Cour de révision, 29 avril 1987, M. c/ L. et S.C.I. H. O.

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Cour de révision, 29 avril 1987, M. c/ L. et S.C.I. H. O. · Korpus

Cour de Révision de Monaco, 29 avril 1987, n° 25320

Reproduction verbatim

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 29 avril 1987, n° 25320 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire soumise à la Cour de Révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre complexe d'une opération de promotion immobilière nécessitant un remembrement foncier préalable. Dame M., exerçant la profession d'agent immobilier au sein de l'agence Monte-Carlo Azur, avait été sollicitée par un promoteur immobilier, L., en vue de prospecter et de négocier l'acquisition de plusieurs parcelles contiguës permettant l'édification d'un nouvel ensemble immobilier.

Grâce aux diligences actives et prolongées de Dame M., cinq promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente portant sur cinq terrains distincts furent consenties au bénéfice de L. Parmi ces démarches, l'intermédiaire avait notamment mis en relation le promoteur L. avec un architecte, N., lequel dressa une esquisse et un avant-projet architectural du complexe immobilier projeté. Dame M. avait également mené des négociations substantielles s'étalant sur plusieurs mois, notamment avec les consorts V., propriétaires de l'une des parcelles indispensables au projet, ainsi qu'avec la Caisse autonome de retraites pour l'acquisition d'une autre villa (Villa F. W.) et les consorts A. pour une troisième (Villa J.).

La première des promesses de vente souscrites, consentie par les consorts V. au profit de L., stipulait expressément une clause de rémunération spécifique au bénéfice de Dame M. Cette clause réservait à l'agent immobilier l'exclusivité de la commercialisation future des appartements du futur immeuble à ériger ou, à défaut de réalisation, une indemnisation calculée sur le prix de vente du terrain.

Cependant, L., alléguant un défaut de capacités financières personnelles pour mener à bien l'opération et prétendant que Dame M. était incapable de trouver un tiers repreneur, s'adressa à un second intermédiaire, Demoiselle V., exploitant l'agence immobilière Le Carlton. Par l'entremise de celle-ci, un investisseur, P., fut approché. P. manifesta un intérêt certain pour la reprise de l'ensemble de l'opération de remembrement foncier, mais formula un refus catégorique s'agissant de la promesse consentie par les consorts V., au motif précis que la clause d'exclusivité conférée à Dame M. faisait peser, à ses yeux, « un risque important pour la commercialisation future » de l'immeuble.

Face à cet obstacle financier et contractuel, un montage juridique fut mis en œuvre pour contourner les droits stipulés au profit de l'intermédiaire originelle :

Le délai fixé pour la réitération de la promesse de vente des consorts V. par acte authentique expirait le 23 avril 1980. L. et P. laissèrent sciemment expirer ce délai d'option sans régulariser la vente.
Le 25 avril 1980, soit deux jours après l'échéance de l'option, P. constitua une nouvelle structure sociétaire ad hoc : la S.C.I. H. O.
Le même jour, les promesses de vente relatives aux autres parcelles furent cédées à P. / la S.C.I. H. O. par l'intermédiaire de l'agence Le Carlton, sur la base d'un plan financier incorporant l'avant-projet de l'architecte initialement sollicité par Dame M.
Les consorts V. déclarèrent L. déchu de ses droits contractuels et lui restituèrent l'acompte initialement consigné.
Enfin, le 20 ou 21 mai 1980, un acte authentique de vente fut passé directement entre les consorts V. et la S.C.I. H. O., représentée par P., cet acte comportant une mention formelle portant novation de la promesse initiale intervenue entre les consorts V. et L.

S'estimant purement et simplement évincée de l'opération et privée de toute rétribution au terme de manœuvres concertées, Dame M. engagea une action judiciaire afin de faire sanctionner la collusion frauduleuse des parties prenantes.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Dame M. assigna L. et la S.C.I. H. O. devant les juridictions monégasques afin d'obtenir réparation de son entier préjudice.

