Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 juin 1985, n° 25112

Faits et procédure

Un copropriétaire, propriétaire d'un appartement situé au treizième étage du bloc A d'un immeuble monégasque, subit des infiltrations d'eau provenant de la terrasse commune à usage privatif formant toiture de son logement. Selon le texte de la décision, ces infiltrations résultent d'une évacuation défectueuse des eaux pluviales par les canalisations communes.

Par exploit du 21 mars 1983, le copropriétaire assigne en référé la Communauté immobilière L. B. Il demande, d'une part, qu'il soit renvoyé aux parties « à se pourvoir comme il appartiendra », et, d'autre part, la désignation d'un expert chargé de décrire les dommages et les travaux de remise en état.

Par ordonnance du 27 avril 1983, le magistrat des référés écarte l'argument tiré de la clause compromissoire du cahier des charges. Il retient que cette clause ne fait pas échec à la compétence du juge des référés, fondée sur les articles 20 et 414 du Code de procédure civile, et ordonne l'expertise. La copropriété assiste aux opérations d'expertise sous réserve d'incompétence, réserve formalisée par lettre du 8 juin 1983. Le rapport est déposé le 17 janvier 1984.

Par exploit du 28 mai 1984, le copropriétaire assigne au fond la Communauté immobilière. Au vu du rapport, il sollicite qu'elle soit déclarée entièrement responsable et qu'elle soit condamnée à lui verser 46 580,51 francs, 31 621,80 francs, 90 000 francs et 75 000 francs à titre de dommages-intérêts, outre les dépens et frais d'expertise. La défenderesse décline la compétence du tribunal en invoquant l'article 19 du règlement de copropriété.

Question de droit

La question posée au tribunal est de savoir si une clause compromissoire insérée dans le règlement de copropriété fait obstacle à ce qu'un copropriétaire saisisse le tribunal de droit commun d'une action en responsabilité visant la copropriété. Plus précisément, il s'agit de déterminer si un litige relatif à la conception et à la réfection d'une terrasse-toiture, réalisée sous la maîtrise d'œuvre du syndicat, relève du champ de cette clause.

Le tribunal doit en outre apprécier la validité de la clause au regard du droit applicable. Le texte précise que la clause est « expressément admise dans les règlements de copropriété » par le dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959, et que le copropriétaire est tenu par le règlement en sa qualité de propriétaire, en vertu de l'alinéa 2 du même article.

Solution et dispositif

Le tribunal retient que la clause est applicable. Il relève que la responsabilité de la copropriété est recherchée pour des défauts techniques dans le système d'évacuation des eaux pluviales et pour une conception défectueuse de la terrasse-toiture. Cette terrasse a fait l'objet de travaux de réfection sous la maîtrise d'œuvre de la copropriété. Le litige est donc, selon le tribunal, « relatif, notamment, au mode d'administration de ces parties communes de l'immeuble par la copropriété ».

Le tribunal ajoute que le copropriétaire « s'est abstenu de mettre en œuvre ladite clause en dépit de la position adoptée dès l'origine par la copropriété ». Il en déduit que sa demande doit être déclarée irrecevable. Les dépens suivent la succombance.

Le dispositif est ainsi rédigé :

La décision est rendue contradictoirement. Elle est prononcée par MM. Huertas, président, et Truchi, premier substitut du procureur général. Les avocats défendeurs sont MMes Boeri et Boisson.

Portée et enseignement pratique

1. La validité de la clause compromissoire en matière de copropriété. Le tribunal fonde la validité de la clause sur un texte précis : l'article 4, dernier alinéa, de l'ordonnance-loi n° 662 de 1959 admet expressément les clauses compromissoires dans les règlements de copropriété. Le juge n'a donc pas à se prononcer sur une question de principe. Il constate seulement que la clause entre dans le cadre légal. La décision a une portée pratique : un règlement de copropriété peut valablement soumettre à l'arbitrage les litiges entre copropriétaires et syndicat relatifs à l'administration des parties communes.

2. Le périmètre matériel de la clause. La clause visée par l'article 19 couvre « les difficultés de toutes natures » relatives à la jouissance et à l'administration des parties communes, ainsi qu'à « toute application du règlement de copropriété ». Le tribunal qualifie le litige au regard de deux éléments : la nature des désordres (défauts du système d'évacuation des eaux pluviales) et l'intervention de la copropriété dans la réfection de la terrasse. Cette qualification conduit à rattacher la demande à l'administration des parties communes. Il est à noter que la terrasse-toiture était qualifiée, dans le texte, de « terrasse commune à usage privat

Attendu que par l'exploit susvisé du 28 mai 1984 R. M. E. a fait assigner la Communauté immobilière L. B., à l'effet, au vu de ce rapport, de l'entendre déclarée entièrement responsable des causes et conséquences des sinistres survenus dans son appartement et d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 46 580,51 francs, 31 621,80 francs, 90 000 francs et 75 000 francs à titre de dommages-intérêts outre les dépens et frais d'expertise ; Attendu qu'en réponse la copropriété L. B., qui soutient que cette action s'inscrit dans le cadre des difficultés entre un copropriétaire et la copropriété de l'immeuble, telles que prévues par l'article 19 du règlement de copropriété qui impose, pour les régler, de recourir à l'arbitrage, décline la compétence du Tribunal pour connaître de la présente instance, avec toutes conséquences de fait et de droit ; Sur quoi, Attendu que le cahier des charges et règlement de copropriété de l'immeuble L. B., établi par devant notaire à Monaco, le 14 octobre 1960 et auquel M. E. ne conteste pas être obligé en sa qualité de propriétaire - ainsi que l'impose au demeurant l'article 4 alinéa 2 de l'ordonnance-loi n° 662 du 23 mai 1959 - prévoit en son article 19 relatif aux litiges : « Clause compromissoire. Les difficultés de toutes natures susceptibles de naître entre copropriétaires ou entre certains d'entre eux et le syndicat, et ce, relativement à la jouissance et à l'administration des parties communes de l'immeuble et également relativement aux conditions imposées à la jouissance des parties privées, et, d'une façon générale, à toute application du règlement de copropriété, seront réglées par voie d'arbitrage ; Chacun des intéressés désignera son arbitre... » (suivent les modalités de désignation judiciaire, le cas échéant, des articles et les règles de fond et de procédure applicables) ; Attendu que cette clause compromissoire en matière civile qui est expressément admise dans les règlements de copropriété, aux termes du dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 662 précitée, édicte en particulier que relativement à l'administration des parties communes de l'immeuble, les difficultés de toutes natures entre un copropriétaire et le syndicat seront réglées par voie d'arbitrage ; Attendu qu'il apparaît, en l'espèce, que la responsabilité de la copropriété est recherchée par suite de défauts techniques dans le système d'évacuation des eaux pluviales et du fait d'une conception défectueuse de la terrasse toiture dont il est constant qu'elle a fait l'objet de travaux de réfection, après le premier sinistre, sous la maîtrise d' œuvre de la copropriété ; qu'ainsi il ne peut être contesté que le présent litige est relatif, notamment, au mode d'administration de ces parties communes de l'immeuble par la copropriété ; Qu'il s'ensuit que la clause d'arbitrage doit recevoir application en la cause et la demande de M. E. - qui s'est abstenu de mettre en œuvre ladite clause en dépit de la position adoptée dès l'origine par la copropriété - être déclarée irrecevable ; Attendu que les dépens suivent la succombance ;