ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.6acb36d1 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
95/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 254/17·14 septembre 2017·Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 14 de setembre del 2017 - ROJ: STSJAD 330/2017
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle254/17
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2017:330) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 14 de setembre del 2017 - ROJ: STSJAD 330/2017).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 14 septembre 2017 (n° 254/17) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 330/2017 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 14 septembre 2017)
Le 8 octobre 2014, M. Alfaro a pris à bail un logement appartenant à Mme Pulido. Le loyer était fixé à 450 euros par mois, auxquels s'ajoutaient 60 euros mensuels au titre des frais de chauffage, et une caution de 900 euros était versée. Le 6 octobre 2015, le locataire a reconnu par écrit devoir 4 411,19 euros « en concepte de lloguers i despeses ». Il a néanmoins continué à manquer à ses obligations.
Le 22 janvier 2016, la bailleresse a introduit une action tendant à la résolution du bail, à l'expulsion, au paiement de l'arriéré de loyers et de charges de chauffage arrêté au 16 janvier 2015 (3 588,42 euros), d'une indemnité d'occupation de 450 euros mensuels, des services complémentaires et du coût des réparations nécessaires pour remettre le logement dans son état initial. Le locataire a comparu à la date fixée pour la réponse à la demande sans produire d'écrit.
Par jugement du 13 avril 2017, le Batlle a fait droit intégralement à la demande. Le locataire a interjeté appel partiel. Il contestait les condamnations relatives aux charges de chauffage, aux services complémentaires et aux réparations, soutenant que les relevés du compteur étaient exprimés en litres et non en unités d'énergie, que les émetteurs des certificats ne les avaient pas ratifiés en justice, que le prix réel du gasoil n'était pas établi et que les documents comptables de la copropriété faisaient défaut. Il sollicitait enfin l'absence de condamnation aux dépens d'appel.
Question de droit
La Cour devait déterminer si, dans une action en résolution de bail et en paiement de charges, la créance de chauffage pouvait être tenue pour justifiée alors que les pièces produites présentaient des défauts de forme et de ratification, et si le coût des réparations locatives pouvait être renvoyé à la phase d'exécution du jugement.
Plus précisément, deux points étaient soumis à la Cour :
la valeur probante de certificats émanant d'une société immobilière et d'un administrateur de copropriété, non ratifiés à l'audience et exprimant des consommations en litres ;
la preuve de l'existence et du coût de désordres locatifs au moment de la restitution.
Solution et dispositif
La Sala Civil rejette l'appel et confirme le jugement dans son intégralité. Le dispositif est ainsi rédigé :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Alfaro contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 13 d'abril del 2017, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent. »
(Traduction : « REJETTE l'appel interjeté par le représentant processuel de M. Alfaro contre le jugement rendu par le Batlle en date du 13 avril 2017, que NOUS CONFIRMONS intégralement, en mettant les dépens de la présente instance à la charge de la partie appelante. »)
La Cour retient deux motifs principaux.
Sur les charges de chauffage. Elle relève d'abord que le locataire n'avait pas répondu à la demande et n'avait sollicité aucune mesure probatoire. Les griefs relatifs aux défauts des relevés n'ont donc pas fait l'objet d'un débat contradictoire en première instance, et les demandeurs n'ont pas pu y répondre par les preuves appropriées. Elle relève ensuite que le locataire avait reconnu devoir les sommes réclamées au titre des loyers et des dépenses, qu'il avait effectué un paiement à compte de 150 euros et que le décompte fondé sur les relevés du compteur, avec un prix unitaire de 0,8146 euros, lui avait été communiqué. Enfin, elle estime que l'absence de ratification du certificat de l'administrateur ne peut être imputée au demandeur, qui a tenté sans succès de localiser l'administrateur, et qui a dû renoncer à cette preuve faute de pouvoir la produire. Le défaut de ratification n'est donc pas de nature à écarter la créance lorsque le défendeur n'a pas mis le demandeur en mesure de la suppléer.
Sur les réparations. La Cour retient qu'une inspection oculaire contradictoire, menée le 18 octobre 2016 en présence du locataire, a établi l'existence de deux désordres : l'absence d'une tablette de luminaire sous les meubles hauts de la cuisine et une persiana de fenêtre ne redescendant pas seule. Elle juge qu'il n'y a « aucun inconvénient » à ce que le coût de la réparation soit déterminé au stade de l'exécution du jugement, à la condition que les désordres subsistent au moment de la restitution du bien.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (254/17) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
A la vila d'Andorra la Vella, el 14 de setembre del 2017.
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- Per escrit presentat en data 22 de gener del 2016, la representació processal de la Sra. Pulido va formular demanda contra el Sr. Alfaro, en demanda de resolució contractual, desnonament i reclamació de quantitat i, després d'invocar els fonaments de dret aplicables al cas, sol·licitava que se seguís el present procediment pels seus tràmits, i en el seu dia es dictés sentència:
declarant la resolució del contracte d'arrendament formalitzat entre les parts el dia 8 d'octubre del 2014 i amb efectes a partir del 31 de gener del 2016;
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 254/17 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
disposant el desnonament de la part arrendatària, tot condemnant-la a retornar la possessió del bé arrendat, lliure, vàcua i expedita;
condemnant a la part defenent a pagar la suma de 3.588,42.-euros en concepte de lloguers i despeses de calefacció fins al 16 de gener del 2015, majorada dels interessos legals meritats des de la contesta a la demanda i a pagar l'import de 450.-euros en concepte d'ocupació indeguda a partir de l'1 de febrer del 2016 i fins al moment en què es traslladi a la propietat la possessió del bé arrendat;
condemnant a la part demandada a satisfer els serveis suplementaris meritats des del 17 de gener del 2016 i fins al moment en què es retorni la possessió del bé arrendat, així com el cost de les reparacions necessàries per reposar l'immoble al mateix bon estat en què va ser lliurat a l'inici del contracte d'arrendament;
imposant a la contrapart de les costes judicials ocasionades, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocada i de procuradora, a acreditar en període d'execució de sentència.
II.- Fixada la Cúria del dia 28 d'abril del 2016, per tal de practicar el tràmit de contesta a la demanda, la part defenent va comparèixer, tot i que no va aportar cap escrit.
III.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 13 d'abril del 2017 decidint: "Primer.- Estimar de forma integra la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Pulido i declarar la resolució del contracte d'arrendament de data 8 d'octubre del 2014 amb efectes el 22 de gener del 2016;
Segon.- Ordenar el desnonament immediat del Sr. Alfaro, i condemnar-lo a retornar la unitat immobiliària arrendada lliure, vàcua, expedita i a la lliure disposició de la part demandant;
Tercer.- Condemnar el Sr. Alfaro a pagar l'import total de 3.588,42.- euros, corresponent al impagament de les rendes de lloguer i les despeses de calefacció fins al 16 de gener del 2015, que s'haurà de veure incrementat dels interessos legals meritats des de la data de la contesta a la demanda el dia 28 d'abril del 2016, així com la suma de 450.-euros a comptar del mes de febrer del 2016 i fins al moment en què la part arrendatària retorni la possessió dels llocs arrendats en concepte d'ocupació indeguda, i les despeses de calefacció que es meritin a comptar del 17 de gener del 2015 i fins a l'efectiu retorn de la possessió del bé arrendat, tot plegat a acreditar en període d'execució de sentència;
Quart.- Condemnar el Sr. Alfaro a pagar el cost de refacció dels desperfectes ocasionats a la unitat immobiliària arrendada i que es situen a la cuina i que consisteixen en una tapa de fluorescent de sota dels mobles alts que manca i la persiana de la finestra que no baixa sola, quin cost serà determinat en període d'execució de sentència.
Cinquè.- Fer imposició a la part defenent de les costes judicials ocasionades a la part demandant, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocada i de procuradora, a acreditar en període d'execució de sentència."
IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Alfaro i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial en el sentit de desestimar la petició de que el seu mandant sigui condemnant a abonar les despeses de calefacció amb un import de 588,42 euros, els serveis complementaris generats a partir del dia 17 de gener del 2015 i les reparacions necessàries per tal de reposar l'immoble a l'estat en què es trobava en el moment de celebrar el contracte, tot sense especial condemna en costes en la segona instància.
FONAMENTS DE DRET
I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que per contracte de data 8 d'octubre del 2014 el Sr. Alfaro va arrendar el XXXX, propietat de la Sra. Pulido, convenint una renda de 450.-euros mensuals, més un altre import de 60.-euros mensuals en concepte de despeses de calefacció i la prestació d'una fiança de 900.-euros (foli 4).
No es discuteix tampoc que el dia 6 d'octubre del 2015 el Sr. C. va subscriure un reconeixement de deute en favor de la Sra. P.M. per la suma total de 4.411,19.-euros, en concepte de lloguers i despeses pendents en relació al pis que havia arrendat (foli 15), però que, malgrat això, l'arrendatari va seguir incomplint les obligacions que havia assumit per contracte, raó per la qual en data 22 de gener del 2016 la part arrendadora va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que es dictés Sentència declarant la resolució del contracte signat per les parts, disposant el desnonament del Sr. C. i condemnant-lo a abonar-li l'import de 3.588,42 euros corresponents als lloguers pendents i les despeses de calefacció impagades fins el dia 16 de gener del 2015, suma que caldria incrementar amb els interessos generats per la mateixa, més l'import de 450 euros mensuals a partir del 1 de febrer del 2016 i fins que li fos retornada la possessió del pis per ocupació indeguda, més els serveis complementaris generats a partir del 17 de gener del 2015, més l'import de les reparacions necessàries per reposar l'immoble al mateix bon estat en el què es trobava en el moment en què se li va lliurar i imposant a la part defenent les costes del procediment, demanda que va ser estimada íntegrament per la Sentència objecte del present recurs.
