ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.6f279aa8 · Dossier Bipartit (I. Doctrina + II. Minuta Original)
Puntuació d’Autoritat Korpus
98/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 416/14·27 d’abril del 2015·Cassation totale
ATSJAD ANDORRA, a 27 d'abril del 2015 - ROJ: ATSJAD 67/2015
Jurisdicció / TribunalTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Referència / Batllia / Rol416/14
Àmbit jurídicjurisprudence
Empremta SHA-2560000000000000000…
Sumari Analític Korpus i Punts de Dret Essencials (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2015:67A) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (ATSJAD ANDORRA, a 27 d'abril del 2015 - ROJ: ATSJAD 67/2015).
PART I
Comentari Doctrinal i Anàlisi Científica Korpus
Sil·logisme Jurídic (I.A / I.B / II.A / II.B) i Abast Pràctic
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Sumari Analític Korpus — Il résulte de la décision rendue le 27 avril 2015 (n° 416/14) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
ATSJAD 67/2015 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 avril 2015)
Le 20 novembre 2006, M. G. (désigné dans la décision tantôt « Sr. Sanç », tantôt « Sr. G. ») et la société Andrade concluent un « contrat de promesse de vente » portant sur un appartement et une place de parking dans une résidence située à Canillo. Le prix total est fixé à 300 310 euros. La société promotrice, en qualité de vendeur, s'engage à livrer les biens dans un délai maximal de 32 mois, soit au plus tard le 20 juillet 2009. L'acquéreur verse des acomptes pour un montant total de 75 077 euros (fundament I, II).
La livraison n'intervient pas à la date prévue, ce point n'étant pas contesté (fundament II, n° 6). La décision expose ensuite la chronologie suivante :
en novembre 2010, la signature de l'acte authentique prévue le 26 novembre est annulée, les documents administratifs nécessaires (licence d'utilisation du 13 décembre 2010, cédule d'habitabilité du 30 décembre 2010) n'étant pas encore délivrés ; le vendeur informe l'acquéreur le 11 janvier 2011 que la vente peut être régularisée ;
en février 2011, le vendeur propose à l'acquéreur deux autres logements ; celui-ci les visite avec son épouse mais les refuse ;
le 25 février 2011, le vendeur soumet un projet de rescission de la promesse, prévoyant la restitution des 75 077 euros sans indemnité ; l'acquéreur ne le signe pas et, par courriers de son conseil des 13 avril 2011 et 1er décembre 2011, considère la convention comme résolue pour défaut de livraison et réclame la restitution des sommes versées.
Le 16 décembre 2011, M. G. saisit le Tribunal de batlles d'une demande tendant à la résolution du contrat, à la condamnation de la société à restituer 75 077 euros, ainsi qu'à une somme de 30 % au titre des dommages et intérêts forfaitairement stipulés. Par jugement du 5 novembre 2014, le Tribunal de batlles prononce la résolution pour inexécution imputable au promettant vendeur et condamne la société à restituer la somme demandée.
La société Andrade interjette appel. Elle soutient qu'une novation tacite de la date de livraison est intervenue, de sorte que la résolution invoquée par l'acquéreur ne serait pas légitime. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia accueille le recours.
Question de droit
La question posée à la Cour était de déterminer si le comportement des parties postérieur à l'échéance contractuelle permettait de caractériser une novation tacite de l'obligation de délivrance, en particulier en ce qui concerne la date de livraison, et si cette novation privait l'acquéreur du droit de résoudre le contrat pour retard.
Le litige portait donc sur deux points liés : (i) les conditions de preuve d'une novation tacite, et (ii) l'incidence de cette novation sur le caractère essentiel du terme de livraison et sur la faculté de résolution unilatérale.
Solution et dispositif
La Cour retient l'existence d'une novation tacite. Elle énonce d'abord les principes applicables :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« La novació mai es presumeix. [...] aquesta no es pot deduir del silenci de les parts sinó d'una actuació concloent de les mateixes. [...] Aquesta manifestació de voluntat ha de ser clara i incompat
Síntesi Operativa i Graella d’Auditoria per al Practicant
Punts de control immediatament mobilitzables en escrits processals i dictàmens
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (416/14) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PART II — MINUTA ORIGINAL I TEXT AUTÈNTIC INTEGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Referència / Batllia / Rol416/14
Data de la resolució27 d’abril del 2015
Dispositiu / FalladaCassation totale
Font oficialhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Aute
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC.- 0000416/2014 ORIGEN: 3100700/2011 - 00
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 27 d'abril del 2015.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- Per escrit de data 16-12-2011, la representació processal del Sr. Sanç, va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Andrade sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda d'una unitat immobiliària signat en data 20-11-2006 per el demandant i la societat demandada, i condemnant-la a pagar la quantitat principal de 75.077.-euros, juntament amb un 30% en concepte de danys i perjudicis pactats, amb imposició a la defenent de la totalitat de les costes processals, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 416/14 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
II.- La representació processal de la societat Andrade va oposar-se a la demanda, sol·licitant la seva desestimació, amb imposició a l'agent de les costes processals.
