ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.ccb03ddc · Tweeledig Juridisch Dossier (I. Doctrinaire Noot + II. Authentiek Arrest)
Korpus Autoriteitsscore
93/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 172/20·22 december 2020·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 22 de desembre del 2020 - ROJ: STSJAD 229/2020
Gerecht / InstantieTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Zaaknummer / ECLI172/20
Rechtsgebiedjurisprudence
SHA-256 Controlegetal0000000000000000…
Analytische Samenvatting Korpus & Rechtsregels (Headnotes) (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2020:229) — En matière de droit_social, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 22 de desembre del 2020 - ROJ: STSJAD 229/2020).
DEEL I
Doctrinaire Annotatie & Wetenschappelijke Analyse Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Analytische Samenvatting Korpus — Il résulte de la décision rendue le 22 décembre 2020 (n° 172/20) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Note méthodologique : la référence canonique fournie dans la saisie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue ci-dessus est celle figurant dans le texte intégral (numéro ROJ et identifiant ECLI). La traduction du dispositif et des passages cités est établie par l'auteur à partir du texte catalan.
Faits et procédure
La société A, ORG_0, agence immobilière, a formé une demande en paiement de 5 283,77 euros contre M. Sainz. Elle réclamait la commission qu'elle estimait due pour son intervention dans la conclusion de contrats de bail portant sur plusieurs unités immobilières. La demande, introduite le 18 avril 2019 selon la procédure abrégée, sollicitait en outre les intérêts et la totalité des dépens.
Le défendeur s'est opposé à la demande, en sollicitant son rejet et la condamnation de la demanderesse aux dépens, honoraires d'avocat et de procureur inclus.
Par jugement du 12 mars 2020 (sentence n° 69/2020 selon le dispositif de l'arrêt d'appel ; le texte porte également la mention « Sentència 162-2020 » dans l'en-tête), le juge de première instance a débouté la société demanderesse et a mis les dépens à sa charge.
La société demanderesse a interjeté appel le 2 octobre 2020, en demandant la réformation intégrale du jugement et l'adjudication de ses prétentions, dépens des deux instances à la charge de la partie défenderesse.
La Sala Civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre (recours n° 172/20), composée des magistrats Vincent Anière (président), Carles Cruz Moratones et Jaume Tor Porta (rapporteur), a rendu sa décision le 22 décembre 2020.
Question de droit
La question posée à la Cour était de savoir si l'intervention d'une agence immobilière avait été « décisive » (decisiva) pour la conclusion des contrats de bail, de sorte que l'intermédiaire puisse réclamer la totalité de la commission convenue ou usuelle, alors qu'une autre agence était intervenue dans la même opération.
Le moyen d'appel reposait sur une appréciation prétendument erronée des faits prouvés. La société appelante soutenait que la remise d'un plan de l'appartement et d'informations sur les places de stationnement, suivie de la visite, suffisait à caractériser un rôle déterminant, et que la commission d'un mois de loyer, qu'elle présentait comme fixée par les usages du secteur, lui était due.
Solution et dispositif
La Cour rappelle la définition du contrat de médiation ou de courtage. Il s'agit du contrat par lequel le médiateur assume la fonction essentielle de mettre en relation deux personnes ou plus, en vue de faciliter la conclusion d'un contrat, en contrepartie d'une rémunération à la charge du commettant. Cette rémunération est soumise à la condition suspensive de la conclusion du contrat projeté. La Cour ajoute que le médiateur a droit à la totalité de la commission convenue lorsque son intervention s'avère « décisive ou déterminante » pour la réalisation de la mission.
Appliquant ce critère, la Cour retient que l'intervention de la société appelante ne présente pas ce caractère. Trois éléments fondent cette appréci
Direct toepasbare aandachtspunten voor processtukken en adviespraktijk
Andorre
1. Processtukken & Cassatietoetsing
Voer Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (172/20) aan ter onderbouwing van de rechtsregel; controleer de motiveringseis en de aansluiting op het wettelijk kader (AD).
2. Contractuele & Adviespraktijk
Toets lopende overeenkomsten en bedingen aan de door het gerecht geformuleerde maatstaf om nietigheid of aansprakelijkheidsrisico’s te voorkomen.
