ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.a30634d8 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
98/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 496/16·20 janvier 2017·Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 20 de gener del 2017 - ROJ: STSJAD 24/2017
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle496/16
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2017:24) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 20 de gener del 2017 - ROJ: STSJAD 24/2017).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 20 janvier 2017 (n° 496/16) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 24/2017 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 janvier 2017)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 24/2017, ECLI:AD:TSJADAD:2017:24, recurs n° 496/16 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 janvier 2017) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le bailleur, M. Anaya, et le locataire, M. Azorin, sont liés par un contrat d'arrendament portant sur un appartement. Le litige repose sur deux contrats successifs. Selon la décision, un premier contrat a été conclu en novembre 2012 (le fondement 1 indique le 1er novembre 2012). Le locataire a versé un loyer net de 350,75 euros à partir du 8 novembre 2012 jusqu'en juillet 2015. Un second contrat, portant sur le même logement, a été signé le 1er octobre 2014 et annexé à la demande. Le locataire n'a pas pu produire le premier contrat, affirmant qu'il ne lui avait jamais été remis.
Le 20 novembre 2015, le bailleur saisit le Batlle au titre du procédé des arrendaments urbans. Il demande la condamnation du locataire au paiement de 1 054,47 euros au titre des loyers de juillet, septembre et octobre 2015, des frais bancaires de retour des quittances impayées et des intérêts légaux. Il réclame également 1 050 euros d'indemnité pour défaut de préavis de quatre mois sur les quatre années restant à courir, sous déduction de la caution de 350 euros.
Par sentence du 21 septembre 2016, le Batlle fait droit très partiellement à la demande. Il condamne le locataire à verser 350 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 19 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) du 30 juin 1999, pour défaut de préavis de deux mois, après imputation de la caution. Il écarte les intérêts légaux et ne prononce aucune condamnation aux dépens.
Le bailleur interjette appel. Il demande la révocation de la sentence et l'adjudication intégrale de sa demande, avec dépens. Le Tribunal supérieur, Sala Civil, rejette l'appel, confirme la sentence « íntegrament » et ne prononce pas de condamnation aux dépens d'appel.
Question de droit
La décision soulève deux questions distinctes.
La première concerne la date du contrat régissant les parties. Il s'agit de savoir si le contrat de 2014 constitue une novation extinctive du contrat de 2012, ce qui fixerait le point de départ de la durée contractuelle, ou s'il n'est que la formalisation d'un accord antérieur. La réponse conditionne le calcul du préavis dû par le locataire et l'étendue de l'indemnité.
La seconde porte sur la date de restitution effective du logement. Le locataire soutient avoir quitté les lieux et rendu les clés le 1er août 2015. Le bailleur affirme qu'il n'a reçu les clés que le 19 octobre 2015, ce qui allongerait la période de loyers impayés. La question est donc celle de la charge de la preuve et de la valeur probante d'éléments contradictoires.
Solution et dispositif
Sur la première question, la Sala retient que la thèse de la continuité contractuelle est la bonne. Elle relève que les deux contrats portent sur le même appartement, entre les mêmes personnes et, « como mínim », avec la même renda. Elle considère qu'aucune raison ne justifiait de remplacer le premier contrat et qu'une novation doit « respondre a alguna motivaci\u00f3 » et « s'ha de provar clarament ». Elle s'appuie également sur l'article 42 LAFU, qui interdit de conclure un contrat d'habitatge pour une durée in
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (496/16) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
A la vila d’Andorra la Vella, el 20 de gener del 2017.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- En data 20 de novembre del 2015 el Sr. Anaya va formular demanda de reclamació de quantitat a substanciar pel procediment d’arrendaments urbans contra el Sr. Azorin, sol·licitant que es condemnés al defenent a abonar a l’agent l’import de 1.054.47 euros corresponent als imports dels lloguers dels mesos de juliol, setembre i octubre del 2015 de l’apartament de la XXXX, incloses les despeses bancàries de retorn dels rebuts impagats, juntament amb els interessos legals des de cadascun dels venciments, més l’import de 1.050 euros resultant del pagament d’indemnització pels possibles danys i perjudicis per la manca de preavís amb una antelació de quatre mesos pels quatre anys que mancaven per acabar el contracte, una vegada deduïts els 350 euros del dipòsit, més els interessos legals d’aquesta quantitat a partir de la contesta a la demanda, juntament amb el pagament de les despeses processals, inclosos honoraris d’advocat i procurador d’aquesta part que es poguessin derivar de la dita reclamació, a acreditar en execució de sentència.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 496/16 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
II.- La representació processal del Sr. Azorin va contestar a la demanda en data 13 de gener del 2016, oposant-se a la mateixa pels arguments que exposava i sol·licitant la seva desestimació amb imposició de costes a l’adversa per la seva temeritat i mala fe, inclosos els honoraris d’advocat i procurador.
