STSJAD ANDORRA, a 29 de novembre del 2007 - ROJ: STSJAD 168/2007

II.- La representació processal de la societat "Moliner" va contestar a la demanda en data 26 de març del 2007 oposant-se a les pretensions de l'adversa, argumentant que tant la llei d'arrendaments urbans vigent en aquell moment, com la que regia en el moment de celebrar el contracte, ordenaven amb caràcter imperatiu la pròrroga tàcita dels contractes d'arrendament una vegada acabat el termini fixat en ells, a menys que l'arrendador denunciés la seva finalització amb un preavís de sis mesos i que, en el cas present, l'arrendador li havia comunicat la seva decisió de donar per extingit el contracte que els vinculava en data 30 de setembre del 2006, és a dir sense respectar el dit termini, de tal manera que aquest havia quedat prorrogat per imperatiu legal com a mínim fins el 31 de desembre del 2008.

III.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 5 de juliol del 2007 estimant en tots els seus extrems la demanda interposada pel Sr. Beal i condemnant a Moliner a deixar lliure, vacu i expedit el local objecte del litigi, a pagar les sumes que se li requerien a la demanda i a satisfer la totalitat de les costes judicials.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Moliner" i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació i la desestimació de la demanda en tots els seus extrems, imposant a més a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a primer greuge contra la Sentència d'instància argumenta la societat recurrent, reiterant el que ja defensava a la contesta a la demanda, que tant l'article 53.3 de la Llei d'Arrendaments Urbans de 28 de setembre del 1993, com l'article 54.4 de la Llei vigent, disposen que, acabat el termini de vigència, el contracte d'arrendament d'un local de negoci es prorrogarà tàcitament, salvat que una part no avisi a l'altre de la seva voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de sis mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les seves pròrrogues i que aquesta norma té caràcter imperatiu tant per la manera com està redactada, com pel fet que la llei tendeix a protegir els drets de l'arrendatari, que és la part més feble de la relació. Per aquesta raó, havent estat requerida per la propietat per tal que donés per finalitzat el contracte tres mesos abans de la seva expiració, cal entendre, segons el seu parer, que aquest s'ha prorrogat tàcitament i no procedeix el desnonament sol·licitat per l'adversa.

Per tal de interpretar si l'esmentada norma té caràcter imperatiu i per tant no es pot pactar en contra d'ella o simplement dispositiu cal tenir en compte que les normes que regulen situacions de caire patrimonial s'han de presumir dispositives, principi de llibertat civil d'especial transcendència al Principat d'Andorra, excepte que en elles es digui el contrari, o que la imperativitat resulti de les finalitats que el legislador vol aconseguir al dictar-les i que en alguns casos no és altra que la protecció de la part més feble de la relació contractual. Aquesta presumpció es manté de manera expressa en relació a les normes que regulen els contractes d'arrendament de local de negoci, ja que tant l'article 54 de la Llei d'Arrendaments Urbans de 3 de setembre del 1993 (al qual ha de subjectar-se el contracte objecte de litigi, ja que es va celebrar l'u de juliol del 1999, és a dir abans de que entrés en vigor la llei de 30 de juny del 1999, sense que s'hagués renovat per tàcita reconducció), com l'article 53 de la llei vigent, disposen que en aquests tipus de contractes regeix el principi de llibertat de pactes, excepte que la Llei disposés el contrari, entenent que, a diferència del que succeeix en l'arrendament d'habitatges (en relació als quals no es fa menció d'aquesta llibertat), l'arrendatari d'un local de negocis no té perquè ser considerat la part més feble de la relació i menys encara quan, com en el cas present, l'arrendador és una persona física i l'arrendatari una societat. D'altra banda, cal tenir en compte igualment que la protecció constitucional del dret a la vivenda (article 33 CA) no es fa extensiva als locals de negoci.

L'anterior presumpció no ve desvirtuada per la redacció que es dóna a l'article 54.4 de la LAFU que no comporta per si sola la seva imperativitat, ja que sols posa de relleu que "el contracte es prorroga tàcitament", sense que s'afegeixi que aquesta pròrroga sigui forçosa o obligatòria per l'arrendador. En el mateix sentit el fet que el citat article sols reculli un excepció a l'esmentada pròrroga, sense dir que es tracti de la única possible, tampoc ho és si la finalitat que ha cercat el legislador es veu satisfeta per altres vies.

La finalitat que cal entendre persegueix l'article 54.4 LAFU és doble: en primer lloc que l'arrendatari tingui coneixement de que l'arrendador no té intenció de prorrogar el contracte una vegada arribat el termini pactat, de tal manera que no pugui confiar en ella, i aquest fi s'obté també si la impossibilitat de la pròrroga se li fa saber en el moment de la celebració del contracte, sempre que es manifesti clarament i l'arrendatari ho accepti. En segon lloc, aquesta norma cerca que l'arrendatari conegui aquesta voluntat de l'arrendador amb temps suficient per desallotjar el local i trobar-ne un altre per continuar amb l'activitat a la què es dedica, o negociar amb l'arrendador un nou contracte abans de que aquest expiri, raó per la qual es fixa la necessitat d'un preavís amb un termini més llarg en el cas d'arrendament de local de negoci que no pas d'habitatge perquè en aquest darrer cas és precís saber- ho amb tanta antelació, i si l'arrendatari sap que no hi haurà pròrroga des de que es va celebrar el contracte ho pot preveure amb temps més que suficient. Es tracta doncs d'una norma que protegeix no tant el dret de l'arrendatari a continuar en el local de negoci un nou període contractual, ja que llavors estaríem davant d'una pròrroga forçosa, com el de poder preveure l'extinció inexorable del contracte al finalitzar el termini pactat, possibilitat de preveure que ja se li dóna quan aquesta circumstància ja la coneix des del moment de celebració del contracte.

D'altra banda, la norma es fonamenta també en la valoració de la inactivitat de l'arrendador, que no avisa a l'arrendatari de la seva voluntat de donar per extingit el contracte en arribar el termini pactat i que s'interpreta com un consentiment tàcit de la pròrroga, però si aquest ja ha deixat clar que no vol que el contracte es prorrogui no es pot donar el mateix significat a la seva manca de preavís, quan a més a més, com en aquest cas, aquest ha recordat a l'arrendatari la fi inexorable del contracte, encara que no ho fes dins el termini que fixa la norma.

Per últim, la possibilitat d'admetre un pacte en contra del que disposa l'article 54.4 LAFU no suposa una desprotecció de la part més feble del contracte, que en ocasions comporta la imperativitat d'alguns dels articles d'aquesta llei, perquè l'arrendatari del local de negoci no ho és i perquè no resulta més protegit aquell que sap sis mesos abans de la seva extinció que no se li prorrogarà el contracte que aquell que ho sap des del moment de la seva celebració i l'exposició de motius de la llei destaca que aquesta tendeix a assegurar els interessos de la part més feble, però també a equilibrar els interessos de les parts, que és la norma que ha de prevaldre en l'arrendament de local de negoci.

II.- No obstant, per tal que es pugui admetre un pacte en contra del que disposa l'article 54.4 LAFU és precís que del contracte es dedueixi de forma clara que aquest no es prorrogarà arribat el termini fixat, raó per la què, a més d'interpretar la norma, cal també interpretar el contracte que van signar les parts que ara s'enfronten en aquest procediment. En el pacte primer del contracte celebrat entre les parts el dia 1 de juliol del 1999 s'acorda respecte de la durada que el contracte "acabarà el darrer dia del mes de desembre de l'any 2006" i que "arribat que sigui aquest termini, l'arrendatari haurà de deixar el local lliure a disposició de l'arrendador. Si es donés el cas de que, en dit moment, l'arrendatari estigués interessat en conservar el local i l'arrendador, o els seus dret havents, s'hi avinguessin, caldrà negociar un nou contracte entre ambdues parts i, en les mateixes condicions que un altre, l'arrendatari tindrà preferència". La interpretació d'aquest pacte entenem que no pot ser altre que l'exclusió d'una possible pròrroga, ja que no sols no es fa cap menció a aquesta possibilitat, sinó que, pel contrari, s'estableix que la continuació de l'arrendament sols serà possible mitjançant un nou pacte, si aquests interessa a les dues parts. Per aquesta raó, el que es preveu és la possibilitat de pactar un nou contracte si les dues parts ho volen expressament i si hi ha acord sobre el preu, situació molt diferent a la que es donaria en cas de pròrroga tàcita, ja que llavors restaria vigent el contracte primitiu, excepte pel que fa al termini, ja que com posen de relleu les Sentències d'aquesta Sala de 20 de juny del 1996 i 15 de maig del 1997 en cas de pròrroga no hi ha novació, encara que per un temps predeterminat per la Llei en el supòsit d'arrendaments urbans.

III.- Al·lega igualment el recurrent que el contracte que el vinculava amb la part agent li donava a ell preferència respecte d'un tercer que volgués arrendar el local i que l'arrendador mai li havia ofert la celebració d'un nou contracte, ni se li havia comunicat en quines condicions s'arrendava el local a un tercer. No obstant, el pacte primer del contracte citat anteriorment sols preveu la preferència si tant arrendador com arrendatari estiguessin d'acord en pactar un nou contracte i ni l'arrendador va manifestar aquesta voluntat, ans el contrari, ja que va recordar a l'arrendatari l'extinció del contracte i la seva obligació de deixar el local a la seva disposició, ni l'arrendatari es va posar en contacte amb ell per intentar pactar-ho, sinó que va preferir entendre que l'anterior havia quedat vigent, ja que era evident que aquesta solució li era més favorable.

IV.- Pel que fa a les costes de la instància, no s'aprecia en aquest litigi raons suficients per no aplicar el principi de venciment objectiu en el que es fonamenta la decisió de l'Hble. Batlle respecte de la imposició de costes.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes de la instància al recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Moliner contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 5 de juliol del 2007 que CONFIRMEM íntegrament, imposant a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE