ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.91aa9662 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
98/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 370/19·16 janvier 2020·Cassation partielle
STSJAD ANDORRA, a 16 de gener del 2020 - ROJ: STSJAD 14/2020
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle370/19
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2020:14) — En matière de droit_civil, la juridiction statue par cassation partielle et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 16 de gener del 2020 - ROJ: STSJAD 14/2020).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation partielle
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 16 janvier 2020 (n° 370/19) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation partielle).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation partielle), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 14/2020 (ECLI:AD:TSJADAD:2020:14)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, sentence du 16 janvier 2020, recours n° 370/19 (STSJAD 14/2020, ECLI:AD:TSJADAD:2020:14) (Lire sur source officielle)
Observation liminaire : la référence « Juridiction andorrane, — » figurant dans les métadonnées de saisie n'étant pas une référence canonique, la présente fiche retient la référence ROJ/ECLI figurant dans le texte intégral. Le texte est rédigé en catalan ; les citations sont données dans une traduction française fidèle. Le texte source présente en outre des incohérences de désignation des parties (le bailleur est tantôt nommé Sr. Bueno, tantôt Sr. C., Sr. G. ou Sr. Batlle ; la locataire tantôt Sra. Giner, tantôt Sra. B.). La présente fiche utilise les désignations de l'en-tête.
Faits et procédure
Le 15 avril 2013, la locataire, Mme Giner, et le bailleur, M. Bueno, conclurent un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et une place de stationnement, pour un loyer initial de 800 euros, revisable, et une durée de cinq ans expirant le 30 avril 2018. Un dépôt de garantie de 1 600 euros fut versé. Le bail se prorogea tacitement jusqu'au 30 avril 2019 (fond, 2e alinéa). La locataire notifia sa résiliation par lettre du 10 juillet 2018 ; la relation contractuelle prit fin le 31 août 2018.
La locataire saisit le tribunal selon la procédure de la LAFU (loi qualifiée d'ordinaire) par demande du 26 mars 2019. Elle sollicitait la restitution du dépôt de garantie, la déclaration que les « services complémentaires » prévus au pacte 4 se limitaient aux consommations d'eau froide et chaude et de chauffage, et la restitution de la différence entre les 5 120 euros versés à titre d'acompte et les consommations effectivement justifiées.
Le bailleur s'opposa et forma une demande reconventionnelle portant sur deux mensualités au titre du préavis non respecté (1 642 euros), sur des frais de peinture et de nettoyage (1 122,33 euros) et sur des charges supplémentaires (1 356,67 euros).
Par sentence du 16 octobre 2019, le tribunal unipersonnel accueillit partiellement la demande principale et la reconventionnelle, après compensation avec le dépôt, et condamna la locataire à payer 1 164,33 euros au bailleur. La locataire interjeta appel.
Question de droit
La Cour devait trancher plusieurs questions :
Le régime du préavis : le congé anticipé donné par le locataire d'un bail prorogé tacitement est-il soumis au préavis de trois mois prévu par l'article 42.3 LAFU et par la clause contractuelle, ou au préavis d'un mois par année restante de l'article 19
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Andorra la Vella, el 16 de gener del 2020. En nom del Poble Andorrà.- »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 16 de gener del 2020 - ROJ: STSJAD 14/2020 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_partielle), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ha vist el recurs d’apel·lació a les actuacions número 3000158/2019. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.- »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 16 janvier 2020 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (370/19) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Andorra la Vella, el 16 de gener del 2020. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ha vist el recurs d’apel·lació a les actuacions número 3000158/2019.
