ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.0ef7049d · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
93/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 288/2022·15 February 2024·
Cassation partielle
STSJAD ANDORRA, a 15 de febrer del 2024 - ROJ: STSJAD 198/2024
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket288/2022
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2024:198) — En matière de droit_civil, la juridiction statue par cassation partielle et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 15 de febrer del 2024 - ROJ: STSJAD 198/2024).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation partielle
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 15 février 2024 (n° 288/2022) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation partielle).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation partielle), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD, Civil, 15 février 2024 (ROJ STSJAD 198/2024 ; ECLI:AD:TSJADAD:2024:198)
Note : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus est reconstituée à partir des métadonnées figurant dans le texte intégral (recours n° 288/2022, sentence n° 000020/2024).
Faits et procédure
Le 1er janvier 2021, la bailleresse, Mme Talavera, et les preneurs, M. Sanz et M. Carranza, concluent un contrat privé de bail d'habitation portant sur un chalet situé à Canillo, pour une durée de cinq ans. Le loyer mensuel est fixé à 3 000 euros. Compte tenu des travaux d'adaptation de l'extérieur du chalet et du dépôt de gasoil, le contrat prévoit une bonification de 500 euros par mois, les preneurs devant « donner suite à l'exécution des travaux prévus ». Aucun délai n'est fixé pour leur réalisation.
Le loyer d'août 2021 demeure impayé. Le 15 novembre 2021, un incendie se déclare dans le tableau électrique général, privant le chalet d'électricité, de chauffage et d'eau chaude. Un expert mandaté par l'assureur de la bailleresse identifie une cause imputable à l'électricien, qui avait révisé l'installation en décembre 2020. Une réparation provisoire intervient le 6 décembre 2021. Le département d'Industrie du Gouvernement relève des défauts de l'installation, dont la mise en conformité impose des travaux, et recommande de ne pas occuper le chalet tant qu'un avis favorable n'a pas été délivré. Cet avis n'intervient que le 5 avril 2022. Les preneurs restituent les clés en juillet 2022.
Par sentence du 14 octobre 2022, le Tribunal unipersonnel du Batlle condamne solidairement les preneurs à payer 10 749,87 euros, sans prononcer la résolution du
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Andorra la Vella, a 15 de febrer del 2024. En nom del Poble Andorrà.- »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 15 de febrer del 2024 - ROJ: STSJAD 198/2024 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_partielle), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 15 février 2024 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (288/2022) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket288/2022
Judgment Date15 February 2024
Holding / DispositionCassation partielle
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC.- 0000288/2022 ORIGEN: 3000090/2022 - 00
NIG: 5300542120220000492
PARTS:
Apel·lant: Sra. Talavera
Representant: Sra. Macias
Advocat: Sra. Viñas
Apel·lat: Sra. Sanz
Representant: Sra. Suárez
Advocat: Sra. Pérez
Apel·lat: Sr. Carranza
OBJECTE: Arrendaments urbans- dispensa de pagament de la renda quan el bé arrendat no es pot aprofitar de manera digna-actitud de la part arrendatària que retarda la realització dels treballs necessaris
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 288/2022 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
SENTÈNCIA 000020/2024
Andorra la Vella, a 15 de febrer del 2024. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En el procediment d'arrendaments Urbans 3000090/2022 instat per la Sra. Talavera contra els Srs. Sanz i Carranza (aquest darrer en rebel·lia processal), el Tribunal Unipersonal del Batlle, va dictar sentència de data 14-10-2022, decidint :
"que estimant parcialment la demanda formulada per la Sra. Talavera contra els Srs. Sanz i Carranza, això és per motiu d'haver subscrit els darrers i en data 1 de gener del 2021 el contracte privat d'arrendament d'habitatge sobre el Xalet X radicat a la XXXX, ha de condemnar i condemna solidàriament als darrers a:
Primer.- pagar a la demandant la quantitat global de deu mil set-cents quaranta- nou euros amb vuitanta-set cèntims (10.749,87.- EUROS), incrementada únicament pel que fa a la suma de dos mil cinc-cents euros (2.500.- EUROS) amb els interessos legals compensatoris meritats a partir del dia vint-i-set d'abril de l'any en curs i fins que sigui íntegrament satisfeta.
Segon.- no hi ha lloc a imposar les costes processals de la primera instància a cap dels litigants segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret.".
