ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.b21a4b46 · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
96/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 44/07·10 July 2007·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 10 de juliol del 2007 - ROJ: STSJAD 98/2007
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket44/07
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2007:98) — En matière de droit_penal, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 10 de juliol del 2007 - ROJ: STSJAD 98/2007).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 10 juillet 2007 (n° 44/07) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 98/2007 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 10 juillet 2007)
Les époux Nogués et Sandoval avaient confié à la société « F3C », dont la société « H.E. SL » était titulaire administrative, la vente d'un immeuble leur appartenant. Le mandat autorisait l'intermédiaire à percevoir des sommes à valoir sur le prix, ou à titre d'arrhes.
Un document portant le cachet de « F3C » constatait la réception, de la part d'une acquéreuse, Mme Martin, de la somme de 10 000 euros au titre d'une partie du prix et d'arrhes pénales. Il prévoyait que, si les propriétaires n'acceptaient pas les conditions fixées, l'acquéreuse recouvrerait cette somme. Si, au jour convenu, l'acquéreuse ne versait pas le montant convenu, le vendeur pouvait tenir le contrat pour résolu sans obligation de restituer la somme reçue. Il est constant que, au jour convenu, les acquéreurs ne se sont pas présentés chez le notaire désigné par les vendeurs (fundament 1).
Les demandeurs ont assigné la société en restitution des 10 000 euros. Par jugement du 15 janvier 2007, le Batlle a fait droit à la demande, en condamnant la défenderesse au paiement de cette somme, majorée des intérêts légaux à compter du 16 janvier 2006, et des dépens.
La société « H.E. SL » a interjeté appel, en demandant la révocation du jugement et la condamnation de la partie adverse aux dépens. Elle soutenait, en substance : (i) que le document était nul, le nom de l'acquéreuse étant fictif et destiné à satisfaire aux exigences de la Llei qualificada de protecció de dades ; (ii) que la somme avait été versée au moyen d'un chèque jamais encaissé, car le versement était subordonné à l'obtention d'un prêt hypothécaire, lequel n'avait pas été accordé en raison d'un projet de voirie ; (iii) que les demandeurs avaient modifié unilatéralement le prix, rendant le premier document caduc.
Question de droit
La Sala Civil devait déterminer, au regard des éléments de preuve produits, trois points :
La validité du document du 11 juin 2005 et, en particulier, l'allégation de nullité fondée sur la dissimulation de l'identité réelle de l'acquéreur.
L'identité de la personne ayant effectivement versé la somme de 10 000 euros, et le caractère conditionnel ou non de ce versement (en particulier la condition d'obtention d'un prêt hypothécaire).
L'incidence de la modification alléguée du prix sur la validité de l'engagement.
Le texte ne précise pas les dispositions du droit civil andorran relatives au régime des arrhes pénales (non précisé dans la décision). Le fondement de la restitution retenue par le premier juge n'est donc pas explicité dans la décision d'appel, qui se limite à renvoyer au « Codi 7,51,5 » pour les dépens.
Solution et dispositif
Le tribunal a rejeté l'appel et confirmé intégralement le jugement. Son raisonnement peut être résumé comme suit.
Sur la nullité alléguée. La juridiction admet qu'à un premier st
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (44/07) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket44/07
Judgment Date10 July 2007
Holding / DispositionCassation totale
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
TSJC-044/07
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, a 10 de juliol de 2007
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- En data 19 de desembre del 2005 la representació processal del Sr. Nogués i la Sra. Sandoval van formular demanda contra la societat "H.E. SL", titular administrativa del negoci "F3C", en reclamació de la suma de deu mil euros, import que aquests havien rebut per compte dels demandants en concepte d'arres penals com intermediaris d'una venda que finalment no es va arribar a concloure.
II.- La representació processal de la societat "H.E. SL" va contestar a la demanda en data 16 de gener del 2006, argumentant que el pagament de la quantitat que ells van rebre del possible comprador per compte dels demandants es va efectuar mitjançant un xec i amb la condició que aquest aconseguís un préstec hipotecari per adquirir el xalet i, atès que el préstec no es va poder aconseguir, ells no van cobrar mai l'esmentat xec i per tant no disposaven de la quantitat reclamada.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 44/07 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
III.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 15 de gener del 2007 estimant la demanda formulada i condemnant a la demandada a pagar als agents la suma de deu mil euros, més els interessos legals generats per la dita quantitat a partir del dia 16 de gener del 2006, més les costes del procediment.
IV.- Contra la citada Sentència formula recurs d'apel·lació la representació legal de la societat "H.E. SL" i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació i la imposició de les costes a l'adversa.
Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.
FONAMENTS DE DRET
I.- Els demandants aporten amb la demanda un contracte de corretatge en virtut del qual el Sr. Nogués autoritza a "F3C" a vendre la finca propietat del citat senyor i de la Sra. Sandoval situada a XXXX i a rebre quantitats a compte del preu total, o en concepte d'arres (foli 15). Aporten igualment un document amb el segell de "F3C", en el qual el representant de la citada entitat manifesta haver rebut de la Sra. Martin la suma de deu mil euros com a part del preu i en concepte d'arres penals per la compra de la finca dels demandants, posant de relleu que, en cas que els propietaris no acceptessin les condicions que es fixaven al document, la Sra. Martin recuperaria la citada quantitat, mentre que, si era aquesta la què en el dia pactat no satisfeia la suma acordada, la part venedora donaria per resolt el contracte sense obligació de retornar la quantitat rebuda a compte del preu (foli 16). Les parts no discuteixen que el dia pactat els compradors no es van presentar a la notaria assenyalada pels venedors per tal de formalitzar la venda projectada (foli 28).
Davant d'aquests fets la demandada reconeix que efectivament es va signar entre les parts ara litigants el document que consta al foli 15 i que va enviar als propietaris de la finca el que es recull al foli 16, però manifesta que el nom de Martin, que apareix en aquest darrer com a compradora de la finca en qüestió, era fictici per tal de complir allò que imposa la Llei Qualificada de Protecció de Dades, i que, en realitat, l'interessat en la compra era el Sr. Coll, raó per la què entén que el citat document és nul. Argumenta a més que el citat senyor va lliurar la suma de deu mil euros mitjançant un xec que mai es va cobrar, ja que es va pactar que aquest sols adquiriria l'immoble si obtenia un préstec hipotecari d'una entitat bancària de les Valls i, atès que posteriorment va saber que el nou pla d'urbanisme preveia la construcció d'un vial que havia de passar per davant del xalet en qüestió, l'entitat bancària no li va concedir l'esmentat préstec.
II.- Per tal de resoldre el litigi sorgit entre les parts cal destacar que és admissible que en un primer moment els mediadors en la compraventa no manifestessin el nom real de la persona interessada en ella, més que no pas per respectar els preceptes de la llei de protecció de dades per evitar que el propietari intentés posar-se en contacte directament amb ella evitant així el pagament al mediador de la corresponent comissió. No obstant, el que no es pot justificar és que la demandada no manifestés quin era el nom real de la persona interessada en la compra quan els demandants la van requerir en aquest sentit en data 7 de juliol amb la finalitat de preparar l'escriptura de compravenda que s'havia de signar el 12 de setembre (foli 21), de tal manera que el 7 de setembre van haver d'enviar un fax a la notaria E. manifestant que no disposaven d'altres dades de la compradora que el nom de la mateixa (foli 24), ni tampoc responguessin el fax de data 21 de setembre del 2005 en el què se'ls requeria per segona vegada que manifestessin la identitat real de la persona interessada en la compra.
Sols en el moment de contestar la demanda la demandada va desvetllar que la persona interessada en comprar el xalet no era la Sra. Martin, aportant un document, pràcticament idèntic al del lliurat en el seu moment als demandants, en el qual és el Sr. Coll el que apareix com a dipositant de la suma de deu mil euros en concepte d'arres penals per la compra de l'immoble propietat dels demandants, afegint un full en el que es manifesta que es va celebrar en data de 11 de juny del 2005, però sense que es faci constar que el lliurament de les arres es sotmet a cap condició, ni que aquesta suma es diposita mitjançant el lliurament d'un xec (foli 43), encara que aquest document s'acompanya amb l'original d'un xec lliurat pel citat senyor i per la quantitat assenyalada. Posteriorment en període de proves la demandada aporta un altre document (foli 91) en el què "F3C" reconeix haver rebut en data 10 de juny (és a dir el dia abans del que consta en el document anterior) 10.000 euros del Sr. Coll, amb un número de DNI diferent, un domicili divers, una firma distinta i per un preu de compra superior, sense que es manifesti que aquesta suma s'ha rebut mitjançant un xec, però en el que es posa de relleu que s'ha pactat que aquesta quantitat li seria retornada al Sr. Coll si el préstec hipotecari que pensa demanar no li fos aprovat.
III.- Ateses aquestes proves, considerem que és realment molt dubtós que fos el Sr. Coll, o qualsevol altre persona, i no la Sra. Martin la que va dipositar la suma de deu mil euros en concepte d'arres penals per la compra de la finca dels demandants, ja que les afirmacions del citat senyor en les seves declaracions no poden constituir prova suficient d'aquest fet i menys encara les del representant de l'entitat demandada i les contradiccions que es poden observar en els rebuts aportats per la demandada fan poc creïble la seva veracitat. Però, en tot cas, el que és evident és que el document que es va enviar als agents no és en cap cas nul, com afirma la recurrent, ja que, si podien existir algunes raons per no manifestar en ell el nom real del interessat en la compra i fins i tot per no fer-ho en els moments molt pròxims a l'atorgament de l'escriptura pública, no existeix cap motiu que justifiqui que, si realment el que es va lliurar va ser un xec i especialment si es va pactar alguna condició per l'efectivitat de les arres lliurades, no es fes menció d'aquestes circumstàncies en el rebut que es va lliurar als propietaris de l'immmoble. Per aquestes raons, cal entendre que, potser excepte el nom de la persona interessada en la compra, els demés pactes recollits al citat document responien a la realitat.
IV.- Pel que fa a l'argument que el préstec hipotecari no es va poder aconseguir atès que per davant del xalet estava projectat un vial, circumstància que el presumpte comprador desconeixia, cal destacar, en primer lloc, que no s'ha aportat a les actuacions cap prova de que el citat préstec s'hagués sol·licitat, ni de que hagués estat denegat, ni de que el projectat vial en fos la causa, però és que, a més, consten a les actuacions dos peritatges, el primer dels quals, efectuat per l'arquitecte senyor Salcedo, dóna a la finca un valor lleugerament inferior al pactat per la venda (318.456 euros front a 360.000 euros) i en ell es diu que vora el xalet passarà un vial que no se sap quina superfície de la parcel·la afectarà, però, per un altre banda, s'afirma que aquest vial resoldria els problemes de serveis i accés que tenia l'immoble i no es considera la seva existència com un factor negatiu per la fixació del preu (foli 51). D'altra banda, l'informe de taxació elaborat per la societat "I.-A." (foli 61) atribueix al xalet un valor de taxació de 371.416,39 euros (per tant superior al pactat), manifestant a més que el valor es podia mantenir a l'alça en els pròxims mesos, ateses les condicions del mercat, i que no hi havia cap circumstància afegida que condicionés el preu que es donava, malgrat es feia referència al vial projectat.
Per aquestes raons, tampoc es pot entendre que es denegués una hipoteca quan el valor de compra era pràcticament igual o inferior al real i quan si bé la construcció del vial projectat podia tenir efectes negatius també en tenia de positius.
V.- Per últim, al·lega la recurrent que els demandants van modificar el preu de venda, de tal manera que el primer document signat va quedar nul i sense efectes. No obstant, no ha quedat acreditat qui va ser el responsable de que el preu que finalment es fixés fos superior a l'acordat en l'autorització de venda, i en tot cas la demandada va acceptar, si no impulsar, l'esmentada modificació.
V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix al recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
Decisio
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació de la societat "H.E. SL" contra la Sentència dictada en data 15 de gener del 2007 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