Par un jugement du Tribunal de première instance de Monaco (dont la date exacte n'est pas précisée dans le corps de l'arrêt, bien qu'un jugement incident du 22 avril 1983 relatif aux commissions de l'agence Le Carlton soit mentionné), la demanderesse fut initialement déboutée ou n'obtint que partiellement satisfaction. Sur appel, la Cour d'appel de Monaco rendit le 20 décembre 1985 un arrêt confirmatif déboutant Dame M. de l'intégralité de ses demandes de rémunération, au motif que la promesse était devenue caduque et en écartant, par simple affirmation, l'existence d'une fraude concertée.

Saisie d'un pourvoi, la Cour de Révision de Monaco cassa cet arrêt d'appel au motif que la juridiction du second degré avait, de manière péremptoire et sans motiver sa décision, exclu la collusion frauduleuse invoquée entre L. et la S.C.I. H. O. L'affaire revint ainsi devant la Cour de Révision, statuant comme juridiction de renvoi au fond après cassation, qui ordonna diverses mesures d'instruction (enquêtes testimoniales et comparution personnelle des parties).

Devant la Cour de Révision statuant au fond :

Dame M. (demanderesse) soutint, dans ses conclusions additionnelles, que l'ensemble des éléments de fait et témoignages recueillis établissait la réalité de la collusion frauduleuse. Elle mit en exergue que les cinq promesses n'avaient existé que grâce à son entremise, que l'architecte avait conçu l'opération sur ses indications, que la S.C.I. H. O. avait été immatriculée le surlendemain de la date d'expiration de la promesse litigieuse uniquement pour reprendre le bénéfice du remembrement, et que l'insertion d'une clause de novation dans l'acte notarié démontrait la continuité de l'opération. Elle demanda à la Cour de constater la fraude, de lui accorder le bénéfice de la clause d'exclusivité sous la forme d'une indemnité solidaire d'au moins 6 000 000 de francs, ou, subsidiairement, de condamner solidairement L. et P. à lui verser la somme de 830 000 francs de dommages-intérêts (représentant 3 % du prix global de vente de l'ensemble des terrains regroupés).
L. (défendeur) sollicita le rejet intégral des prétentions. Il fit valoir les variations des demandes pécuniaires de la demanderesse, allégua que la caducité de la promesse consorts V. avait anéanti rétroactivement tous les droits éventuels de Dame M., soutint que la clause d'exclusivité ne portait que sur l'immeuble susceptible d'être bâti sur la seule parcelle V. et non sur le complexe d'ensemble, et affirma n'avoir commis aucune fraude, s'étant borné à constater sa propre défaillance financière. Il précisa avoir été remboursé de son acompte, être resté totalement étranger à l'acte définitif conclu directement entre les consorts V. et la S.C.I. H. O., et prétendit que la clause de novation n'était qu'une maladresse notariale superfétatoire insusceptible de caractériser une fraude.
La S.C.I. H. O. (défenderesse) conclut également au débouté, avançant qu'une collusion frauduleuse supposerait l'atteinte à un droit réel dont Dame M. aurait été titulaire, ce qui n'était pas le cas. Elle affirma avoir été mise en rapport avec le vendeur V. par le ministère direct du notaire et n'avoir jamais souscrit d'engagement envers Dame M. À titre subsidiaire, elle formula un appel en garantie à l'encontre de L.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt soulève une question centrale en droit monégasque des obligations et de la responsabilité civile, appliquée au statut des intermédiaires immobiliers :

Le bénéficiaire d'une promesse de vente assortie d'une clause de rémunération au profit de l'agent immobilier qui a négocié l'opération peut-il, en toute impunité, laisser expirer le délai d'exercice de l'option pour ensuite s'entendre avec un acquéreur tiers substitué afin de conclure la vente en contournant le paiement de la commission convenue ?

Plus précisément, la caducité formelle d'un avant-contrat par l'expiration de son terme extinctif suffit-elle à purger l'opération de toute illicéité, ou le concert délibéré entre le prometteur initial et le repreneur pour faire échec aux droits de l'intermédiaire caractérise-t-il une collusion frauduleuse engageant leur responsabilité civile délictuelle solidaire envers l'agent immobilier évincé ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Cour de Révision de Monaco censure l'analyse strictement formaliste développée par les défendeurs et consacre la primauté de la réalité économique et de la bonne foi contractuelle sur l'artifice juridique.

Dans un premier temps, la Cour s'attache à reconstituer minutieusement la chaîne factuelle à la lumière des mesures d'instruction (comparutions et dépositions de témoins, notamment des rédacteurs d'actes et des parties). Elle relève que :

L'intervention initiale de Dame M. a été déterminante dans l'obtention des cinq promesses nécessaires au remembrement, ainsi que dans la conception technique initiale par l'architecte N. ;
L'acquéreur P. a lui-même expressément reconnu lors de l'enquête s'être substitué à L. pour les promesses, tout en refusant d'assumer celle relative au terrain V. en raison exclusive de la charge financière résultant du mandat consenti à Dame M. ;
La création de la S.C.I. H. O. est intervenue de manière immédiatement consécutive à l'échéance du délai d'option (le 25 avril 1980 pour une expiration le 23 avril) ;
L'acte authentique final conclu avec les consorts V. a intégré une clause qualifiée de « novation » à l'égard de la promesse primitive, révélant le fil conducteur ininterrompu liant l'opération initiale et l'acte définitif.

Dans un second temps, procédant par voie de déductions juridiques, la haute juridiction retient l'existence de « présomptions graves, précises et concordantes » démontrant que le non-respect du délai d'option et la mise en place du montage sociétaire et contractuel n'avaient d'autre but que d'évincer Dame M. de la rémunération qui lui était légitimement due au titre de ses diligences.

La Cour refuse de s'arrêter à la caducité apparente de la promesse : la disparition formelle du lien contractuel préalable ne fait pas obstacle à la constatation de la faute délictuelle (ou quasi-délictuelle au sens des articles 1229 et suivants du Code civil monégasque). L'artifice consistant à laisser volontairement dépérir un délai contractuel pour réitérer l'opération dans des conditions identiques avec un tiers informé constitue une manœuvre frauduleuse.

Ayant concouru à la réalisation d'un même dommage par un comportement fautif commun, L. et la S.C.I. H. O. sont jugés solidairement responsables du préjudice subi par l'agent immobilier, préjudice arbitré souverainement par la Cour à la somme de 250 000 francs à titre de dommages-intérêts.

C. Le dispositif

La décision se clôt par les mentions impératives suivantes :

Reproduction verbatim

« PAR CES MOTIFS,

Réformant partiellement le jugement entrepris,

Condamne solidairement L. et la S.C.I. H. O. à payer à dame M. la somme de 250 000 F à titre de dommages-intérêts avec intérêts de droit à compter de la date du présent arrêt et ce, si besoin est, en tant que supplément de dommages-intérêts ;

Condamne les mêmes aux dépens. »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

L'arrêt rendu le 29 avril 1987 par la Cour de Révision de Monaco constitue une décision majeure affirmant l'impératif de probité dans les affaires immobilières en Principauté. Il illustre de façon exemplaire l'application de la théorie générale de la fraude à l'intermédiation professionnelle.

L'application de l'adage fraus omnia corrumpit et le dépassement du formalisme contractuel : En droit monégasque, dont les dispositions en matière d'obligations et de responsabilité civile s'inspirent très largement de la matrice du Code civil français (Code Napoléon), l'exigence de bonne foi innerve l'exécution des conventions. Les défendeurs prétendaient opposer l'effet extinctif rigoureux du terme assortissant l'avant-contrat : une fois l'option expirée au 23 avril 1980, le promettant reprenait sa liberté et le bénéficiaire était dégagé de ses obligations, entraînant la caducité des stipulations accessoires au profit du tiers mandaté.

