ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.18b437aa · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
94/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 346/17·30 November 2017·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 30 de novembre del 2017 - ROJ: STSJAD 405/2017
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket346/17
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2017:405) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 30 de novembre del 2017 - ROJ: STSJAD 405/2017).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 30 novembre 2017 (n° 346/17) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 novembre 2017, STSJAD 405/2017 (ECLI:AD:TSJADAD:2017:405)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 novembre 2017, STSJAD 405/2017 (ECLI:AD:TSJADAD:2017:405) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par un contrat d'arrendament (bail d'habitation) conclu le 1er mai 2011, la société Barba, administratrice de l'immeuble, a donné à bail à Mme Peña une unité immobilière moyennant un loyer mensuel de 500 euros, auquel s'ajoutaient les charges de chauffage et d'eau chaude. Un dépôt de garantie de 1 000 euros a été versé à la Batllia le 9 mai 2011.
Le 27 novembre 2013, la bailleresse a saisi le Tribunal unipersonnel du Batlle. Elle sollicitait la résolution du bail, l'expulsion, le paiement de 3 194,72 euros d'arriérés de loyers et de charges, une indemnité d'occupation journalière égale à un trentième du loyer mensuel majoré de 50 % à compter du 1er décembre 2013, la prise en charge des charges afférentes jusqu'à la restitution, et la réparation des dommages locatifs.
Par jugement du 24 mai 2017, le Batlle a fait droit « substantiellement » à la demande. Il a prononcé la résolution du bail, condamné la locataire à 2 000 euros d'arriérés, 1 625 euros d'indemnité d'occupation, 506,73 euros de chauffage et 301,10 euros d'eau, et ordonné la réparation des dégradations, dont le montant devait être établi en phase d'exécution. Il a déduit le dépôt de garantie et mis les dépens à la charge de la défenderesse.
Mme Peña a interjeté appel. Elle soutenait que l'article 24.4 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) l'exonérait de loyer pour défaut de chauffage, qu'elle avait payé le loyer d'octobre 2013 par virement, et que la clause d'indemnité d'occupation était abusive. À titre subsidiaire, elle demandait que le montant des arriérés soit ramené à 1 500 euros et que l'indemnité d'occupation soit fixée à 1 525 euros. La Sala Civil a rejeté l'appel dans son intégralité.
Une précision de forme s'impose. Les métadonnées de la décision désignent comme ponent M. Joan Manel Abril Campoy, alors que le corps du texte indique que le magistrat ponent est M. Yves Picod. Cette divergence n'affecte pas le fond de la solution.
Question de droit
La Cour devait trancher quatre questions :
Le défaut de fourniture du service de chauffage permet-il au locataire de se libérer du loyer en application de l'article 24.4 LAFU, lorsque la panne n'est pas imputable au dol du bailleur ?
Comment imputer un virement de 500 euros dépourvu d'indication d'affectation, et quel est
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Yves Picod i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto ha adoptat la resolució següent: »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 30 de novembre del 2017 - ROJ: STSJAD 405/2017 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« I.- Per escrit presentat en data 27-11-2013 la representació processal de la societat Barba exposava que s'havia cedit a la Sra. Peña, en arrendament i per un preu de 500EUR mensuals més despeses de calefacció i aigua calenta, la unitat immobiliària radicada a la XXXX, unitat de la qual és administradora la societat agent; que a data de presentació de demanda es devia un total de 3.194,72EUR en concepte de lloguers pendents de pagament així com consums d'aigua i calefacció; que els intents extrajudicials per al cobrament de les sumes degudes han resultat infructuosos.… »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.- »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 30 novembre 2017 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (346/17) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket346/17
Judgment Date30 November 2017
Holding / DispositionCassation totale
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
TSJC.- 0000346/2017 ORIGEN: 5001819/2013 - 00
NIG: 5300542120150000709
SENTÈNCIA
En nom del Poble Andorrà.-
A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de novembre del 2017
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Yves Picod i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- Per escrit presentat en data 27-11-2013 la representació processal de la societat Barba exposava que s'havia cedit a la Sra. Peña, en arrendament i per un preu de 500EUR mensuals més despeses de calefacció i aigua calenta, la unitat immobiliària radicada a la XXXX, unitat de la qual és administradora la societat agent; que a data de presentació de demanda es devia un total de 3.194,72EUR en concepte de lloguers pendents de pagament així com consums d'aigua i calefacció; que els intents extrajudicials per al cobrament de les sumes degudes han resultat infructuosos.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 346/17 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
I demanava que fos dictada sentència declarant la resolució del contracte, disposant el desnonament d'aquella unitat immobiliària, condemnant a la defenent a 1.-satisfer-li 3.194,72EUR en concepte de lloguers i despeses de consum pendents de pagament, 2.- indemnitzar-la en concepte d'ocupació indeguda un import diari equivalent a la trentena part del lloguer mensual vigent incrementat en un cinquanta per cent a comptar de l'1 de desembre de 2013 i fina a l'efectiu retorn de la possessió, 3.- satisfer les despeses accessòries del lloguer que vagin vencent fins al moment de la retrocessió de la cosa arrendada, 4.- pagar els danys i desperfectes causats a la cosa arrendada i 5.- costejar les despeses extrajudicials i processals causades.
