Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 12 novembre 2025, n° 102/2025, STSJAD 232/2025

Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 12 novembre 2025, Sentència n° 000167-2025, Registre du rôle n° 102/2025, ROJ : STSJAD 232/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:232 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra) prend sa source dans une opération de cession immobilière portant sur deux unités situées au sein d'un ensemble immobilier dénommé « Pleta del Tarter » (désigné sous la mention caviardée « XXXX » dans la décision). L'opération projetée englobait à la fois l'acquisition des biens immobiliers proprement dits et, par voie de convention connexe, le rachat d'une fraction du mobilier garnissant les lieux.

La société ORG_1, propriétaire des biens, avait confié un mandat de vente à une agence immobilière, la société KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU (exerçant sous l'enseigne commerciale ORG_0). Selon les constatations souveraines des juges du fond, ce mandat initial, purement verbal mais pleinement reconnu et valable au regard des règles du droit civil andorran régissant le louage de services et la représentation, autorisait l'agence immobilière à faire visiter les unités d'habitation à des acquéreurs potentiels.

Un candidat à l'acquisition, M. Sevillano, s'est manifesté et a engagé des pourparlers par l'entremise exclusive de l'agence immobilière. À l'approche de la formalisation des accords, la société propriétaire ORG_1 a toutefois formulé des exigences pécuniaires précises. Avant la date envisagée pour la signature de l'avant-contrat, fixée au 30 mars 2022, le mandant-vendeur a expressément transmis un document annexé (folioté 153 des actes de procédure) détaillant une liste d'éléments mobiliers et agencements dont il réclamait le règlement financier additionnel pour un montant de 23 045 euros. Ce faisant, la venderesse manifestait son refus de céder l'immeuble pour un prix global forfaitaire de 799 000 euros et subordonnait son accord à l'adjonction de ce supplément financier.

Consciente de la divergence subsistant entre l'offre de l'acquéreur et la volonté de son mandant, l'agence immobilière, par l'entremise de son représentant (M. Escolano), a adressé le 28 mars 2022 à 20 h 06 un courrier électronique à la société propriétaire. Ce message comportait une double requête : il invitait le propriétaire, d'une part, à formaliser par écrit un mandat de vente exclusif et, d'autre part, à manifester son assentiment formel au projet de contrat d'ores et déjà rédigé. L'intermédiaire précisait sans équivoque les termes de la délégation :

« ...Donc, si c'est bon pour accord de la part, il me faut juste répondre a cet mail et Luís signera pour toi. Le client acheteur nous a donné son accord en attendant to OK... »

En dépit de cette mise en demeure préalable d'avoir à ratifier les bases de l'accord, aucune réponse confirmative, ni écrite ni verbale, ne fut émise par le vendeur. L'agence immobilière a pourtant prétendu disposer d'un prétendu mandat de représentation en date du 25 mars 2025 (sic, date manifestement erronée ou non établie) qui ne fut jamais versé aux débats ni prouvé au cours de l'instruction.

Passant outre le silence et les réserves expresses formulées par le propriétaire quant au supplément de 23 045 euros, l'agence immobilière a pris l'initiative, le 30 mars 2022, de signer au nom et pour le compte de la venderesse ORG_1 un contrat synallagmatique de vente immobilière avec M. Sevillano. Cet acte stipulait un prix de vente arrêté à la somme de 799 000 euros, sans intégrer le complément financier exigé par le mandant, et prévoyait une clause d'arrhes pénitentielles (arres penitencials) assortie du versement immédiat, par l'acquéreur, de la somme de 79 900 euros, correspondant à dix pour cent du prix stipulé.

La société propriétaire ayant refusé de ratifier l'acte instrumenté sans son assentiment et décliné toute convocation par-devant notaire pour réitérer la vente par acte authentique, l'opération a définitivement avorté. Prenant acte du désaveu du propriétaire, l'agence immobilière a alors restitué à M. Sevillano la somme initiale de 79 900 euros qu'il avait versée lors de la signature contractuelle. Estimant néanmoins que la défaillance trouvait sa cause dans l'inexécution fautive de la venderesse, l'acquéreur déçu a entendu se prévaloir du régime propre aux arrhes pénitentielles afin d'obtenir la condamnation solidaire du propriétaire et de l'intermédiaire au versement du double du montant déposé (arres doblades).

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 29 juillet 2022, M. Sevillano a fait assigner la société venderesse ORG_1 et l'agence immobilière KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU devant la juridiction de première instance de la Principauté, le Tribunal de Batlles (Tribunal de Batlle). Le demandeur sollicitait la condamnation solidaire des deux défenderesses au paiement de la somme de 159 800 euros, représentant le double des arrhes versées le 30 mars 2022, assortie des intérêts légaux échus à compter de la réponse à l'assignation, ainsi que la condamnation des parties adverses aux dépens incluant les honoraires d'avocat, de mandataire judiciaire (procurador) et, le cas échéant, de l'expert judiciaire.

Les deux sociétés défenderesses ont conclu au rejet intégral des prétentions :

• Par conclusions déposées le 13 octobre 2022, la société KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU a contesté toute responsabilité contractuelle, réclamant le débouté complet de la demande et la condamnation de M. Sevillano aux entiers dépens.
• Le 14 octobre 2022, la société ORG_1 a déposé ses écritures en défense aux fins de rejet intégral de la demande, assorties d'une demande de condamnation du demandeur aux dépens. À titre subsidiaire, elle a sollicité que la charge des dépens fût exclusivement imputée à l'agence immobilière KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU.

Par un jugement rendu le 4 avril 2025, le Tribunal de Batlles a débouté M. Sevillano de l'ensemble de ses demandes et a renvoyé les sociétés KAMPFRAAT REAL ESTATE SLU et ORG_1 des fins de la poursuite. Statuant sur les frais du procès, les premiers juges ont écarté toute condamnation expresse aux dépens, laissant ceux-ci à la charge de chacune des parties en raison des incertitudes factuelles ayant entouré la conclusion de l'affaire.

M. Sevillano a interjeté appel de ce jugement devant la chambre civile du Tribunal supérieur de justice d'Andorre (Tribunal Superior de Justícia). À l'appui de son recours, l'appelant a fait valoir que le contrat du 30 mars 2022 avait été régulièrement formé, qu'il jouissait d'une pleine validité et d'une pleine efficacité lors de son octroi, et qu'il avait été légitimement résolu aux torts exclusifs de la venderesse défaillante. Ayant déjà perçu la restitution de ses arrhes d'origine à hauteur de 79 900 euros en cours d'instance, l'appelant a cantonné sa demande pécuniaire à la somme restante de 79 900 euros (afin de parfaire le doublement légal et conventionnel des arrhes), assortie des intérêts légaux et d'une demande de condamnation aux dépens de première instance et d'appel fondée sur la témérité alléguée des défenderesses.

Les intimées ont requis la confirmation pure et simple de la décision entreprise.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'affaire soumettait au Tribunal supérieur de justice d'Andorre une articulation complexe entre la théorie générale des contrats, le droit du mandat de représentation et le régime des garanties conventionnelles d'indemnisation. Les juges d'appel devaient résoudre trois difficultés juridiques successives :

1. Le dépassement de pouvoir du mandataire (falsus procurator) et la validité du lien synallagmatique : Le contrat de vente immobilière conclu par un intermédiaire prétendant agir au nom d'un mandant