La Cour de Révision rejette cette lecture mécanique. En sanctionnant le comportement de parties qui s'entendent pour laisser passer un délai afin de faire renaître immédiatement l'opération sous une parure juridique distincte, la juridiction consacre la primauté de la règle morale et économique : la fraude corrompt le mécanisme de la caducité. La chronologie resserrée des faits (création de la SCI le 25 avril, cession des promesses, réitération déguisée) devient le support probatoire privilégié des « présomptions graves, précises et concordantes » prévues par le droit de la preuve monégasque (analogue à l'ancien article 1353 du Code civil français).

La convergence avec la jurisprudence française contemporaine : La solution monégasque s'inscrit en harmonie étroite avec la jurisprudence développée par la Première Chambre civile et la Chambre commerciale de la Cour de cassation française. Les juridictions françaises ont itérativement jugé que, même si le droit à commission de l'agent immobilier est subordonné à la conclusion effective de l'opération par son entremise (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet), les parties ne peuvent pas frauduleusement évincer le mandataire qui a accompli les diligences décisives en traitant directement entre elles ou par personne interposée.

Dans cette hypothèse, la faute imputable au mandant et au tiers acquéreur complice relève de la responsabilité quasi-délictuelle (articles 1382 et 1383 anciens du Code civil, équivalents aux articles 1229 et 1230 du Code civil monégasque). L'indemnisation octroyée ne constitue pas le paiement forcé de la commission contractuelle – l'avant-contrat étant défaillant –, mais l'attribution de dommages-intérêts réparant la perte d'une chance certaine de percevoir cette rémunération ou réparant le préjudice direct né de l'éviction frauduleuse. C'est précisément la démarche suivie par la Cour de Révision qui octroie 250 000 francs de dommages-intérêts, écartant tant l'exécution en nature de la clause d'exclusivité (estimée à 6 millions de francs) que le pourcentage fixe réclamé sur l'ensemble des parcelles.

▸Texte intégral de la décision officielle (13 260 caractères)

Faits et procédure

Solidarité Faute commune consistant à éluder les droits d'un agent immobilier Agent immobilier Dommages-intérêts en réparation du préjudice causé Le fait par le bénéficiaire d'une promesse de vente contenant une clause de rémunération au profit d'un agent immobilier en raison de ses diligences, de laisser passer le délai de réitération par acte authentique et de la céder, en même temps que d'autres promesses ayant pour objet la même opération de promotion, afin d'éluder le règlement de ladite rémunération, à un tiers qui en connaissance de cause s'est substitué à lui, engage la responsabilité solidaire de ceux-ci dans la réparation du préjudice qu'ils ont causé par leur comportement fautif. LA COUR DE RÉVISION,