III.- La Sentència dictada per l’Hble. Batlle en data 21 de setembre del 2016 va decidir estimar molt parcialment la demanda formulada pel Sr. Anaya contra el Sr. Azorin i condemnar al darrer a abonar al primer la suma global de 350 euros, en concepte d’indemnització prevista a l’article 19 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes del 30 de juny del 1999 per la manca de preavís amb dos mesos d’antelació a la data de la resolució del contracte, deducció feta de la fiança inicialment constituïda a feta a mans de l’arrendador en celebrar-se el contracte d’arrendament denunciat, sense que hi hagi lloc als interessos legals demanats, ni a efectuar especial condemna en costes d’aquesta instància a cap dels litigants.
IV.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació el Sr. Anaya i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i l’estimació íntegra de la demanda per ell efectuada, condemnant a més a la contrapart al pagament de les costes judicials, incloent honoraris d’advocat i taxes judicials, així com les d’aquesta alçada.
Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari
FONAMENTS DE DRET
I.- El primer punt que es discuteix en el present litigi és la data en la què es va concertar el contracte d’arrendament que vinculava a les parts litigants, ja que el recurrent admet que és cert que en data 1 de novembre del 2012 es va subscriure un contracte d’arrendament, però que aquest es va substituir per un altre celebrat el dia 1 d’octubre del 2014, mentre que la Sentència objecte del present recurs acull la tesi del defenent en el sentit de que la data a tenir en compte és la primera.
Per tal de donar resposta a aquest primer motiu del recurs, cal tenir en compte que ha quedat acreditat a les actuacions que el mes de novembre del 2012 es va concertar un contracte d’arrendament entre les parts en relació al pis de la planta xxxxxxx, porta xxxxxx, del bloc xx de l’Edifici “xxxxxxx” situat a la Carretera xxxxxxxxxx, Parròquia xxxxxxxxx, ja que el Sr. Azorin va abonar al Sr. Anaya l’import net de 350,75 euros en concepte de “lloguer pis” amb aquesta adreça a partir del dia 8 de novembre del 2012 i fins el mes de juliol del 2015 (folis 25 a 53), malgrat el defenent no ha pogut aportar el dit contracte, ja que afirma que no se li va lliurar. D’altra banda, consta igualment que el dia 1 d’octubre del 2014 es va signar entre les parts el contracte d’arrendament que s’acompanya amb la demanda (foli 5), la fulla final del mateix signada per les parts es va aportar posteriorment (foli 64).
En aquestes circumstàncies el que cal decidir és si el contracte que consta al foli 5 de les actuacions és el mateix que aquell que es va celebrar l’any 2012, o si es va produir una novació extintiva del primer substituint-lo per un de nou i aquesta Sala estima que la primera tesi és la correcta.
En efecte, els dos contractes assenyalats es refereixen a l’arrendament del mateix apartament, a la mateixa persona i, com a mínim, amb la mateixa renda, de tal manera que no es veu la raó per la qual fos necessari substituir un contracte per un altre i la novació ha de respondre a alguna motivació i, en tot cas, s’ha de provar clarament. D’altra banda, cal tenir en compte igualment que l’article 42 LAFU disposa que el contracte d’arrendament d’habitatges no es pot pactar per un termini inferior a cinc anys, de tal manera que no es podia deixar sense efecte en una data anterior, com no fos amb el consentiment de l’arrendatari, que no es pot presumir. Per aquestes raons, s’ha de presumir que l’any 2014 es va decidir formalitzar l’acord al què es va arribar el 2012, fins i tot en interès del Sr. Azorin que reconeix en la seva confessió en judici que el va utilitzar per motius de la seva conveniència (foli 91 en relació al 62) i en concret per empadronar-se al Comú xxxxxx (folis 76 a 79), sense que l’arrendatari fos conscient de les conseqüències del canvi de data del contracte en un full que ell no va signar.