II.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Alfaro argumentant, en primer lloc, que incomprensiblement les lectures del comptador del seu habitatge eren en litres i no en hores, o calories, mancant per tant les dites lectures de la necessària fiabilitat, que els emissors dels certificats no els havien ratificat en autes, desconeixent el seu mandant qui gestionava la Comunitat, que mancava la prova del preu real de gasoil, i també la memòria d'activitats i l'estat general dels comptes a on es pogués verificar quin és l'import degut per cada propietari, però aquests arguments no es poden estimar.
En primer lloc, aquest motiu no es pot estimar perquè el recurrent no va contestar a la demanda malgrat haver estat degudament citat i haver estat assabentat de la citació (foli 40 bis), no va sol·licitar que es portés a terme cap mena de prova de les mancances que ara al·lega i sols va fer referència a elles en període de conclusions, de tal manera que no s'ha produït el necessari debat sobre aquestes qüestions, ni els agents les han pogut rebatre amb les proves adients.
En segon lloc, el Sr. C. va reconèixer en data 6 d'octubre del 2015 que devia 4.411,19 euros "en concepte de lloguers i despeses" (foli 15), de tal manera que estava acceptant la procedència del deute que se li reclamava en aquests conceptes. D'altra banda, la societat "A, S.L.", titular administrativa de l'oficina immobiliària "B", va certificar en data 9 de desembre del 2015 (foli 17) que el consum de calefacció de l'apartament llogat pel defenent es podia concretar, segons les lectures de dates 8 d'octubre del 2014 i 16 de gener del 2015, en 5.602 i 6.509 litres amb un preu per litre de 0.8146 euros, pagant el Sr. C. a compte 150 euros, raó per la qual s'ha d'entendre que es van fer unes lectures i que l'arrendatari va acceptar per segona vegada deure les sumes que se li reclamaven en aquest concepte amb un pagament a compte. Finalment en període de proves l'agent a aportar un altre certificat de l'administrador de la Comunitat de Propietaris de l'edifici ** acreditant que de l'aprovació de la memòria d'activitats i de l'estat general dels comptes de l'exercici 2014 es deduïa que de la lectura del comptador corresponent a l'apartament llogat pel defenent a 16 de gener del 2015 resultava un consum de 6.509 litres i de la efectuada el 31 de desembre del 2015 un de 8.678,75 litres amb un preu mitjà per litre de 0,8146 euros litre (foli 60).
Per totes aquestes raons, entenem que l'agent va justificar de manera adient el deute que reclamava, sense que la manca de ratificació del citat certificat per part de l'entitat que administrava la Comunitat, o la circumstància de que el consum s'hagi expressat en litres, puguin excusar de pagament al defenent quan aquest no va propiciar que l'agent pogués suplir aquests mancaments, o explicar aquestes circumstàncies en el curs del procediment, tenint en compte, a més a més, que el mateix agent va intentar que es l'administrador de la finca ratifiqués el citat certificat i no va ser possible localitzar-lo (folis 70, 73, 75 i 76), raó per la qual va haver de renunciar a la prova (foli 78).
III.- Argumenta en segon lloc el recurrent que, per tal de justificar la seva reclamació de que se li aboni l'import necessari per efectuar les reparacions necessàries a fi de reposar l'immoble al mateix bon estat en què se li va lliurar a l'arrendatari, l'agent havia d'acreditar quins desperfectes existien i quin era el cost de la seva reparació.
Per tal de donar resposta a aquest argument cal destacar que en data 18 d'octubre del 2016 es va portar a terme a instància de l'agent un inspecció ocular de l'immoble en qüestió en presència del Sr. C. i que de l'acta corresponent es dedueix que en ella es va evidenciar que a la cuina hi mancava la tapa de fluorescent de sota dels mobles alts i que la persiana de la finestra no baixava sola, de tal manera que s'ha acreditat l'existència dels dits defectes i no hi ha cap inconvenient en què el cost de la seva reparació es determini en execució de Sentència, com estableix la Sentència objecte del present recurs, sempre que aquests subsisteixin en el moment en què es retorni al seu propietari la possessió de l'immoble.
IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent, de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Alfaro contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 13 d'abril del 2017, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
