STSJAD ANDORRA, a 29 de novembre del 2007 - ROJ: STSJAD 167/2007

II.- Mitjançant un escrit presentat el 17 de gener del 2002, la representació dels Srs. A.-M. va plantejar l'excepció de manca de litisconsorci passiu necessari en les persones dels administradors judicials de la fallida del Sr. Viñas i les societats que depenien d'ell, anteriors titulars del domini útil de l'apartament objecte del present litigi, i de l'Hble. Comú d'Encamp, titular del domini directe del mateix, excepció que fou estimada per l'Aute de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 1 de juliol del 2003, que, no obstant, va ser revocat per aquesta Sala rebutjant l'excepció i atorgant la facultat a l'Hble. Comú d'Encamp d'intervenir en el procés en qualitat de coadjuvant.

III.- En data 30 de març del 2004, la representació processal dels senyors Ruiz i Codina va contestar a la demanda argumentant en substància que els agents, després d'haver-lo adquirit, van posar en venda l'apartament litigiós i van atorgar mandat a favor de l'agència "E.G.- L.G." per tal que procedís a concertar-la i, en virtut d'aquest, l'esmentada agència els hi va vendre a ells el domini útil de l'apartament. En tot cas, argumentava que els seus mandants van atorgar contracte de cens emfitèutic amb l'Hble. Comú d'Encamp, de tal manera que es trobaven en un estat més avançat de l'iter de transmissió que no pas els agents.

El mateix dia, la representació processal de l'Hble. Comú d'Encamp va presentar escrit de contesta manifestant que el seu mandant es va limitar a registrar l'apartament a nom de les persones que l'Aute de la Batllia de 5 de novembre del 2001, dictat en el procediment de fallida del Sr. Viñas i de les societats que aquest controlava, reconeixia com a titulars del domini útil de l'apartament esmentat.

IV.- Les parts van presentar oportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions, reiterant els seus arguments i xifrant la representació processal de la part agent la seva reclamació d'indemnització en 45.085 euros, més el preu del lloguer per temporada del pis d'autes des del 31 de desembre del 2006 fins el moment d'efectiu retorn de la possessió, deduint d'aquesta quantitat les despeses fetes pels defenents en relació al cens emfitèutic i a la Comunitat de Propietaris, que ascendien a 533 i 6.672,89 euros respectivament.

V.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 24 d'abril del 2007 declarant als senyors Olmo i Zapata, esposa B., propietaris del domini útil de l'apartament 513 -antigament 153- de l'Edifici Frontera Blanca del Pas de la Casa, Encamp, condemnant als Srs. Ruiz i Codina a lliurar als agents la possessió lliure i vàcua de l'esmentada unitat immobiliària amb tot el mobiliari que constava detallat a l'inventari que acompanyava al conveni privat de data 11 de desembre del 1989, llevat dels mobles i electrodomèstics que es van trobar a faltar a la inspecció ocular de data 4 d'octubre del 2006 i a abonar a la part actora la suma de 34.964,36 euros, més els interessos legals corresponents a partir de la fermesa de la resolució, més l'import corresponent al preu de lloguer de l'apartament litigiós per temporada a partir de l'any 2006 fins l'efectiu retorn de la possessió, imposant a més a la part defenent les costes del procediment.