En l'audiència de data 28-02-2014, la representació processal de la Sra. Peña va contestar a la demanda tot oposant-se parcialment a la mateixa d'acord amb l'argumentari fàctic i a la fonamentació jurídica obrant en el seu escrit.
II.- L'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència, de data 24-05-2017, amb la següent part decisòria: "Primer.- Estimar substancialment la demanda formulada en data 27 de novembre de 2013 per part de la societat Barba, contra la Sra. Peña, d'acord amb els pronunciaments següents: 1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament celebrat l'1 de maig de 2011 i que ocupa la unitat immobiliària radicada a la XXXX. 2.- Condemnar a la defenent a satisfer la quantitat de 2.000EUR en concepte de lloguers pendents de pagament. Cada una de les mensualitats impagades generarà els interessos legals corresponents a comptar del respectiu venciment, això és a partir del dia 6 de cada mes, 3.- Condemnar a la defenent a satisfer a l'agent 1.625EUR en concepte d'ocupació indeguda. 4.- Condemnar a la defenent a satisfer a l'agent 506,73EUR en concepte de subministrament de calefacció i 301,1EUR en concepte de consum d'aigua. 5.- Condemnar a la defenent a satisfer a l'agent les despeses derivades dels danys constatats en el parquet, portes i finestres de l'immoble així com dels treballs de pintura, l'import dels mateixos s'haurà d'acreditar en període d'execució. 6.- A la quantitat total resultant caldrà detreure l'import de 1.000EUR que la defenent va entregar a l'agent en concepte de dipòsit. 7.- Imposar a la defenent el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'intervenció lletrada i de procuració."
III.- La representació processal de la part defenent va formular recurs contra la sentència d'instància i en data de registre 26-06-2017 va articular llur escrit de conclusions en mèrits del qual va demanar la revocació de la resolució dictada en el sentit de no condemnar la recurrent, per aplicació de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (en endavant, "LAFU"), al pagament de cap import en concepte de lloguer ni tampoc per ocupació indeguda. Subsidiàriament, en cas que el tribunal no apliqués la LAFU, que caldria determinar un import de 1.500EUR en concepte de lloguers i de 1.525 en concepte d'ocupació indeguda.
Finalment, sosté que s'havia d'acreditar en el tràmit probatori l'import de la reparació del pis i no per execució de sentència. Demana la confirmació dels altres pronunciaments de la resolució impugnada.
Pel contrari, la part recorreguda va presentar escrit de contesta a les conclusions, de data 4-07-2017, en virtut del qual demanava que es procedís a confirmar íntegrament la sentència i condemnar la recurrent al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Yves Picod.
FONAMENTS DE DRET
I.- Sobre l'aplicació de la LAFU
La defensa de la Sra. Peña invoca l'aplicació de l'article 24.4 de la vigent llei d'arrendaments urbans (LAFU), segons el qual no s'hauria de pagar la renda generada a comptar del mes de setembre de 2013 perquè Barba no va prestar el servei de calefacció.
És cert que l'article invocat disposa que si algun dels serveis a càrrec de l'arrendador no es presta, o bé es presta de forma notòriament irregular o deficient i a més aquesta "falta de prestació del servei era deguda a dol de l'arrendador, sense perjudici de les accions que corresponguin a l'arrendatari, aquest queda eximit del pagament de la renda per tot el temps que hagi durat la falta de prestació".
Però en el cas d'autes, l'avaria de la calefacció era purament fortuïta i no resultava d'un actitud dolosa, és a dir, voluntària o intencional de l'arrendador. No queda acreditat cap element d'intencionalitat que requereix el tipus subjectiu del dol. No ha estat contestat el fet que l'arrendador, a fi de salvar la situació plantejada, va deixar a l'arrendatari una estufa per tal de posar remei a la situació, fet que atesta el caràcter no intencional de la falta de prestació.
II.- Sobre les rendes pendents de pagament
La societat demandant exigeix per aquest concepte el pagament de 2.000EUR corresponents a les mensualitats d'agost, setembre, octubre i novembre de 2013. Per contra, la Sra. Peña manifesta deure únicament 3 mesos i això en tant en quant ja hauria satisfet el mes d'octubre. En aquest sentit, manifesta que l'arrendador va domiciliar-li la mensualitat del mes d'octubre al seu compte bancari, adjuntant a l'efecte el corresponent document bancari.