En la tramitació d’aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 370/19 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
ANTECEDENTS DE FET
Primer.- La Sra. Giner va interposar demanda pel procediment de la LAFU, de data 26-03-2019, contra el Sr. Bueno, segons la qual sol·licitava :
condemnar-lo a retornar-li l'import de 1.600.-euros entregats com a dipòsit en iniciar- se el contracte d'arrendament de data 15-04-2013,
declarar que els serveis complementaris al que fa referència el pacte
4 del contracte d'arrendament de data 15-04-2013, per despeses comunitàries, abasten exclusivament als seus consums d'aigua freda i calenta així com calefacció, no podent el propietari repercutir-li altres despeses comunitàries de les unitats immobiliàries llogades, i condemnant aquest darrer a retornar la diferència entre l’import de 5.120.-euros entregat a acompte durant la relació contractual pels serveis complementaris i els consums de calefacció i aigua calenta i freda que restin degudament acreditades en període de prova,
condemnar-lo en costes, inclosos els honoraris d'advocat i procurador fins a total execució de Sentència.
Segon.- El defenent va oposar-se a la demanda, en data 15-05-2019, i va demanar la seva desestimació i la imposició a la part agent de les costes processals, tot i formulant una demanda reconvencional en el sentit de condemnar l’arrendatària a pagar-li :
l’import de 1.356,67.-euros en concepte de serveis suplementaris establerts en el contracte de lloguer del 15-4-2013, i les despeses derivades de pintura i neteja, un cop deduït el dipòsit de 1.600.-euros, amb els interessos legals des de la data a la contesta a la demanda,
l’import de 1.642 euros corresponents a les dues mensualitats de lloguer corresponents al preavís no donat a raó de 821.-euros de mensualitat pels dos mesos de preavís que no va respectar amb els interessos legals des de la data a la contesta a la demanda, sempre amb imposició de les costes processals.
La representació processal de la Sra. Giner es va oposar a la demanda reconvencional sol·licitant la seva desestimació.
Tercer.- El Tribunal unipersonal va dictar sentència de data 16-10-2019, decidint :
“que estimant parcialment la demanda principal formulada per la Sra. Giner contra el Sr. Bueno, i reeixint en part la reconvenció , després d'operar la compensació amb el dipòsit inicial segons contracte d'arrendament denunciat i subscrit el 15 d'abril del 2013, ha de condemnar i condemna a la primera a pagar al segon la suma de mil cent seixanta-quatre euros amb trenta-tres cèntims (1.164,33.- EUROS); no havent-hi lloc al còmput d'interessos legals ni a efectuar especial condemna en les costes processals causades d'aquesta instància segons s'ha raonat en la fonamentació jurídica de la present resolució.”.
Quart.- Contra l’esmentada sentència va formular recurs d’apel·lació la representació processal de la Sra. Giner demanant l’estimació total de la seva demanda i la desestimació de la demanda reconvencional, amb imposició de les costes d’ambdues instàncies a l’adversa.
La part apel·lada demana que es procedís a la desestimació del recurs i a la confirmació de la sentència d’instància, amb imposició a la part recurrent de les costes processals.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- No es discuteix que en data 15-04-2013, les parts varen firmar un contracte d’arrendament d'un local destinat a habitatge i d'una plaça d'aparcament ubicats en l’XXXX, per un lloguer inicial revisable de 800.-euros i per una durada de cinc anys fins al 30-04-2018.
Aquesta relació contractual es va acabar en data 31-08-2018 com a conseqüència de la rescissió comunicada pel l’arrendatària per carta del 10-07-2018.
El tribunal unipersonal ha jutjat que :
l’arrendatària no havia respectat el termini de preavís de tres mesos i que per tant devia l'import de 1.642.-euros reclamat de manera reconvencional en concepte de dos mesos de renda, i que aquest import s'havia de compensar amb el de 1.600.-euros en concepte de fiança dipositada,
l’arrendatària s'havia de fer càrrec de l'import de 1.122,33.-euros reclamat de manera reconvencional en concepte de neteja i pintura de l'apartament,
que l'arrendador no podia pretendre cobrar l'import de 1.834,34.-euros reclamat per ell en concepte de despeses comunitàries.
