STSJAD ANDORRA, a 27 de gener del 2010 - ROJ: STSJAD 53/2010

II.- En data u de gener del 2007 la representació processal de la Sra. Ferrer va contestar a la demanda oposant-se a ella i sol·licitant la seva desestimació amb l’argument que la seva mandant i el Sr. Zapata, soci únic de la societat agent, van pactar que la Sra. Ferrer quedava exonerada del pagament del lloguer dels apartaments arrendats fins que s’atorgués entre les parts el contracte de compravenda dels mateixos que s’havia projectat. Per aquesta raó, formulava demanda reconvencional reclamant que es declarés la vigència del contractes objecte del litigi i que es condemnés a l’agent a satisfer-li la totalitat dels danys i perjudicis derivats de la seva actuació, així com la totalitat de les costes judicials.

III.- La representació processal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” va presentar un escrit manifestant que en data 13 de desembre del 2006 la primera va vendre a la segona l’apartament situat a la planta segona, porta B, del Bloc 7 de la Urbanització “C.”, raó per la què sol·licitava que es volgués tenir per subrogada a la societat “M. SL” en la posició de la societat “Construccions P.C. SA” en relació a l’apartament citat, petició que va atendre l’Aute de data 12 de març del 2007.

IV.- La representació processal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” va contestar a la demanda reconvencional formulada per la de la Sra. Ferrer en data 28 de març del 2007, oposant-se a la mateixa.

V.- La Sentència de l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, de data 29 de juliol del 2009 va desestimar íntegrament la demanda formulada per la representació processal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” i igualment la reconvencional formulada per la de la Sra. Ferrer, imposant les costes de la demanda a l’agent principal i les de la reconvenció a la demandant reconvencional.

VI.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació i que es declarin resolts els contractes d’arrendament atorgats entre les parts, es declari igualment el desnonament i llançament de la demandada, es condemni a la Sra. Ferrer a pagar a la societat “Construccions P.C. SA” les sumes de 4.572 euros corresponents als lloguers compresos entre els mesos de juliol i desembre del 2006, més 283,44 euros pels increments del preu del lloguer deixats de satisfer relatius al 2006, més 25.925,46 pel que fa als lloguers corresponents als mesos de gener del 2007 a setembre del 2009, més 785,62 euros per cada mes que la Sra. Ferrer ocupi indegudament la unitat immobiliària de la planta àtic. porta A, Bloc 7 de l’apartament situat a la urbanització “C.” a partir del mes d’octubre d’enguany, més 1.010,82 per les despeses d’energia elèctrica dels immobles objecte del litigi entre els mesos de juny del 2004 i octubre del 2006, més les que es generin a partir d’aquell moment i a pagar a la societat “M. SL” les mateixes sumes, excepte la d’energia elèctrica, pel que fa a l’apartament situat a la planta segona, porta B, del Bloc 7 de la urbanització “C.”, tots aquests imports amb els corresponents interessos, més les costes del procediment en les seves dues instàncies.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 20 de febrer del 2004 el Sr. Zapata, en qualitat de director-gerent de la societat “Construccions P.C. SA”, va arrendar a la Sra. Ferrer el pis situat a la planta segona, porta B, del Bloc número 7 de la urbanització “C.” situada a la XXXX pel preu de 762 euros mensuals, contracte que finalitzaria per tot el dia 28 o 29 de febrer del 2009 (foli 6), apartament que va ser venut a la societat “M. SL” en data 13 de desembre del 2006 (foli 103). Consta també a les actuacions que el dia 1 de juny del mateix any el Sr. Zapata va arrendar també a la Sra. Ferrer el pis situat a l’àtic A, Bloc número 7 de la mateixa urbanització, pel mateix preu i amb una durada de quinze anys prorrogable tàcitament per períodes d’un any (foli 12).

La representació legal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” sol·licita que es declarin resolts els esmentats contractes i que la Sra. Ferrer sigui condemnada a pagar les lloguers dels citats immobles a partir del mes de juliol del 2006, amb els seus corresponents increments, més els corresponents a la ocupació indeguda de l’immoble, mentre que la defenent i demandant reconvencional s’oposa a aquesta pretensió admetent la manca de pagament dels lloguers reclamats per l’agent, però argumentant que el soci únic de la primera societat, el Sr. Zapata, la va exonerar del mateix el dia 3 d’aquell mes i any fins que no es formalitzés la compravenda dels citats apartaments que el citat senyor va prometre de forma irrevocable portar a terme a favor de la Sra. Ferrer abans del dia 22 de juny del 2008, raó per la qual sol·licitava la desestimació de la demanda i que es declarés la vigència del contracte i es condemnés a la defenent reconvencional al pagament dels danys i perjudicis que la seva demanda li hagués ocasionat.

