STSJAD 126/2025 : action négatoire de servitude de jours et vues et demande de démolition partielle
Décision commentée : Juridiction andorrane, — (ROJ STSJAD 126/2025 ; ECLI:AD:TSJC:2025:00134) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La requérante, Mme Marti, est propriétaire d'un immeuble voisin d'une propriété appartenant à M. Arcos et Mme Téllez. Par demande du 14 octobre 2013, elle a engagé une action négatoire de servitude de jours et vues, assortie d'une demande de démolition partielle de la construction voisine. Elle soutenait que l'extension en bois, réalisée entre 1992 et 1996, s'appuyait littéralement sur le mur mitoyen et qu'elle ouvrait des jours et vues sur son fonds. Elle demandait en outre le retrait de la construction à trois mètres au moins du mur mitoyen, ainsi que l'indemnisation de son préjudice.
Le tribunal de première instance (Tribunal de Batlles) a rejeté intégralement la demande par sentence du 13 septembre 2024, en mettant les dépens à la charge de la demanderesse. Plusieurs parties appelées en garantie (la société ORG_0, M. Conde, Mme Toll et les héritiers ignorés des défunts Galan et Coll) étaient en cause.
Trois recours d'appel ont été formés : par Mme Marti, par Mme Téllez, et par la société ORG_0, cette dernière ayant également formé un recours d'adhésion. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice (TSJ) statue par sentence du 22 septembre 2025, après expertise judiciaire confiée à l'architecte Mme Barba (dictamen aux folios 633 à 665).
Question de droit
La décision soulève plusieurs questions distinctes.
Première question : une action négatoire de servitude de jours et vues peut-elle prospérer lorsque l'expertise établit que les ouvertures respectent la distance minimale fixée par les ordonnances locales ? Le juge doit alors apprécier la preuve technique des ouvertures et distances.
Deuxième question : une demande de démolition partielle, fondée sur une prétendue violation des règles d'urbanisme, relève-t-elle du juge civil, ou doit-elle être portée devant l'autorité administrative compétente ? Le litige porte sur la notion de « trouble » au droit de propriété au sens civil.
Troisième question : à qui incombent les dépens exposés par les parties appelées en garantie qui sont m