ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.7364140e · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
95/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 395/13·15 avril 2014·Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 15 d'abril del 2014 - ROJ: STSJAD 62/2014
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle395/13
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2014:62) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 15 d'abril del 2014 - ROJ: STSJAD 62/2014).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 15 avril 2014 (n° 395/13) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 62/2014 (ECLI:AD:TSJADAD:2014:62)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 15 avril 2014, recours n° 395/13, ROJ STSJAD 62/2014 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 20 novembre 2006, M. Mercader et la société Salcedo, SL, promotrice d'une résidence, ont conclu un contrat intitulé « contrat de promesse de vente » portant sur un appartement et une place de parking situés à Llorts, paroisse de Canillo. Le prix total était de 300 310 euros. La promotrice s'engageait à livrer les unités dans un délai maximal de 32 mois à compter de la signature, soit, selon la décision, le 20 juillet 2009. L'acquéreur a versé des acomptes pour un montant total de 75 077 euros, le solde devant être réglé lors de la signature de l'acte authentique de vente.
La livraison prévue n'a jamais eu lieu. La licence d'utilisation a été délivrée le 13 décembre 2010 et la cédule d'habitabilité le 30 décembre 2010. Selon la décision, la promotrice a informé l'acquéreur le 11 janvier 2011 qu'il pouvait procéder à la signature de l'acte. En février 2011, le vendeur a proposé deux autres appartements, que l'acquéreur a refusés. Une proposition de résiliation amiable datée du 25 février 2011, prévoyant la restitution des 75 077 euros sans indemnité, n'a pas été signée. Par lettres d'avocat des 13 avril 2011 et 1er décembre 2011, l'acquéreur a déclaré le contrat résolu pour défaut de livraison et réclamé la restitution des sommes versées.
Saisi le 27 février 2012 selon la procédure ordinaire, le Tribunal de batlles (section civile) a, par jugement du 21 octobre 2013, prononcé la résolution du contrat et condamné la société à payer 75 077 euros, ainsi que les dépens. La société Salcedo, SL a interjeté appel en soutenant qu'une novation tacite était intervenue.
Question de droit
La question posée était de savoir si le retard dans la livraison d'un bien vendu sur plans avait fait l'objet d'une novation tacite du contrat, ayant pour effet de substituer à la date initiale une nouvelle date de livraison et de priver l'acquéreur du droit de demander la résolution pour inexécution.
Plus précisément, la Cour devait apprécier si un acte accompli par l'acquéreur, en l'espèce une demande d'autorisation d'investissement étranger en immobilier portant sur le bien objet du contrat, pouvait caractériser la volonté commune des parties de modifier la date de livraison.
Solution et dispositif
La Sala Civil relève d'abord que la date de livraison constituait une condition essentielle du contrat, la promotrice, professionnelle de l'immobilier, étant tenue d'accomplir toute la diligence nécessaire pour livrer le bien, sans justification suffisante du retard. Elle aborde ensuite la question de la novation en rappelant que « la novació mai es presumeix ». Selon la Cour, la novation tacite est admise par les tribunaux andorrans, mais elle ne peut se déduire du silence des parties ; elle doit résulter d'un comportement concluant, traduisant une volonté nouvelle, claire et incompatible avec la relation obligatoire originaire.
Appliquant ces critères, la Cour retient que, treize mois après la date prévue de livraison,
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (395/13) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
A la vila d'Andorra la Vella, el 15 d'abril del 2014.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- Per escrit de data 27-02-2012, la representació processal del Sr. Mercader, va presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat Salcedo, SL, sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda d'una unitat immobiliària signat en data 20-11-2006 per el demandant i la societat demandada, i condemnant-la a pagar la quantitat principal de 75.077.-euros, juntament amb un 30% en concepte de danys i perjudicis pactats, amb imposició a la defenent de la totalitat de les costes processals, incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 395/13 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
II.- La representació processal de la societat Salcedo, SL, va oposar-se a la demanda, sol·licitant la seva desestimació, amb imposició a l'agent de les costes processals.
Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i posteriorment, després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.
III.- Per Sentència de data 21-10-2013, l'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va decidir "Que estimant substancialment la demanda interposada pel Sr. Mercader contra la societat Salcedo, SL, ha de declarar i declara resolt el contracte de promesa de compravenda atorgat entre les parts el dia 20-11-2006 i ha de condemnar i condemna la demandada, a satisfer al demandant la suma de 75.077.- EUR i a pagar les costes judicials derivades del present procediment, inclosos honoraris ’dvocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència."
IV.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Salcedo, SL, demanant la seva revocació i que es dictés una nova desestimant les pretensions de l'agent i imposant a l'adversa les costes processals de primera i segona instància.
El Sr. Mercader demana la desestimació del recurs, imposant a la part recurrent les costes processals de segona instància.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.
FONAMENTS DE DRET
I.- Ha quedat acreditat en autes que en data 20-11- 2006, el Sr. Mercader i la societat Salcedo, SL, van atorgar un conveni intitulat "CONTRACTE DE PROMESA DE COMPRA- VENDA" d'un apartament situat a la planta àtic, porta 1, Bloc B, i d'una plaça d'aparcament, del C.R."E.E.", P.G.F., al terme de Llorts, parròquia de Canillo.
En aquest conveni la societat, actuant com a promotora de la residència, es va comprometre a vendre i el Sr. Mercader es va comprometre a comprar l'esmentat pis i això sobre plànols i pel preu total de 300.310.-euros. La societat promotora es va comprometre a lliurar les unitats immobiliàries en el termini màxim de 32 mesos a partir de la data de signatura del contracte, és a dir el dia 20 de juliol del 2009.