Segon.- El primer aspecte del recurs recau sobre la qüestió del preavís contractual tota vegada que considera que el Sr. Batlle ha confós l’antelació de tres mesos amb la que una part del contracte ha d'avisar a l’altra que no hi ha pròrroga tàcita de l'article 43.2 amb la renúncia unilateral de l'arrendatari a esgotar la durada pendent de l'arrendament prevista a l'article 19 de la Llei que és d'un mes de preavís per cada any o fracció que resti per la finalització del contracte ; que el contracte es va prorrogar tàcitament i que ella va respectar un preavís de 51 dies que compleix amb escreix el mes exigit per l'article 19.
Per donar lloc a la pretensió reconvencional de l'arrendador, el tribunal ha considerat que l’arrendatària havia de respectar el preavís contractual i legal previst a l'article 42.3 de la LAFU.
Però, s'ha de convenir amb la recurrent que no era d’aplicació al present cas l'article 42.3.
En efecte, aquest article inserit en el capítol I del títol III de la Llei relatiu a les normes específiques a l'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent disposa en relació al període mínim del contracte de cinc anys que :
“Un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d’un any, salvat que una part no avisi l’altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues. Aquesta pròrroga no produeix efectes si l’arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions.”
Per tant, és clar que aquest article és relatiu al supòsit on una part es vol oposar a la pròrroga prevista per la Llei, i en aquest cas ho ha de fer respectant el termini de 3 mesos en relació a la data on el contracte s'hauria de prorrogar tàcitament.
No es tracta d’això en el present cas, sinó del supòsit on l'arrendatari vol resoldre el contracte en curs de manera anticipada abans del termini normal resultant del període pactat o de la seva pròrroga tàcita.
En relació al contracte d'Autes, el termini pactat del contracte del 2013 era el 30-04-2018, i a falta per part de l'arrendador o de l'arrendatària, d'haver utilitzat la facultat de l'article 42.3, el mateix es va prorrogar tàcitament i automàticament per un període d'un any, essent el seu nou termini el 30- 04-2019.
Per tant, quan l’arrendatària va comunicar a l'arrendador la seva voluntat de “deixar el pis”, posteriorment a la pròrroga, és l'article 19 que era d’aplicació.
Aquest article disposa que :
“L’arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d’arrendament abans que transcorri el termini pactat mitjançant un preavís d’un mes per cada any o fracció que resti per a la finalització del contracte.
Si l’arrendatari no compleix amb aquesta obligació, ha d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any que quedés per complir.”.
Pel que fa al contracte d’arrendament, conté una clàusula 1 relativa a la durada que diu :
“(…)Si tres mesos abans d'expirar el present contracte cap de les dues parts fa a l'altra en forma fefaent la seva intenció de no voler-lo renovar, aquest s’entendrà tàcitament prorrogat per un any, i així successivament. La part arrendatària podrà renunciar unilateralment dit contracte d'arrendament abans que transcorri el termini pactat mitjançant un preavís de tres mesos. Si l'arrendatari no compleix amb aquesta obligació, haurà d'indemnitzar a la part arrendadora amb una quantitat equivalent a una mensualitat del preu d'arrendament en vigor per cada any que quedés per complir.”
Aquest redactat no és clar, ja que no permet saber si es refereix a la possibilitat de resolució anticipada o a la possibilitat d'oposar-se a la prorrogació tàcita, i per tant no es pot entendre que les parts haurien volgut pactar un termini de preavís de tres mesos enlloc del d'un mes previst per l'article 19.
En tot cas i sobretot, no es pot admetre que l’arrendatària hauria renunciat vàlidament a l’aplicació del termini general instituït legalment amb caràcter imperatiu per a la protecció dels arrendataris per la LAFU modificada sobre aquest punt per la Llei 31/2008 del 18 de desembre de mesures de reactivació econòmica en el sentit de suprimir la indemnització a càrrec de l’arrendatari per a la resolució anticipada del contracte d’arrendament i reduir el termini de preavís, en tots els casos, a un mes.
Així les coses, l'arrendatària no era sotmesa al termini de tres mesos sinó al d'un mes, que ha respectat, i no es podia donar lloc a la demanda reconvencional relativa a l'import de 1.642 euros en concepte de les dues mensualitats suplementàries.
D’altra banda, i a títol de reforç, cal esmentar que en cas de considerar que s’havia de respectar un termini de tres mesos en aplicació de la referida clàusula, la sanció no hauria pogut ser de donar al propietari el dret a cobrar les tres mensualitats corresponent al preavís sinó la sanció prevista per la mateixa clàusula, és a dir una mensualitat del preu d'arrendament en vigor per cada any que quedés per complir (600.-euros en el nostre cas).
Per tant, aquest primer aspecte del recurs s'ha d'estimar.
Tercer.- El segon aspecte del recurs és relatiu a la problemàtica de la pintura i neteja del pis. Argumenta que en aplicació de l'article 28.8 i donat que l’ocupació del pis va durar més de 5 anys, no se li podia exigir de pintar el pis de nou ; que el Sr. G. no es va queixar que el pis era brut o en mal estat, ni li va reclamar mai res per pintura o neteja ; que és solament nou mesos després d'haver recuperat la possessió dels llocs que va pretendre, per primera vegada, que l'arrendatària havia deixat el pis brut i les parets foradades pels aplics i la decoració ; que correspon al propietari advertir a l'antic arrendatari que considera que no rep el pis en bon estat per què aquest tingui l'oportunitat de personar-se en els llocs i, si cal, deixar constància notarial, saig o expert en la matèria per a poder contradir tot o part del que afirma l'arrendador.
Conclou que ni la Llei ni el sentit comú obliguen a l'arrendatari a provar que va deixar els llocs en condicions acceptables.
Per resoldre aquest punt del recurs s'ha de diferenciar la qüestió de la neteja de la pintura.
Pel que fa a la pintura, és cert que l'article 27.8 (i no pas 28.8) de la LAFU en la seva redacció fins al 13-02-2019 disposa que l’arrendatari ha de retornar la finca a la fi de l’arrendament tal com l’ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l’ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual a cinc anys, l’arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s’expressa quin era l’estat de la finca en el moment de l’inici de l’arrendament, s’entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari.
Ara bé, la part recurrent obvia que el contracte conté un pacte que estipula que la part arrendatària reconeix rebre el pis pintat de color blanc, en bon estat i condicions, buit de mobles, a excepció de la cuina que està equipada amb mobles i s’obliga a mantenir el dit pis, durant la vigència de l’arrendament, i a retornar-lo en bon estat de conservació i pintat de nou del mateix color, o similar, qualsevol desperfecte o avaria que sofreixin les coses arrendades anant a càrrec exclusiu de la part arrendatària.
Així, s'ha compromès a pintar de nou el pis del mateix color abans de retornar-lo.
Tal pacte és vàlid i no contravé a les disposicions de l'article 27.8 les quals preveuen l’obligació pel llogater de pintar de nou si l’ocupació dels llocs no supera cinc anys, però no impedeixen que les parts atorguin la mateixa obligació si l’ocupació dura més de cinc anys.
Per tant, és amb raó que el tribunal, invocant el compromís voluntari de l’arrendatària, ha posat al seu càrrec el cost de la pintura.
Pel que fa a la neteja, tot i l’obligació continguda en l'article 27.8 de la LAFU i la presumpció que el local es va lliurar inicialment en bon estat, s'ha d'admetre que cap element de prova permet confirmar l’afirmació efectuada pel propietari en el seu escrit de contesta i demanda reconvencional que el pis era brut, fent necessari una neteja del mateix per import de 234,08.- euros.
A més, aquesta neteja no apareix tenir cap vincle amb la pintura doncs, segons indica el propietari en la seva demanda reconvencional, trobaria la seva justificació en la necessitat de netejar a fons la cuina moblada.
Per tant, el tribunal no podia donar lloc a aquesta pretensió reconvencional.
