ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.8919b9cc · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
93/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 139/09·25 February 2010·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 25 de febrer del 2010 - ROJ: STSJAD 57/2010
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket139/09
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2010:57) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 25 de febrer del 2010 - ROJ: STSJAD 57/2010).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 25 février 2010 (n° 139/09) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Le litige porte sur l'acquisition d'un appartement neuf situé dans la promotion « Ski Paradis » à L'Aldosa (Canillo). Le 6 mai 2004, un tiers, M. Gibert, a versé 3 000 EUR à titre de réservation d'un appartement (lot 1-2 du bloc A), auprès d'un représentant de la société Immobiliària Andrade. Le prix convenu était de 122 300 EUR, la somme versée devant être déduite du premier paiement lors de la formalisation d'une promesse de vente avec la société Gibert.
Le 14 juillet 2004, un contrat a été conclu entre Mme Serra et la société Andrade, aux termes duquel Andrade devait acquérir l'unité auprès de Gibert puis la céder à Mme Serra à la remise des clés, moyennant un paiement initial de 27 314 EUR. Le même jour, une promesse de vente était signée entre la société Gibert, représentée par un de ses administrateurs, et la société Andrade. Mme Serra a par ailleurs réalisé des travaux dans le logement. En juin 2005, la société Gibert a refusé de poursuivre l'opération. L'appartement a ensuite été loué à partir de novembre 2005 pour 450 EUR mensuels.
Saisi par M. Gibert et Mme Serra, le Tribunal de Batlles (section civile) a, par jugement du 6 mai 2009, accueilli l'exception de défaut de qualité à agir de M. Gibert et débouté l'ensemble des demandes formées contre les sociétés Gibert et Andrade. Les deux demandeurs ont interjeté appel. M. Gibert a ensuite renoncé à la représentation de son avocat et n'a plus participé à l'instance. La Sala Civil du Tribunal superior de justícia (TSJ) d'Andorre, sous la présidence du magistrat ponent Jean Louis Vuillemin, a statué le 25 février 2010.
Question de droit
La Cour devait trancher plusieurs questions :
Un contrat conclu par un mandataire agissant en son nom propre mais dans l'intérêt d'un mandant peut-il faire naître un lien contractuel direct entre le mandant et le cocontractant, lorsque ce dernier connaissait l'existence du mandat ?
L'existence de deux personnes morales distinctes peut-elle être opposée à une partie qui démontre une confusion entre les sociétés, en raison d'un président et d'un directeur communs ayant conduit la même opération ?
La rupture unilatérale d'une promesse de vente justifie-t-elle l'exécution forcée de la promesse, et la demande d'exécution forcée peut-elle être formulée en appel dans les termes retenus par la Cour ?
Le préjudice résultant de l'acquisition d'un bien de seconde main au lieu d'un bien neuf, du fait de sa mise en location, est-il indemnisable ?
Solution et dispositif
La Cour retient que la société Andrade a agi en qualité de mandataire de Mme Serra. Elle relève que M. Gibert, unique propriétaire du bien, ne pouvait ignorer cette situation : il connaissait le mandat, et son administrateur avait d'ailleurs signé la réservation et le contrat au nom des deux sociétés. Selon le raisonnement de la
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (139/09) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket139/09
Judgment Date25 February 2010
Holding / DispositionCassation totale
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC- 0139/09
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, a 25 de febrer de 2010 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr.. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr.. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra.. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- Els Srs. Gibert i Serra van presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra les societats Gibert i Andrade, en la qual interessava que en el seu dia es dictés sentència condemnant a les societats defenents a complir amb les seves obligacions i especialment, per part de Andrade a atorgar a favor de la Sra.. Serra escriptura de compravenda del pis 1-2 del Bloc A, de la promoció Ski Paradis que l'empresa Gibert SA realitza a l'Aldosa de Canillo en compliment del contracte que aquella societat i la Sra. Serra signaren en data de 14 de juliol del 2004, i si no ho fa la part defenent en el tràmit oportú que ho faci la jurisdicció, fixant a l'ensems la indemnització que resulti del fet que el pis que havia d'ésser nou, en realitat serà de segona mà, condemnant a les societats demandades a abonar l'import d'aquella indemnització als demandants.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 139/09 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
II.- Les societats Gibert i Andrade van plantejar l'excepció de manca de legitimació activa del Sr. Gibert i l'excepció de manca de legitimació passiva de la societat Gibert, i sobre el fons van oposar-se a les pretensions de l'actora, contestant que el document firmat entre la Sra. Serra i Andrade és un simple acord de reserva de l'apartament a adquirir, i per tant no és un contracte de compravenda, ni de promessa de compravenda, ja que la Sra. Serra sabia que Andrade no era la propietària de les unitats immobiliàries.
