JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.

Juridiction andorrane, — (STSJAD 35/2004)

Faits et procédure

Par un contrat d'arrendament (bail) du 1er juillet 1986, le Sr Pina, bailleur, a donné à bail à la Sra Palau des « baixos » (locaux du rez-de-chaussée) d'un immeuble de la ville d'Andorre-la-Vieille. La voie et le numéro de l'immeuble sont partiellement illisibles dans le texte communiqué (« l'XXXX »). Le caractère commercial de l'usage des locaux n'est pas explicitement établi dans le corps de la décision (non précisé dans la décision).

Le bailleur a engagé une procédure civile (procédure n° B-1268-2/02) suivant le régime de la Llei d'arrendaments de finques urbanes, combinant une demande d'expulsion et une demande en paiement. Par jugement du 8 juillet 2002, complété par des autos des 10 juillet et 3 septembre 2002, le juge de première instance a déclaré résolu le contrat, ordonné l'expulsion de la locataire, la condamnant à acquitter un loyer actualisé à compter du 1er juillet 2002 jusqu'à la restitution effective des locaux, avec intérêts légaux à compter de la date de la contestation de la demande, sauf pour les loyers consignés judiciairement, et aux dépens.

La locataire a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorre, présidée par le M. I. Sr Jean Louis Vuillemin, avec les magistrats Antoni Bruguera Manté (rapporteur) et Joan Manel Abril Campoy, a statué le 8 janvier 2004 (recurs n° 160/03).

Question de droit

La question posée à la juridiction d'appel pouvait être formulée ainsi : le locataire qui n'établit pas l'existence d'un accord de prorogation du bail au-delà de son terme doit-il quitter les lieux à l'échéance, lorsque le bailleur lui a adressé en temps utile une mise en demeure de libérer les locaux à une date déterminée, et la résolution du contrat assortie d'une expulsion et d'une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation est-elle alors fondée ?

Le litige se noue ainsi autour de deux points : la charge de la preuve d'une prorogation convenue, et l'effet d'une notification de fin de bail par lettre recommandée ou simple, le texte ne précisant pas le mode exact de notification.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel. Elle relève que la locataire, appelante, « no ha demostrat amb un mínim de credibilitat » qu'un accord de prorogation ait été conclu à l'issue de la prorogation en cours, laquelle expirait le 30 juin 2002. Elle retient en outre que le bailleur avait adressé le 9 mars 2001 une lettre (folio 9) requérant le désalouement des locaux « per tot el dia 1r de juliol de 2002 », point non contesté. Il en résulte que, le contrat et toute prorogation étant achevés, la locataire devait libérer les lieux à cette date. Son défaut de restitution justifie la résolution, l'expulsion et la condamnation au paiement des loyers à titre d'occupation indue.

Le dispositif est ainsi rédigé :