III.- L'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va dictar sentència amb data 05-11-2014, amb la següent part decisòria:" DECIDEIX:
Que ha de declarar i declara rescindit el contracte de promesa de compravenda signat entre les parts litigants el 20 de novembre del 2006 i que afecten a aquelles unitats immobiliàries descrites en l'escrit de demanda introduït en els presents autes, i això per incompliment contractual manifest imputable a la part prometent venedora, és a dir a la societat mercantil andorrana per participacions "Andrade", i en conseqüència ha de condemnar i condemna a la darrera a retornar al Sr. Sanç la suma global de setanta-cinc mil setanta-set euros (75.077.- EUROS); tot això amb condemna expressa de la societat defenent a assumir les costes judicials ocasionades al demandant tal i com ho preveu el II.- Considerant.".
IV.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Andrade, i en data de registre 23-12-2014, va articular escrit de conclusions, en mèrits del qual i pels motius continguts en el mateix demana la revocació de la resolució d'instància i que es dictés una nova desestimant les pretensions de l'agent i imposant a l'adversa les costes processals de primera i segona instància.
Pel contrari, la representació processal de la part recorreguda va presentar escrit de contesta a les conclusions, de data de registre 27-01- 2015, en mèrits del qual sol·licita la desestimació del recurs i la imposició a la part recurrent de les costes processals de segona instància.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.
FONAMENTS DE DRET
I.- Ha quedat acreditat en autes que en data 20-11-2006, el Sr. Sanç i la societat Andrade van atorgar un contracte denominat "CONTRACTE DE PROMESA DE COMPRA-VENDA" d'un apartament situat a la planta àtic, porta 5, Bloc B, i d'una plaça d'aparcament amb número pendent d'assignació, del conjunt conegut com Andrade, a la parròquia de Canillo.
En aquest contracte la societat, actuant com a promotora de la residència, es va comprometre a vendre i el Sr. G. es va comprometre a comprar l'esmentada unitat immobiliària i això sobre plànols i pel preu total de 300.310.-euros. La societat promotora es va comprometre a lliurar les unitats immobiliàries en el termini màxim de 32 mesos a partir de la data de signatura del contracte, és a dir el dia 20 de juliol del 2009.
Exactament igual va contractar el germà del Sr. G., en Sarabia però respecte la porta 1 de l'àtic esmentat. Més tard ens tornarem a referir al cas del germà.
El Sr. G. va realitzar els pagaments parcials previstos en el contracte per l'import total de 75.077.EUR, havent de pagar la resta al moment en què s'atorgués l'escriptura pública de compravenda.
II.- El motiu del recurs rau en el fet que, al parer de la part recurrent, és de manera errònia que el Tribunal ha considerat que no existia cap novació quan en realitat ha existit una novació tàcita. Argumenta en essència el recurrent que : 1) que el fet pel Sr. G. d'iniciar els tràmits per obtenir una autorització d'inversió estrangera quan ja s'ha escolat amb escreix el termini màxim per l'entrega del pis constitueix una prova inequívoca de la novació; 2) que el Sr. G. no ha exercitat la seva facultat de resoldre el contracte perquè volia complir el contracte acceptant per tant el retard en l'entrega i que el lliurament del pis es fes en un termini raonable a partir de la sol·licitud d'inversió estrangera; 3) que l'acció de sol·licitar l'autorització d'inversió estrangera s'ha d'assimilar a l'acció de pagament en un cas jutjat per aquesta Sala (TSJC-110/11); 4) que atès la novació tàcita, el motiu invocat pel Sr. G. per resoldre el contracte no és legítim i 5) que és el Sr. G. que ha decidit no complir el contracte quan se l'ha informat que es podia escripturar la venda.
No hi ha cap controvèrsia entre les parts que el lliurament de les unitats immobiliàries previst contractualment pel mes de juliol del 2009 no va tenir lloc.
Al respecte, de la prova practicada es demostra que en novembre del 2010, la societat promotora va pretendre que era possible finalitzar l'escriptura però ho va anul·lar (era prevista la signatura pel 26 de novembre) ja que encara faltaven els documents necessaris. En efecte, la llicencia d'ús o primera habitació és del dia 13-12-2010 i la cèdula d'habitabilitat del dia 30- 12-2010. No és fins al dia 11-01-2011, que la societat constructora va informar a la societat demandada que hagin rebut totes les autoritzacions, es podia procedir a la escriptura de la compra venda.
En febrer del 2011, la immobiliària del venedor va proposar al comprador, Sr. G., alternatives a la compra del pis de Canillo, presentant-li dos altres pisos ( a Andorra la Vella i a la pleta de Soldeu). És clar que el Sr. G. va estudiar aquestes proposicions alternatives i les va visitar juntament amb la seva esposa, però les va rebutjar.
