JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 10 mars 2026 (n° 1/2026) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Par un contrat d'arrendament (bail d'habitation) conclu le 3 décembre 2021, M. Olmo, bailleur, a loué à Mme Expósito et M. Campillo un appartement, un débarras et une place de parking. La clause 11 m) du contrat interdisait de tenir des animaux de compagnie sans autorisation.
Une chienne de petite taille (un spitz nain, selon la décision) a été introduite dans le logement. Le bailleur a demandé la résolution du contrat pour inexécution de cette clause, l'expulsion, la restitution du bien, la réparation d'éventuels dommages et une indemnité pour occupation indue. La demande a été formée le 27 février 2024.
La procédure présente plusieurs incidents. M. Campillo s'est allié à la demande le 27 mars 2024 et n'a sollicité que la non-condamnation aux dépens. Mme Expósito a été déclarée en situation de rébellion le 6 mai 2024. Son acte de contestation a été jugé irrecevable, ce que confirme la décision, par une ordonnance datée du 27 mai 2025 (date telle qu'indiquée dans la décision), et son recours en réformation a été rejeté le 16 septembre 2024.
Par sentence n° 78/2025 du 30 novembre 2025, le tribunal de première instance a rejeté la demande et condamné le demandeur aux dépens. Il a estimé que la seule violation de la clause ne suffisait pas à justifier la résolution, en l'absence de preuve de dommages ou de nuisances au voisinage.
Le bailleur a interjeté appel. Il invoquait une violation du droit applicable (la pleine efficacité du pacte), un défaut de motivation, la violation de droits constitutionnels (droit à une décision motivée et droit de propriété) et une erreur d'appréciation des preuves. L'intimée concluait à la confirmation du jugement. Le Tribunal supérieur de justice, Sala civil, a fait droit à l'appel.
Question de droit
La question posée était de savoir si l'introduction et le maintien, en méconnaissance d'une clause expresse, d'un animal de compagnie dans un logement loué suffisent à justifier la résolution du bail, ou si cette résolution suppose la preuve de dommages matériels ou de nuisances.
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 10 de març del 2026 - ROJ: STSJAD 49/2026 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 10 mars 2026 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (1/2026) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
Andorra la Vella, a 10 de març del 2026
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- La representació processal del Sr. Olmo va interposar el 27/02/2024 demanda de resolució de contracte d'arrendament contra la Sra. Expósito i el Sr. Campillo, al·legant l'incompliment de la clàusula 11 m) del contracte de data 03/12/2021, relativa a la prohibició de tenir animals de companyia sense autorització.
Es sol·licitava la resolució del contracte d'arrendament atorgat el dia 03/12/2021, el desnonament, la restitució de l'immoble (pis, traster i plaça d'aparcament), la reparació de danys ocasionats en l'immoble arrendat i el pagament dels imports que es poguessin ocasionar en concepte d'ocupació indeguda, el tot amb condemna en costes a la part demanada.
2.- El 27/03/2024, el Sr. Campillo es va aplanar a la demanda, sol·licitant únicament que no se li imposessin les costes processals.
3.- Per aute de 06/05/2024 es va declarar en situació de rebel·lia la Sra. Expósito. En la mateixa data, la demandada va presentar un escrit de contesta a la demanda que per aute de 27/05/2025 s'inadmetia a tràmit. Contra aquesta decisió, la Sra. Expósito va formular recurs de reposició que es va desestimar per decisió del 16/09/2024.
4.- Una volta celebrat el judici oral, el 30/11/2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:
"Primer.- Desestimar la demanda formulada en data 27 de febrer del 2024 per la representació processal del Sr. Olmo contra els Srs. Expósito i Campillo.
SEGON.- Fer imposició a la part demandant del pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat".
5.- El Sr. Olmo formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió demanant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència en aquesta alçada, donant lloc íntegrament a les pretensions articulades en el seu escrit rector, segons els arguments que s'exposen seguidament de manera succinta.
En primer lloc, sosté que la Sentència infringia el dret aplicable en no reconèixer la plena validesa i eficàcia del pacte contractual que prohibia la tinença d'animals, especialment quan s'havia establert amb caràcter essencial i sense contravenir cap norma imperativa. L'apel·lant entén que l'incompliment admès d'aquesta clàusula havia de comportar la resolució del contracte.
Així mateix, denuncia manca de motivació suficient, atès que la resolució impugnada tot i reconèixer l'incompliment, no justifica adequadament per què no se n'extreia cap conseqüència resolutòria. Sustenta endemés que l'absència de fonamentació clara generava indefensió a l'arrendador.
També s'al·lega vulneració de drets constitucionals, especialment el dret a obtenir una resolució fonamentada en dret i el dret de propietat, en considerar que la decisió judicial desatén la facultat del propietari d'imposar i fer respectar les condicions d'ús de la seva finca dins el marc legal.
