Article 39
En vigueur depuis le 28 déc. 2000
Historique de consolidation
Créé par la loi n° 1.508 du 2 août 2021*[1]
Dispositions non applicables aux demandes d'autorisation de construire ou de démolir déposées antérieurement au 7 août 2021 et ayant donné lieu, au plus tard à cette date, à la délivrance d'un récépissé conformément aux dispositions de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966, modifiée : article 10 de la loi n° 1.508 du 2 août 2021.
Sans préjudice de l'application des prescriptions législatives et réglementaires relatives à l'urbanisme, à la construction et à la voirie, lorsqu'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation soumis aux dispositions de la présente loi font l'objet de travaux de démolition intégrale en vue d'une reconstruction, les autorisations de démolir et de construire sont présentées en une seule et même demande ou concomitamment lorsqu'elles sont présentées séparément.
Les autorisations ne peuvent être délivrées à une personne physique ou une personne morale de droit privé qu'aux conditions cumulatives suivantes :
1°) le projet de construction doit prévoir la construction de locaux à usage d'habitation venant se substituer à ceux qui seront détruits et qui relèvent, au jour du dépôt des demandes d'autorisation de démolir et de construire, de la présente loi.
a) Nombre d'étages spécifiques pour les locaux à usage d'habitation de substitution
Le projet de construction prévoit, pour la construction des locaux à usage d'habitation de substitution, l'affectation d'un étage spécifique au sein de l'immeuble reconstruit.
Lorsque la surface intérieure des locaux à usage d'habitation de cet étage spécifique est inférieure à la surface intérieure des locaux relevant de la présente loi qui seront détruits, le projet de construction prévoit, pour la construction des locaux de substitution, l'affectation d'un deuxième étage spécifique au sein de l'immeuble reconstruit.
Les étages spécifiques visés aux précédents alinéas sont exclusivement composés de locaux de substitution.
La surface destinée à la construction de locaux à usage d'habitation de substitution doit être calculée à partir de critères identiques à ceux ayant servi à la détermination de la surface des locaux auxquels ils se substituent.
b) Localisation des étages spécifiques au sein de l'immeuble à bâtir
Le premier étage spécifique doit être situé à l'étage médian de l'immeuble à bâtir, entre le premier étage de locaux à usage d'habitation et le dernier étage de l'immeuble, l'étage spécifique compris ; en cas de nombre d'étages pair, l'étage spécifique sera celui situé à l'unité supérieure.
Lorsqu'il y a lieu, le deuxième étage spécifique sera situé directement au-dessus du premier.
Dans le cas où l'immeuble à bâtir comporte plusieurs bâtiments, le ou les étages spécifiques à affecter pourront être répartis entre les différents bâtiments ou regroupés au sein d'un seul.
c) Typologie des locaux à usage d'habitation de substitution
La typologie des locaux à usage d'habitation de substitution est arrêtée par l'État, en tenant compte des normes applicables et contraintes techniques auxquelles sera soumis l'immeuble reconstruit.
d) Locaux accessoires et dépendances des locaux à usage d'habitation de substitution
Un emplacement de stationnement automobile et une cave seront rattachés à chaque local à usage d'habitation de substitution.
e) Dérogation
Si le propriétaire le demande, le projet de construction peut ne pas prévoir la construction de locaux à usage d'habitation de substitution au sein de l'immeuble reconstruit, sous réserve de l'accord de l'État. Dans ce cas, il sera procédé, au choix de l'État, soit :
- en compensation, à la dation au profit de l'État de locaux existants, non régis, au jour de la dation, par les dispositions de la présente loi, construits et achevés après le 1er septembre 1947, et présentant des surfaces et qualités équivalentes aux locaux de substitution qui auraient pu être construits au sein du ou des étages, objets de l'affectation spécifique précitée.
*[3]Un arrêté ministériel fixe les critères permettant de déterminer l'équivalence des surfaces et qualités prévues au présent chiffre ainsi que les modalités d'appréciation de cette équivalence ; cet arrêté ministériel prévoit, en outre, que, dans ce cadre, un avis est émis par un comité consultatif comprenant des représentants du Gouvernement et du Conseil National. Sa composition est pour le reste fixée par ledit arrêté ministériel qui en détermine également les modalités de fonctionnement.
- au titre d'une autre demande d'autorisation de démolir ou de construire, déposée concomitamment aux demandes d'autorisation mentionnées au premier alinéa, à l'affectation spécifique, dans l'immeuble objet de cette autre demande, selon le cas, d'un ou de deux étages pour la construction de locaux à usage d'habitation venant se substituer à ceux qui seront détruits visés au premier alinéa, à concurrence d'une surface supérieure ou égale à celles des locaux de substitution qui auraient pu être construits au sein de l'immeuble faisant l'objet de la demande de dérogation.
Lorsque l'immeuble, objet de l'autre demande d'autorisation de démolir ou de construire comporte des logements à usage d'habitation relevant de la présente loi, ces locaux s'ajoutent, pour la construction de locaux à usage d'habitation venant en substitution, à ceux de l'immeuble faisant l'objet de la demande de dérogation relevant de la présente loi.
2°) l'octroi de plein droit par l'État, en contrepartie de l'affectation spécifique ou de la dation visées au chiffre précédent, d'une majoration du volume constructible, dans la limite d'un étage, par rapport au volume qui était occupé par l'immeuble détruit ou par rapport au volume constructible autorisé par les cotes maximales du niveau supérieur des bâtiments, telles qu'inscrites au Règlement d'Urbanisme en annexe de l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013, modifiée.
Lorsqu'il est fait application du deuxième alinéa de la lettre a) du chiffre 1° est octroyée de plein droit par l'État, une majoration du volume constructible d'un étage supplémentaire, soit au total deux étages, par rapport au volume qui était occupé par l'immeuble détruit ou par rapport au volume constructible autorisé par les cotes maximales du niveau supérieur des bâtiments, telles qu'inscrites au Règlement d'Urbanisme en annexe de l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013, modifiée.
Dans l'hypothèse visée à l'alinéa précédent, la mise en œuvre de la majoration du volume constructible exclut la possibilité de bénéficier des dispositions de l'article 12.6 des dispositions générales de l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013, modifiée.
La hauteur desdits étages ne doit pas dépasser la hauteur des étages courants de l'immeuble à construire.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux bâtiments soumis aux dispositions des articles 21 et 23 des dispositions générales du Règlement d'Urbanisme en annexe de l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013, modifiée.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables au secteur réservé, tel que défini à l'article 12.1 A de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966, modifiée.
3°) la cession à l'État, lors de l'achèvement des travaux, des locaux à usage d'habitation de substitution situés à l'étage spécifique et, selon le cas, au deuxième étage spécifique, ainsi que les locaux accessoires et dépendances prévus à la lettre d) du chiffre 1°) au sein de l'immeuble objet des demandes d'autorisation mentionnées au premier alinéa du présent article ou, lorsque celui-ci a fait l'objet de la dérogation prévue à la lettre e) du chiffre 1°), au sein de l'immeuble, objet de l'autre demande d'autorisation de démolir ou de construire ou venant en compensation visés au chiffre 1°).
Les modalités ainsi que le prix de cession de ces locaux à usage d'habitation et locaux accessoires et dépendances sont fixés par l'accord commun du propriétaire ou son représentant dûment mandaté à cet effet et du Ministre d'État. Cet accord est formalisé par écrit préalablement au dépôt des demandes d'autorisation de démolir et de construire prévu au chiffre 1°) du présent article, dont les frais d'acte seront à la charge exclusive du propriétaire.
Cet accord doit être joint aux demandes d'autorisation de démolir et de construire.
Le prix de cession sera calculé en prenant comme base le coût de construction, dont les éléments sont déterminés par arrêté ministériel*[4].
L'accord de cession s'impose aux ayants droit du propriétaire et s'il y a lieu aux acquéreurs successifs des locaux dont l'acquisition serait antérieure au transfert de propriété desdits locaux à l'État.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux demandes d'autorisation de démolir et de construire pour lesquelles la majoration du volume constructible ne peut être octroyée en raison d'une impossibilité technique ou juridique.