STSJAD ANDORRA, a 05 de desembre del 2023 - ROJ: STSJAD 36/2023

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 17 de desembre de 2018, la representació processal del senyor Ropero interposà demanda en sol·licitud de resolució contractual i reclamació de quantitat contra la societat Tejada, tot sol·licitant la resolució del contracte atorgat en data 6 de juny de 2017 per incompliment de la part demandada, i la seva condemna a abonar-li la suma de 105.100 EUR, amb els interessos legals des de la interpel·lació judicial, i al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

2.- En data 11 de febrer de 2019, la societat patrimonial va contestar la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació, i va formular demanda reconvencional per la que sol·licitava la resolució del contracte d'opció de compra pels incompliments de l'optant, i poder fer seva la quantitat rebuda en concepte d'acompte, de 52.550 EUR, en concepte de danys i perjudicis; l'obligació del senyor Ropero de satisfer a la societat patrimonial l'import de les obres d'enderroc dels interiors de la planta, a acreditar en període de proves; i la seva condemna al pagament de la suma de 6.971,15 EUR en concepte d'interessos hipotecaris vençuts, i de l'actualització de la dita suma fins al moment al cessament de la causa que originava la dita despesa, així com la imposició del pagament de la totalitat de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador, saig i perits, generades per la demanda i per la reconvenció.

3.- En data 5 de setembre de 2022, el Tribunal d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"D E C I D E I X :

Primer.- Que desestima la demanda interposada per Ropero contra Tejada, i estima substancialment la demanda reconvencional interposada per aquest darrer, declarant:

la resolució del contracte de data 06.06.2017, per incompliment del defenent reconvencional Ropero,

Ropero ha perdut les arres o el dret d'opció de 52.550 euros satisfets el 06.06.2017 al demandant reconvencional, i

condemnant a Ropero a satisfer 7.039 euros - import que no obstant quedarà pendent d'actualització en període d'execució de sentència ferma, hagut compte les manifestacions efectuades pel senyor C segons el qual aquest podria haver-se encarit amb el pas - corresponent a l'import de demolició de les obres que Ropero va encomanar a U a l'interior de la planta segona de l'aparthotel A;

no donant lloc però a cap condemna pels interessos derivats de la hipoteca del demandant reconvencional.

Segon.- S'imposen les costes processals i judicials al demandant i defenent reconvencional Ropero."

4.- Contra la dita resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del senyor Ropero en no considerar ajustat a Dret el seu contingut per no haver efectuat una adequada valoració dels fets ni de la prova practicada. A mode de síntesi, invoca el retard de la societat patrimonial a l'hora d'escripturar la compra de l'immoble litigiós que no va ser consentit pel senyor Ropero i un canvi en les condicions de la compra projectada; tot sol·licitant l'estimació del seu recurs, la resolució del contracte de data 6 de juny de 2017 per incompliment de la societat Tejada, i la seva condemna a abonar-li la suma de 105.100 EUR, així com els corresponents interessos legals des de la interpel·lació judicial, i al pagament de les costes processals, inclosos honoraris d'advocat i procurador d'ambdues instàncies.

Demana també la desestimació de la demanda reconvencional i la condemna de l'agent reconvencional a satisfer les costes ocasionades per la mateixa, inclosos els honoraris d'advocat i procurador d'ambdues instàncies; i la pràctica d'una prova documental consistent en l'aportació d'una còpia de l'escriptura de compra venda de l'immoble litigiós.

5.- La representació processal de la societat Tejada s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la confirmació de la resolució recorreguda, amb condemna en costes a la part recurrent, amb inclusió dels honoraris d'advocat i procurador.

6.- Per Aute de data 31 de març de 2023 es va admetre la prova proposada per la part apel·lant.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació és la determinació de la causa de resolució del contracte d'opció de compra atorgat en data 6 de juny de 2017 entre les parts litigants, sobre la unitat immobiliària radicada a la segona planta de l'Aparthotel A, ubicat al XXXX, d'una superfície total de 243 m2, amb dues places d'aparcament i un traster situat a la planta -1 del dit Edifici; així com les conseqüències econòmiques derivades de la resolució.

Segon.- No és discutit que en data 6 de juny de 2017, ambdues parts atorgaren un contracte d'opció de compra sobre les abans mencionades unitats immobiliàries, actuant el senyor Ropero en qualitat d'optant i la societat Tejada en qualitat de cedent. Tampoc és discutit que el preu de la venda es fixà en 525.500 EUR, havent-se d'exercir la compra davant de Notari en escriptura pública, ni que al moment de la signatura del contracte d'opció el senyor Ropero abonà una paga i senyal d'un import de 52.550 EUR.

