STSJAD 39/2025 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 16 mai 2025)

Décision commentée : STSJAD 39/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:39, recours n° 44/2025 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par contrat d'entrée en vigueur le 1er février 2021, la société B, SLU a donné à bail un appartement à deux locataires, les époux ou codébiteurs Viñas et Corbacho (le lien conjugal n'est pas précisé dans la décision), moyennant un loyer mensuel dont le montant est diversement indiqué dans le texte (750 EUR dans le rappel des faits, 825 EUR dans le calcul de l'indemnité). Une garantie de 1 500 EUR avait été versée à la conclusion du bail.

Le 31 mai 2023, la locataire Viñas a introduit un dépôt judiciaire (expedient de dipòsit judicial) auprès de la Batllia, consignant les clés au profit de la bailleresse. Un message du 23 mai 2023, émanant d'une personne décrite comme mandataire de fait de la société, demandait expressément que les clés soient remises par ce canal. Le 12 juillet 2023, la locataire a toutefois déposé un écrit subordonnant la remise des clés au retour préalable de la garantie. Les clés n'ont été récupérées par le gérant de la bailleresse que le 13 octobre 2023, sur diligence judiciaire. Un huissier a dressé un constat le 25 octobre 2023, relevant des désordres au sol de la cuisine et des défauts de peinture.

La société bailleresse a assigné les locataires en paiement de l'équivalent des loyers jusqu'à mi-octobre 2023, d'une indemnité pour défaut de préavis, du coût de remise en état et des honoraires de l'huissier, pour un total de 8 202,38 EUR. Le Batlle (juge de première instance) a rejeté la demande le 28 janvier 2025 (la décision ultérieure mentionne une « sentència 8/2025 de data 26 de gener » : la date de la décision de première instance est donc incertaine dans le texte). Seule la bailleresse a interjeté appel. Le locataire Corbacho avait été déclaré en rébellion.

Question de droit

Le pourvoi soulevait quatre questions :

1. La rupture unilatérale du bail par les locataires était-elle régulière, en l'absence de préavis formel et de remise effective des clés, et les messages produits étaient-ils probants ?
2. Le dépôt judiciaire des clés à la Batllia valait-il restitution effective de la possession au sens de l'article 14.3 de la loi sur les baux urbains ?
3. Des dégradations constatées par un acte d'huissier pouvaient-elles être imputées aux locataires ?
4. La locataire Viñas pouvait-elle agir au nom du co-locataire déclaré en rébellion ?

Solution et dispositif

La Cour supérieure résout les questions de manière différenciée. Sur le préavis, elle rejette le moyen : la loi n'exige aucune forme ad solemnitatem, l'écrit n'ayant qu'une valeur probatoire, et la conduite de la locataire a suivi les instructions de la bailleresse, ce qui fait obstacle à une critique tirée de la remise tardive des clés au nom de la théorie des actes propres (venire contra factum proprium non valet). Elle retient en outre que la personne ayant échangé avec la locataire apparaissait comme mandataire de la société, de sorte que la confiance légitime de la locataire est protégée. La contestation de la force probante des messages est jugée extemporanée au regard du principe pendente appellatione nihil innovetur, faute de réserve formulée en première instance.

Sur le dépôt judiciaire, la Cour reprend la distinction entre la consignation libératoire, précédée d'offres réelles, et la consignation comme subrogat du paiement. Elle admet qu'à l'origine le dépôt pouvait produire un effet