Donat que la reclamació era per un import total de 1.122,33.-euros a la qual el tribunal ha donat lloc íntegrament sense distingir pintura i neteja, aquest aspecte del recurs s'ha d'estimar parcialment, posant al càrrec de l'arrendatària l'import de la factura del 21-11-2018 per import de 888,25.- euros en concepte de pintura però deixant al càrrec de l'arrendador la factura del 10-10-2018 per import de 234,08.-euros en concepte de neteja.
Quart.- Un altre aspecte del recurs concerneix les despeses complementàries a càrrec de l'arrendatària. Aquesta darrera denúncia una incongruència i un error en la valoració de la prova donat que la qüestió també fou plantejada en la demanda i no solament en la demanda reconvencional, i que el tribunal no s'ha pronunciat sobre la declaració de que solament les despeses de consums de calefacció i aigua calenta i freda tinguin la consideració de despeses comunitàries, i de retorn que li correspongui per la diferència entre l’import de 5.120.-euros entregat a acompte durant la relació contractual pels serveis complementaris i els consums de calefacció i aigua calenta i freda que restin degudament acreditades en període de prova.
Explica al respecte que el Sr. G. ha confessat que durant tota la relació arrendatària la Sra. B. va satisfer mensualment i puntual la suma de 80€, el que fa un total de 5.120.-euros ; que la sentència reconeix que els 80€ mensuals eren el mínim que l’arrendatària havia de pagar i que el propietari no podia augmentar els imports a l'alça per manca de prova suficient ; que al contracte de lloguer mai no es va pactar que els 80€ mensuals per despeses comunitàries tinguessin el caràcter de mínim preufeter fos quin fos el consum de l'arrendatària, sinó a comptes dels veritables consums ; que mai el Sr. G. ha acreditat ni durant la relació contractual, ni a la contesta a la demanda i demanda reconvencional ni a proves, quins han estat els veritables consums.
En treu la conclusió que era procedent també l'estimació de la seva demanda pel que fa al retorn de la diferència entre el que va entregar al propietari i els veritables consums, és a dir, entre els 5.120€ satisfets a compte per despeses complementàries i els consums de l'arrendatària, i que en no haver estat acreditats aquests consums en període de prova se li ha de retornar tot l'import de 5.120.-euros.
És veritat que el tribunal s'ha concentrat a determinar si podia donar lloc a la pretensió de la part agent de retorn de la fiança i en quina mesura es podia donar lloc a les demandes reconvencionals, sense però pronunciar- se de manera ni directa ni indirecta ( sinó és el membre de frase que diu que “ les despeses complementàries (...) no havent estat il·lustrat a les actuacions per part del Sr. Bueno (...) la legitimitat de que puguin ser repercutides com a tal a càrrec de l'arrendatària”) sobre la petició degudament adduïda per tal de “declarar que els serveis complementaris al que fa referència el pacte 4 del contracte d'arrendament de data 15-04-2013, per despeses comunitàries, abasten exclusivament als seus consums d'aigua freda i calenta així com calefacció, no podent el propietari repercutir-li altres despeses comunitàries de les unitats immobiliàries llogades, i condemnant aquest darrer a retornar la diferència entre l’import de 5.120.-euros entregat a acompte durant la relació contractual pels serveis complementaris i els consums de calefacció i aigua calenta i freda que restin degudament acreditades en període de prova.”
Es tracta d'un incongruència infra petita que aquesta Sala ha de subsanar.
Com ho recull la sentència, no es discuteix ni és objecte de recurs, que, a raó dels 80.-euros que pagava mensualment a més de la renda, la Sra. B. va satisfer un total de 5.120.-euros en concepte de “SERVEIS SUPLEMENTARIS”.
Pel que fa al primer aspecte de la qüestió, cal començar per recordar que en virtut de l’article 21 LAFU és obligació de l’arrendatari pagar la renda o el preu de l’arrendament i, quan escaigui, les quantitats complementàries, en els termes pactats i, en defecte de pacte, en la forma prevista en els articles 21 i 23 d’aquesta Llei.
