ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.084eb461 · Tweeledig Juridisch Dossier (I. Doctrinaire Noot + II. Authentiek Arrest)
Korpus Autoriteitsscore
93/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 33/10·27 mei 2010·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 27 de maig del 2010 - ROJ: STSJAD 140/2010
Gerecht / InstantieTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Zaaknummer / ECLI33/10
Rechtsgebiedjurisprudence
SHA-256 Controlegetal0000000000000000…
Analytische Samenvatting Korpus & Rechtsregels (Headnotes) (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2010:140) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 27 de maig del 2010 - ROJ: STSJAD 140/2010).
DEEL I
Doctrinaire Annotatie & Wetenschappelijke Analyse Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Analytische Samenvatting Korpus — Il résulte de la décision rendue le 27 mai 2010 (n° 33/10) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 140/2010 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 mai 2010)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 mai 2010, ROJ STSJAD 140/2010, ECLI:AD:TSJADAD:2010:140 (Lire sur source officielle)
Note de référence : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (recours n° 33/10, ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Par un contrat du 28 février 2008, M. Escolano confia à la société « I.R. » la vente de son chalet situé dans la urbanització « M.T.M. », pour un prix total de 409 500 euros, honoraires inclus, outre 780 euros d'ISI. Le mandat n'était pas exclusif. Les deux agences immobilières, « I.R. » (société Gaya) et « I.M. » (société Ferrer), étaient convenues de collaborer à la recherche d'un acquéreur (fondement I, non contesté).
Les 31 mars et 3 avril 2008, l'agence « M. » fit visiter le bien à une personne identifiée comme Mme Canales, qui signa les documents de visite. Au mois de juin 2008, le propriétaire vendit le chalet à Mme Canales et à son époux, M. Ribes. Les agences réclamèrent alors à M. Escolano la commission, soit 19 500 euros, majorée de 780 euros d'ISI, soit 20 280 euros au total.
Le Tribunal de Batlles fit droit à la demande par sentence du 11 décembre 2009, condamnant M. Escolano à payer 20 280 euros, avec intérêts légaux et dépens. M. Escolano interjeta appel, sollicitant la révocation de la sentence et le rejet intégral de la demande.
Question de droit
Le litige soulevait deux questions :
Révocation du mandat. Le mandant avait-il valablement mis fin au contrat de courtage avant la vente, en avril 2008 ?
Lien de causalité. La vente conclue directement entre le propriétaire et les acquéreurs résultait-elle de l'intervention des intermédiaires, de manière à leur ouvrir droit à la commission ?
Une question subsidiaire portait sur la nécessité, pour l'intermédiaire, de participer à la conclusion du contrat ou de percevoir des arrhes pour prétendre à rémunération.
Solution et dispositif
La Sala Civil écarte l'ensemble des moyens de l'appelant et confirme la sentence.
Sur la révocation (fondement II). La Cour relève que le requérant ne rapporte pas la preuve de la rupture alléguée. Les relevés téléphoniques des 4 et 7 avril 2008 ne permettent pas d'établir le contenu des conversations, et les agents n'ont pas admis avoir accepté de rompre le contrat. Surtout, la Cour retient qu'à supposer la révocation établie, elle n'exonérerait le mandant que si la vente ne profitait pas des démarches du médiateur, ce qui n'est pas le cas.
Sur la causalité (fondement III). La Cour rappelle la jurisprudence constante de la Sala : le courtier peut prétendre à la commission lorsque le contrat projeté se conclut « comme
Direct toepasbare aandachtspunten voor processtukken en adviespraktijk
Andorre
1. Processtukken & Cassatietoetsing
Voer Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (33/10) aan ter onderbouwing van de rechtsregel; controleer de motiveringseis en de aansluiting op het wettelijk kader (AD).
2. Contractuele & Adviespraktijk
Toets lopende overeenkomsten en bedingen aan de door het gerecht geformuleerde maatstaf om nietigheid of aansprakelijkheidsrisico’s te voorkomen.
3. Stelplicht & Bewijslast
Onderbouw elk feitelijk bestanddeel met verifieerbare producties overeenkomstig de bewijswaardering in dit arrest.