Motifs

Attendu que l'arrêt confirmatif du 20 décembre 1985 déboutait Dame M. de sa demande de rémunération pour les prestations qu'elle prétendait avoir fournies en vue de la vente de plusieurs immeubles tendant à un regroupement de terrains en vue de la construction d'un nouvel immeuble ; Que cet arrêt a été cassé en ce qu'il avait par simple affirmation et sans en donner de motifs, écarté la collusion frauduleuse alléguée par dame M. entre L., promoteur immobilier et la S.C.I. H. O. qui lui avait succédé pour l'évincer de cette opération et la priver de rémunération ; Attendu que dame M. soutient dans ses conclusions additionnelles qu'il résulte des mesures d'instruction susvisées : Que les cinq promesses de vente des cinq terrains concernés par l'opération ont été consenties grâce à son intervention, Que c'est elle qui a adressé L. à l'architecte N. pour établir une esquisse de ce projet, Que L. a chargé demoiselle V., autre agent immobilier (S.C.I. Carlton) de trouver un acquéreur susceptible de reprendre ces cinq promesses de vente, Que P. se montra intéressé sauf pour la promesse consentie par les consorts V. qui, souscrite la première des cinq, contenait en faveur de dame M. une clause d'exclusivité de vente des appartements du nouvel immeuble à construire, ce qui, selon lui, faisait courir un risque important pour la commercialisation de l'immeuble, Que les cinq terrains, dont celui des consorts V., étaient nécessaires pour la réalisation du projet immobilier, Que le 22 avril, veille du jour de l'expiration du délai prévu par la promesse de vente V. pour sa réitération par acte authentique valant levée de l'option, les consorts V. étaient convoqués chez le notaire pour le lendemain ; qu'ils y rencontraient L. qui, en application de la clause de substitution figurant dans la promesse de vente, se substituait à P., représentant la S.C.I. acquéreur et que L. fit signer une décharge à V. ; Attendu que dame M. fait observer qu'elle n'était pas convoquée à cette réunion et que la raison en était qu'on voulait l'écarter de sa rémunération prévue à la promesse de vente ; qu'elle affirme que V. s'en étonne mais qu'il lui fut répondu que les intérêts de dame M. ne seraient en rien lésés ; que l'acte authentique de la vente V.-S.C.I. H. O. fut dressé le 21 mai 1980 avec une clause de novation et que par une lettre du 20 mai 1980, V. informait L. qu'il se réservait de trouver un nouvel acquéreur, ce qui aurait été inutile si, comme le soutient L., la promesse de vente V. avait disparu après l'expiration du délai de levée d'option, qu'elle ajoute que lorsque demoiselle V. avait proposé à P. les cinq promesses de vente, la S.C.I. H. O. n'existait pas encore ; qu'elle n'a, en effet, été créée que le 25 avril 1980, c'est-à-dire deux jours après l'expiration du délai de levée d'option ; que dame M. en conclut que la S.C.I. H. O. n'a été constituée que pour reprendre à son compte les engagements pris par L. qui ne bénéficiait des cinq promesses de vente que grâce à elle, promesses dont la S.C.I. « Carlton » (demoiselle V.) ne deviendra bénéficiaire que pour les céder à P. (S.C.I. H. O.), que dame V. fut d'ailleurs rémunérée sur la base du plan financier établi par l'architecte N. auquel dame M. avait adressé L. (jugement du Tribunal de première instance de Monaco, 22 avril 1983, qui alloue à dame V. 168 307,30 F à titre de commissions et 352 000 F à titre de dommages-intérêts) ; Qu'en conséquence, dame M. demande à la Cour de constater l'existence d'une collusion frauduleuse entre L. et P., de dire qu'elle doit bénéficier de la clause lui accordant l'exclusivité de la commercialisation de l'immeuble à construire et que ce droit lui soit acquitté sous forme d'une indemnité d'au moins six millions de francs au versement de laquelle L. et P. doivent être condamnés solidairement et subsidiairement, que L. et P. soient solidairement condamnés à lui verser à titre de dommages-intérêts une somme de 830 000 F représentant 3 % du prix de vente des terrains conformément à la clause susvisée de la promesse de vente V. ; Attendu que dans ses conclusions additionnelles, L. s'oppose à