El pacte 4 estipula que :
“SERVEIS SUPLEMENTARIS.- En el preu de l‘arrendament no hi va inclòs l'import del consum d'energia elèctrica, telèfon, calefacció ni qualsevol altre servei o subministrament suplementari, els quals seran directament contractats i satisfets per la part arrendatària a la companyia, corporació o persona, fins i tot a l’arrendador, si és aquest el cas, que els hi subministri o els hagi de pagar tercers. La calefacció, aigua calenta, aigua freda i despeses comunitàries es cobrarà VUITANTA EUROS (80,00€) mensuals a compte a pagar amb et rebut de lloguer. Lectures de comptadors: (...).
Del seu costat l'article 23 disposa que :
“1. A més a més de la renda, l’arrendatari està obligat a pagar, a l’arrendador o bé directament al subministrador que correspongui, les despeses que originen els serveis i els subministraments del que gaudeixi. Tenen aquesta consideració el servei de porteria i els subministraments d’aigua, electricitat, gas, calefacció, aire condicionat, telèfon i altres anàlegs.
Per efectuar-ne el cobrament, l’arrendador ha de justificar a l’arrendatari la quantitat que li correspon pagar per aquests serveis i subministraments. Per determinar el cost individual de cada servei, si les finques que en gaudeixen són més d’una i no hi ha comptadors individuals, el cost total es distribueix entre elles en funció de la superfície de cada finca.
Es vàlid el pacte en què es convé el pagament d’una suma preufetera per a tots o determinats serveis.
L’import dels serveis, quan siguin deguts a l’arrendador, és complementari a la renda, però s’hi assimila als efectes de desnonament per manca de pagament.”
Malgrat l’afirmació del defenent en la seva confessió en judici que havia informat a l’arrendatària de la natura de despeses suplementàries i que en havien parlat durant tota la relació, no existeix cap prova de tals extrems i els correus intercanviats entre les parts ho contradiuen.
Així, en data 27-02-2018, el Sr. C. va enviar a la Sra. B. una carta en la qual pretenia augmentar, i amb efecte retroactiu a partir del gener del 2018 en 180.-euros enlloc de 80.-euros l'import mensual a pagar en concepte de serveis suplementaris, i posar al càrrec de l’arrendatària l'import de 2.294,28.-euros en concepte de serveis suplementaris per l'any 2017.
Després de diversos correus entre les parts, el Sr. C. també va reclamar les despeses comunitàries de l'Edifici des de l'inici de la relació d'arrendament proposant de repartir-les a raó d'un 60% al càrrec de l’arrendatària i del 40% al seu càrrec.
Però, a falta d'haver precisat en el contracte que pretenia repercutir a l’arrendatària, a més dels consums de calefacció, d'aigua freda i calenta, les despeses en concepte de consergeria, electricitat de l'escala, manteniment dels ascensors i neteja de la calefacció, i havent transcorregut 58 mesos (és a dir dos mesos abans d'acabar-se la relació i un cop passat el termini de tres mesos del ja esmentat article 42.3 en el qual l’arrendatària es podia oposar a la prorrogació del contracte), durant els quals ha percebut l'import mensual pactat de 80.-euros en concepte de serveis suplementaris sense pretendre a més, el propietari no pot pretendre practicar una regularització i obtenir el pagament de les despeses que no havia reclamat fins ara, el tot en base a una interpretació extensa del contracte que l’arrendatària no ha pogut discutir mai i a una interpretació forçada de l'article 23.1 i de la noció de “altres anàlegs” esmentada en aquesta disposició legal.
Per tant, la pretensió de l'arrendatària per tal de limitar a les despeses de consum d'aigua freda i calenta i calefacció apareix fonamentada.
Cinquè.- Una altra cosa és la seva pretensió que se li retorni la diferència entre els 5.120.-euros pagats i la despesa real.