DEEL II — AUTHENTIEKE MINUTE & INTEGRALE UITSPRAAK (VERBATIM)
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
A la vila d’Andorra la Vella, el 27 de maig de 2010.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- La representació processal de la societat “Gaya”, titular del negoci “I.R.”, i de l’entitat “Ferrer”, titular del denominat “I.M.”, va formular demanda en data 31 d’octubre del 2008 contra el Sr. Escolano en reclamació de la suma de 20.280 euros, corresponents en quan a 19.500 a la comissió per la intermediació que va portar a terme el seu mandant en la venda del xalet número 17 de la XXXX, propietat del defenent, més 780 euros del 4% d’ISI, més els corresponents interessos legals de dites sumes a comptar del dia que el deute va esdevenir líquid i exigible, més les costes del litigi.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 33/10 — Décision commentée
Raadpleeg de integrale brontekst in Deel II en de SHA-256 integriteitscode vóór overlegging in rechte.
II.- El 28 de novembre del 2008 la representació processal del Sr. Escolano va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa amb l’argument que la venda del xalet de la seva propietat situat a la urbanització “M.T.M.” no es va fer gràcies a la intermediació de l’agent, sinó degut a la seva iniciativa particular, raó per la qual procedia desestimar íntegrament la demanda formulada per l’adversa.
III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.
IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 11 de desembre del 2009 estimant íntegrament la demanda formulada per la representació processal de les societats “Gaya” i “Ferrer” i condemnant al Sr. Escolano a pagar als agents, amb solidaritat activa, la suma de 20.280 euros, incrementada amb els interessos legals comptadors des de la data de la contesta a la demanda i imposant al defenent les costes del procediment.
V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Escolano i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i la desestimació íntegra de la demanda formulada contra ell.
Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.
FONAMENTS DE DRET
I.- No és objecte de discussió en el present procediment que en data 28 de febrer del 2008 el Sr. Escolano va encarregar a la I.R. la venda del xalet de la seva propietat situat a la Urbanització “M.T.M.” pel preu total, incloent els honoraris corresponents, de 409.500 euros més 780 euros d’ISI, sense que la citada immobiliària en tingués l’exclusiva (foli 37), acordant aquesta amb la societat “Ferrer”, titular del negoci “I.M.”, que ambdues societats col·laborarien en la recerca d’un comprador per l’immoble. Ha quedat igualment provat a les actuacions que els dies 31 de març i 3 d’abril del 2008 “M.” va ensenyar el xalet a una senyora que s’identificava com Canales i que va signar els resguards corresponents (foli 50) i el propietari del xalet admet que durant el juny del 2008 el va vendre a la Sra. Canales i al seu espòs el Sr. Ribes, raó per la qual les societats agents van reclamar al defenent l’import de la comissió a la què entenien tenir dret i, en oposar-se el Sr. Escolano, van formular la demanda que dóna origen al present procediment que va ser estimada per l’Hble. Tribunal de Batlles.
II.- Com a primer argument per tal d’oposar-se a aquesta resolució al·lega el recurrent, reiterant el que ja afirmava a la contesta a la demanda, que el vincle que pogués haver existit entre ell i l’adversa es va extingir per voluntat seva el mes d’abril del 2008, abans de portar a terme la venda del xalet. El recurrent aporta com a prova d’aquest fet un llistat de les trucades fetes des del seu telèfon al de la immobiliària els dies 4 i 7 d’abril del 2008 (folis 81 i 82), però ni consta el contingut d’aquestes converses, ni els agents admeten que tinguessin com finalitat rescindir el contracte, ja que el que reconeix el Sr. Tejada, legal representant de “I.R.”, és que el Sr. Escolano el va trucar manifestant que necessitava temps per pensar-se bé l’operació de venda, sense que això suposi tampoc prova d’una renuncia dels agents a seguir negociant en quan era el propietari del xalet el que s’hi negava.
En tot cas, el que està clar és que, fins i tot si fos cert que el defenent va manifestar voler resoldre el contracte de corretatge signat amb l’agent, aquesta decisió sols l’exoneraria de pagar la comissió corresponent si al realitzar finalment la venda de l’immoble el seu propietari no s’hagués aprofitat de les gestions fetes pel mediador.
