STSJAD 129/2024 (TSJ d'Andorre, Sala Civil, 8 juillet 2024)

Décision commentée : STSJAD 129/2024, ECLI:AD:TSJADAD:2024:129 (Lire sur source officielle)

Note préliminaire : la référence canonique transmise (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la présente fiche retient la référence figurant dans le texte intégral : STSJAD 129/2024, recours n° 89/2024, sentence n° 000144/2024.

Faits et procédure

Par acte notarié du 16 février 2023, M. Tejada acquiert de M. Pina deux unités immobilières correspondant à des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble de L'Aldosa (La Massana). Dans l'acte de vente, le vendeur déclare que les biens sont libres d'occupants et transfère la possession à l'acquéreur.

Lorsque M. Tejada entend prendre possession, il constate que l'un des locaux est occupé par M. Carranza. Il lui adresse une mise en demeure le 7 novembre 2023. M. Carranza répond qu'il occupe le local en vertu d'un contrat de bail commercial conclu avec M. Pina le 1er février 2023, assorti d'une option d'achat, pour une durée de sept ans et un loyer de 300 euros. Il indique consigner judiciairement les loyers depuis cette date.

Le 5 février 2024, M. Tejada saisit le juge de première instance d'une demande de tutela sumària (action sommaire de protection). Il sollicite la cessation du trouble, l'abstention de toute nouvelle perturbation de son droit de propriété et l'expulsion du défendeur dans un délai de cinq jours, sous menace d'expulsion forcée.

Le défendeur soulève une exception de défaut légal dans la manière de proposer la demande et conclut subsidiairement au rejet. Par jugement du 4 mars 2024, le juge de première instance déboute M. Tejada de l'ensemble de ses prétentions et met les dépens à sa charge.

M. Tejada interjette appel. Il soutient que la question à trancher était celle du titre permettant à M. Carranza de continuer à occuper le local, et que le bail avec option d'achat, non inscrit dans un registre, était inopposable à l'acquéreur. M. Carranza conclut à la confirmation intégrale, en faisant valoir que les baux ne sont pas inscrits dans des registres publics et que son occupation repose sur un titre légitime.

Question de droit

La Cour devait déterminer si, dans le cadre d'une action sommaire de protection de la possession, l'acquéreur d'un bien peut obtenir l'expulsion d'un occupant qui se prévaut d'un bail non inscrit, ou si le litige porte en réalité sur le « meilleur droit à posséder », lequel relève d'une procédure déclarative.

Deux sous-questions en découlent :

1. le contrat de bail, non inscrit, constitue-t-il un titre