Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 29 octobre 1987, n° 25376 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L’espèce soumise au Tribunal de première instance de Monaco trouve son origine dans une série d'opérations immobilières et commerciales initiées au début des années 1950 en Principauté. Aux termes d'une convention en date du 7 décembre 1953, la société anonyme monégasque (S.A.M.) dénommée « Héraclès » a acquis auprès de l'administration des Domaines une parcelle de terrain sur laquelle ont par la suite été édifiés un immeuble dénommé « immeuble Héraclès » ainsi qu'une construction à usage de garage. La société Héraclès, dont l'objet social porte sur l'acquisition, la vente, la location, la construction et l'exploitation de tous immeubles, a été constituée pour une durée courant jusqu'au 30 mars 2052.

Par un acte notarié en date du 18 novembre 1954, la S.A.M. Héraclès a revendu une parcelle de ce terrain à une autre société anonyme monégasque, la Société des Grands garages modernes monégasques, à charge pour cette dernière d'y construire et d'y exploiter un garage dont elle est devenue propriétaire. Cet acte translatif de propriété comportait deux stipulations restrictives majeures destinées à encadrer strictement l'usage et la consistance matérielle du bien cédé :

1. D'une part, une clause portant le numéro 4 des « conditions particulières » à la vente prévoyait que la société acquéreur ne pourrait changer la destination des lieux. Ceux-ci étaient strictement affectés à l'exploitation d'un garage avec vente d'automobiles et d'accessoires, ainsi qu'à une activité de lavage avec station-service, ou à une partie de ces objets seulement. La clause précisait en outre que « Monsieur L. » se réservait la faculté de transformer les lieux en garages particuliers.
2. D'autre part, une clause portant le numéro 3 d'un paragraphe intitulé « Servitudes » édictait que « L. ès qualités » interdisait à la société acquéreur de changer ou de modifier extérieurement la construction du garage, que ce soit par l'édification d'autres constructions nouvelles ou autrement.

Par ailleurs, ces deux clauses ont été reproduites par extraits au sein du cahier des charges général et règlement de copropriété de l'immeuble Héraclès, lequel rappelait les divers actes d'acquisition des terrains d'assiette de l'ensemble immobilier.

La situation juridique et matérielle des lieux a connu une évolution substantielle près de trente ans plus tard. Le 17 septembre 1982, la Société des Grands garages modernes monégasques a consenti un bail commercial portant sur les locaux litigieux à la S.A.M. Monadis, aux fins d'y exploiter un commerce de supermarché en libre-service. Dans le cadre de cette nouvelle exploitation, des travaux d'aménagement ont été entrepris : la station-service a été supprimée et une cloison mitoyenne située à hauteur de l'immeuble Héraclès a été abattue afin de relier le local commercial à un local situé dans un immeuble voisin et ouvrant sur une galerie publique sous le bâtiment C. Cette démolition est intervenue alors même que la copropriété de l'immeuble Héraclès, réunie extraordinairement en assemblée générale ordinaire le 26 novembre 1982, avait expressément refusé d'accorder l'autorisation d'abattre la cloison mitoyenne séparant le magasin du « sieur L. » et les locaux litigieux.

Peu après la conclusion de ce bail, suivant un acte notarié en date du 5 janvier 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques a vendu le bien immobilier litigieux à la société civile particulière (S.C.P.) Capamo. Cet acte de vente de 1983 a intégralement repris, en leur forme et teneur, les deux clauses restrictives initialement stipulées dans l'acte du 18 novembre 1954. Parallèlement, la Société des Grands garages modernes monégasques a été placée en liquidation, R. L. étant désigné en qualité de liquidateur. Enfin, des différends locatifs sont apparus entre le nouveau propriétaire, la S.C.P. Capamo, et la locataire, la société Monadis, donnant lieu à des instances distinctes relatives au paiement et à la réfaction du loyer en février 1983 et février 1987.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Estimant que la transformation du garage et de la station-service en un supermarché libre-service, accompagnée de modifications matérielles du bâti, contrevenait directement aux stipulations de l'acte de vente originel, la S.A.M. Héraclès a initié une procédure judiciaire qui s'est déployée à travers trois instances successives devant le Tribunal de première instance de Monaco.