III.- Per sentència de data 6 de maig del 2009, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, va estimar l'excepció peremptòria de manca de legitimació activa del Sr. Gibert, i desestimar en tots els seus termes la demanda de la Sra. Serra contra les societats Gibert i Andrade, fent imposició al Sr. Gibert i a la Sra. Serra de les costes judicials ocasionades a sengles societats demandades.
IV.- Contra aquesta resolució els Srs. Gibert i Serra han interposat recurs d'apel·lació. Nogensmenys per escrit de data 1 de setembre del 2009 la representació processal del Sr. Gibert va manifestar la seva renúncia a la representació del mateix. Malgrat totes les diligències realitzades per tal de comunicar amb el Sr. Gibert, aquest darrer no es va mai manifestar.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr.. Jean Louis Vuillemin.
FONAMENTS DE DRET
I.- La part que recorre manifesta: que ha quedat clarament demostrat que s'efectuà una reserva sobre el pis 1r 2a del Bloc A de la promoció Ski Paradis; que Andrade s'obligava a comprar aquell pis a Gibert pel compte de la Sra. ENTITY_5; que la reserva d'aquell pis fou substituïda pel contracte de data 14 de juliol del 2004 del qual Gibert tingué coneixement i participà, retornant a la Sra. Serra l'import de 3.000 EUR i reconeguent la substitució de la reserva pel contracte ans esmentat; que finalment Gibert i Andrade signaren una promesa de compravenda sobre aquell pis; que si no s'ha aconseguit que el pis s'escriptures a favor de la Sra. Serra és per una decisió arbitrària del Sr. Castillo que no vendria el pis; que això no es pot admetre en el marc de les relacions contractuals, ja que els compromisos no es poden desfer sobre un salt d'humor; que ha també clarament evidenciat que existia una confusió entre les dues societats apel·lades, ja que les mateixes persones Srs. Castillo i Miró actuaven tant per una societat com per l'altra; que ha quedat també demostrat que aquelles societats havien posat el pis a disposició dels Srs. Serra i Gibert i els havien permès efectuar les modificacions que consideressin oportunes; que malgrat tots aquests elements de fet i de dret, la sentencia conclou de forma totalment sorprenent, que no es pot obligar cap de les societats a complir amb les seves obligacions; que el pis que havia d'adquirir la Sra. Serra fou llogat per les defenents a partir del mes de novembre del 2005 per una renda de 450 EUR mensuals; que de les proves pericials efectuades resulta que la compensació que ha de rebre la Sra. Serra pel perjudici que representa adquirir un pis de segona mà quan havia de ser nou, correspondria a les rendes que ha deixat de percebre durant el temps que aquest ha estat llogat, donat que l'habitatge si que ha sofert un desgast per l'ús de l'inquili.
II.- En tràmit d'apel·lació no existeix cap critica contra la part dispositiva de la sentència que estima l'excepció de manca de legitimació activa del Sr. Gibert. A més a més, sembla que el mateix, separat de la Sra. Serra, hagi instal·lat la seva residència a ESPANYA i que es desinteressa del present plet.
Es pacífic que el dia 6 de maig del 2004 el Sr. Gibert va abonar al Sr. Miró, actuant en qualitat de Director de la Immobiliària Andrade, la quantitat de 3.000 EUR amb concepte de reserva sobre l'apartament 1-2 del Bloc A de la promoció Ski Paradis que l'empresa Gibert SA realitza a l'Aldosa de CANILLO, que té un preu de 122.300 EUR, havent les parts convingut que l'esmentada quantitat serà descomptada del preu que s'acordi abonar com primer pagament quant es formalitzi el contracte de promesa de venda amb la mercantil Gibert. En data 14 de juliol del 2004, el Sr. Miró, actuant en qualitat de Director de la Immobiliària Andrade i la Sra. Serra van acordar que Immobiliària Andrade farà la compra de la unitat immobiliària reservada al preu total de 122.300 EUR amb una paga inicial de 27.314 EUR i procedirà a cedir la mateixa en el moment de l'entrega de claus a Na Serra la qual reintegrarà la quantitat entregada com paga i senyal abans esmentada més la quantitat total de 600 EUR en concepte de despeses a Andrade. El mateix dia 14 de juliol del 2004, els Srs. J.P.B. i Miró, actuant en representació de la mercantil Gibert, i el Sr. Castillo, actuant en representació de la mercantil Andrade van signar un contracte de promesa de compravenda del pis reservat pel Sr. Gibert per un preu de 122.300 EUR que es pagaria de la manera següent: 27.314 EUR a la signatura del present acte, i 94.986 EUR al lliurament de claus i atorgament de l'escriptura pública de compravenda. La Sra. Serra va efectuar treballs dins del pis de referència, consistent a tapar el forat de la xemeneia, reemplaçar la banyera per un plat de dutxa i col.locar 34,36 ml de sanefa en el bany i el safareig. Malgrat aixo al mes de juny del 2005, Gibert no va voler mes vendre el pis de referencia.
III.- Resulta dels elements de fets esmentats, que, d'una part, l'Immobiliaria Andrade va actuar en qualitat de representant i/o de mandatari de la Sra. Serra, i que d'altra part, aquesta situacio juridica no podia esser ignorada de la societat Gibert, ja que d'una banda el Sr. Miró va actuar, atès en qualitat de representant de Andrade ( reserva del dia 6 de maig del 2004 i contracte del dia 14 de juliol de 2004 firmat amb la Sra. ENTITY_5), atès en qualitat de representant de la Immobiliària Gibert ( contracte del 14 de juliol del 2004 firmat amb el Sr. Castillo de ENTITY_7), i que d'altra banda, Gibert, únic propietari de l'unitat immobiliària per la Sra. Serra, va autoritzar aquesta darrera a efectuar obres de modificacions en el pis litigiós. A més a més, s'ha de posar de relleu que no tant sol el Sr. Castillo, que va representar Andrade en el contracte signat el 14 de juliol del 2004 amb Gibert, és President d'ambdues societats, sinó que el Sr. Miró era igualment gestor d'ambdues societats. En conseqüència Andrade i Gibert no poden amagar-se darrera l'existència de dues persones jurídiques diferents per incomplir les seves obligacions i pretendre que no va existir cap vincle contractual entre la Sra. Serra i Gibert, quan ambdues societats, amb el mateix President i el mateix Director, actuaven juntament per la realització de la mateixa operació jurídica: la construcció, promoció i venda de les unitats immobiliàries del complexe SKI PARADIS a L'ALDOSA, de tal manera que com ho ha declarat la Sra. Serra en la seva confessió en judici: per ella Gibert i IMMOBILIARIA Andrade era el mateix. Aquesta confusió que van crear i mantenir ambdues societats no pot perjudicar als tercers de bona fe. En el present cas, Andrade, mandatat per la Sra. Serra, va firmar el contracte de compravenda del pis litigiós amb Gibert, en nom propi, però en interès de la Sra. Serra, actuant així en l'àmbit de la figura jurídica de representació indirecta, de manera que els efectes de la gestió que portava a terme repercutien en un primer moment en la seva esfera jurídica, encara que posteriorment ho fessin en la del seu mandant. Quan el mandatari actua en nom propi i en interès del mandant, sense donar a conèixer en nom de qui porta a terme la gestió, es cert que en virtut del principi de relativitat dels contractes, els efectes del negoci es produeixen únicament entre el tercer i el mandatari en el sentit que aquest esdevé enfront el tercer que ha contractat amb ell, titular únic dels drets i obligacions que es deriven de la seva actuació en nom propi com si es tractes d'assumptes personals, encara que posteriorment hagi de transmetre al mandant els efectes del negoci portat a terme. En canvi, si el tercer coneix el nom del mandant que actua mitjançant la representació indirecta, o si resulta ostensible l'actuació del mandatari per compte del representat de manera que no pugui ser interpretada d'altra forma, el vincle contractual s'estableix entre el tercer i el representat i els mateixos queden obligats l'un envers l'altra per l'actuació del mandatari. En cas d'autes, com que Gibert coneixia perfectament, pels motius mes amunt esmentats, que ORG_0 va firmar el contracte de promesa de compravenda del pis litigiós, en representació i pel compte de la Sra. Serra, si que Gibert es va obligar personalment, amb aquest contracte, envers la Sra. Serra.
IV.- Resulta de les declaracions dels Srs. Miró i Castillo que la compravenda no s'ha pogut dur a terme en raó de que l'accionariat de Gibert va canviar i que els nous socis van decidir de no donar curs al contracte de compravenda del dia 14 de juliol del 2004. Aquesta actuació correspon a una ruptura unilateral i doncs abusiva del contracte consensual de promesa de compravenda pactat amb Andrade en representació de la Sra. Serra i justifica per tant, aquesta darrera a sol·licitar l'execució forçosa del referit contracte.