2.- En contra d'aquesta resolució va interposar recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Talavera demanant la seva reformació en el sentit de :
Declarar la resolució del contracte per impagament de rendes, amb efectes a partir de l'1 d'abril de 2022, malgrat el posterior retorn voluntari de la possessió per l'arrendatària,
Morillomnar-la al pagament de la bonificació de 500 euros per tota la durada del contracte (des del mes de gener de 2021 i fins al mes de novembre de 2021 inclòs, excepció del mes d'agost que ja es reclama en capítol a part), fent un total de 5.000.-euros,
Morillomnar-la al pagament de la renda del mes d'agost, que s'ha constatat que es va deixar impagada, però per l'import de 3.000.-euros, en lloc dels 2.500.-euros bonificats que atorga la sentència,
Morillomnar-la al pagament de les rendes devengades entre el mes de desembre -primer mes impagat- i el 15 de juliol del 2022, 7,5 mesos, a raó de 3.000.-euros mensuals, per un total de 22.500.-euros,
Deduir del total a satisfer, l'import equivalent a un màxim 1,5 mesos (sia 4.500.-euros i subsidiàriament 3.750 euros), corresponent a la durada màxima que la propietat hauria pogut invertir per compensar la impossibilitat d'ocupar l'habitatge, d'haver tingut voluntat i intenció l'arrendatària,
imposar-li les costes processals d'ambdues instàncies.
Fonamenta el seu recurs sobre una errònia valoració de la prova practicada en primera instància.
De forma esquemàtica, pretén en primer lloc que si bé és cert que el retorn de la possessió que es va fer durant la tramitació del procediment elimina necessàriament la petició de resolució de contracte i de llançament, doncs ja s'ha recuperat la possessió i resolt el contracte, no es pot pretendre com fa la sentència, que la resolució del contracte operi per voluntat de la demandada, sinó que ho és per l'incompliment del pagament de rendes per part de l'arrendatària, i que per tant procedeix la declaració de la resolució del contracte d'arrendament per incompliment contractual, amb la corresponent imposició de les costes processals que d'aquell incompliment se'n derivin.
Pretén, en segon lloc, que essent la causa de la resolució anticipada els incompliments de la part arrendatària no podia el tribunal considerar que la mateixa no havia tingut temps de dur a terme els treballs que justificaven la bonificació del lloguer, i que dita part arrendatària ha de perdre la seva bonificació, sobre tot quan no tenia cap intenció de fer les obres i que havien passat 11 mesos de contracte quan es va produir el sinistre.
Pretén, en tercer lloc, que la sentència no té en compte que la Sra. Sanz va adoptar una actitud passiva i dolosa per la reparació del sinistre, i va impedir la seva reparació amb celeritat, el tot per tal d'excusar o justificar el seu impagament de rendes ; que com a màxim la realització dels treballs necessaris hauria necessitat 1,5 mes i no pas fins a l'abril del 2022, quan l'arrendatària va allargar la situació durant 8 mesos per finalment tornar cap a França.
3.- La representació processal de la Sra. Sanz s'oposa al recurs demanant la seva desestimació íntegra i la confirmació de la Sentència, amb imposició de les costes processals de segona instància a la part apel·lant.
Exposa, de forma resumida, que la sentència ha interpretat correctament les proves i que la resolució del contracte va tenir lloc al moment del retorn de la possessió per la Sra. Sanz al mes de juliol i que és la propietat que la va pressionar perquè marxes ; que des del moment en què va ocórrer el sinistre i fins a la data de l'obtenció de l'informe acreditant que s'havia pogut reparar tot, i es podia habitar la vivenda, la casa era inhabitable, la qual cosa suspèn de facto el pagament de les rendes ; que la Sentència determina correctament també que no es pot reclamar el pagament de la renda sencera sinó bonificada compte tingut del temps de contracte transcorregut, de l'envergadura dels treballs ha efectuar i del fet que el contracte no va imposar cap termini per executar els treballs, i que l'adversa efectua suposicions quan diu que no tenia la intenció de fer els treballs, i que no és cert que va tenir una posició passiva o va obstaculitzar la realització dels treballs, la qual era responsabilitat de la propietat.
4.- Per providència del 21-03-2023 es va plantejar d'ofici la nul·litat de les providències del 29-11-2022 i del 07-02-2023 pels quals s'havia procedit a l'admissió del recurs d'apel·lació i s'havia traslladat la oposició al recurs i designar la composició del tribunal ja que les mateixes van ser erròniament notificades a la procuradora Sra. Suárez en tant que procuradora del Sr. Carranza quan el Sr. Carranza va ser declarat en rebel·lia processal en la primera instància, i per tant, se l'hauria d'haver notificat a través de la publicació d'edictes al BOPA.
Les parts s'han mostrat d'acord i per Aute del 05-09-2023, vam declarar la nul·litat de les providències del 29-11-2022 i del 07-02-2023 i retrotraure el procés fins al moment immediatament anterior.
El Sr. Carranza segueix en rebel·lia processal.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- Ha quedat acreditat que en data 01 de gener del 2021, la Sra. Talavera, d'una part, i els Srs. Sanz i Carranza, d'altra part, van firmar un contracte d'arrendament d'un xalet construït l'any 2000, ubicat a Canillo (X), per una durada de 5 anys.
Van fixar el lloguer mensual en 3.000.-euros però, i en atenció als treballs d'adequació que requerien l'exterior del xalet i el dipòsit de gasoil segons pressupost adjuntat al contracte, van pactar que el preu d'arrendament tindria una bonificació de 500.-euros, de manera que per tota la durada del contracte l'import a satisfer seria de 2.500.-euros, "amb el benentès que els arrendataris donin complement a l'execució dels treballs previstos". No es va precisar cap termini per a la realització dels treballs en qüestió.
Al mes d'agost del 2021, va existir un incident en el pagament del lloguer doncs els arrendataris el van deixar impagat. També la propietat va recordar a la Sra. Sanz els treballs als quals s'havia compromès.
A part d'això, no consta cap altre incident, ni tampoc que els arrendataris haguessin començat la realització dels treballs.
En data 15 de novembre del 2021, es va produir un incendi en el quadre elèctric general com a conseqüència d'una incidència en el mateix, i que va poder ser sufocat per la Sra. Sanz, però que va deixar el xalet sense llum, i per tant sense calefacció i aigua calenta.
Un perit designat el dia 30 de novembre per l'assegurança de la propietat va intervenir en data 14 de desembre del 2021, determinant que la causa del sinistre era la manca d'haver apretat degudament certes bornes imputable a l'electricista havent revisat la instal·lació al desembre del 2020.
El 06 de desembre del 2021, es va realitzar una reparació provisional per tal de permetre el funcionament de la caldera i evitar el risc de gelada. Donats els defectes que afectaven la instal·lació elèctrica i el seu caràcter obsolet, es va informar al departament d'Indústria de Govern, i l'inspector que es va desplaçar el 14 de desembre del 2021 va emetre un informe apuntant que la propietat havia de realitzar obres de millora per a adequar- la al Reglament de les instal·lacions de baixa tensió.
Més precisament, Mena va emetre un informe de data 21 de desembre del 2021, indicant que la instal·lació presentava en relació al dit Reglament una sèrie de defectes : 1 de lleu, 10 de greus i 3 de crítics.
Mentrestant, es van emetre dos pressupostos per al canvi del quadre cremat (pressupost de data 22-11-2021 i de data 02-12-2021), i una de les empreses va manifestar que donades les condicions en què es trobava la instal·lació, era impossible disposar normalment del subministrament elèctric.
De fet, durant la vista oral, el Sr. Morillo (de l'empresa intervinguda el dia 06 de desembre del 2021) va precisar que el Departament d'Indústria de Govern havia recomanat no viure al xalet fins que l'empresa de Control de Qualitat emetés un avís favorable.
És finalment mitjançant un informe de data 05 d'abril del 2022, que Mena va donar un avís favorable i va indicar que la instal·lació no presentava cap més defecte i complia amb els requisits mínims legals exigibles.
És clar que en tal condicions, la part arrendatària no podia gaudir de l'habitatge fins que la instal·lació elèctrica del mateix es trobés en condició de funcionar de manera segura i conforme a la reglamentació.
Ara bé, en virtut de l'article 25 LAFU, l'arrendador està obligat a lliurar a l'arrendatari la finca objecte del contracte de forma que estigui en condicions de servir a l'ús a què està destinada, efectuar en la finca arrendada i en les seves instal·lacions les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada (entre elles, les reparacions de les instal·lacions generals i el tot amb excepció de les reparacions dels danys provocats per la culpa del propi arrendatari), i també garantir a l'arrendatari l'ús pacífic i el gaudiment de la cosa arrendada durant tot el temps del contracte.
A més, en la seva Sentència de 13 de juliol del 2020 (Causa 2019-81-RE) el Tribunal Constitucional va considerar que uns defectes prou greus com per impedir la possibilitat de viure de manera digna en un habitatge llogat (infiltracions que impedien la utilització de l'ascensor d'accés a l'habitatge i paralitzaven el servei elèctric i el funcionament de la calefacció i de l'aigua calenta) podien justificar la suspensió unilateral de pagar la renda.
Per tant, demostrada en el present cas la necessitat de les reparacions esmentades per tal de què l'arrendatari pogués gaudir adequadament de la cosa arrendada, i essent aquestes reparacions de la responsabilitat de la propietat, l'incompliment de les seves obligacions per part de l'arrendador en un contracte sinal·lagmàtic amb obligacions interdependents de les parts, pot justificar que l'arrendatari suspengui el pagament de la renda fins al moment de la efectiva realització de les reparacions.
Com s'ha indicat, és només a l'abril del 2022 que les reparacions es van dur a terme de manera definitiva.
Però a partir del mes de desembre 2021, la part arrendatària havia deixat de pagar el lloguer, i al març del 2022 l'arrendadora va instar el present plet en resolució per impagament de la renda.
I al juliol del 2022, la Sra. Sanz va buidar el xalet i va retornar la possessió del mateix, dipositant les claus a la Batllia.
És de recordar també que en l'escrit de demanda, la part arrendadora va admetre que no podia pretendre cobrar la renda corresponent al període durant el qual l'arrendatària va ser privada del gaudiment del xalet per culpa de l'incendi, període que va fixar en un mes i que fixa ara en un mes i mig.
El Tribunal, al contrari, ha conclòs que no hi havia hagut resistència o mala fe en la persona de la Sra. Sanz per tal de que avancessin i s'efectuessin els treballs i que per tant no podien ser legítimament reclamades les rendes dels mesos de desembre del 2021, gener, febrer i març del 2022 així com els 5 primers dies del mes d'abril del 2022.
No obstant, va tenir en compte l'impagament de la renda d'agost i de les rendes del 06 d'abril al 14 de juliol del 2022, sense pronunciar però la resolució del contracte, només condemnant al pagament de dites mensualitats.
Segon.- En tals paràmetres i en aplicació dels principis que acabem d'exposar, si bé s'ha de confirmar el tribunal quan ha considerat la possibilitat d'eximir la part arrendatària del pagament dels lloguers pel fet de no poder aquesta profitar de l'habitatge, no es pot confirmar la solució d'alliberar-la de totes les mensualitats entre el 01 desembre del 2021 i el 04 d'abril del 2022.
En efecte, la qüestió cabdal i subjacent era, i encara és, de dir a qui es podia imputar aquest termini entre el 15 de novembre del 2021 i el 05 d'abril del 2022 per a realitzar els treballs de reparació i adequació de la instal·lació elèctrica.
Es tracta d'un termini del tot anormal sobre tot quan s'ha confirmat durant la vista oral que les tasques a realitzar no necessitaven més de dos dies de treball.
Al respecte, ja hem relatat el seguit d'intervencions i informes que es van efectuar.
D'altra banda, és veritat que la sentència d'instància no es refereix als intercanvis de missatges quan cada part ha aportat una sèrie de missatges telefònics (majoritàriament en francès). A partir d'aquests missatges, cada una pretén demostrar que és l'altra part que va impedir la realització dels treballs en un termini raonable ( folis 46 a 51 i 93 a 122).
Ara bé, estudiats de manera acurada i cronològica, aquests missatges permeten constatar que :
El dia 17 de novembre del 2021, la Sra. Sanz va advertir la propietat (sempre en la persona del Sr. ENTITY_13) que la instal·lació no era conforme i que la situació era greu, i el dia 30 de novembre la propietat li va dir que sí que se li retornaria l'import corresponent al període on seria impossible ocupar el local ; les parts van organitzar la intervenció del perit d'assegurança de l'arrendadora, refusant però l'arrendatària avisar la seva pròpia companyia.
El dia 10 de desembre del 2021, la Sra. Sanz va dir que estava disposada a deixar el xalet si se li retornava el dipòsit, i el Sr. Villalba li va contestar que es podia trobar una solució però que s'havia d'arreglar la qüestió del lloguer d'agost impagat i dels treballs (el justificant la bonificació) no realitzats.
El Sr. Villalba es va queixar del silenci de la Sra. Sanz que no contestava al seus missatges quan s'havia d'organitzar la intervenció de l'electricista, i és en data 21 de desembre que aquesta va contestar que havia estat fora d'Andorra. I el Sr. Villalba li va escriure (SIC) :
"Nous regrettons que vous n'avez pas agi avec la diligence qu'il fallait, dont un problème qu'on aurait pu résoudre en une semaine traîne depuis un mois et demie. L'électricien devrait faire les travaux la prochaine semaine, mais ni vous ni Ricart vous n'êtes pas en Andorre, ce qui oblige à repousser à nouveaux la solution. Je vous demande de m'appeler de que possible pour planifier d'urgence les actuations".
La Sra. Sanz va contestar el dia 22 de desembre, que més que la trobada que li demanava el Sr. Villalba, ella preferia que aquest darrer li exposés per telèfon les solucions que proposava. Donat que cadascú es mantenia en la seva posició, ella escriu "Vous êtes aussi têtu que moi. Là je décolle pour l'océan Indien. Demain sera un autre jour". (és de recordar que la Sra. Sanz pretén que havia de passar el Nadal amb els seus fills en el xalet).
A partir del 28 de desembre, el Sr. Villalba va insistir en trobar una solució i es va queixar que altra vegada la Sra. Sanz no li contestava, invocant el seus incompliments i insistint en que l'electricista havia de fer els treballs de reparació.
És només el dia 13 de gener del 2022, passat el seu període de vacances, que l'arrendatària va contestar indicant que volia deixar i retornar el xalet, iniciant-se aleshores una conversa entre les parts sobre la data de remesa de les claus, però insistint el Sr. Villalba que tenia pressa per a la realització dels treballs d'electricitat.
Donada la manca de resposta de la Sra. Sanz, el Sr. Villalba li va dir que havia acabat amb la seva paciència. La Sra. Sanz va contestar el dia 03 de febrer : "je ne peux pas partir si vous ne rendez pas ma caution" i ell li va contestar " C'est incroyable que vous me demandiez la caution et vous ne payiez pas les loyers et les travaux ne sont pas réalisés !!!" i li va indicar que iniciava un procés judicial.
un últim intercanvi va tenir lloc el 23 de març del 2022, indicant la Sra. Sanz que estava confinada i que era impossible que vingui al xalet l'endemà donat el curt termini, preguntant-li el Sr. Villalba si ella vivia o no en el xalet.
A tot això, cal afegir la declaració del Sr. Morillo durant la vista oral que la realització dels treballs no es podia iniciar perquè la Sra. Sanz no deixava les claus del xalet, declaració confirmada pels missatges telefònics intercanviats entre aquest senyor i la Sra. Sanz als principis de desembre, i d'on ressurt que ella considera que no ha de pagar els lloguers perquè la propietat l'ha posat "en perill", que el Sr. Morillo li confirma que no pot tornar a viure al xalet i que s'ha d'esperar que passi l'empresa de Control per determinar l'abast de les reparacions. En ressurt també que no hi havia gasoil en la caldera i que se'n ha hagut de fer portar el dia 06 de desembre per poder posar-la en marxa, element que crida l'atenció ja que no s'entén com es podia fer funcionar la caldera abans del 15 de novembre.
Així les coses, no es pot compartir la conclusió del Tribunal que no hi ha hagut resistència o mala fe en la persona de la Sra. Sanz per tal de que avancessin i s'efectuessin els treballs.
Al contrari, apareix que aquesta va retardar la realització dels treballs i fins i tot es pot arribar a dubtar de que tenia finalment un real interès a veure- les acabades en un termini raonable.
Si bé la propietat ha d'assumir les conseqüències de la situació en què es va trobar l'habitatge com a conseqüència de l'incendi (l'origen del qual, dit de pas, no apareix que es trobi en el caràcter obsolet de la instal·lació sinó en la intervenció d'un tercer), la part arrendatària ha d'assumir el retràs que ha provocat en la resolució del problema.
Per consegüent, considerem que si bé és cert que no es podien reclamar les rendes dels mesos de desembre del 2021 i gener del 2022, doncs es tracta del termini raonable màxim el qual els treballs d'electricitat es podien efectuar compte tingut de totes les circumstàncies concurrents, sí que les dels mesos de febrer i març del 2022 així com els 5 primers dies del mes d'abril del 2022 eren degudes doncs, a partir d'aquest moment, el retràs és imputable a la part arrendatària .
Tercer.- La conseqüència d'això és en primer lloc que l'import a satisfer en concepte de rendes impagades no és de 10.749,87,-euros sinó de 16.166,53.-euros.
La segona conseqüència és que, donat l'impagament de la renda del mes d'agost del 2021 (i al respecte de les regles sobre la imputació dels pagaments recordem la nostra sentència del 26 de setembre del 2018 rotlle 258/18) i de les rendes posteriors a la del gener del 2022, era fonamentat pronunciar la resolució del contracte d'arrendament per impagament, i sense que la remesa de les claus per part de l'arrendatària posteriorment a la demanda hi canvies res.
Ja ens havíem pronunciat al respecte :
"La Sentència apel·lada assenyala quant a la pretensió de resolució del contracte formulada a la demanda que aquesta petició "ha quedat buida de contingut i que per tant no s'escau pronunciar cap resolució de contracte. El recurrent al·lega que té dret a obtenir el pronunciament judicial que va sol·licitar malgrat l'arrendatari hagi lliurat les claus dels locals i retornat la seva possessió a l'arrendador; pretensió que esdevé legítima i acollible, ja que si l'arrendatari va incurir en una causa de resolució, i l'arrendador la planteja judicialment (en aquest cas per manca de pagament) la satisfacció del seu dret és que el jutjador declari resolt el contracte per aquella causa amb independència que materialment ja hagi obtingut la recuperació dels llocs pel lliurament de les claus per l'arrendatari." (TSJC de data 17-07-2003 rotlle 83-03).
Per consegüent, la sentència s'ha de revocar sobre aquests dos punts.
Quart.- Pel que fa a la bonificació del lloguer mensual, el tribunal ha jutjat que donat que el contracte no preveu cap termini concret, i compte tingut de la magnitud i del cost dels treballs a realitzar (amb la precisió que l'import total dels treballs esmentats en el pressupost annexat supera l'import total de la bonificació), els arrendataris podien fer-los durant tota l'extensió de la vigència del contracte.
No podem compartir aquesta conclusió del tot ja que, si bé és cert que el contracte no preveu cap termini per dur a terme dits treballs i que quedaven varis mesos abans del termini previst contractualment per a l'acabament de l'arrendament, també és veritat que dits treballs no s'havien iniciat.
De fet, es veu en els missatges de la propietat que la mateixa, ja a l'agost del 2021, estava preocupada de què els arrendataris no haguessin començat les obres pactades.
En aquestes condicions, la Sala considera que, fins al dia de l'incendi els arrendataris es van beneficiar d'una bonificació mensual condicionada a la realització d'uns treballs que no van ni intentar començar, i que per tant no poden conservar aquest benefici sinó que l'han de retornar, sia l'import total de 5.250.-euros compte tingut de la bonificació del mes d'agost).
Cinquè.- Pel que fa a les costes, el tribunal ha considerat que tractant-se d'una estimació parcial s'havia d'aplicar l'article 350.3 CPC.
La part apel·lant s'alça en contra del fet que el Sr. Batlle ha considerat que, havent la part arrendatària retornat les claus i la possessió del xalet arrendat, no era necessari pronunciar-se sobre la resolució, ni sobre el desnonament.
Ara bé, encara que estimem parcialment el recurs i pronunciem la resolució tal com ha demanat la part agent i apel·lant, l'estimació de la seva demanda queda parcial i no existeix motiu per revocar la sentència sobre aquest punt.
Sisè.- Per tot l'exposat hem d'estimar parcialment el recurs, el que comporta no efectuar cap imposició de les costes de segona instància.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
PRIMER.- Estimar parcialment el recurs de la representació processal de la Sra. Talavera, en contra de la sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle de data 14-10-2022, que revoquem parcialment en el sentit de :
declarar la resolució del contracte d'arrendament del 01 de gener del 2021 per impagament de rendes,
fixar en 21.416,53.-euros en lloc de 10.749,87.-euros l'import global a satisfer per part dels Srs. Sanz i Carranza,
tot i mantenint la resta de la seva part dispositiva.
SEGON.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància. Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
