ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.32f994c3 · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
92/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 101/16·23 January 2017·
Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 23 de gener del 2017 - ROJ: STSJAD 1/2017
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket101/16
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2017:1) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 23 de gener del 2017 - ROJ: STSJAD 1/2017).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 23 janvier 2017 (n° 101/16) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD, Civil, 23 janvier 2017 (ROJ STSJAD 1/2017)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 1/2017, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 23 janvier 2017, recours n° 101/16, ECLI:AD:TSJADAD:2017:1 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un copropriétaire, M. Narváez, est propriétaire d'un local que l'acte de division horizontale de 1996 décrivait comme un local commercial. Par un acte rectificatif du 18 mai 1999, l'unité immobilière a été redécrite comme des places de stationnement avec accès direct sur la rue. Les statuts de la copropriété, établis le 13 novembre 1996, n'ont pas été modifiés. Leur article 26 exonère de certaines charges d'entretien les « locaux commerciaux » qui n'ont pas d'accès direct au vestibule et à l'escalier de l'immeuble.
L'assemblée générale ordinaire du 30 juin 2015 a approuvé les comptes et le budget prévisionnel de la copropriété. Le demandeur en a demandé l'annulation partielle (points 2, 9, 10 et 11 de l'ordre du jour), ainsi que la fixation de sa quote-part à des montants déterminés pour deux périodes, avec restitution du trop-perçu. La copropriété, citée mais non comparante, a été déclarée en rebellion. Elle s'est ensuite présentée, mais ne pouvait plus contester le fond sans limite.
Par jugement du 3 février 2016, le Tribunal unipersonnel de Batlle a fait droit à la demande et condamné la copropriété aux dépens. Celle-ci a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rejeté le recours et confirmé le jugement.
Question de droit
La question posée était double.
Sur le fond : les statuts de copropriété non modifiés, qui exonèrent les « locaux commerciaux » sans accès au vestibule et à l'escalier, peuvent-ils être appliqués à une unité qui, selon l'acte rectificatif, n'est plus un local commercial mais un ensemble de places de stationnement ?
Sur la recevabilité d'un moyen nouveau en appel : la copropriété pouvait-elle invoquer pour la première fois en appel la condamnation de portes d'évacuation, constatée par une inspection du Gouvernement ?
Le texte ne mentionne pas expressément de principe de venire contra factum proprium, bien que l'intitulé de la décision (« Aplicació estatus. Actes propis ») l'évoque. Le raisonnement de la cour s'appuie toutefois sur le comportement prolongé de la copropriété.
Solution et dispositif
Sur le premier point, la cour retient que la condition déterminante de l'exonération, selon les statuts de 1996, est l'absence de communication entre le local et l'intérieur de l'immeuble. Elle constate que cette condition est remplie, puisque l'unité litigieuse ne communique ni avec l'escalier ni avec le vestibule, à la différence des locaux 3 et 4. Elle relève en outre que les statuts n'ont pas été modifiés, qu'ils désignent toujours l'unité comme « local commercial », et que la copropriété n'a pas imputé ces charges au propriétaire pendant plusieurs années. Ces éléments, selon la cour, « avalen la posició de l'agent » et coïncident avec la décision de première instance.
Sur le second point, la cour écarte le moyen nouveau au visa du principe pendente apellatione nihil innovetur, qui protège les droits de la défense de la partie adverse. Elle ajoute que ce fait ne modifie pas l'analyse, car il confirme l'absence de connexion avec l'intérieur de l'immeuble.
Le dispositif est ainsi rédigé (traduction fidèle du catalan) :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS [...] contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Un
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (101/16) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket101/16
Judgment Date23 January 2017
Holding / DispositionConfirmation
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
TSJC.- 0000101/2016 ORIGEN: 5000308/2015 - 00
NIG: 5300542120150006617
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 23 de gener del 2017.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats
M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
PRIMER.- Per escrit presentat en data 25 de setembre de 2015, i prèvia petició de citació a judici, la part agent presentà una demanda contra la comunitat de propietaris predita mitjançant la qual, i després d'exposar la relació fàctica i la fonamentació jurídica que entenia d'aplicació al cas, suplicava dictar sentència d'acord amb els següents pronunciaments:
"Que s'anul·li l'acord adoptat en Assemblea General Ordinària de data 30 de juny de 2015, pel que fa als punts 2,9,10 i 11 de l'ordre del dia.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 101/16 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
Que es fixi la quota de la part demandant referent als comptes del 10/2014 al 05/2015 en l'import de 998,78EUR, condemnant a la Comunitat de Propietaris a retornar la diferència que s'hagi liquidat.
Que es fixi la quota de la part demandant referent a la previsió del 06/2015 al 05/2016 en l'import de 977,27EUR a actualitzar en funció de la despesa real, i es condemni a la Comunitat de Propietaris a retornar la diferència que s'hagi liquidat.
Que es condemni a la Comunitat de Propietaris a pagar les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador."
SEGON.- Que la comunitat defenent, malgrat haver estat degudament citada, no va comparèixer a l'audiència celebrada el dia 25 de setembre de 2015, havent estat declarada en rebel·lia mitjançant providència d'igual data.