1. L'instance principale (n° 402-1983)

Par un exploit introductif d'instance en date du 6 avril 1983, la S.A.M. Héraclès a assigné la Société des Grands garages modernes monégasques, au contradictoire de la copropriété de l'immeuble Héraclès (représentée par son syndic O.). La demanderesse sollicitait du tribunal qu'il :

• constate la violation par la défenderesse de la clause n° 4 des conditions particulières et de la clause n° 3 du paragraphe « Servitudes » de l'acte du 18 novembre 1954 ;
• ordonne à la Société des Grands garages modernes monégasques de faire cesser, dans la huitaine du prononcé du jugement, l'exploitation par la société Monadis d'un libre-service dans les locaux, sous peine d'une astreinte comminatoire de 10 000 francs par jour de retard ;
• condamne la défenderesse à remettre les lieux dans leur état antérieur, sous peine d'une astreinte comminatoire de 5 000 francs par jour de retard ;
• ordonne l'exécution provisoire du jugement et déclare la procédure commune à la copropriété de l'immeuble Héraclès.

Par conclusions du 15 décembre 1983, la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., intervenant volontaire, ont soulevé l'irrecevabilité de la demande. Ils faisaient valoir, d'une part, qu'antérieurement à l'assignation, le bien avait été vendu à la S.C.P. Capamo le 5 janvier 1983 et, d'autre part, que la société Héraclès ne justifiait ni du respect des prescriptions de la loi n° 767 du 8 juillet 1964, ni d'un intérêt à agir, ayant cédé tous ses droits et actions en vendant à des tiers l'immeuble édifié, ces tiers étant désormais groupés en un syndicat de copropriété. Reconventionnellement, ils réclamaient 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

En réplique, par conclusions du 10 mai 1984, la société Héraclès a précisé le fondement juridique de son action. Elle a soutenu que l'obligation d'exploiter un commerce déterminé ne constituait pas une charge foncière (une servitude réelle) imposée à un immeuble au bénéfice d'un autre, mais un engagement purement personnel souscrit par l'acquéreur à l'égard du vendeur, relevant du droit des obligations contractuelles. Selon elle, cet engagement continuait de s'imposer à l'acquéreur initial malgré la revente du bien à la S.C.P. Capamo, vente qu'elle estimait d'ailleurs conclue dans le but exclusif d'éluder l'application des clauses litigieuses, bien que lesdites clauses y fussent intégralement reproduites. Pour justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, la société Héraclès soulignait qu'elle n'était pas dissoute (sa durée courant jusqu'au 30 mars 2052), qu'elle n'avait pas vendu la totalité des lots de l'immeuble Héraclès, et qu'elle n'avait pu transférer au syndicat de copropriété des droits et actions découlant de l'acte de 1954 qui ne concernaient pas les parties communes.

De son côté, la copropriété de l'immeuble Héraclès, par conclusions du 11 octobre 1984, a initialement estimé avoir intérêt à suivre le litige. Elle exposait qu'un des locaux occupés faisait partie de la copropriété, que des parties communes avaient été percées sans son accord pour relier ce local à un immeuble voisin, et que le règlement de copropriété reproduisait les clauses de l'acte de 1954, qualifiées par elle de condition substantielle stipulée au bénéfice des futurs copropriétaires afin que leurs lots s'accompagnent d'un garage. Elle demandait au tribunal de constater l'atteinte aux parties communes dont elle a la garde, la surveillance et l'entretien, et de l'exempter de tous dépens. Toutefois, il ressort des écritures ultérieures des défendeurs qu'aux termes d'une délibération du 15 novembre 1984, la copropriété a déclaré qu'à défaut de règlement de copropriété opposable à la Société des Grands garages modernes monégasques, elle ne pouvait s'associer à la demande de la société Héraclès.

2. Les appels en intervention forcée (instances n° 493-1984 et n° 548-1984)

Tirant les conséquences de la revente du bien, la S.A.M. Héraclès a, par exploit du 16 mai 1984 (instance n° 493-1984), assigné la S.C.P. Capamo en intervention forcée au contradictoire des parties initiales.

À son tour, suivant exploit du 4 décembre 1984 (instance n° 548-1984), la S.C.P. Capamo, agissant conjointement en tant que de besoin avec la Société des Grands garages modernes monégasques et son liquidateur R. L., a assigné la locataire, la société Monadis, en intervention forcée et en garantie. La S.C.P. Capamo articulait ses prétentions sur deux plans :

• À l'encontre de la demanderesse principale (Héraclès), elle reprenait les moyens d'irrecevabilité soulevés par son vendeur et soutenait, au fond, que l'acte du 18 novembre 1954 mettait à la charge de l'acquéreur une obligation perpétuelle entachée de nullité absolue comme contraire aux dispositions du Code civil. Elle demandait que cette nullité soit déclarée opposable à la copropriété et sollicitait 50 000 francs de dommages-intérêts (montant porté par conclusions du 4 décembre 1985 à 100 000 francs pour chacune des deux sociétés défenderesses).
• À l'encontre de sa locataire (Monadis), la S.C.P. Capamo demandait, outre à être relevée et garantie de toute condamnation, la remise en état des lieux aux frais de la locataire (reconstruction de la cloison abattue et réinstallation de la station-service sous contrôle d'expert), la jonction de l'instance avec une procédure du 11 février 1983 tendant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'obtention des autorisations administratives d'usage et non-respect du cahier des charges de la copropriété, ainsi que 200 000 francs de dommages-intérêts pour avoir, par ses agissements, provoqué le litige.

Par conclusions du 7 mars 1985, la société Monadis a fait sienne l'argumentation de la S.C.P. Capamo relative à l'irrecevabilité et à la nullité des clauses invoquées par Héraclès. À titre subsidiaire, elle concluait au rejet de l'assignation en intervention forcée, s'opposait à la jonction avec l'instance locative du 11 février 1983 et réclamait 20 000 francs de dommages-intérêts à la S.C.P. Capamo pour procédure abusive.

Enfin, par d'ultimes conclusions du 6 février 1986, la S.A.M. Héraclès s'est défendue sur le terrain de la nullité. Rappelant l'adage selon lequel il n'y a pas de nullité sans texte, elle a soutenu que l'obligation litigieuse n'était nullement perpétuelle, mais temporaire, car intrinsèquement limitée à sa propre durée de vie sociale, devant ainsi prendre fin le 30 mars 2052. Elle relevait également, sans en tirer de conséquence juridique dans son dispositif, que le plancher du garage avait été construit pour supporter des charges différentes de celles d'un supermarché, et concluait à l'irrecevabilité des demandes formées contre Monadis dans le cadre de l'exploit du 4 décembre 1984.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Au-delà des questions procédurales de connexité, de recevabilité et d'appels en garantie, le litige soulevait une question de fond fondamentale, située à la confluence du droit des obligations et du droit des biens : une clause insérée dans un acte de vente immobilière, qualifiée par les parties d'obligation personnelle, qui restreint l'affectation du bien vendu à une activité commerciale déterminée (l'exploitation d'un garage) et interdit toute modification extérieure du bâti sans prévoir de terme extinctif ni de faculté de résiliation unilatérale pour le débiteur, échappe-t-elle à la prohibition des engagements perpétuels au motif que le créancier de l'obligation est une personne morale constituée pour une durée statutairement limitée ?

En d'autres termes, le Tribunal de première instance devait déterminer si une obligation personnelle grevant l'usage d'un fonds immobilier sans limitation de durée est frappée de nullité pour vice de perpétuité, et si la durée statutaire de la société créancière (fixée jusqu'en 2052) constitue un terme extinctif valable permettant de sauver la clause de l'annulation.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour trancher ce litige complexe impliquant quatre parties principales et trois instances distinctes, le Tribunal procède avec méthode, réglant d'abord le périmètre procédural du débat avant d'aborder la qualification et la validité substantielle des clauses litigieuses, pour enfin tirer les conséquences de sa solution sur les demandes accessoires et reconventionnelles.

1. Le règlement des incidents procéduraux et la délimitation du litige

En premier lieu, le tribunal ordonne la jonction des trois instances introduites les 6 avril 1983, 16 mai 1984 et 4 décembre 1984. Il constate en effet qu'elles procèdent toutes de la même cause — la transformation en supermarché d'un garage station-service — et présentent un lien de connexité certain justifiant, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, qu'il soit statué par un seul et même jugement. À l'inverse, le tribunal refuse de joindre l'instance en réfaction de loyer engagée le 11 février 1987 par la société Monadis contre son bailleur, la jugeant totalement étrangère au litige.

