ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.501a9912 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
98/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 126/16·27 octobre 2016·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 27 d'octubre del 2016 - ROJ: STSJAD 313/2016
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle126/16
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2016:313) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 27 d'octubre del 2016 - ROJ: STSJAD 313/2016).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 27 octobre 2016 (n° 126/16) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 27 octobre 2016, ROJ : STSJAD 313/2016, ECLI:AD:TSJADAD:2016:313, recours n° 126/16 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Une société, Soriano, a assigné une autre société, Somoza, en 2012 afin d'obtenir la restitution d'un emplacement de stationnement (box n° 10) dans une résidence de La Massana, la remise des clés et des télécommandes, le paiement d'une indemnité d'occupation indue de 200 euros par mois et le remboursement de frais de recouvrement extrajudiciaire. Le défendeur s'est opposé à la demande et a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Soriano à passer un acte authentique de vente du même box. Il soutenait qu'un accord de vente avait été conclu à la fin de l'année 2004 avec le dirigeant de Soriano, pour un prix de 45 000 euros.
Par jugement du 17 décembre 2015, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande principale, condamné Soriano à consentir l'acte de vente devant notaire au prix de 45 000 euros, ainsi qu'au paiement de 64,50 euros de frais extrajudiciaires, et mis les dépens à sa charge.
Soriano a interjeté appel. Elle soutenait, en substance, que le litige portait sur l'existence d'une simple promesse verbale de vente et non sur une vente définitive, que le tribunal avait mal apprécié les preuves, qu'aucun consentement n'avait été donné, et que la remise de la télécommande à un employé ne constituait pas une traditio. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté l'ensemble des moyens le 27 octobre 2016.
Observation de forme : les désignations des parties et des biens varient dans le texte (« box n° 10 », « box x. », « Salcedo » pour désigner le même acquéreur présumé). Le présent commentaire retient la désignation constante du dispositif. Par ailleurs, la demande reconventionnelle est chiffrée à 42 750 euros dans les écritures rapportées par la décision, alors que le jugement de première instance et l'arrêt retiennent 45 000 euros (non précisé dans la décision quant à la raison de cet écart).
Question de droit
La décision soulève trois questions.
1. La question de la congruence (incongruència). L'appelante soutenait que le juge avait statué sur une vente définitive alors que l'objet du litige était une promesse de vente. La Cour écarte ce moyen en relevant que la demande reconventionnelle tendait expressément à l'octroi d'un acte authentique de vente, ce qui correspond à la pretension effectivement tranchée.
2. La qualification du contrat verbal. Il fallait déterminer si les parties avaient conclu un contrat de vente verbal, une promesse, ou se trouvaient seulement dans la phase des pourparlers (tractes preliminars). La qualification commande en effet l'issue du litige : la seule existence de négociations ne fonde pas une obligation d'exécuter une vente.
3. La valeur probatoire des éléments et l'absence d'écrit. L'appelante invoquait l'usage, entre les parties, de documenter par écrit les promesses de vente, la remise de la télécommande à un employé, l'absence d'alimentation électrique du box, la passivité du prétendu acquéreur, ainsi que le prix d'un autre box lors d'une opération de 2004. Il s'agissait de savoir si ces éléments étaient de nature à écarter la réalité du contrat allégué.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel sur tous les points. Elle retient l'exist
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (126/16) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
A la vila d'Andorra la Vella, el 27 d'octubre del 2016.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els Magistrats
M.I. Sr. Carles Cruz Moratones i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- La representació processal de la societat mercantil Soriano va interposar demanda, de data 11-12-2012, envers la societat Somoza, segons la qual demanava que deixés buida, neta i en degudes condicions i retornés la plaça d'aparcament núm. 10, que lliurés les claus del box, així com els comandaments, que satisfés la quantitat de 200 euros mensuals en concepte d'indeguda ocupació i la quantitat de 272,32 euro en concepte de reclamacions extrajudicials i amb imposició de les costes processals a la defenent.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 126/16 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
La representació processal de la defenent es va oposar a la demanda per escrit de 15-01-2013, i alhora formulava demanda reconvencional, en la que sol·licitava la condemna de l'agent a atorgar escriptura de compravenda de la unitat immobiliària box núm. 10, pel preu de 42.750 euros i condemna a l'adversa al pagament de 64,50 euros en concepte de despeses extrajudicials i amb imposició de les costes processals.
II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 17-12- 2015, amb la següent part decisòria: "DECIDIM
Primer.- S'escau desestimar la demanda presentada per la representació processal de la societat Soriano, i absoldre a Somoza de les pretensions que en ella s'ho contenien.
Segon.- Estimar de forma substancial la demanda presentada per la representació processal de Somoza contra Soriano i condemnar a Soriano a atorgar davant de Notari de les Varas a favor de Somoza escriptura pública de compra venda de la unitat immobiliària box x. del Bloc x. (box x.) del conjunt residencial d'habitatges "P." radicat a la parròquia de La Massana, conegut com "Conjunt Residencial B." pel preu de compra venda de 45.000.- euros, condemnant també a l'adversa al pagament de 64,50.- euros en concepte de despeses de les reclamacions extrajudicials efectuades.
Tercer.- Imposar les costes processals a la part agent (i defenent reconvencional), inclosos honoraris ’dvocat i procurador, a acreditar en tràmit ’xecució de sentència".
III.- La representació de la part agent ha interposat recurs contra la sentència d'instància i, en data de registre 6-05-2016, va formular llur escrit de conclusions, en virtut del qual i en mèrits dels arguments continguts, demana la revocació de la resolució dictada a la instància.
Pel contrari, la part recorreguda, en el seu escrit de contesta a les conclusions, de data 3-06-2016, sol·licita, en atenció als arguments exposats, la confirmació de la mateixa, amb imposició de les costes processals a la part recurrent.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.
FONAMENTS DE DRET
I.- Els motius en els que la part agent fonamenta el seu recurs contra la sentència d'instància són els següents.
En primer terme, després d'exposar quina ha estat la cronologia dels fets, entén que l'eix de la controvèrsia no és l'indicat per la sentència d'instància (si va existir o no una compravenda verbal) sinó si va existir un contracte verbal de promesa de compravenda l'any 2004. Així, afirma que la valoració de les proves no ha estat adequada, ja que el tribunal només ha valorat una part de les proves.
En aquest sentit, sustenta que no és cert que el box es posés a la venda el 2012 quan van aparèixer les divergències entre les parts. Assenyala que el box no sortia en els llistats de vendes dels anys 2010 i 2011 perquè com que l'ocupava la defenent no es podia oferir als clients. A més, els llistats no refereixen necessàriament els immobles que estan a la venda sinó que és una estratègia empresarial. També el balanç de comptes anuals de 2008, efectuar per una auditoria, conté el box núm. 10.
Pel que fa a les testificals, el que la Sra. Criado digués que Somoza es quedaria el box no comporta l'existència d'un contracte verbal sinó les converses per a adquirir-lo. I el Sr. Vara declara que tenia la percepció que li pertanyia perquè sempre el veia ocupant-lo però no sabia per quin títol.
Afirma que existeixen altres elements que el tribunal no ha tingut en compte i que demostren la inexistència del contracte de promesa de venda o de compravenda, com són els actes anteriors i posteriors a l'ocupació del box (contràriament al costum existent mai es va formalitzar res per escrit), la passivitat del Sr. Salcedo que mai va requerir per escripturar des de 2004 fins els requeriments de la recurrent de 2011, l'absència de llum al box, la formalització d'un contracte de promesa de compravenda per escrit en data 23-6-2003, el lliurament del comandament s'efectua a un empleat de la constructora perquè es treballava l'obra, el beneficiat de no produir-se la compravenda ha estat el Sr. Salcedo que ha gaudit del box sense cap contraprestació i la única perjudicada ha estat la recurrent.
En segon terme, sosté que la sentència esdevé incongruent perquè resol sobre l'existència d'un contracte de compravenda quan l'objecte del procés és si existeix o no contracte de promesa de compravenda.
En tercer terme, en relació a la concurrència dels requisits per al perfeccionament del contracte de promesa, exposa que no ha existit consentiment, no té en compte que el preu del document de 2004 per un altre box d'iguals dimensions és de 97.000 euros i que el fet del lliurament del comandament de la barrera d'entrada a un empleat no pot ésser entès com una hipòtesi de traditio. Malgrat la voluntat de la part contrària d'adquirir el box, mai es va portar a terme un contracte de promesa de compravenda, de manera que ens trobem a la fase de tractes preliminars, com ho evidencia que no s'hagi pactat la forma de pagament.
Si s'estima el recurs, sol·licita que es consideren els danys i perjudicis consistents en no poder vendre o llogar el box.
II.- El primer extrem que ha de ser analitzat és el relatiu al vici d'incongruència que denuncia la part recurrent. Entén que l'objecte del procés és determinar si va existir un contracte de promesa de compravenda i no una compravenda definitiva. Aquest argument no pot prosperar perquè de la lectura de la contesta a la demanda i demanda reconvencional ressurt clarament que la pretensió que s'exercita consisteix en l'atorgament de l'escriptura de compravenda del box núm. x., atès que s'assenyala (foli 69) que a finals de l'any 2004 es va acordar amb el Sr. Sanz, qui administrava i dirigia tant la mercantil Soriano com L., S.A. que el box núm. x. d'una superfície de 40,79 m2 seria adquirit per l'agent pel preu de 45.000 euros menys la comissió de L. Així mateix al foli 70 es torna a posar en relleu que s'estava a l'espera de l'atorgament de l'escriptura de compravenda del box i al foli 71 s'exposa que no s'ocupa indegudament el box sinó que des de finals del 2004 s'havia pactat la seva adquisició pel preu de 45.000 euros. I la pretensió objecte de la demanda reconvencional consisteix (folis 73 i 74) en sol·licitar que la mercantil Soriano sigui condemnada a l'atorgament d'escriptura pública de compravenda.