Aleshores, la societat promotora li va proposar un contracte de rescissió de la promesa de compravenda (de data 25-02-2011), contracte estipulant el retorn dels 75.077 EUR pagats però sense cap indemnització. El Sr. G. no va firmar dit conveni i mitjançant cartes d'advocat de data 13-04-2011 i 01-12-2011, va donar el conveni per resolt atès la falta de lliurament i va requerir el retorn de les sumes pagades.
És innegable que la data de lliurament era una condició essencial del contracte. A partir del moment on el Sr. G. ha respectat la seva obligació essencial, és a dir els pagaments convinguts, queda clar que l'obligació principal del promotor-venedor, professional del negoci immobiliari, era d'adoptar tota la diligència necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària. La societat promotora no ha establert cap motiu suficient per justificar el retard en el lliurament.
En aquesta alçada, la controvèrsia es cenyeix essencialment a la qüestió de determinar si ha existit una novació tàcita fent que les parts haurien decidit modificar la data de lliurament.
La novació mai es presumeix. Els Tribunals Andorrans reconeixen la possibilitat d'una novació tàcita però aquesta no es pot deduir del silenci de les parts sinó d'una actuació concloent de les mateixes. Per considerar l'existència d'una novació tàcita, és imprescindible una prova que les parts van exterioritzar una nova voluntat, incompatible amb les previsions contractuals anteriors. Aquesta manifestació de voluntat ha de ser clara i incompatible amb la relació obligatòria originaria.
En el cas d'autes, considerem que existeix la prova suficientment significativa d'un animus novandi compartit per les parts per a modificar la seva relació contractual i atorgar una nova data de lliurament.
En el cas que ens ocupa, és cert que, en data 28 d'agost del 2010, és a dir 13 mesos després de la data prevista del lliurament, el comprador va sol·licitar i obtenir l'autorització per a efectuar una inversió estrangera en immobles respecte les unitats immobiliàries incloses en el contracte de promesa de compravenda (folis 106 a 109). No es tracta d'una sol·licitud genèrica sinó d'una sol·licitud duta a terme per a l'adquisició del pis i pàrquing objecte del contracte.
Aquesta actuació no és un simple tràmit administratiu sinó una manifestació de la voluntat del comprador per prosseguir l'operació de compravenda promesa per contracte de data 20-11-2006. Resulta evident que els compradors estaven cercant una inversió al Principat i per aquesta raó no es tractava d'un habitatge en el qual traslladar el seu domicili, cosa que lògicament hauria fet que el termini d'entrega de l'habitatge fos essencial. No era així i explica que suportessin el retard en l'entrega de la cosa sense que constin intimacions fefaents reclamant-la. És més tampoc consta que malgrat en el mes de novembre del 2010 es frustrés la signatura de l'escriptura de compravenda per raons alienes a ells, manifestessin de manera taxativa la seva voluntat de resoldre el contracte. Per contra, quan en el mes de gener 2011 se'ls va indicar que ja es podia escripturar varen optar per veure si altres inversions que els oferia la societat de gestió immobiliària, F., els podia convenir més. Això deixa palès que estaven oberts a d'altres opcions i que no estaven decididament disposats a trencar tota mena de tracte amb la part venedora, aquí defenent i recurrent.
Coincidim doncs amb la recurrent en què es va produir una novació tàcita de l'entrega de la cosa pels actes posteriors al dia 20-07-2009 en que era el previst com a data màxima d'entrega i que aquesta no era una data essencial ni innegociable, com tampoc la del dia 26-11-2010 quan havien d'anar a la Notaria a atorgar l'escriptura de compravenda. Un mes i mig més tard ja es podia signar i varen optar per analitzar altres opcions, cosa que demostra que ni tenien intenció ferma i resolta de denunciar el contracte ni la data d'entrega de la seva inversió era essencial per justificar la resolució unilateral. Altra cosa diferent seria que haguessin de demanar danys i perjudicis pel retard en l'entrega i per l'avançament de les sumes lliurades uns anys abans.
Per tant, i a criteri d'aquesta Sala i en coherència amb el que vàrem resoldre en la nostra sentència de data 15-04-2014, rotlle TSJC-395/13 en el supòsit idèntic que va plantejar el germà de l'agent, el Sr. Sarabia, aquella sol·licitud d'autorització d'inversió estrangera signada el 28-08-2010 i els actes posteriors del Sr. G. i la seva esposa, constitueixen una prova inequívoca i concloent que la voluntat de les parts era de convenir una nova data de lliurament.
En aquestes condicions, el recurs s'ha d'estimar el què implica la desestimació íntegra de la demanda.
III.- L'estimació del recurs i la desestimació de la demanda determinen condemnar al demandant a pagar les costes de primera instància en virtut del principi del venciment.
L'estimació del recurs determina no fer cap condemna en costes d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga al jutge la Novel.la 82 Capítol 10.
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
Decisio
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
ESTIMAR el recurs de la societat ENTITY_5;
Revocar la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 05-11-2014 en el sentit de desestimar la demanda tot i imposant al Sr. G. les costes de primera instància;
No efectuar cap imposició de les costes processals de segona instància;
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