ces prétentions ; qu'il souligne d'abord les variations dans les demandes de dame M. (exclusivité de la commercialisation de l'immeuble non construit sur des terrains que L. n'a pas achetés, puis dix millions de dommages-intérêts, enfin six millions puis 3 % sur le prix du terrain V. soit 120 000 F, enfin 3 % sur le prix de vente de tous les terrains soit 830 000 F) ; qu'il rappelle ensuite les termes de la clause insérée au profit de dame M. dans la promesse de vente V. qu'il interprète en estimant que le « nouvel immeuble » dont on lui accordait la commercialisation était l'immeuble à construire à la place de l'immeuble V. et non l'ensemble immobilier projeté, la commission prévue en cas de non-réalisation du projet ne portant que sur le prix du terrain V. ; que L. n'ayant pas levé l'option (en réitérant la vente par acte authentique) les droits de dame M. disparaissaient avec la promesse devenue caduque ; qu'aucune autre promesse de vente ne comportait de clause analogue, que d'ailleurs il a été jugé par la Cour d'appel dans une disposition devenue irrévocable, parce que non atteinte par la cassation, que le « nouvel immeuble » était uniquement l'immeuble à construire sur le terrain V. ; Attendu que, résumant son argumentation, L. soutient qu'il n'a rien acheté, n'a rien vendu, ne doit donc rien et ne pouvant pas, faute de financement, réaliser l'opération et dame M., étant incapable de trouver un tiers intéressé par les promesses de vente qu'il s'était fait consentir, il s'adressa à demoiselle V. (S.C.I. Le Carlton) qui proposa P. mais exigea que les promesses lui soient cédées pour que ce soit elle qui les cède à P. ; que celui-ci donna à L. l'assurance qu'il lui rembourserait les avances qu'il avait faites (1 060 000 F) ; qu'ainsi la S.C.I. H. O. (P.) n'a jamais eu de contact avec dame M. et que P. avait traité directement avec les propriétaires des terrains dont les consorts V. et avec ceux-ci, un mois après l'expiration du délai de levée d'option ; Que L. les avait avisés qu'il ne pouvait donner suite à son projet et que ceux-ci lui avait répondu qu'ils se considéraient comme dégagés à son égard et lui restitueraient l'acompte reçu, se réservant la faculté de trouver un autre acquéreur ; et que c'est le même jour (20 mai 1980) qu'ils ont passé l'acte authentique de vente avec P. sans que V. ait demandé cette fois qu'il soit fait mention des droits de dame M. ; qu'enfin, c'est à tort que V., dans sa déposition situe au 20 avril cet acte du 20 mai ainsi que son échange de correspondance avec L. ; Que quant à la clause de cet acte de vente à P. « portant novation à la promesse de vente V.-L. » elle signifie que cette promesse ne devait plus avoir aucun effet, encore que cette clause ait été inutile puisque, par l'expiration du délai d'option, elle n'avait plus d'effet ; mais que si elle était inutile, cette clause n'en était pas pour autant frauduleuse ; Que L. a été remboursé de l'acompte qu'il avait versé lors de la promesse de vente par les quatre consorts V., ce qui selon lui prouve que rien ne subsistait de cette promesse de vente à laquelle il était désormais étranger, qu'enfin, la déposition à l'enquête de V. A. est suspecte parce qu'elle a été dactylographiée à l'agence de dame M., que son affirmation que la vente V.-P. a été faite le 23 avril 1980 est fausse, l'acte authentique étant du 20 mai 1980 ; Que L. fait ensuite remarquer qu'il n'y a aucune fraude concernant les autres terrains et qu'il importe peu que M. (de l'Agence M.) ait accompagné L. auprès des dirigeants de la Caisse autonome de retraites (vente Villa F. W.) et que dans la vente de la Villa J. (A.) il soit mentionné que la S.C.I. H. O. est substituée à L. ; Qu'en conséquence, L. conclut au débouté de dame M. et demande acte de ce qu'il se réserve une action pénale contre V. pour faux témoignage ; Que dans ses conclusions additionnelles la S.C.I. H. O. soutient qu'il ne pourrait y avoir collusion frauduleuse que si dame M. avait disposé de droits réels dans une opération immobilière dont elle aurait été privée. Or, si elle était intéressée au projet, elle n'avait acquis aucune commission sur l'ensemble des terrains ; quant au terrain V., il est établi que c'est par le notaire que la S.C.I. H. O. a été mise en rapport avec le vendeur. Si collusion il y a, elle ne peut avoir existé qu'entre les vendeurs et L. et la S.C.I. demande subsidiairement à être garantie par L. ; Attendu d'une part que de la comparution des parties et des témoignages recueillis au cours de l'enquête, il résulte : Que dame M. sachant que L. était disposé à réaliser une opération immobilière lui a proposé l'acquisition du terrain V. et celle de quatre autres (interrogatoire L.) mais n'est intervenue que pour les actes V. et A. ; que L. après « avoir annoncé à dame M. qu'il ne pouvait donner suite » s'est adressé à l'agence de demoiselle V. qui a trouvé P. (interrogatoire L.) la S.C.I. H. O. (P.) « ayant pris la place de L. » (interrogatoire L.) ; Que dame M. a personnellement pris contact avec les cinq propriétaires, qu'il y a eu cinq promesses de vente mais que les conditions de rémunération n'ont figuré que dans la promesse de vente V. (interrogatoire M., déposition P.) ; Que le regroupement des propriétés a fait l'objet d'une étude (esquisse) par l'architecte N., auquel dame M. avait envoyé L. (déposition N.) ; Que la promesse de vente A.-L. a été signée dans les locaux de l'Agence Monte-Carlo Azur (dame M.) qui a présenté L. au notaire (déposition A.) ; Que c'est encore l'Agence Monte-Carlo Azur qui a pris contact avec M. M. pour la vente du terrain de la Caisse des retraites, tractations qui ont duré au moins quatre mois. La promesse de vente sous seing privé rédigée par M. P. a été transmise par M. M. (de l'Agence Monte-Carlo Azur) à L. (déposition M.) ; Que P. reconnaît « s'être substitué à L. pour quatre des promesses de vente à l'exclusion de celle concernant le terrain des consorts V. » (déposition P.) ; « Car il lui était impossible d'accepter la clause d'exclusivité en faveur de dame M. qui faisait courir un risque important pour la commercialisation future » (déposition P.) ; Que cependant Maître Crovetto estime inutile la clause de novation portée dans l'acte de vente du terrain V. et même erronée puisque la promesse de vente était caduque (déposition Crovetto) ; Attendu d'une part qu'il résulte d'un jugement rendu le 22 avril 1983 par le Tribunal de première instance de Monaco sur la demande de l'Agence « Le Carlton », dont la demoiselle V. est la directrice, en paiement de ses commissions, que par acte sous seing privé du 25 avril 1980 elle a cédé les cinq promesses de vente à P. agissant au nom de la S.C.I. H. O., le plan financier joint à cet acte de cession comportant un avant-projet par l'architecte N. d'un immeuble d'habitations devant être construit sur les cinq terrains regroupés ; Attendu que de ces éléments il résulte que L. et P. ont, après avoir laissé passer le délai de réitération par acte authentique de la promesse de vente consentie par les consorts V. à L., fait céder par L. les cinq promesses de vente à une autre agence qui les a cédées à son tour à la S.C.I. H. O. constituée par P. à cette fin le 25 avril 1980, c'est-à-dire le surlendemain de l'expiration du délai susvisé, que P. reconnaît d'ailleurs s'être substitué à L. pour quatre des promesses de vente à l'exclusion de celle consentie par les consorts V. qui, par sa clause en faveur de dame M. « faisait courir un risque important pour la commercialisation future de l'immeuble » ; Attendu dès lors qu'il existe des présomptions graves, précises et concordantes que L. et P. ont agi ainsi pour éviter de payer à dame M. la rémunération qui lui était due pour ses diligences et qu'ils doivent solidairement réparer le préjudice qu'ils lui ont causé par leur comportement fautif ; Que la Cour évalue ce préjudice à 250 000 F ; Que la partie qui succombe doit être condamnée aux dépens ;

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Chronologie de l’affaire

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I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

C. Le dispositif

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

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