STSJAD, Civil, 11 juin 2025 (ROJ : STSJAD 43/2025 ; ECLI:AD:TSJADAD:2025:43)

Décision commentée : STSJAD, Civil, 11 juin 2025, ROJ : STSJAD 43/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:43 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Le 1er juillet 2014, le bailleur initial, M. Roda, et M. LLC conclurent un contrat de location d'un appartement situé à Andorre-la-Vieille. Le loyer mensuel, fixé à 510 euros, atteignait 577,24 euros en février 2024. La clause relative à la durée stipulait une période de « cinq ans », commençant le 1er juillet 2014 et « finalisant le 31 juillet 2019 », alors qu'un calcul strict aurait conduit au 30 juin 2019.

Par lettre du 8 février 2024, remise le 9 février, Mme Vaquero, devenue ayant droit du bailleur, notifia au locataire, sur le fondement de l'article 42 de la loi qualifiée d'LAFU (loi sur les baux de biens immeubles urbains), sa volonté de reprendre le logement pour sa fille, avec effet au 30 juin 2024. Le 14 février 2024, le bailleur notifia une actualisation du loyer à compter du 1er juillet 2024. Le 8 avril 2024, il adressa une seconde lettre, qui fixait désormais la fin du contrat au 31 juillet 2024, jointe à une déclaration sous serment de la fille, promettant d'occuper personnellement le logement. Le 29 juillet 2024, le bailleur annonça la date de constat de l'état des lieux. Le locataire répondit, le 2 août 2024, qu'il n'était tenu à aucun déménagement.

Saisi par le bailleur, le juge des baux urbains prononça, le 11 février 2025, la résolution du contrat, la restitution de la possession, une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel, la réparation des dommages éventuels et la condamnation aux dépens. Le locataire interjeta appel. Il invoquait la prorogation légale de trois ans prévue par la loi 24/2023 du 28 novembre 2023, et, à titre reconventionnel, le remboursement de 583,18 euros correspondant au remplacement d'un chauffe-eau (termos) en 2017, pour lequel le premier juge avait retenu la prescription triennale.

La Sala Civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre (TSJ) a rendu l'arrêt du 11 juin 2025, sous la présidence de M. Jaume Tor Porta, avec pour rapporteur M. Vincent Aniére.

Question de droit

L'arrêt soulève cinq questions :

1. Quelle est la date d'expiration du contrat, compte tenu de l'ambiguïté de la clause de durée ?
2. La seconde lettre du 8