JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Massima Analitica Korpus — Il résulte de la décision rendue le 30 juin 2011 (n° 69/11) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
- Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
- Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
- Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Juridiction andorrane, — (ROJ STSJAD 161/2011 ; ECLI:AD:TSJADAD:2011:161)
Décision commentée : Juridiction andorrane, — (ROJ STSJAD 161/2011 ; ECLI:AD:TSJADAD:2011:161) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 9 décembre 2005, la société Vendrell, SL, promettait de vendre à M. Alvarado une place de stationnement située au bloc 3 d'un ensemble résidentiel, pour un prix global de 24 545 euros. La clause IV du contrat prévoyait que toute différence de superficie, par rapport à la superficie déclarée, profiterait ou nuirait à la société promettante, sans possibilité de réclamation pour défaut ou excès. M. Alvarado a acquitté 9 884,46 euros au titre des paiements fractionnés, mais a refusé de régulariser l'acte authentique, au motif que la place était plus petite que la normale et ne satisfaisait pas aux exigences légales.
M. Alvarado a saisi le Tribunal de batlles (procédure ordinaire) en demandant la résolution du contrat et la restitution de la somme versée, assortie des intérêts légaux. La société Vendrell, SL, a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle tendant au paiement du solde du prix (14 873,26 euros), à la régularisation forcée de la vente sous astreinte de représentation judiciaire et, subsidiairement, à la vente aux enchères de la place.
Par jugement du 1er février 2011, le Tribunal de batlles, section civile, a prononcé la résolution du contrat de promesse de vente, condamné la société à restituer 9 884,46 euros avec intérêts légaux depuis la date de la contestation de la demande (28 juillet 2009), et rejeté la demande reconventionnelle dans son intégralité.
La société Vendrell, SL, a interjeté appel. Le Tribunal supérieur de justice d'Andorre, Sala civil, statuant le 30 juin 2011 (rapporteur : M. Jean Louis Vuillemin), a rendu la décision commentée.
Question de droit
La question centrale était de savoir si un défaut de conformité d'une place de stationnement, qui se manifeste à la fois par un écart de superficie et par une réduction de la surface utile due à la présence d'un pilier, justifie la résolution d'un contrat de promesse de vente, alors même que la clause IV du contrat stipulait que les écarts de superficie étaient à la charge de l'acquéreur. Subsidiairement, se posait la question de savoir si la conformité de l'ouvrage aux normes techniques applicables au moment de la construction suffit à écarter le grief tiré de la non-conformité au contrat.
L'appelante soutenait, pour sa part, que l'écart de superficie (3,53 %) était minime, que le promettant acquéreur connaissait la présence d'une colonne, que la place était conforme à la réglementation applicable, que la clause de référence était habituelle dans les ventes immobilières et avait été acceptée, et que, à supposer cette clause nulle, la seule sanction serait une réduction du prix et non la résolution. Elle invoquait enfin le principe de l'exécution forcée du contrat. Le premier juge avait écarté la clause IV au motif qu'elle relevait d'un contrat d'adhésion, point que la juridiction d'appel n'a pas tranché expressément, mais qui était évoqué dans les moyens de l'appelante.
Solution et dispositif
Le Tribunal supérieur écarte le moyen tiré de la faible différence de superficie. Il retient, sur la base du rapport d'expertise, que la superficie totale réelle était de 14,649 m² au lieu de 15,27 m² prévus aux plans, soit un écart qualifié de « minime ». Il relève toutefois que la superficie totale ne suffit pas à apprécier la conformité, et qu'il faut considérer la superficie utile : en raison d'un pilier construit sur la place, la surface utile n'était que de 11,73 m², soit une diminution de plus de 20 %. Selon les plans, la place devait mesurer 2,50 m de large sur 5 m de long avec un pilier de 0,30 × 0,30 m ; en réalité, la largeur était de 2,35 m et le pilier de 0,40 × 0,40 m, ce qui réduisait la distance entre le pilier et le côté opposé à 2,14 m.
Sur la conformité réglementaire, la juridiction relève que la norme en vigueur lors de la construction fixait des dimensions minimales (2,20 m × 4,30 m, avec une largeur minimale de 2 m entre piliers pour les places limitrophes), mais ne définissait pas de dimension standard. Le fait de satisfaire à ces minima n'implique pas la conformité au contrat ni à la destination de l'ouvrage.
Le tribunal conclut que la société promettante n'a pas exécuté son obligation de livrer une place conforme aux