VI.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels consorts senyors Ruiz i Codina i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demanen la seva revocació i la desestimació dels pediments de la demanda, amb expressa imposició a la recurrent de les costes a llur càrrec.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Per tal de donar resposta als greuges que al·lega la part recurrent en el seu escrit de conclusions cal posar de relleu que ha quedat acreditat a les actuacions que en data 11 de desembre del 1989 el Sr. G.S., en representació de l'Agència Immobiliària "E.G.-LE GRIFON", que formava part del grup d'empreses controlades pel Sr. Viñas, i els consorts Olmo i Zapata van signar un contracte privat de compravenda en virtut del qual els esmentats consorts adquirien el domini útil de l'apartament número 153, situat a la primera planta de l'Edifici Frontera Blanca del Pas de la Casa a la Parròquia d'Encamp pel preu de 290.000 francs (foli 79) amb el mobiliari que constava a l'inventari que es pot trobar al foli 81 de les actuacions. S'ha acreditat també que el preu de la citada compravenda es va pagar (folis 82 a 86) i que els compradors van prendre possessió de l'immoble donant-lo en administració a l'agència "F.F." per tal que l'arrendés, mantenint aquesta possessió els anys 1990 a 1994, anys en els què van cobrar el que procedia per l'arrendament de l'apartament a tercers, van pagar les despeses corresponents a la comunitat de propietaris, entre les quals es trobaven algunes referides al cens (folis 87 a 91) i van ser reconeguts per aquesta com a titulars de l'immoble (folis 102 a 104). De fet, i encara que no queda clar si van rebre sempre tot allò que els hi pertanyia com a propietaris, van continuar sent considerats com a tals fins el mes d'abril del 1994, quan l'agència immobiliària esmentada ja havia venut l'immoble per segona vegada als recurrents, com aquests reconeixen al contestar a la demanda i com destaca la Sentència de l'Hble. Batlle de 1 d'abril de 1998 que va estimar la demanda interdictal formulada pels Srs. Olmo i Zapata contra els Srs. A. i M., condemnant-los a restituir la possessió als primers, sentència que, no obstant, va ser revocada per la d'aquesta Sala de 19 de novembre del 1998 per entendre que havia transcorregut el termini per exercitar l'acció interdictal.

II.- Està també fora de tot dubte que en data 19 de setembre del 1992 el Sr. Viñas, actuant com a mandatari de la immobiliària "E.G.-L.G.", va vendre als senyors Ruiz i Codina el domini útil del mateix apartament que anteriorment havia venut als consorts B.-Zapata (foli 108). No es discuteix tampoc que els citats senyors van pagar el preu convingut i van prendre possessió de l'immoble, possessió que han mantingut fins el dia d'avui, atorgant també un contracte de gestió a favor de l'agència ORG_1 per tal que arrendés l'immoble a tercers i cobrant l'import d'aquests arrendaments. No obstant, entenem que no ha quedat acreditat a les actuacions que aquesta segona venda es fes en virtut d'un mandat atorgat pels Srs. Olmo i Zapata que ells en tot moment neguen que existís, en primer lloc, perquè al contracte en què es ven l'apartament als recurrents el Sr. Viñas no manifesta actuar en nom dels agents, sinó de l'agència "E.G.-L.G." que ell controla i que també havia actuat com propietària del domini útil de l'apartament quan aquest es va vendre als agents (folis 169 i 79), en segon lloc, perquè al foli 363 de les actuacions consta una carta dels administradors judicials de la cessació de pagaments i fallida del Sr. Viñas i de les societats que depenien d'ell (entre altres "ORG_2 SL") en la què es manifesta tenir constància del contracte de compravenda de l'apartament objecte d'aquest litigi atorgat el dia 11 de desembre del 1989 a favor dels senyors B. i no tenir-ne de cap poder atorgat per aquests a favor del Sr. Morales que el facultés per vendre per compte del Sr. Olmo l'apartament en qüestió, sense que sigui creïble que, en cas d'haver existit, no quedés cap constància documental de l'esmentat poder als arxius de la societat i finalment perquè els agents van continuar cobrant com a mínim alguns dels lloguers de l'apartament una vegada, segons els demandants, ja l'havien venut.

No és obstacle per aquesta decisió el fet que la Sra. Agullo hagi declarat a les actuacions (foli 415 en relació al 355) que els agents van atorgar poder per vendre el seu apartament i van rebre una paga i senyal del recurrents, ratificant el que ja manifestava al document del foli 325, ja que, per un cantó, aquesta és la única prova que s'aporta a les actuacions de la veracitat de les afirmacions dels demandats que els agents neguen i que a més es contradiu amb el que hem constatat anteriorment i, per un altre, a l'aute del 21 de juny del 1994 es recullen les declaracions de la mateixa senyora en el sentit que els mateixos apartaments, propietat de les empreses declarades en fallida, havien estat venuts a diversos compradors, pagant tots ells part o la totalitat del preu (foli 369), afirmacions que coincideixen amb el contingut de les diverses sentències que consten a les actuacions en les què es condemna al Sr. Viñas per estafa i apropiació indeguda (folis 333 a 353) i en les què s'absol a la Sra. Agullo de la implicació en aquestes estafes de la que se l'acusava.

III.- En aquestes circumstàncies no es pot parlar en propietat de l'existència d'una doble venda per part de la immobiliària que havia estat titular del domini útil de l'apartament en qüestió, perquè la primera venda a favor dels Srs. B.-G. es va perfeccionar abans de que es procedís a la segona a favor dels recurrents. És a dir, l'any 1989 la titular del domini útil de l'immoble i els agents en aquest procediment van prestar el preceptiu consentiment per comprar i vendre l'apartament i es va produir la tradició de l'objecte venut, pagant els compradors el preu convingut, de tal manera que els consorts B.-G. van esdevenir els únics titulars del domini útil de l'immoble, amb independència de que els recurrents haguessin celebrat igualment però més tard un contracte de compravenda de l'immoble, pagat el preu i pres possessió del mateix, ja que aquests fets van ser posteriors als primers. Per aquest motiu, entenem que el que va portar a terme l'agència immobiliària va ser una venda de cosa aliena, venda que no és nul·la per aquest motiu, però que no permet transmetre la propietat de manera eficaç perquè ningú pot cedir allò que no té (Digest 50,17,50), en aquest cas el domini útil de l'immoble. Per aquestes raons, els veritables propietaris poden exercitar les accions protectores del domini corresponents contra aquells que gaudeixin sense dret de la possessió de l'immoble, sempre que aquests no haguessin usucapit el dret en qüestió pel pas del temps requerit legalment, acció que és la que han exercitat els esposos B.-G.. Tot això sense perjudici del dret dels recurrents d'exercitar les accions que estimin procedents contra qui els hi va vendre l'apartament quan aquest ja no era seu si ho consideren oportú.

IV.- Argumenten els recurrents, i ha quedat acreditat a les actuacions, que l'Aute de l'Hble. Batlle de 5 de novembre del 2001 va autoritzar el canvi de titularitat registral davant de l'Hble. Comú d'Encamp del cens emfitèutic de l'apartament objecte d'aquest litigi, reconeixent als consorts A.-M. la qualitat de titulars del mateix per haver complert tots els compromisos derivats de l'adquisició i que, com a conseqüència d'aquesta resolució, el dia 21 de novembre del 2001 es va celebrar un contracte de cens emfitèutic entre l'Hble. senyor Cònsol Major de la Parròquia d'Encamp i els consorts A.-M., pagant aquests a l'Hble. Comú el corresponent lluïsme i les pensions que anaven vencent. Pel contrari, els Srs. B.-G. mai van ser reconeguts per l'Hble. Comú com titulars del domini útil de l'immoble, ja que mai ho van sol·licitar, malgrat consta a les actuacions un document signat pel Sr. Viñas dirigit a l'Hble. Comú d'Encamp en el què es sol·licita que s'autoritzi la cessió dels drets de la unitat immobiliària esmentada i s'estableixi el corresponent contracte de cens emfitèutic a nom del Sr. Olmo signat per venedor i comprador, però en el què no consta data d'entrada, raó per la què no queda acreditada la seva presentació (foli 95) i una sol·licitud de Registre de Cens emfitèutic a nom del Sr. Olmo en el què manca el segell i la signatura de l'Agència que havia de presentar-la davant l'Hble. Comú, raó per la qual cal entendre que aquesta tampoc la va presentar i malgrat van pagar diverses quantitats que els documents que consten a les actuacions relacionen amb el dret de cens (foli 92), tenint en compte a més que l'Aute de 21 de juny del 1994 posa de relleu que la Sra. Agullo, que treballava pel Sr. Viñas i per les societats que aquest controlava, va declarar davant l'Hble. Batlle que s'havien venut alguns apartaments més d'una vegada i que s'havien percebut dels compradors les taxes corresponents als censos emfitèutic de l'Hble. Comú d'Encamp que, malgrat això, no havien estat satisfets a aquesta Hble. Corporació.