En deuxième lieu, le tribunal donne acte à R. L. de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de la Société des Grands garages modernes monégasques. Il écarte implicitement mais nécessairement la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de cette société (qui avait vendu le bien avant l'assignation), en relevant que sa présence aux débats est pleinement justifiée par le fait qu'elle se trouve à l'origine même du litige, ayant consenti le 17 septembre 1982 le bail commercial à la société Monadis en contrevenant à l'engagement qu'elle avait souscrit en 1954.

En troisième lieu, s'agissant de la copropriété de l'immeuble Héraclès, le tribunal relève qu'elle ne forme aucune demande de condamnation contre les défenderesses et ne revendique pas l'application à son profit des clauses litigieuses. Le jugement est donc simplement déclaré commun (« au contradictoire ») à la copropriété, qui est exemptée des dépens. Quant à sa demande tendant à faire constater une atteinte aux parties communes (le percement de la cloison), le tribunal la rejette comme étant sans rapport avec l'objet du litige principal.

En quatrième lieu, le tribunal évacue un argument factuel résiduel en notant que la société Héraclès ne soutient plus être elle-même tenue, envers l'administration des Domaines, d'une obligation d'édifier un garage en vertu de la convention originelle du 7 décembre 1953, convention qu'elle s'est d'ailleurs abstenue de verser aux débats.

2. La qualification de l'engagement et la caractérisation du vice de perpétuité

Entrant dans le vif du sujet, le tribunal prend acte de l'accord des parties sur la qualification juridique des stipulations contenues dans l'acte du 18 novembre 1954 et reprises dans celui du 5 janvier 1983 : bien que l'une d'elles figure sous un paragraphe intitulé « Servitudes », les parties s'accordent à leur reconnaître la nature d'obligation personnelle, et non de charge réelle (servitude) grevant un fonds servant au profit d'un fonds dominant.

Le tribunal examine ensuite la durée de cette obligation personnelle. Il constate que, telle que rédigée dans l'acte de vente, la clause ne comporte aucune limitation dans le temps, ce qui lui confère de prime abord un caractère perpétuel. Pour contrer cette analyse, la société Héraclès avançait que la perpétuité était exclue puisque sa propre existence juridique de société anonyme était statutairement fixée jusqu'au 30 mars 2052, date à laquelle l'obligation s'éteindrait nécessairement par disparition du créancier.

Le tribunal balaie cet argument par une motivation décisive : « l'argument tiré de la durée de la Société Héraclès, prévue statutairement jusqu'à l'an 2052, étant sans valeur puisqu'il dépend de la seule volonté de cette société de se perpétuer dans le temps ». En effet, la prorogation d'une société commerciale relevant de la seule décision de ses organes sociaux, le terme invoqué est purement potestatif à l'égard du créancier et ne saurait garantir au débiteur une libération certaine à une échéance déterminée.

3. La sanction du vice de perpétuité : la nullité de l'obligation

La perpétuité de l'obligation personnelle étant établie, restait à répondre à l'objection de la société Héraclès selon laquelle « il n'y a pas de nullité sans texte ». Le tribunal y répond en s'appuyant explicitement sur l'autorité d'un précédent de la Cour d'appel de Monaco (arrêt du 25 mai 1959).

Reprenant la doctrine de cet arrêt, le tribunal affirme que la prohibition des obligations personnelles perpétuelles, bien que non formulée dans un article général unique, « s'induit des différentes dispositions que le Code civil a édictées ou qu'il a laissé entendre à l'occasion de plusieurs cas particuliers ». Le juge énonce alors un principe général du droit privé monégasque : d'une part, « aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé, au profit d'une personne » ; d'autre part, et plus spécifiquement en matière immobilière, « aucune propriété foncière ne peut, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui, faute de possibilité de résiliation à la demande du propriétaire soumis à son effet, réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine ».

Appliquant ce principe aux faits de l'espèce, le tribunal prononce la nullité de la clause n° 4 des « conditions particulières » (limitant l'affectation du terrain à l'exploitation d'un garage). Quant à la clause n° 3 du paragraphe « servitudes » (interdisant toute modification extérieure de la construction), le tribunal la déclare également nulle par voie de conséquence, jugeant que « cette seconde clause [est] indivisible de la première dont elle est la conséquence nécessaire ». La société Héraclès est, partant