En la matèria, i com això ressurt molt clarament de l'article 23.2 LAFU, el punt essencial és que pertany al propietari justificar la realitat de les despeses de les quals demana el reembossament ja que, al no tractar-se d'una suma preufetera, el pagament mensual d'una suma en concepte de subministraments i assimilats només constitueix un acompte pendent de regularització en funció de la despesa real tal com justificada per l'arrendador.
En el nostre cas, fins i tot si s’hagués considerat que es podia imputar a l’arrendatària les despeses diferents dels seus propis consums, força és de constatar que no existeix en autes una prova suficient de la realitat de la despesa en concepte de consergeria, electricitat de l'escala, manteniment dels ascensors i neteja de la calefacció, ni de la seva repartició entre les diferents unitats de la copropietat.
Pel que fa a les despeses d'aigua freda i calenta, i calefacció, i malgrat l’afirmació de l’arrendatària al respecte que cap consum s'hauria acreditat de manera fefaent, apareix en realitat que l'import correcte justificat, tal com ressurt dels documents de la copropietat relatius als comptes de la mateixa aportats pel Sr. C., pel període que ens interessa, ascendeix a un total de 3433,17.-euros.
Així les coses, queda un diferencial de 1.686,83.-euros al pagament del qual s’ha de condemnar l’arrendador.
Sisè.- Ateses les modificacions aportades a la sentència d’instància, escau efectuar de nou els comptes entre les parts.
D’una banda, l’arrendador deu l’import de 1.686,83.-euros en concepte de retorn de d'acompte no justificat, al qual escau afegir l’import de 1.600.- euros en concepte del retorn de la fiança.
D’altra banda, l’arrendatària deu l’import de 888,25.-euros en concepte de pintura.
Per tant, apareix un saldo de 2.398,58.-euros en favor de l’arrendatària, suma al pagament de la qual s’ha de condemnar el Sr. C.
Setè.- En darrer terme sosté la part apel·lant que la contrapart no ha actuat lleialment puix, a les acaballes del contracte d'arrendament, va sorprendre a l'arrendatària amb pretensions de cobrar-li quantitats importants per conceptes mai pactats quan ella sempre va pagar puntualment i respectar les seves obligacions, i que per tant el Sr. G. mereix la seva condemna en costes en ambdues instàncies.
Si bé és cert que l’arrendador va actuar de forma sorprenent al reclamar només al final de la relació unes quanties importants en concepte de despeses suplementàries, no s’adverteix mala fe ni temeritat per part seva, de tal manera que s’ha d’estar al criteri del venciment objectiu que regeix la imposició de les costes en matèria civil a Andorra.
La pretensió principal de la part agent era doble, és a dir el retorn íntegre de la fiança de 1.600.- euros i la condemna a retornar la diferència entre 5.120.- euros i els consums d’aigua i calefacció acreditats, amb la precisió que ha finalment sostingut que no s’havia acreditat cap consum de tal manera que s’havia de considerar que la seva demanda era de 5.120.- euros.
Així, malgrat la revocació parcial de la sentència, l’estimació de la demanda queda parcial.
La pretensió reconvencional ascendia a un total de 2.998,67.-euros i només s’hi dóna lloc en un 30%, i l’estimació de la demanda és encara més parcial.
En conclusió, el pronunciament sobre les costes de primera instància es confirma.
Vuitè.- L’estimació, encara que parcial, del recurs d’apel·lació justifica la no imposició de les costes processals d’aquesta segona instància (Novel·la 82,10)
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ha pres la següent
DECISIÓ
Primer.- ESTIMAR parcialment el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Giner contra la sentència de data 16-10- 2019 que revoquem en el sentit de deixar sense efecte la condemna de la Sra. B. i de condemnar al Sr. Bueno a pagar a la Sra. Giner l’import de 2.398,58.-euros, tot i confirmant la resta de la seva part dispositiva.
Segon.- NO EFECTUAR cap imposició de les costes processals d’aquesta segona instància.
Aquesta resolució és ferma i executiva.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-
