STSJAD 82/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:82), Tribunal superior de justícia d'Andorre, Sala civil, 18 mars 2025
Décision commentée : STSJAD 82/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:82, Tribunal superior de justícia d'Andorre, Sala civil, 18 mars 2025, n° de recours 179/2020 (Lire sur source officielle)
Note éditoriale : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus a été établie à partir des métadonnées figurant dans le texte intégral.
Faits et procédure
Le 25 septembre 2017, M. Sainz et M. Martin concluent une promesse de vente portant sur des unités immobilières situées à La Massana pour un prix global de 327 000 euros. Le contrat prévoit des arrhes de 32 700 euros, versées le lendemain par virement bancaire. La promesse n'est pas conclue directement entre les parties : elle est signée par M. Izquierdo, directeur commercial de la société ORG_0, S.L., agissant au nom et pour le compte de M. Martin, en vertu d'un mandat écrit du 22 septembre 2017 l'habilitant à négocier, à signer et à encaisser les arrhes.
La date de signature de l'acte authentique, initialement fixée au 25 novembre 2017, est avancée au 27 octobre 2017, puis reportée à plusieurs reprises. Le notaire constate que les biens sont grevés de saisies. Une nouvelle date est fixée au 11 décembre 2017, sans que la levée des saisies soit établie. Le 14 décembre 2017, l'agence sollicite un ajournement de trois mois, jusqu'au 30 mars 2018. M. Sainz refuse et demande la résolution du contrat, la restitution des arrhes et l'indemnisation de ses préjudices.
Le 6 juillet 2018, M. Sainz saisit le tribunal de batlles selon la procédure ordinaire. Il demande la résolution de la promesse, la restitution de 32 700 euros et la réparation de trois postes de préjudice : frais et commissions bancaires (643,86 euros), intérêts bancaires (72,13 euros) et frais de déplacement (241,15 euros), soit 957,14 euros au total, outre les dépens. Le 14 mai 2024, le tribunal fait droit à l'ensemble des demandes. M. Martin interjette appel.
En appel, il soutient que l'agence, seule à avoir négocié le contrat, devrait répondre seule de sa conduite, que la saisie ne constituait pas un obstacle à la vente, que M. Sainz a accepté des prorogations, que la responsabilité ne saurait excéder la moitié des arrhes effectivement perçues par l'agence (16 350 euros) et que les frais bancaires et de déplacement ne sont pas justifiés. M. Sainz conclut à la confirmation intégrale du jugement.
Question de droit
La Sala civil est saisie de trois questions :
- L'effet du mandat : le mandant peut-il opposer au promettant acquéreur la carence ou l'imprudence de son mandataire, et les rapports internes entre mandant et mandataire sont-ils inopposables au cocontractant ?
- L'imputabilité de la résolution : la promesse peut-elle être résolue au profit du promettant acquéreur, alors que les biens étaient grevés de saisies non dé