Per tant, es produeix una perfecta adequació entre la pretensió de la part demandant reconvencional i la part decisòria de la sentència, així com els fonaments que la sustenten.
III.- Els motius relatius a argumentar que les parts litigants no van perfeccionar un contracte de compravenda sinó que van restar a la fase de tractes preliminars, alhora que s'ha produït una incorrecta valoració de la prova i la desatenció a determinats medis probatoris poden ésser examinats conjuntament.
Tampoc aquests motius poden prosperar per les següents consideracions.
Resta provat a les actuacions que mentre que a l'octubre del 2004 el box núm. x. apareixia en els llistats d'unitats immobiliàries, com sustenta el tribunal a quo aquest no apareix en els llistats dels anys 2010 i 2011, però torna a aparèixer en el llistat de L. del 2012, una vegada interposada la demanda. En tot cas, aquestes dades s'han de relacionar, per una banda, amb el fet que la part agent no ha aportat altres llistats de les unitats immobiliàries en venda, que podrien corroborar, la seva tesi que sí estava a la venda i més quan s'ha afirmat que s'efectuaven llistats mensuals. I, per l'altra, que aquest extrem que el box x. no aparegués a la venda després de l'any 2004 s'ha de posar en connexió amb la resta dels mitjans probatoris.
En aquest sentit, en el procediment 0592-5/2011 el Sr. Sanz va manifestar que el Sr. Salcedo volia adquirir el box però no es va acabar de concloure la venda per manca de pagament del preu de la venda. I aquesta asseveració ens allunya dels tractes preliminars i ens endinsa ja no solament a la fase de perfecció de la compravenda, sinó el que es posa en relleu és que ens trobem a la fase de consumació, tota vegada que existint la compravenda una de les parts no vol complir amb la seva obligació.
Si a aquesta asseveració, afegim la testifical de la Sr. Criado, malgrat que hagi de ser presa amb cautela perquè és una ex treballadora de L. i que fou objecte d'un expedient disciplinari, el cert és que les seves afirmacions corroboren la declaració del Sr. Sanz en aquell procediment i la tesi del demandant reconvencional en aquest, quan sustenta que el Sr. Sanz l'any 2004 li va indicar que el box x. l'adquiriria Somoza i que s'havia de traure del llistat d'unitats immobiliàries en venda. I aquesta testifical, que s'addiu amb la declaració en el procés indicat del Sr. Sanz, ve recolzada també per la declaració del Sr. Vara que, malgrat manifestar que no sabia per quin títol Somoza ocupava el box, la constructora usava el box durant molt de temps i li constava el pacte discutit.
Abunda també en la conclusió obtinguda per la sentència de primera instància el fet que el comandament d'accés a la urbanització li fos lliurat a la constructora, com a compradora d'una unitat immobiliària, encara que ho fos mitjançant un treballador d'aquesta. Quant al fet que assenyala el recurrent que el costum entre les parts consistia en documentar la promesa de compravenda per escrit, com es va fer amb altres unitats immobiliàries adquirides, s'ha d'indicar que si bé la plasmació per escrit dels pactes contractuals dóna certesa i constitueix prova de les obligacions assumides per les parts en relació a la cosa i el preu, el cert és que res impedeix que s'efectuï una compravenda verbal. I en el present cas, cal tenir en compte que es tractava d'un box que la constructora ocupava des de l'inici de l'obra per a dipositar material i altres elements de la construcció, a la vegada que l'existència d'aquest contracte verbal de compravenda sobre el box permet explicar perquè, abans de la interposició de la demanda, i ateses les relacions entre promotora i constructora, mentre es realitzava l'obra el venedor no demanava el pagament del preu i el comprador no exigia l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda.
Arribats a aquest extrem, el fet que mentre es destinava el box com a dipòsit de diferents materials, no estigués dotat de llum elèctrica, no obsta la conclusió obtinguda confirmatòria de la resolució d'instància. I que l'argument que el preu del box l'any 2004 era de 97.000 euros no pot ésser tingut en consideració, tota vegada que de l'estudi del document (foli 194) el preu de 96.000 euros es correspon a un box (y.) de 87 metres quadrats front als 40 de l'x.
Les anteriors consideracions justifiquen la desestimació d'aquests motius i amb ells de la totalitat del recurs interposat.
IV.- La desestimació del recurs es tradueix, en matèria de costes processals, en l imposició a la recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal de la societat Soriano contra la sentència, de data 17-12-2015, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmar íntegrament la seva part decisòria. Procedeix imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-