TERCER.- Que no obstant l'exposat la part demandada va personar- se el dia 28 de setembre de 2015, donant-li en aquell acte trasllat de la demanda i citació per a comparèixer al tràmit de proposició de proves.
QUART.- Que obert el judici de proves s'ha practicat tota aquella que ha estat declarada pertinent d'acord amb la nostra providència de 19 d'octubre de 2015.
CINQUÈ.- L'Hble. Tribunal Unipersonal de Batlle va dictar Sentència en data 3 de febrer de 2016 i va decidir :
"PRIMER.- Estimar la demanda formulada en data 25 de setembre de 2015 per part del Sr. Narváez contra la comunitat de propietaris de l'Exxxx, d'acord amb l'establert en el fonament de dret tercer.
SEGON.- Condemnar en costes a la part defenent."
CINQUÈ.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS i, en virtut d'ells arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació, imposant a l'adversa les costes del procediment.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Carles Cruz Moratones.
FONAMENTS DE DRET
PRIMER. - En el present procediment, la part agent el Sr. Narváez, pretén l'anul·lació parcial de l'acord adoptat en data 30 de juny de 2015 per part de l'Assemblea General Ordinària de la Comunitat de Propietaris de l'exxxxx. Pel que ara interessa, aquest acord aprovà els comptes de la comunitat pel període octubre 2014 a maig 2015 així com la previsió de despeses per al període juny 2015 a maig 2016, i és en la quantificació de la despesa associada a les propietats de les quals és titular l'agent on neix la controvèrsia. Així l'import que ha de satisfer en concepte de despeses de comunitat pel període octubre 2014 a maig 2015 és de 2.722,19EUR i la previsió de despeses pel període següent ascendeix a 3.377,83EUR.
La sentència d'instància estima l'anul·lació de l'acord en aplicació dels Estatuts de la Comunitat.
Aquesta s'alça contra tal decisió.
SEGON.- El problema rau en el fet que els estatuts comunitaris de 13.11.96 en el seu article 26 preveu que els locals comercials que no tinguin accés directe al vestíbul i escala on es troben enquadrats estaran exonerats de les derivades del manteniment d'aquells. I el conflicte sorgeix en l'exercici 2014 (l'agent és propietari del local comercial 2 des de 2002) quan la comunitat considera que ha de fer front al pagament de les dites despeses comunitàries perquè el seu local és, en realitat, 32 places d'aparcament i no un local comercial.
Això ve perquè malgrat en l'escriptura d'obra nova i divisió horitzontal de 19.4.96 la unitat immobiliària de referència venia descrita com un local comercial, posteriorment es va rectificar la dita divisió horitzontal per escriptura de 18.5.99 per adequar-la a l'obra realment executada i ja es descriu com unes places d'aparcament amb accés directe al carrer. Però els estatuts comunitaris no es van modificar i van seguir amb l'exempció de pagament pel local comercial número 2 (o lletra B).
I durant el període de 2002 fins l'exercici que s'inicia en octubre 2014, la Comunitat va seguir sense repercutir aquella despesa al "local comercial" de l'agent.
TERCER.- La part recurrent insisteix en què en no tractar-se d'un local comercial sinó de places d'aparcament no està exempta de pagament la propietat de l'agent, però el cas és que no ha modificat mai els estatuts comunitaris ni tampoc ha repercutit aquella despesa al propietari ara recorregut. Però com be recull la sentència d'instància, el que va resultar essencial en els estatuts de 1996 per exonerar als locals comercials d'aquell pagament de serveis comunitaris era que no tinguessin accés al vestíbul i escala, cosa que vol dir que no connectessin amb l'interior de l'edifici. I així succeeix en la realitat actual.
Doncs bé en aquesta alçada ens introdueix un factor nou la part recurrent que no havia proposat en la instància (recordem que va ser declarada en rebel·lia processal en no contestar la demanda) i que consisteix en afirmar que l'espai destinat a les places d'aparcament tenia unes portes d'evacuació que han estat tapiades, conforme ha detectat la inspecció del M.I. Govern, en acta que ha aportat en aquesta segona instància.
Òbviament, no podem tenir en consideració un fet no al·legat en la instància (les portes d'evacuació tapiades) perquè suposaria anar en contra del principi pendente apellatione nihil innovetur que garanteix el dret de defensa de la part contrària. Però tot i això, queda reforçada la posició de l'agent perquè confirma que no hi ha connexió amb l'interior de l'edifici que és el que originàriament servia de justificació per exonerar de pagament als locals comercials que no tinguessin aquesta connexió.
I el que resulta rellevant és que els estatuts no han estat modificats (fins al moment) i que continuen denominant com a "local comercial" la unitat immobiliària 2 propietat de l'agent i que aquesta no comunica ni amb l'escala ni amb el vestíbul, a diferència del que passa amb els locals comercials 3 i 4. I els propis actes de la Comunitat que ha estat tants anys interpretant-ho així, avalen la posició de l'agent i coincideix amb la decisió de la instància.
En conclusió, el recurs ha de ser desestimat i confirmada íntegrament la sentència d'instància.
QUART.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'xxxxxxxxxxxxxxxx contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Unipersonal Batlle en data 3 de febrer de 2016 que confirmem íntegrament, i imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
