STSJAD 40/2025 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 9 juillet 2025)
Décision commentée : Juridiction andorrane, — (STSJAD 40/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:40) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le litige porte sur un contrat de location d'habitation conclu le 16 avril 2019 pour un chalet situé à Escaldes-Engordany. Le bail, d'une durée de cinq ans, courait du 1er mai 2019 au 30 avril 2024. Le bailleur initial a fait l'objet d'une procédure d'exécution : par acte notarié du 12 mars 2024, un saig a transféré l'immeuble à la société S SLU, à la suite d'une adjudication publique (la décision mentionne un acord d'adjudication définitive du 21 juillet 2021).
Par lettre du 24 octobre 2023, la société a informé le locataire que le contrat serait résolu à son échéance, le 30 avril 2024, au motif qu'elle entendait occuper le logement elle-même ou le destiner à des membres de sa famille au premier ou au second degré en ligne directe. Par lettre du 28 mars 2024, son conseil a précisé que le logement serait destiné à la fille de l'associé unique, Mme SCA, et a joint une déclaration sur l'honneur de celle-ci. Le locataire a contesté cette position et invoqué la prorogation de trois ans prévue par la loi 24/2023 du 28 novembre 2023.
Saisi par la société le 10 mai 2024, le Tribunal unipersonnel du Batlle a, par jugement du 24 janvier 2025, déclaré le contrat résolu à la date du 1er juin 2024 et condamné le locataire à libérer les lieux, avec restitution de la fiance (dépôt de garantie) et condamnation aux dépens. Le locataire a interjeté appel, en soutenant que la « trampa del fill » (piège du fils, c'est-à-dire la reprise simulée pour un proche afin d'écarter la prorogation légale) était établie.
La Sala Civil a statué au vu des pièces, dont une enregistrement de conversation entre le locataire et la fille du bailleur, des témoignages et des déclarations écrites, la preuve ayant été admise par ordonnance du 4 juin 2025.
Question de droit
Le litige pose une question principale : l'exception prévue à l'article 2.4.b) de la loi 24/2023, qui écarte le régime de prorogation de l'article 2.2 lorsque le bailleur souhaite récupérer le logement pour l'usage d'un membre de sa famille jusqu'au deuxième degré de consanguinité, d'adoption ou d'affinité, est-elle applicable en l'espèce ?
Elle se décompose en plusieurs sous-questions : (i) la charge de la preuve des conditions de l'exception pèse-t-elle sur le bailleur ? (ii) l'omission, dans la première lettre, de l'identité du bénéficiaire de la reprise peut-elle être régularisée ultérieurement ? (iii) quelle valeur probante accorder à une déclaration sur l'honneur émanant du bénéficiaire désigné ?
Solution et dispositif
La Sala Civil infirme le jugement de première instance. Elle rappelle que l'exception doit être interprétée strictement (« exceptio est strictissimae interpretationis »), et que le bailleur doit démontrer qu'il réunit ses conditions. Elle relève que la loi vise à protéger la partie la plus faible, ce qui justifie cette lecture restrictive.
Sur le plan probatoire, la Cour considère que la déclaration sur l'honneur de Mme SCA, bien que ratifiée, doit être appréciée av