Ara bé, en la seva demanda inicial la Sra. Serra ha sol·licitat que es condemni a les societats defenents a complir amb les seves obligacions i especialment, per part de Andrade a atorgar a favor seva, escriptura de compravenda del pis litigiós, aleshores que en tràmit d'apel·lació la Sra. Serra demana que es declari l'obligació de les societats defenents de complir llurs obligacions contractuals, i especialment d'atorgar escriptura de la compravenda del pis d'autes a favor de la Sra. Serra. La part recorreguda considera que l'adversa pretén que la condemna de Andrade a escripturar el pis, s'ampliï en segona instància a la societat Gibert, modificant així les seves pretensions i introduint noves pretensions. Es cert que el recurrent no pot en segona instància plantejar qüestions noves, ni fer noves peticions; però si s'examina amb cura les pretensions de la Sra. Serra en primera i segona instància, no existeix cap modificació substancial entre les mateixes. En efecte, la petició cabdal de la demanda formulada en primera instància és que es condemni les societats Gibert i Andrade a complir amb les seves obligacions. Aquestes obligacions són dues: d'una banda l'obligació de Gibert a vendre a Andrade el pis d'autes, i d'altra banda, una vegada realitzada dita operació jurídica, obligació de Andrade a cedir el dit pis a la Sra. Serra. El fet que en l'escrit de demanda la part actora insisteix especialment sobre aquesta darrera obligació, no vol dir que es tracta de la petició principal o que s'ha de descartar les altres. Es cert que la Sra. Serra podia demanar a Gibert d'atorgar directament a favor seu, l'escriptura de compravenda del pis litigiós, atés que com ja s'ha dit, Gibert sabia perfectament que havia contractat amb la Sra. Serra mitjançant la representació indirecta de la mateixa per Andrade, però, podia també com ho ha fet en el present plet, sol·licitar que es respecti la cadena de les obligacions pactades és a dir: compravenda del pis de Gibert a Andrade i desprès compravenda de Andrade a la Sra. Serra. Nogensmenys, per poder triar la primera opció, la Sra. Serra havia de conèixer que no s'havia atorgat escriptura de compravenda entre Gibert i Andrade, element fàctic que pot ser ignorava en el moment de la formulació de la demanda inicial. Per tant, en tràmit d'apel·lació, tot mantenint la seva petició principal de la condemna d'ambdues societats a complir les seves obligacions, la Sra. Serra torna sol·licitar l'atorgament de l'escriptura de compravenda del pis litigiós, però sense dirigir exclusivament la seva pretensió contra Andrade. En conseqüència s'ha de donar lloc a la petició de la Sra. Serra, d'atorgament de l'escriptura de compravenda del pis d'autes, per la societat que sigui realment propietari del mateix i per tant de condemnar: d'antuvi la societat Gibert a atorgar escriptura pública de compravenda a Andrade, i desprès condemnar Andrade a atorgar escriptura de compravenda a favor de la Sra. Serra, o a atorgar directament escriptura de compravenda a favor de la Sra. Serra, si mes be li convé.
V.- La part que recorre sol·licita igualment el pagament d'una indemnització resultant del fet que s'ha arrendat el pis litigiós i que per tant aquest és de segona mà quan havia d'ésser nou. Aquesta pretensió ha de prosperar ja que és cert que d'una banda la Sra. Serra va contractar per l'adquisició d'un pis nou i que d'altra banda, l'ocupació del pis per arrendataris ha pogut originar desgast per la simple utilització dels llocs. Tenint en compte d'una durada d'ocupació a comptar del mes de novembre del 2005, es pot fixar raonablement el perjudici sofert per la Sra. Serra a la meitat de la renda de 450 EUR des del mes de novembre del 2005 fins a l'atorgament de l'escriptura de compravenda, ja que la depreciació del pis continua al llarg del temps.
En canvi, no es pot admetre la pretensió de l'apel·lant relacionada a la reposició de la "mampara" de la dutxa, que constitueix una nova demanda en tràmit d'apel·lació.
IV.- L'estimació del recurs i de la demanda de la Sra. Serra imposa de condemnar les societats recorregudes al pagament de les costes d'ambdues instàncies.
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
Decisio
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
Estimar el recurs del la Sra. ENTITY_5;
Revocar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 6 de maig del 2009;
Estimar la demanda de la part actora i en conseqüència: Condemnar a la societat Gibert a atorgar escriptura pública de compravenda del pis 1-2 del Bloc A de la promocio Ski Paradis del complexe immobiliària de l'Aldosa de CANILLO en les condicions contingudes en el contracte de promesa de compravenda del dia 14 de juliol del 2004, o a la societat Andrade, la qual haurà immediatament desprès d'atorgar escriptura de compravenda del mateix pis a favor de la Sra. Serra, o d'atorgar directament dita escriptura a la Sra. ENTITY_5; condemnar a la societat Gibert a abonar a la Sra. Serra, la meitat de les rendes de 450 EUR al mes, sia 225 EUR mensuals a comptar de l'1 de novembre del 2005, fins a la data d'atorgament de l'escriptura pública de compravenda a favor de la Sra. Serra, en indemnització del perjudici patit per aquesta darrera, per comprar un pis de segona mà quan s'havia pactat un pis nou; condemnar a les societats defenents al pagament de les costes processals d'ambdues instàncies.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