A més, del contingut del mencionat contracte, concretament dels seus Pactes Tercer i Quart.-, es deriva que el no exercici del dret d'opció passat el termini de 45 dies naturals des de la signatura de l'opció, amb opció d'ampliar-lo 15 dies més per motius estrictament administratius relacionats amb l'obtenció preceptiva de l'autorització governamental de la inversió estrangera, l'optant perdria el dret d'opció i la quantitat lliurada, exceptuant- se per la concurrència de la causa de força major o raó administrativa. També es preveia que si el cedent decidia cancel·lar el dret d'opció atorgat, hauria de retornar a l'optant el doble de la quantitat rebuda en concepte d'opció.

A més en el seu Pacte Sisè.- s'establia que adjunt al dret d'opció, el cedent encarregava la redacció d'un avantprojecte de rehabilitació de la finca seguint les instruccions de l'optant i quin cost es sufragava amb el preu de l'opció. Consta també en l'annex 3, descripció detallada del contingut de l'avantprojecte i que es configura com a condició sine qua non per la perfecció del contracte.

Tercer.- La discussió de les parts es centra en, d'una banda, si el senyor Ropero va consentir el retard en l'atorgament de l'escriptura pública de venda que només era imputable al cedent, més enllà del termini fixat en el contracte i, d'altra banda, si la unitat immobiliària havia d'entregar-se lliure i vàcua, diàfana o, si per contra, aquesta havia de lliurar-se amb les divisions interiors ja fetes i assumides per la part venedora.

Al respecte, la resolució d'instància considera que el senyor Ropero va consentir l'incompliment del termini pactat per atorgar l'escriptura pública de venda i que de la prova practicada es deriva que la unitat immobiliària objecte de venda es comprava diàfana, sense divisions, havent d'assumir el comprador el cost de la seva distribució interna per obtenir la cèdula d'habitabilitat.

I és contra la mateixa que s'alça la part apel·lant.

Quart.- En relació al pretès incompliment del termini per formalitzar la venda, hem de concloure, tal i com fa la resolució recorreguda, que el retard va ser consentit per l'optant.

Així es deriva de la carta que obra al foli 31, i que va ser tramesa per la seva representació lletrada a la pròpia de la societat patrimonial JF, SL, en la que es feia constar la seva voluntat, a data 6 de juny de 2018 - transcorregut per tant 1 any des de l'atorgament del contracte d'opció de compra-, de subscriure davant de Notari la compravenda estipulada, demanant que es fixés data i se l'emplacés a l'efecte, precisant que en cas de què no s'efectués com sol·licitava demanaria el retorn dels doble de la quantitat lliurada a compte.

A més, continuava dient que el senyor Ropero era conscient de les dificultats administratives existents fins a la data, ja que la divisió horitzontal de la finca no estava feta, tot afirmant haver estat pacient i sabedor que en aquella data ja s'havia atorgat la divisió horitzontal .

És, en conseqüència, amb bon criteri que la resolució recorreguda considera que el senyor Ropero no pot fer valer a hores d'ara, per fonamentar la resolució contractual pretesa, l'incompliment del termini de formalització de la venda que ell mateix havia acceptat i fins i tot disculpat.

I això sense perjudici de què també es queixava de què no se l'havia informat de la problemàtica existent amb la inexistència de la divisió horitzontal al moment de signar el contracte, ja que tot i així manifestava la seva voluntat de formalitzar-lo, una volta solucionada la problemàtica referida.

En conseqüència, aquest primer greuge ha de decaure.

Cinquè.- Pel que fa al segon motiu invocat de recurs, consistent en haver pretès modificar les condicions contractualment establertes en l'opció de compra, compartim també el criteri de la resolució d'instància, fonamentat en una adequada valoració del resultat de la prova practicada, basada en les regles de la sana crítica.

Així, de la prova practicada resulta:

En primer lloc que en l'Annex 3 del tan repetit contracte (revers foli 28), s'establí textualment:

"Segons clàusula sisena del contracte, s'acorda que en la redacció de l'avantprojecte figurarà la possibilitat real de reformar tota la planta, que adquireix amb l'exercici de l'opció, l'optant fa constar com a condició sine qua non, tota la planta com a únic espai, la construcció d'una xemeneia suportada sobre la façana sud de l'edifici i l'obertura de dues portes accedir d'un balcó, amb amplada d'uns 50 cm en la façana sud en l'annex núm. 7. Les despeses d'aquestes dues obres ja sigui la xemeneia com l'obertura i balcó corren a càrrec del comprador."

De l'Annex 3 es deriva que s'adquiria una planta diàfana, que es podia reformar, essent una condictio sine qua non del comprador poder construir una xemeneia i obrir dues portes per accedir a una balcó en la façana sud. I malgrat ésser cert que el fet de què s'especifiqui que aquestes obres concretes anirien a càrrec del comprador, pot donar a entendre que la resta no anirien al seu càrrec, aquest extrem no resulta congruent amb el fet d'adquirir-se una planta diàfana, com també es deriva del contingut del mateix Annex.

En tot cas, l'explicació que la senyora Gálvez donà al respecte, en l'interrogatori que se li efectuà en la instància, resulta plausible, ja que va explicar que es posà aquest extrem als efectes de què no existissin dubtes de què el comprador també s'hauria de fer càrrec d'aquestes obres que afectaven a la façana superant, en conseqüència, les pròpies d'una divisió interior.

Caràcter diàfan de la planta que es pretenia adquirir que no només es deriva d'aquest Annex 3, si no també de la declaració de la senyora Palau, que afirmà que totes les vendes s'havien efectuat de plantes diàfanes; de la declaració de la senyora Barberá, qui malgrat la representació processal del senyor Ropero afirmi que no manté relació amb ell i fins i tot que li és aliena, en realitat aquest era el seu client, segons es deriva de les pròpies manifestacions de la senyora Barberá, qui afirma que era ell qui li havia de pagar els seus honoraris, havent-los-hi girat bancàriament en dues ocasions, sense però haver-los cobrat; del contingut de les comunicacions telemàtiques obrant en autes; i de la pròpia successió dels fets, ja que consta en autes la realitat de la relació existent entre les dues parts litigants i la intermediació d'aquesta senyora que afirmà que el senyor Ropero era el seu client i que ella el contactà amb la societat patrimonial que també li havia ofert la venda del seu immoble.

I caràcter diàfan de la planta que també ve confirmat per la declaració de la senyora Suárez, que afirma que també se li havia ofert la venda d'aquest immoble, havent d'oferir les unitats immobiliàries com a planta diàfana i havent participat, a més, en la venda d'una d'elles en aquestes mateixes condicions.

Condició de venda de la planta que tampoc resta contradita per la declaració de la senyora Salas, donat que no només de la mateixa es deriva una certa contradicció en relació amb les condicions de compra de la unitat immobiliària sinó que, a diferència de la resta de testimonis dels que no existeix motiu objectiu per dubtar de la seva imparcialitat, la senyora Salas era la parella de fet del senyor Ropero, tenint en conseqüència interès directe en el resultat del litigi existent. Ni tampoc els plànols existents com a annexos en el contracte no contradiuen amb força probatòria suficient el contingut del mateix, ja que la senyora Palau explicà el motiu d'haver-s'hi incorporat un plànol de l'immoble amb divisions, que no era altre que mostrar les possibilitats de l'espai que venia, essent aquest el motiu pel que la propietat es feia càrrec d'aquest avant projecte.

Havent-se encara d'afegir, que la venda de la planta diàfana, sense divisions, resta confirmada per la diferència en el preu de venda que es podia obtenir, segons també va restar acreditat.

Sisè.- En qualsevol cas, és cert que cal interpretar la voluntat de les parts al moment d'atorgar el contracte. Però no és menys cert que en aquest cas es gaudeix de la declaració de la persona que es va encarregar de la seva redacció, la senyora Palau, ja sigui directament o a través de tercers -extrem que es desconeix-, i que afirma sense cap mena de dubtes que la planta es venia diàfana i que fou finalment el seu client, senyor Ropero, qui perdé interès en la compra. Noti's com de la seva declaració, que hem tingut ocasió d'escoltar i valorar, es deriva quines eren les prioritats del senyor ENTITY_4: les places d'aparcament, un traster ampli i a l'interior del pis, una xemeneia i una nova sortida al balcó. Reitera, a més, que el mateix sabia que la planta era diàfana i confirma el que també va manifestar el testimoni, senyor Salas -arquitecte-, que li va demanar molts altres projectes sense intermediació de la propietat, havent d'ésser ell mateix els que els havia d'abonar, no havent-ho però, fet.

Redacció del contracte que efectuà la senyora Palau atenent -hem d'entendre donada la seva posició d'intermediària de les dues parts litigants- a la voluntat de les dues parts, tal i com es deriva de la seva declaració, quan explicava la voluntat d'ambdues parts contractants de fer constar extrems concrets, precisament, en l'Annex 3.

Setè.- En relació a l'acreditada venda de la mateixa unitat immobiliària per part de la mateixa societat patrimonial a un tercer, en data anterior a la Sentència de primera instància -23 de juny de 2021-, cal posar de relleu que l'objecte del plet que es troba vigent, essent el que ens ocupa, és la resolució contractual per incompliment d'una part o de l'altra i, per tant, la venda no es va efectuar en frau de tercers. En tot cas de l'escriptura es deriva que en aquell moment la divisió horitzontal encara era provisional - el que confirma la versió de la part recorreguda-, i que el pis es vengué com a planta diàfana, confirmant-se novament la seva versió.

Vuitè.- Tota la prova practicada valorada i analitzada segons les regles de la sana crítica, ens aboca a concloure que el senyor Ropero sabia que la unitat immobiliària que s'obligava a adquirir era diàfana no podent-se, en conseqüència, justificar la seva pretesa resolució contractual per incompliment de la part prometent venedora o cedent.

Procedeix, en conseqüència, confirmar la resolució recorreguda.

Novè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de senyor Ropero contra la Sentència dictada en data 5 de setembre de 2022 per la senyora Batlle d'instància, que confirmem.

Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE