JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Analytische Samenvatting Korpus — Il résulte de la décision rendue le 17 janvier 2008 (n° 245/07) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
- Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
- Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
- Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
TSJ Andorre, Sala Civil, 17 janvier 2008, ATSJAD 3/2008 (ECLI:AD:TSJADAD:2008:3A)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justicia d'Andorra (Sala Civil), 17 janvier 2008, ATSJAD 3/2008, recours n° 245/07 (ECLI:AD:TSJADAD:2008:3A) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La société « H.E. SL », propriétaire de la société « F.C. », a conclu le 14 décembre 2004 avec une propriétaire, Mme Escolano, un contrat de courtage. Aux termes de ce contrat, la propriétaire autorisait « F.C. » à procéder à la vente d'un appartement, au prix de 216 364,35 euros, et à recevoir des sommes à valoir sur le prix ou à titre d'arrhes. Les parties avaient convenu d'honoraires minimaux correspondant à 5 % du prix de vente.
Une acheteuse potentielle, Mme Cañete, a donné mandat à « F.C. » pour la gestion de l'achat au prix de 228 385 euros et lui a remis une provision de fonds. « F.C. » a informé l'avocate de la propriétaire de cette offre. Celle-ci a répondu que Mme Escolano avait vendu l'appartement à une autre personne et qu'elle ne souhaitait plus réaliser l'opération. « F.C. » a alors restitué la provision à l'acheteuse potentielle.
Par ordonnance du 10 octobre 2006, le juge a décrété une saisie conservatoire. La société « H.E. SL » a ensuite assigné Mme Escolano en paiement de 12 020,65 euros, correspondant à la commission qu'elle estimait due, outre intérêts et dépens. Mme Escolano, régulièrement citée, n'a pas comparu et a été déclarée défaillante. Par jugement du 22 mai 2007, le Tribunal de batlles a rejeté la demande, sans statuer sur les dépens.
La société « H.E. SL » a interjeté appel en demandant la réformation du jugement et l'adjudication intégrale de sa demande, avec mise à la charge de l'intimée des dépens des deux instances. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia, composée de Mme Eulàlia Amat Llari (rapporteure), de M. Joan Manel Abril Campoy et de M. Jean Louis Vuillemin (président), a statué en appel.
Question de droit
La question posée était de savoir si le courtier peut obtenir le paiement de la commission convenue lorsque la vente projetée n'a pas été conclue par son intermédiaire, la propriétaire ayant cédé le bien à un tiers, alors même que le courtier avait trouvé un acquéreur répondant aux conditions fixées par le vendeur.
Plus précisément, deux points se trouvaient soulevés :
- la nature de l'obligation souscrite par le courtier, obligation de moyens ou obligation de résultat ;
- l'incidence, sur le droit à commission, de la personne qui conclut finalement la vente (le propriétaire lui-même ou un tiers) et de l'existence d'un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel. Elle rappelle que, selon la jurisprudence constante de la Sala, le contrat de courtage engendre une obligation de résultat, consistant à obtenir la conclusion de la vente confiée. La diligence déployée par le mandataire ne suffit donc pas à fonder son droit à commission lorsque la vente n'a pas été réalisée, ou l'a été indépendamment de son action.
La Cour en déduit deux règles. D'une part, le courtier n'a droit à la commission que si la vente projetée se réalise et s'il existe un lien de causalité entre son activité d'intermédiaire et la conclusion du contrat. D'autre part, il est indifférent que le contrat soit finalement conclu par le