Finalment, s'invoca error en la valoració de la prova i aplicació indeguda de la jurisprudència, en no haver-se ponderat adequadament el caràcter essencial del pacte ni les declaracions de les parts, i en haver-se utilitzat precedents que responien a supòsits de tolerància prèvia inexistents en el cas examinat.
6.- La part apel·lada interessa la desestimació íntegra del recurs i la confirmació de la Sentència amb imposició al recurrent de les costes ocasionades, en considerar que la resolució contractual no pot fonamentar-se exclusivament en la presència d'un animal de companyia quan no s'ha acreditat cap desperfecte ni cap molèstia que alteri la convivència o afecti l'immoble.
Sosté que la vulneració formal de la clàusula no justifica, per si sola, una mesura tan dràstica com la resolució del contracte, d'acord amb el criteri jurisprudencial que exigeix la concurrència de danys o molèsties efectives.
Afegeix que la prova practicada acredita que el gos no genera perjudicis i que l'apel·lant no ha demostrat el contrari.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- L'objecte de la present resolució se circumscriu a determinar si el fet de què l'arrendatària hagi introduït en un apartament arrendat un animal de companyia (concretament un gos pomerània, de petites dimensions) en contravenció de la clàusula contractual que ho prohibeix expressament és de naturalesa a justificar la resolució del contracte d'arrendament.
La resolució d'instància s'inclina per una resposta negativa recorrent per això a decisions anteriors de la Sala, considerant que en mèrits d'aquestes, la mera vulneració del pacte de prohibició d'animals no legitimaria automàticament la resolució d'un contracte d'arrendament, llevat que es provin molèsties al veïnatge o desperfectes a l'immoble. Examinada la prova practicada, conclou que no ha quedat acreditat que el gos hagi causat danys a la finca ni que hagi generat molèsties rellevants, entenent en aquesta eventualitat que l'incompliment de l'arrendatària no seria d'entitat suficient per a justificar la resolució del contracte d'arrendament.
Segon.- I és contra aquesta resolució que s'alça la part recurrent, considerant, en primer lloc, que la Sentència incorria en infracció al dret aplicable, avançant per això la plena eficàcia del pacte contractual atorgat entre les parts.
La Llei d'arrendaments de finques urbanes no conté cap previsió específica relativa a la tinença d'animals de companyia en els habitatges arrendats, ni estableix cap règim particular sobre les conseqüències contractuals derivades de la seva presència. El text legal regula els elements essencials del contracte, els drets i obligacions de les parts i les causes de resolució, però no imposa ni la prohibició ni l'obligació d'admetre animals en els immobles arrendats. Tampoc, la Llei 11/2016, de tinença i protecció d'animals, conté cap previsió que incideixi en el règim jurídic dels contractes d'arrendament.
En aquest context, el fet que en el contracte d'arrendament la prohibició de tenir animals de companyia fos formulada en termes absoluts (es parla de prohibició absoluta sense admetre matisos de cap mena) suposa un clar indicador de la voluntat de les parts d'atorgar-li una rellevància singular dins la configuració del contracte. Quan una clàusula es redacta amb caràcter categòric i excloent, aquesta opció terminològica revela la voluntat d'erigir-la en una delimitació estricta de les facultats reconegudes a l'arrendatari en l'ús de la finca, projectant la prohibició en el pla de les condicions estructurals, essencials del contracte quina observança s'erigeix en pressupòsit determinant. En efecte, quan un pacte es concep com a nuclear dins l'economia del contracte, la seva vulneració pot alterar l'equilibri establert i frustrar la finalitat pràctica perseguida per una de les parts en concloure'l. Aquesta circumstància adquireix particular transcendència en el present cas, atès que com bé descriure'm més endavant el Sr. Olmo no volia gossos en el seu apartament, de manera que no hauria concertat l'arrendament si, des de l'inici, hagués conegut la voluntat d'introduir un gos a l'habitatge. En aquesta eventualitat, si la clàusula ha estat redactada amb claredat, acceptada de manera conscient i incorporada al contracte sense ambigüitats, no hi ha base per desposseir-la d'eficàcia: la seva validesa descansa en el principi general segons el qual els pactes que no contravinguin una norma imperativa o ordre públic obliguen les parts amb la mateixa intensitat que la llei (pacta sunt servanda).
