immeuble d'Andorre-la-Vieille. Selon le texte, deux documents ont été signés par l'intermédiaire immobilier, l'un le 1er août 2019 et l'autre le 3 mars 2020. Le second, qui seul est retenu par la juridiction, mentionne un prix total de 426 496 euros, un acompte de 10 000 euros et un solde de 416 496 euros payable lors de la signature de l'acte authentique. Il ne vise que le local n° 0, l'autre document visant deux locaux et un prix plus élevé.

Le demandeur en première instance, M. Pino, a assigné la société Yuste en restitution de la somme de 10 000 euros, augmentée des intérêts légaux, et de 54,28 euros de frais extra-judiciaires. La société Yuste, venderesse, soutenait que le document constituait un contrat de vente parfait, et que l'acquéreur, en se désistant, avait rendu la vente impossible. Par jugement du 10 juillet 2023, la juge d'instance a fait droit à la demande et condamné la société Yuste au paiement, en mettant les dépens à sa charge.

La société Yuste a interjeté appel pour erreur dans l'appréciation des preuves, reprochant au premier juge de ne pas avoir statué sur les dépenses de travaux réalisés dans le local à la demande de l'acquéreur, et sur le délai d'environ treize mois écoulé entre la signature et le refus d'acquérir. Le 20 mars 2024, la Cour a rejeté la demande probatoire de l'intimé en appel.

(Le nom du notaire ou de l'agent intermédiaire est présenté de façon incohérente dans les extraits : les patronymes Palau et Villalba apparaissent successivement pour désigner l'intermédiaire. Le texte ne permet pas de les identifier avec certitude.)

Question de droit

La Cour devait trancher deux questions :

1. La qualification du document du 3 mars 2020. S'agit-il d'un contrat de vente parfait, comme le soutenait la venderesse, ou d'un contrat préparatoire, voire d'un simple reçu de paiement, comme l'a retenu le premier juge ?

2. La nature juridique de la somme de 10 000 euros. Doit-elle être regardée comme des arrhes pénales, qui permettraient à la venderesse de la conserver en cas de rupture, ou comme des arrhes confirmatoires, restituables en cas de résolution du contrat, ou encore