El Sr. Mercader va realitzar els pagaments parcials previstos en el contracte per l'import total de 75.077.- euros, havent de pagar la resta al moment en què s'atorgués l'escriptura pública de compravenda.
II.- El motiu del recurs rau en el fet que, al parer de la part recurrent, és de manera errònia que el Tribunal ha considerat que no existia cap novació quan en realitat ha existit una novació tàcita. Argumenta en essència: 1)que el fet pel Sr. Mercader d'iniciar els tràmits per obtenir una autorització d'inversió estrangera quan ja s'ha escolat amb escreix el termini màxim per l'entrega del pis constitueix una prova inequívoca de la novació; 2) que el Sr. Mercader no ha exercitat la seva facultat de resoldre el contracte perquè volia complir el contracte acceptant per tant el retard en l'entrega i que el lliurament del pis es faci en un termini raonable a partir de la sol·licitud d'inversió estrangera; 3) que l'acció de sol·licitar l'autorització d'inversió estrangera s'ha d'assimilar a l'acció de pagament en un cas jutjat per aquesta Sala (TSJC-110/11); 4) que atès la novació tàcita, el motiu invocat pel Sr. Mercader per resoldre el contracte no és legítim i 5) que és el Sr. Mercader que ha decidit no complir el contracte quan se l'ha informat que es podia escripturar la venda.
Força és de constatar que el lliurament de les unitats immobiliàries previst contractualment pel mes de juliol del 2009 no s'ha arribat a fer mai.
Al respecte, ressurt de les actuacions que en novembre del 2010, la societat promotora va pretendre que era possible finalitzar l'escriptura però ho va anul·lar ja que encara faltaven els documents necessaris. En efecte, la llicencia d'ús o primera habitació és del dia 13-12- 2010 i la cèdula d'habitabilitat del dia 30-12-2010. No és fins al dia 11-01-2011, que la societat constructora va informar a la societat demandada que hagin rebut totes les autoritzacions, es podia procedir a la escriptura de la compra venda.
En febrer del 2011, la immobiliària del venedor va proposar al comprador, Sr. Mercader, alternatives a la compra del pis de Canillo, presentant-li dos altres pisos. És clar que el Sr. Mercader va estudiar aquestes proposicions alternatives però les va rebutjar.
Aleshores, la societat promotora li va proposar un contracte de rescissió de la promesa de compravenda (de data 25-02-2011), contracte estipulant el retorn dels 75.077-euros pagats però sense cap indemnització. El Sr. Mercader no va firmar dit conveni i mitjançant cartes d'advocat de data 13-04-2011 i 01-12-2011, va donar el conveni per resolt atès la falta de lliurament i va requerir el retorn de les sumes pagades.
És innegable que la data de lliurament era una condició essencial del contracte. A partir del moment on el Sr. Mercader ha respectat la seva obligació essencial, és a dir els pagaments convinguts, queda clar que l'obligació principal del promotor-venedor, professional del negoci immobiliari, era d'adoptar tota la diligència necessària per a portar a terme el lliurament de la unitat immobiliària. La societat promotora no ha establert cap motiu suficient per justificar el retard en el lliurament.
En aquesta alçada, la controvèrsia es cenyeix essencialment a la qüestió de determinar si ha existit una novació tàcita fent que les parts haurien decidit modificar la data de lliurament.
La novació mai es presumeix. Els Tribunals Andorrans reconeixen la possibilitat d'una novació tàcita però aquesta no es pot deduir del silenci de les parts sinó d'una actuació concloent de les mateixes. Per considerar l'existència d'una novació tàcita, és imprescindible una prova que les parts van exterioritzar una nova voluntat, incompatible amb les previsions contractuals anteriors. Aquesta manifestació de voluntat ha de ser clara i incompatible amb la relació obligatòria originaria.
En el cas d'autes, considerem que existeix la prova suficientment significativa d'un animus novandi compartit per les parts per a modificar la seva relació contractual i atorgar una nova data de lliurament.
En el cas que ens ocupa, és cert que, al mes de setembre del 2010, és a dir 13 mesos després de la data prevista del lliurament, el comprador va sol·licitar i obtenir l'autorització per a efectuar una inversió estrangera en immobles respecte al pis d'autes(folis 122 a 127). No es tracta d'una sol·licitud genèrica sinó d'una sol·licitud duta a terme per a l'adquisició del pis objecte del contracte.
Aquesta actuació no és un simple tràmit administratiu sinó una manifestació de la voluntat del comprador per prosseguir l'operació de compravenda de l'esmentat pis.
Per tant, i a criteri d'aquesta Sala, la susdita sol·licitud constitueix una prova inequívoca i concloent que la voluntat de les parts era de convenir una nova data de lliurament.
En aquestes condicions, el recurs s'ha d'estimar el què implica la desestimació íntegra de la demanda.
III.- L'estimació del recurs i la desestimació de la demanda determinen condemnar al demandant a pagar les costes de primera instància en virtut del principi del venciment.
L'estimació del recurs determina no fer cap condemna en costes d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga al jutge la Novel.la 82 Capítol 10.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
Estimar el recurs de la societat Salcedo, SL;
Revocar la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 21-10-2013 en el sentit de desestimar la demanda tot i imposant al Sr. Mercader les costes de primera instància;
No efectuar cap imposició de les costes processals de segona instància;
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