Tercer.- Certament, aquesta Sala ja s'ha pronunciat en dues ocasions en el sentit de rebutjar la resolució contractual en supòsits en què l'arrendatari mantenia animals de companyia en contravenció d'una clàusula prohibitiva (TSJC 024/2022 i TSJC 307/2022). Però aquelles decisions descansaven en un element de fet concret: la tolerància perllongada de l'arrendador, que, coneixedor de la situació, no havia reaccionat en temps útil, generant una aparença d'aquiescència que modulava la gravetat de l'incompliment fins al punt de privar la infracció contractual existent de la rellevància necessària per a justificar la resolució contractual. La situació que ara s'examina presenta una configuració clarament diversa: en el moment mateix en què l'arrendatària comunicava a l'arrendador, per via de missatgeria instantània, que li havien regalat un cadell i sol·licitava autorització per a tenir-lo, tot reconeixent explícitament la vigència de la prohibició contractual, la resposta del propietari és immediata i inequívoca, manifestant la seva negativa a admetre animals a l'habitatge (vegeu en aquest sentit la conversa mantinguda el 05/11/2024, dors del foli 24), conducta aquesta que ha mantingut de manera constant i reiterada amb posterioritat, advertint l'arrendatària de les conseqüències legals que el manteniment del gos en l'apartament arrendat podia comportar tot justificant la seva oposició en els danys que especialment un cadell podia produir en el bé arrendat. Posteriorment, després de constatar la permanència de l'animal a l'apartament, l'arrendador formula noves queixes i fixava terminis concrets perquè cessés la situació, advertint que, en cas contrari, exercitaria l'acció resolutòria corresponent (foli 32), com ha acabat fent el dia 27 de febrer del 2024.
En conseqüència, constatada l'existència d'una clàusula pactada amb caràcter essencial, coneguda i assumida per l'arrendatària, i acreditada igualment l'absència de qualsevol tolerància per part de l'arrendador, la introducció en el pis d'un animal i persistència en la seva tinença per l'arrendatari malgrat la negativa expressa i els requeriments diversos formulats, configura un incompliment jurídicament rellevant. En efecte, no es tracta d'una infracció accessòria, sinó de la vulneració d'una condició que integrava el nucli del consentiment contractual. En aquestes circumstàncies, la resolució del contracte no exigeix la prova addicional de desperfectes o molèsties, atès que la gravetat deriva de l'afectació d'un pacte que les mateixes parts van qualificar de determinant dins l'economia del contracte.
Quart.- A la vista de les consideracions precedents, és procedent estimar el recurs d'apel·lació interposat contra la Sentència núm. 78/2025, de 30 de novembre de 2025, la qual ha de ser íntegrament revocada. En el seu lloc, escau estimar en tots els seus extrems la demanda formulada, declarant resolt el contracte d'arrendament de data 3 de desembre de 2021 per incompliment de l'arrendatària de la prohibició continguda en el pacte 11 m), amb efectes des del dia 29 de febrer de 2024.
En conseqüència, s'ha d'acordar el desnonament de la demandada, amb advertiment de llançament en cas de no procedir a la desocupació voluntària de l'immoble, el qual haurà de ser restituït a l'arrendador en el mateix estat en què fou lliurat, llevat dels deterioraments imputables a l'ús ordinari de l'habitatge. Igualment, s'ha de condemnar la demandada a reparar els danys que, si escau, s'acreditin i a satisfer la indemnització corresponent per l'ocupació indeguda que pugui resultar procedent.
Finalment, escau imposar a la Sra. Expósito costes causades en la instància, sense que aquest pronunciament afecti el Sr. Campillo, atès el seu aplanament a la demanda en els termes interessats per la part recurrent.
Cinquè.- Costes
Atesa l'estimació del recurs d'apel·lació articulat, no ha de fer-se pronunciament sobre les costes ocasionades en aquesta alçada (art. 354.2 del CPC).
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat pel Sr- Olmo contra la Sentència núm. 78/2025, de 30 de novembre de 2025, la qual ha de ser íntegrament revocada. En el seu lloc, escau estimar en tots els seus extrems la demanda formulada contra els Srs. Expósito i Campillo, declarant resolt el contracte d'arrendament de data 3 de desembre de 2021 per incompliment de La part arrendatària de la prohibició continguda en el pacte 11 m) del contracte d'arrendament, amb efectes des del dia 29 de febrer de 2024.
SEGON.- Acordar el desnonament de la part demandada, amb advertiment de llançament en cas de no procedir a la desocupació voluntària de l'immoble, el qual haurà de ser restituït a l'arrendador en el mateix estat en què fou lliurat, llevat dels deterioraments imputables a l'ús ordinari de l'habitatge. Igualment, s'ha de condemnar la demandada a reparar els danys que, si escau, s'acreditin i a satisfer la indemnització corresponent per l'ocupació indeguda que pugui resultar procedent.
TERCER.- Imposar a la Sra. Expósito costes causades en la instància, sense que aquest pronunciament afecti el Sr. Campillo, atès el seu aplanament a la demanda en els termes interessats per la part recurrent.
QUART.- Sense fer pronunciament en relació a les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