Per aquesta raó, cal entendre que quan el Sr. Azorin va renunciar unilateralment al contracte el mes d’agost del 2015 faltaven dos anys per tal de finalitzar el seu termini i, per tant, havia de donar un preavís a l’arrendador de la seva voluntat de deixar l’apartament amb dos mesos d’antelació, com disposa l’article 19 LAFU i, com no ho va fer, procedeix concordar en la Sentència d’instància i condemnar al defenent per aquest motiu a abonar a l’agent la suma de 700 euros dels quals s’ha de deduir la fiança de 350 euros aportada en el seu dia.
II.- Com a segon motiu del seu recurs, argumenta el recurrent que el Sr. Azorin no li va lliurar les claus del pis fins el dia 19 d’octubre del 2015 i no pas el dia 1 d’agost del 2015 com estima la Sentència objecte del present recurs i com defensa l’arrendatari, raó per la qual considera que cal condemnar al defenent a abonar-li els lloguers pendents dels mesos de juliol, setembre i octubre d’aquell any, però aquest motiu no es pot estimar.
En efecte, de l’estudi de les actuacions es dedueix que el Sr. Azorin va abandonar el pis que havia llogat al Sr. Anaya el dia 1 d’agost del 2015 com ell afirma, tenint en compte que en aquesta data va concertar un contracte d’arrendament pel que fa al pis situat a la mateixa planta xxxxx del Bloc xx de l’Edifici “xxxxxxxxx” de la Carretera xxxxxxx, però a la porta novena (foli 68) pagant a partir de llavors els corresponents lloguers (foli 54 i ss), que el 29 de juliol del 2015 va subscriure amb la FEDA un contracte de subministrament d’energia elèctrica en aquest darrer apartament (foli 84) i que els mesos d’agost i setembre d’aquell any els consums de l’apartament porta quarta es van reduir a 16 i 1 kWh, pràcticament nuls el més de setembre i molt reduïts el del mes d’agost. D’altra banda, aquest fet ve confirmat igualment pels testimonis dels Srs. Valverde i Talavera que afirmen que el mes de juliol del 2015 el van ajudar amb el trasllat d’un apartament a l’altre (foli 97 en relació al 72 i 99 en relació al 73).
No obstant, és cert que l’abandó del pis el dia 1 d’agost del 2015 no suposa que en aquella data el Sr. Azorin retornés les claus del pis al seu propietari i el Sr. Anaya afirma que sols se li van retornar el dia 19 d’octubre a la seva bústia, sense aportar cap prova d’aquest fet.
Tenint en compte aquestes versions contradictòries i que qui afirma una determinada circumstància l’ha de provar, però també que davant d’una prova, encara que feble, l’adversa ha d’acreditar també la seva versió dels fets, cal destacar, per un cantó, que cal presumir que quan es deixa un pis es retornen les seves claus, ja que mantenir-les en el seu poder no li suposa cap avantatge a l’arrendatari i, per un altre, que en la seva confessió en judici el Sr. Azorin dóna detalls del moment en què va tornar les claus al propietari del pis i diu que ho va fer el dia 1 o 2 d’agost a l’interior del mateix i en presència dels seus dos fills menors d’edat, de tal manera que el fet de que es tractés de dies festius no impedia que les parts es traslladessin al pis per tal de verificar el seu estat i procedir a retornar les seves claus. D’altra banda, encara que és cert que en aquella data l’arrendatari no va reclamar el retorn de la fiança lliurada, també ho és que tampoc la va reclamar quan, segons el recurrent, va deixar les claus a la seva bústia, fet que l’únic que posa de relleu és que el Sr. Azorin, a diferència del Sr. Anaya, no és un professional en matèria d’arrendaments urbans i desconeix els seus drets.
Davant d’aquesta prova, encara que feble, el Sr. Anaya manifesta que va rebre les claus el dia 19 d’octubre a la seva bústia, sense acreditar aquest fet encara que fos de manera indirecta, tenint en compte que no resulta creïble que el propietari del pis, veient que l’arrendatari no abonava la renda i li eren retornats els rebuts corresponents durant tres mesos (folis 8 a 10), no esbrinés què succeïa i esperés a que li retornessin les claus del pis sense reclamar a l’arrendatari una resposta per aquests fets.
III.- Malgrat desestimar-se el recurs no es fa especial imposició de les costes d’aquesta alçada atesos els dubtes de fet que envolten aquest litigi en virtut de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat pel Sr. Anaya contra la Sentència dictada per l’Hble. Batlle en data 21 de setembre del 2016 que CONFIRMEM íntegrament, sense fer especial pronunciament en relació a les costes d’aquesta alçada.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
