STSJAD 149/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:149)
Décision commentée : STSJAD 149/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:149) (Lire sur source officielle)
Note préliminaire : la référence fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue ici est celle qui figure dans le texte intégral : sentence n° 000114/2025 de la Sala Civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre, rendue le 11 juin 2025 dans le recours n° 341/2024.
Faits et procédure
Le 1er février 2017, un contrat de bail portant sur une nef industrielle (« Nau 1 ») située à Andorre-la-Vieille est conclu pour une durée de trente ans, moyennant un loyer mensuel de 240 euros. Le bail prévoit une destination de « despatx/magatzem o vivenda » (bureau/entrepôt ou habitation). Un avenant du 1er mars 2017 lève la clause 8 du contrat, autorise le preneur à sous-louer, céder ou transmettre le local sans consentement écrit du bailleur, et l'autorise à réaliser des travaux d'amélioration. Le preneur entreprend des travaux en vue d'une affectation à l'habitation.
Entre juin 2019 et février 2021, la bailleresse, par l'intermédiaire de sa fille, ordonne à la banque de restituer au preneur les loyers versés. La révocation de cet ordre intervient le 3 mars 2021, à la demande de la bailleresse. Une mise en demeure extrajudiciaire est adressée le 15 juillet 2021 pour un montant de 5 040 euros (21 mensualités). Par ailleurs, une sanction administrative de 3 902 euros est prononcée contre le preneur pour avoir annoncé et commercialisé le bien comme logement touristique sans certificat d'habitabilité ni inscription au registre des hébergements touristiques.
La demande est introduite le 8 juin 2022 par la bailleresse, qui sollicite la résolution du bail pour impayé et inexécution grave, la restitution des lieux, la remise en état et le paiement de 5 040 euros. Le juge unipersonnel du Batlle, par jugement du 18 novembre 2024, n'accueille la demande que partiellement et condamne le preneur à payer 240 euros au titre du loyer impayé, sans condamnation aux dépens. Un arrêt de rectification du 29 novembre 2024 précise la motivation sur ce point.
Les deux parties interjettent appel. La bailleresse invoque une erreur dans l'appréciation de la preuve et réclame la confirmation de son montant de 5 040 euros. Le preneur soutient que la période de restitution n'est que de vingt mois et que seules quinze mensualités restent dues, soit 3 600 euros, somme qu'il avait déjà consignée.
Précision sur les parties : la décision désigne le preneur tantôt comme « Romeu », tantôt comme « Manzano » ; la présente fiche retient la dénomination « le preneur ».
Question de droit
Trois questions sont soumises à la Cour :
- Quelle est la période exacte de restitution des loyers et quel est le nombre de mensualités effectivement restituées puis, par voie de conséquence, impayées ?
- Le non-paiement de loyers, lorsqu'il résulte de la décision même du bailleur de faire restituer les versements, peut-