La demandada reconvencional es va oposar a aquestes peticions argumentant que no hi havia hagut un acord de la societat a la què representava el Sr. Zapata per aquesta exoneració, que, en tot cas, el citat senyor no gaudia de la necessària capacitat per acordar-la, que el document aportat per la part defenent estava redactat de forma irregular, que la exoneració era inversemblant i mancada de causa i que, en qualsevol cas, pel que fa a l’apartament adquirit per la societat “M. SL” l’exoneració havia deixat de produir efectes, arguments que desestima la Sentència que ara es recorre.

II.- Contra l’esmentada resolució s’alça la representació processal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” argumentant, en primer lloc, que el dia 3 de juliol del 2006 el Sr. Zapata es trobava mancat de les necessàries capacitats volitives necessàries per entendre i voler el contingut del document en el què s’exonerava a la Sra. Ferrer del pagament de les rendes dels apartaments que tenia arrendats i fonamenta aquest criteri en la pericial mèdica portada a terme en període probatori, en les característiques formals del document controvertit, en el seu propi contingut i en les circumstàncies en les què va ser signat.

III.- Per tal de donar resposta als arguments de la recurrent cal destacar que la capacitat d’obrar d’una persona major d’edat i no incapacitada es presumeix i que per tal d’invalidar la seva declaració de voluntat és precís que es provi que en el moment d’emetre-la no era capaç de comprendre les característiques i les conseqüències dels seus actes, ni de decidir la conveniència de portar-los a terme.

En el cas present, l’informe pericial elaborat pel Dr. Montenegro, especialista en neuropsiquiatria, destaca que el Sr. Zapata de 87 anys d’edat era, segons la documentació aportada pel Departament de Medicina Legal que valora, una persona hipertensa, amb tendència cap a la dislipèmia i la diabetis, que havien derivat en una cardiopatia hipertensiva i isquèmica, que va debutar a finals de l’any 1995 amb una arritmia ventricular, que havia patit angines de pit per oclusió de les artèries, dolences que no manifesta, ni es pot entendre, que li haguessin pogut produir una manca de discerniment. No obstant, segons l’informe del Dr. Izquierdo que també examina el Dr. Montenegro, el Sr. Zapata presentava quadres neurològics de desorientació temporo-espacial i trastorn cognitiu, alternant moments de desorientació amb altres de contacte ambiental, raó per la qual el Dr. Izquierdo recomana que les decisions importants les fes en companyia de la seva filla o de la seva secretaria i, davant d’aquests informes i contestant a la pregunta que se li formula de si en el moment de signar el document en el què es fonamenta la Sra. Ferrer per exonerar-se del pagament de les rendes el Sr. Zapata podia comprendre el que estava signant, el Dr. Montenegro manifesta que quan el va reconèixer estava lúcid i per tant hauria pogut comprendre les conseqüències dels seus actes, però que no podia assegurar que aquest fos l’estat en el què es trobava el mes de juny del 2006, ni, per tant, tampoc el contrari.

D’altra banda, tant la Sra. Plaza, que treballava com assistenta de la llar al domicili del Sr. Zapata, com la Sra. Pla, que era l’infermera que tenia cura del citat senyor, com la Sra. Querol, que havia cuidat del Sr. Zapata durant els darrers tres anys, com la Sra. Ferrer, que era la seva secretària personal, afirmen que el citat senyor no tenia memòria, especialment recent, però entenia el que feia (folis 329 en relació al 148, 332 en relació al 149, 335 en relació al 150 i 337 en relació al 152), conclusió a la què es pot arribar igualment analitzant la confessió judicial del citat senyor (foli 307 en relació al 228) i que explicaria que després d’haver exonerat de pagament a la Sra. Ferrer aquesta fos requerida per tal que abonés les sumes degudes en concepte de lloguer dels apartaments.

Per últim, cal tenir en compte que la manca de discerniment del Sr. Zapata, que segons la recurrent calia presumir el mes de juliol del 2006, difícilment es compadeix amb el fet que el 13 de desembre del mateix any (foli 103) el citat senyor vengués en nom de “Construccions P.C. SA” a favor de “M. SL” un dels dos apartaments dels què era propietària aquesta societat, elevant a escriptura pública el document privat signat en data 28 de juliol d’aquell any, venda que la recurrent considera vàlida.