D'acord amb el conjunt de l'expedient i el resultat de les proves practicades, és molt més versemblant la versió de la societat, acreditada per la sentencia recorreguda, segons la qual el traspàs litigiós de 500EUR (sense cap indicació) corresponia en realitat a la mensualitat del mes de juliol de 2013. En particular, la Sra. Peña no ha pogut provar que havia pagat el mes de juliol i que la imputació feta del traspàs era errònia.
Per tant, escau condemnar a la defenent a satisfer en concepte de lloguers pendents de pagament un total de 2.000EUR, i no de 1.500EUR.
De conformitat amb la interpretació efectuada pels glossadors del corpus justinià i amb el dret comparat, cada una de les mensualitats impagades generarà els interessos legals corresponents a comptar del respectiu venciment, això és a partir del dia 6 de cada mes, ja que a comptar del venciment de cada un dels rebuts el deutor es situa en mora.
III.- Sobre la indemnització per ocupació indeguda
La societat Barba reclama per aquest concepte un import diari equivalent a la trentena part del lloguer mensual vigent incrementat en un cinquanta per cent a comptar de l'1 de desembre de 2013 i fins a l'efectiu retorn de la possessió, ço que comporta un import diari de 25EUR. La Sra. Peña s'oposa a la reclamació presentada sota aquest concepte pel caràcter abusiu que presentaria la referida clàusula.
La indemnització per ocupació indeguda ve a cobrir la pèrdua soferta per l'ocupació del pis així com els guanys deixats d'obtenir durant un període determinat. En el present litigi, les parts van pactar a través del contracte d'arrendament una quantitat preufetera per aquest concepte, sense cap caràcter abusiu de la clàusula consistent en un desequilibri important entre les obligacions de les parts.
Per fixar la data del retorn de la possessió s'ha de prendre en consideració el fet que les claus de l'immoble foren consignades a la Batllia el dia 4-02-2014, data en què es comunicà a la part agent l'esmentada consignació i que per tant es va oferir a l'agent la possibilitat de recuperar la possessió. És lògic i just prendre en consideració aquest moment en què la Sra. Peña retornà materialment la possessió de l'immoble a la societat demandant.
Per tant, la indemnització per ocupació indeguda correspon al període comprès entre l'1-12-2013 i el 3-02-2014, fet que representa un total de 1.625EUR, com l'ha fixat pertinaçment la sentència recorreguda.
IV.- Sobre els danys i desperfectes
La societat reclama pel concepte de danys i desperfectes un total de 6.168,59EUR, import que resulta de la prova pericial practicada. Però l'informe realitzat no precisa amb el detall què seria exigible, ni en termes tècnics ni en termes econòmics, que sigui preferible canviar tot el parquet de l'immoble en lloc de substituir únicament les lames malmeses. No es va concretar quina seria la diferència de preu entre ambdues opcions.
Per altra part, el complement d'informe aportat no permet conèixer mínimament els conceptes i unitats pressupostats. En efecte, únicament preveu 2.205EUR en concepte de "preu materials a utilitzar" i 3.963,59EUR en concepte de "Cost ma d'obra i gestió de residus generats" sense presentar cap pressupost ni aclariment complementari. A més, en la inspecció ocular practicada el dia 3 d'abril de 2014 es va constatar que el parquet es trobava malmès en diversos punts de l'habitatge i que les portes de l'apartament estaven brutes i ratllades.
Per tant, és imprescindible deixar pel període d'execució l'especificació del cost dels treballs a realitzar i que es concreten en el canvi de la superfície de parquet afectada, o en el seu cas si es presenta l'opció més viable en termes tècnics i econòmics el canvi del parquet de tot el pis, així com dels treballs de pintura del pis, portes i finestra del menjador.
A aquests efectes, l'Hble. Batlle decideix en benefici de la Sra. Peña i sense infringir el petitum -donat que Barba sol·licitava la fixació en període d'execució de sentència i que la pròpia adversa l'ha sol·licitat en un dels seus escrits de conclusions- que es designarà un nou perit en període d'execució que valori i quantifiqui els danys que han resultat constatats així com l'import necessari per procedir a realitzar els treballs de reparació o substitució corresponents, precisant que caldrà detreure l'import de 1.000EUR que la defenent va entregar el 9-05-2011 a l'agent en concepte de dipòsit.
V.- La desestimació del recurs es tradueix, en matèria de costes processals, en la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada (Codi 7,51,5).
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs de la representació processal de la Sra. Peña, contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle, secció civil, de data 24-05-2017, que CONFIRMEM íntegrament.
IMPOSAR a la part apel·lant les costes judicials de segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-