III.- Argumenta en segon lloc el recurrent que no existia relació de causalitat entre l’actuació de les immobiliàries i la venda del xalet que va ser feta per ell a títol individual, però aquesta conclusió no es pot admetre.
Com a posat de relleu reiteradament aquesta Sala, per tal que l’intermediari en una compravenda pugui cobrar la comissió que li correspon és precís que el contracte projectat es celebri com a conseqüència de la intervenció professional del comissionista, és a dir, cal que hagi existit un nexe de causalitat que permeti atribuir la perfecció de la compravenda a l’actuació de l’intermediari, nexe que existeix quan el venedor s’aprofita d’aquesta actuació per portar la venda a títol particular, malgrat la seva intervenció no sigui completa, ni la més propera en el temps, ni la única, com destaquen entre moltes altres les Sentències d’aquesta Sala de 18 de maig del 1995, 29 de juny del 2000, 17 de març del 2005 i 14 d’abril del mateix any.
En el cas present l’agent reconeix que va tenir coneixement de la intenció del Sr. Escolano de vendre el seu xalet a través d’internet, però les parts van signar més tard el preceptiu contracte de corretatge devent presumir que el citat senyor ho va fer de manera lliure i conscient no havent-se provat el contrari. Consta també a les actuacions que el citat senyor va anunciar diverses vegades el seu propòsit a internet, contestant aquests anuncis les persones que hi estaven interessades (folis 72 a 80), fet per el qual estava legitimat, ja que el contracte amb “Rols” no era en exclusiva, però en cap d’aquestes respostes consta el nom de Amelia o Carlos, que són senyors als que finalment es va vendre el xalet.
Pel contrari, el Sr. Ribes afirma en la seva testifical (foli 152 en relació al 117) que va tenir coneixement de que la casa es venia a través d’un anunci emès per la immobiliària “M.”, que es va posar en contacte telefònic amb ella i que va concertar una primera visita a la què hi va anar la seva esposa, com es dedueix igualment del comprovant que consta al foli 50, que a la segona hi va anar el representant de la immobiliària i el propietari del xalet i a la tercera les mateixes persones i que, una vegada la immobiliària li va comunicar que el Sr. Escolano no volia vendre el xalet es va posar en contacte amb ell i, després d’insistir, aquest es va avenir a vendre-li i el mateix afirma la Sra. Bernat, esposa del primer (foli 155 en relació al 117), fets que porten a estimar que va ser l’actuació de les entitats agents la que va posar en contacte al propietari del xalet i a les persones que el van adquirir posteriorment.
Cal tenir en compte a més que, com a mínim la visita dels presumptes compradors al xalet acompanyats de l’empleat de “M.” del 4 d’abril, es va produir abans de la data en la què el Sr. Escolano afirma haver revocat el contracte de corretatge signat per les parts, raó per la qual no es pot dir tampoc que l’acord amb els compradors es va derivar de la revocació de l’encàrrec, ja que la venda es va produir com a conseqüència de l’actuació anterior dels agents posant en contacte a venedor i comprador.
IV.- Tampoc es pot argumentar, com fa el recurrent, que els agents no van obtenir el resultat que els hi permetria reclamar una comissió, ja que la venda es va fer finalment sense la seva intervenció. No obstant, per tal que el comissionista tingui dret a ella no és precís que rebi arres o senyal per part dels compradors, ni que participi en la celebració del contracte, perquè el de corretatge no implica la concessió al comissionista d’un poder per contractar i és suficient que el propietari de l’immoble s’aprofiti al vendre de les gestions fetes per aquell, com posen de relleu entre altres les Sentències d’aquesta Sala de 18 de maig del 1995, 24 de gener del 2002 i 17 de desembre del 2003. D’altra banda, i si algú va actuar de mala fe en aquestes negociacions no van ser els agents, malgrat és possible que insistissin excessivament per tal que es portés a terme la venda a través d’ells, sinó el Sr. Escolano, que pretenia eludir el pagament de la comissió manifestant que no volia vendre el xalet a la persona que li havien aportat els agent i fent-ho després particularment.
V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes generades per ell a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
Decisio
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Escolano contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 11 de desembre del 2009, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d’aquesta alçada a la part recurrent.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