No havent-se provat per tant que en el moment en què va signar el document en qüestió el Sr. Zapata estigués privat del necessari discerniment per comprendre i voler les conseqüències dels seus actes, cal estar a la presumpció de capacitat que s’ha de predicar de tota persona major d’edat no incapacitada.

IV.- La manca de discerniment del Sr. Zapata tampoc es deriva de les característiques formals del document que es va signar aparentment el dia 3 de juliol del 2006. És cert que aquest està redactat per dos persones diferents, però la identificació d’aquella a la què s’autoritza a no pagar i l’afirmació de que la decisió del signant és ferma i irrevocable la va redactar de la seva ma el citat senyor, que també la va firmar, raó per la qual no es pot considerar provada ni una captació de voluntat, ni un desconeixement del que autoritzava per part de l’autoritzant.

Pel que fa a l’afirmació d’alguns testimonis en el sentit que el Sr. Zapata no portava ulleres en el moment de signar aquest document i que les necessitava per llegir, cal posar de relleu, per un cantó, que la part del document que ell va redactar difícilment la podia escriure sense ulleres si aquestes li eren necessàries i, per un altre, que la Sra. Pla, que era l’infermera que tenia cura de la seva salut, manifesta (foli 332 en relació al 149) que en aquell moment va veure que no portava posades les ulleres de llegir, però sí les de vista cansada, afirmació que fa dubtar de que amb elles no pogués llegir el que se li presentava.

Finalment, cal considerar que no s’ha provat de manera concloent que la data en la què es va signar el document no fos la que consta en ell, ja que, malgrat diferents testimonis afirmen que es va signar el dia 10 de setembre i no pas el 3 de juliol del 2006, el cert és que en ell consta aquesta darrera data i no la primera i no es pot observar que s’hagués esborrat o modificat la data primitiva. D’altra banda, el fet que en data 28 de juliol del 2006 es signés un contracte privat entre “Construccions P.C. SA” i “M. SL” no tenia perquè ser conegut per la Sra. Ferrer, ni per tant explica que aquesta intentés modificar la data de l’acord.

V.- En relació al contingut del document en qüestió, cal posar de relleu que, pel que consta en el contracte aportat al foli 231, el dia 22 de juny del 2006 el Sr Zapata es va comprometre de forma irrevocable a vendre a la Sra. Ferrer les unitats immobiliàries apartaments Bloc 7 àtic A i Bloc 7 àtic B de la “Residència els P.” abans “Els Co-P.” del Montenegro de Jou d’Escaldes-Engordany dins el termini màxim de dos anys a partir d’aquella data. Si bé és veritat que aquest document s’ha aportat a les actuacions de forma extemporània i malgrat l’opció concedida pugui no trobar-se vigent en aquest moment (circumstància que no és procedent analitzar en aquestes actuacions), el document en el què s’exonera a la Sra. Ferrer del pagament dels lloguers també fa referència a la venta dels apartaments, moment en el què aquest s’hauria de regularitzar, raó per la què, sense tenir en compte el contracte de data 22 de juny del 2006, aquesta venda projectada explica els pactes als què van arribar les parts, tenint en compte a més l’amistat que, segons els testimonis abans esmentats, mantenien el Sr. Zapata i la Sra. Ferrer.

VI.- Malgrat aquestes conclusions, el que sí és cert és que la Sra. Ferrer ha ocupat els dos apartaments d’autes i ha generat unes despeses d’energia elèctrica que no ha abonat i del pagament de les quals no estava exonerada. Per aquesta raó, tenint en compte els rebuts aportats per la part agent als folis 21 a 70 de les actuacions, que la defenent no ha contradit, procedeix estimar parcialment el recurs formulat per la representació processal de la societat “Construccions P.C. SA” per tal que la defenent sigui condemnada a pagar a aquesta societat la suma de 1.010,82 euros per les generades entre els mesos de juny del 2004 i octubre del 2006, més els interessos corresponents a partir de la data de la contesta a la demanda.

VII.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les costes de la instància, ni tampoc en relació a les d’aquesta alçada, de conformitat amb el que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs formulat per la representació processal de les societats “Construccions P.C. SA” i “M. SL” contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil en data 29 de juliol del 2009 que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de condemnar a la Sra. Ferrer al pagament de la suma de 1.010,82 euros, més els interessos d’aquesta suma a partir de la contesta a la demanda, CONFIRMANT en tots els demés punts la Sentència recorreguda, excepte pel que fa a les costes de la instància que no s’imposen a cap de les parts i sense fer tampoc especial pronunciament respecte de les d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE