JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation

L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir

• Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
• Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
• Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.

STSJAD Andorre (Civ.), 21 octobre 2004, ROJ STSJAD 142/2004

Faits et procédure

Le litige oppose une bailleresse, demanderesse en première instance, à sa locataire, la défenderesse. Le texte reproduit les deux parties sous le même patronyme (« Sra. Nuñez »), ce qui peut relever d'une erreur de transcription ; le commentaire retient la qualité de chacune telle qu'elle résulte du corps de la décision.

La bailleresse avait assigné la locataire en expulsion et en paiement d'une somme d'argent, en invoquant deux causes de résiliation : d'une part, le défaut de paiement des loyers convenus ; d'autre part, l'existence d'activités qualifiées de notoirement immorales, dangereuses, incommodes ou insalubres, au sens de l'article 35.5 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes. La procédure était régie par la disposition addicionale segona de la même loi.

Par jugement du 26 mai 2004, le Batlle, siégeant en juge unipersonnel, a rejeté la demande d'expulsion et la demande en paiement, et a mis les dépens à la charge de la demanderesse, y compris les honoraires d'avocat et de procureur de la partie adverse.

La bailleresse a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre a rejeté le recours, confirmé le jugement et condamné l'appelante aux dépens de la seconde instance.

Question de droit

Deux questions se posaient à la juridiction d'appel :

1. Le paiement des loyers échus avant la date de la contestation de la demande, intervenu alors que la locataire n'avait pas invoqué expressément le mécanisme de l'enervació, suffit-il à neutraliser la première cause de résiliation fondée sur le défaut de paiement ?
2. La preuve produite établit-elle l'existence d'une incommodité notoire justifiant la résiliation du bail sur le fondement de l'article 35.5 ?

Solution et dispositif

Sur la première question, la Sala retient que les loyers de septembre et d'octobre 2003 ont été acquittés les 7 octobre et 7 novembre 2003, soit avant la contestation datée du 12 novembre 2003. Elle juge que ce paiement a produit « com a automàtic efecte l'enervació de la primera de les causes de resolució », conformément à l'apartat 2 de la norma 8 de la disposició addicional segona. Elle relève que la locataire n'avait pas à invoquer expressément ce mécanisme, dès lors que le fait générateur, le paiement antérieur à la contestation, était établi. Elle souligne également que la bailleresse avait admis que les loyers soient réglés le 15 de chaque mois, alors que le contrat prévoyait les cinq premiers jours. À la date de la contestation, le terme du loyer de novembre n'était donc pas échu.

Sur la seconde question, la Sala examine les preuves limitées aux témoignages de voisins de l'immeuble, lesquels sont contradictoires. Elle parvient aux mêmes conclusions que le premier juge et confirme le rejet de ce second fondement.

Le dispositif est ainsi rédigé (traduction fidèle du catalan) :