No obstant, el fet que, a petició dels administradors judicials de la cessació de pagaments i fallida del Sr. Viñas i de les societats que regentava: L.I. SA, ORG_2 SL, F. SL, O. SA I D.P.C. SA i quan feia més d'un any que els recurrents havien estat citats per tal d'escoltar la demanda que dóna origen al present procediment (foli 14) i quasi nou des de que es va celebrar la segona venda, es reconegués judicialment als recurrents com titulars del cens no resulta rellevant als efectes d'aquest litigi si hem considerat que qui els hi va transmetre el domini útil de l'apartament als demandats ja no era el seu titular, ja que l'Aute que ho decideix resol una petició en la què els administradors de la fallida de la societat venedora sols aporten els documents que proven la titularitat dels recurrents, sense fer menció dels que acrediten la titularitat dels agents en aquest procediment i sense que aquests poguessin defensar els seus drets en un judici contradictori. Tampoc és transcendent la celebració d'un contracte de cens entre els recurrents i l'Hble. Comú, ja que, com aquest posa de relleu en la seva contesta, si el 21 de novembre del 2001 es va autoritzar el traspàs de drets a favor dels Srs. A. i M. (foli 206) va ser perquè l'Hble. Batlle havia reconegut la titularitat dels recurrents, sense que al Hble. Comú li constés una venda anterior, ni tampoc el fet que els recurrents paguessin el lluïsme corresponent o les pensions que anaven vencent, encara que evidentment aquestes despeses els hi ha de ser compensades, com efectivament disposa la Sentència d'instància. Tot això, sense perjudici de l'obligació dels agents de regularitzar la seva situació davant de l'Hble. Comú per tal de deixar sense efecte un contracte de cens emfitèutic que es va atorgar en favor de una persona a qui l'anterior titular del domini útil no li havia cedit aquest dret.

V.- Ateses aquestes consideracions no es pot estimar l'argument dels recurrents en el sentit que ells es troben en un estat més avançat de l'iter que els agents, ja que aquests van adquirir per contracte privat mentre que els recurrents van protocol·litzar el contracte de forma que les seves signatures esdevenen incontrovertides i també la seva data, ja que de les proves que consten a les actuacions es dedueix que el contracte de compravenda i la presa de possessió de l'apartament per part dels agents va ser anterior a la dels recurrents, arguments que a més es contradiuen amb aquells en els què es fonamentava la demanda dels Srs. A. i M. en el sentit que els Srs. B.-G. van atorgar poder a l'agència per vendre l'apartament en qüestió del què eren titulars i que en virtut d'aquest mandat ells el van adquirir.

VI.- D'altra banda, no es pot estimar l'argument del recurrent en el sentit que l'Hble. Batlle té en compte els requisits de l'acció reivindicatòria i no els de l'acció vectigalis, que és la que correspondria a l'emfiteuta per tal de defensar els seus drets en front d'un tercer que els hagi pertorbat o desconegut.

La normativa que cal aplicar al Principat en relació a l'emfiteusi es troba en el dret romà de la darrera època, concretament en el Codi 4,66 de iure emphiteutico. Aquesta normativa atorga a l'emfiteuta un dret que va més enllà del que correspon a l'arrendatari sense que arribi a convertir-lo en propietari, com a mínim exclusiu, de la finca cedida en emfiteusi, ja que el cedent o censalista continua sent considerat com a tal gaudint de certs drets dominicals, encara que limitats pels drets del censatari que es podia considerar com titular d'un dret real de gaudiment en cosa aliena. No obstant, aquesta configuració de l'emfiteusi va anar evolucionant al llarg dels temps fins arribar a entendre la doctrina que en l'emfiteusi es pot parlar de l'existència d'un domini dividit fonamentant aquesta tesi en el mateix dret romà que, segons el Digest 6,3,1-1, concedia al censatari la facultat de reivindicar la finca emfitèutica, fins i tot en front del censalista, mitjançant una acció in rem utilis, que a la pràctica li permet fins i tot exercitar-la de forma directa front a tercers (com posa de relleu Brocà), considerant-lo propietari (en base al Codi 11,62,12) junt amb el censalista (com reconeix el Codi 4,66).

Aquesta consideració de l'emfiteusi com un supòsit de domini dividit va ser defensada pels glossadors, que denominaven domini útil al dret de l'emfiteuta perquè el dret romà li conferia una acció reivindicatòria útil, també per la doctrina clàssica catalana (vegi's en aquest sentit Fontanella, Pella i Forgas, Comes o més recentment Borrell i Soler) i s'ha d'entendre vigent al Principat, com es pot deduir de l'obra de Brutails La Coutume d'Andorre, del Decret del Consell General de 30 d'octubre del 1872 i, més recentment, de la Sentència d'aquesta Sala de 16 de febrer del 2006, tenint en compte a més que la relació entre els feus i l'emfiteusi, que atribuïa al censalista un domini directe superior al domini útil del censatari que s'havia de considerar inferior, tampoc es pot mantenir avui dia d'acord amb la realitat social que reconeix al titular del domini útil com a veritable propietari, configuració que es deriva també del concepte de funció social de la propietat que recull l'article 27 de la Constitució del Principat.

Per totes aquestes raons entenem que l'emfiteuta està legitimat per interposar l'acció reivindicatòria que han exercitat els agents com a titulars d'un dret de propietat amb una sèrie de drets equiparables al del propietari encara que limitat pel gravamen del pagament de pensió i el lluïsme, sempre que s'acrediti, com ho han fet els demandants, ser titulars del dret emfiteusi per haver-lo adquirit del seu titular anterior. D'altra banda, el fet que els agents haguessin perdut la possessió en el moment en què van presentar la demanda és precisament el que els legitima per exercitar l'acció reivindicatòria que permet al propietari privat de la possessió dirigir-se contra el que no ho és i està posseint

VII.- Pel que fa a l'argument del recurs en el sentit que la Sentència d'instància els condemna a pagar la suma de 34.964,36 euros en concepte del preu de l'arrendament de l'apartament durant tot el temps que els agents no van gaudir de la seva possessió, import que entenen que és quasi igual al preu d'adquisició de l'apartament, només cal posar de relleu que aquest és la quantitat que ha estimat correcta el perit judicial Sr. Moliner per tal de compensar als agents per aquest concepte en el dictamen que consta al foli 392 de les actuacions, sense que aquesta valoració hagi estat contradita per la recurrent mitjançant qualsevol dels mitjans de prova que estaven al seu abast. D'altra banda, de l'import fixat pel perit la Sentència d'instància ja ha restat les quantitats que els recurrents havien pagat en concepte de despeses del cens, d'acord amb el que es manifesta al certificat de l'Hble. Comú d'Encamp que es recull al foli 396 de les actuacions.

VIII. Per últim, al·leguen els recurrents que no és procedent la condemna en costes que es recull a la Sentència d'instància, ja que ells estaven emparats per un aute judicial i un contracte de cens emfitèutic, argument que cal estimar, ja que estimem que els demandats podien veure's afectats per suficients dubtes de fet i de dret com per oposar-se raonablement a la demandada, i per tant considerem oportú la no imposició a cap de les parts litigants de les costes de la instància en virtut del que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

IX.- En haver-se estimat parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta instància d'acord amb el que disposa el capítol 10 de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Ruiz i Codina contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 24 d'abril del 2007 que REVOQUEM PARCIALMENT sols en allò que fa referència a les costes de la instància sobre les què no fem especial pronunciament, CONFIRMANT aquesta resolució en tots els altres punts, sense imposar tampoc a cap de les parts en litigi les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Subir

Diccionario RAE