3. Stelplicht & Bewijslast
Onderbouw elk feitelijk bestanddeel met verifieerbare producties overeenkomstig de bewijswaardering in dit arrest.
DEEL II — AUTHENTIEKE MINUTE & INTEGRALE UITSPRAAK (VERBATIM)
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Andorra la Vella, el 22 de desembre del 2020. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 172/20 — Décision commentée
Raadpleeg de integrale brontekst in Deel II en de SHA-256 integriteitscode vóór overlegging in rechte.
ANTECEDENTS DE FET
Primer.- El dia 18-4-2019, la representació processal de la societat A, ORG_0 articulava demanda pel procediment abreujat contra el Sr. Sainz, a través de la qual sol·licitava la seva condemna a alçada de la quantitat de 5.283,77.- EUR, incrementada amb els seus interessos des de la contesta a la demanda i al pagament de la totalitat de les costes ocasionades.
Segon.- El dia 2-5-2019, la representació processal del Sr. Sainz contestava la demanda plantejada de contrari oposant-se al seu triomf tot i sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades incloent-hi els honoraris d'advocat i de procurador.
Tercer.- Practicats els mitjans de prova i evacuats per les parts litigants els seus respectius escrits de conclusions, en data 12-3-2020 requeia Sentència amb la següent part decisòria:
"Primer.- Desestimar de forma íntegra la demanda formulada per la representació processal de la societat A, ORG_1 contra el Sr. Sainz i absoldre aquest darrer de les pretensions dirigides en la seva contra.
Segon.- Fer imposició de les costes judicials ocasionades, en la forma prevista al VII.- Fonament jurídic de la present resolució".
Quart.- Contra aquesta resolució, la representació processal de la societat demandant formula recurs d'apel·lació i mitjançant escrit de conclusions presentat en aquesta alçada el dia 2-10-2020 pretèn la seva revocació i en el seu lloc s'estimi íntegrament les pretensions contingudes en el seu escrit rector, el tot amb imposició de les costes ocasionades en ambdues instàncies a la part demandada.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- En el present litigi, la societat A, ORG_0 pretén la condemna del Sr. Sainz a alçada de l'import de 5.283,77.- EUR, que segons argumenta correspondria a la comissió deguda a causa de la seva intervenció en el procés d'arrendament de diverses unitats immobiliàries pel demandat.
La Sentència dictada desestima tal pretensió i ho fa en considerar que les gestions efectuades per la societat demandant no havien resultat decisives per al perfeccionament dels contractes d'arrendament celebrats pel Sr. Sainz, sinó que aquestes operacions van poder intervenir mercès la mediació efectuada per altra empresa immobiliària.
La representació processal de la societat recurrent s'alça contra aquesta decisió amb fonaments als motius de greuge següents.
Segon.- Considera que el raonament construït per l'òrgan judicial d'instància suposava un anàlisi erroni dels fets provats que abocava a una resolució contrària a la doctrina dels Tribunals. Referia que admetent la Jutjadora a quo que una assalariada de la seva representada havia facilitat informació sobre l'apartament arrendat al demandat, l'havia ensenyat i tanmateix li havia mostrat diferents locals i places d'aparcament, era inqüestionable que la seva intervenció en la perfecció dels contractes d'arrendament havia resultant decisiva i en conseqüència tenia dret a percebre la comissió equivalent a un mes de renda que fixen els usos del sector.
Tercer.- Resulta definitivament provat en aquesta alçada que el dia 28-9- 2018, una comercial de la societat A, ORG_1 mostrava al Sr. Sainz i família d'aquest, l'apartament 0-0 de l'edifici situat al XXXX núm. 00 d'Andorra la Vella que figurava exposat a la pàgina web de la primera, així com diferents despatxos i places d'aparcament que també la immobiliària tenia en cartera. Seguidament i a requeriment del Sr. Sainz, es trametia còpia d'un plànol de l'apartament així com diferent informació relativa al preu d'arrendament de places d'aparcament en el mateix edifici en que s'ubica l'apartament esmentat.
Pocs dies desprès, el Sr. Sainz recorria a altra agència immobiliària (B), visitant novament el mateix apartament que també tenia en cartera i altres despatxos i places d'aparcaments situats en el mateix edifici. Aquesta segona agència immobiliària responia a les concretes peticions d'informació realitzades pel avui demandat, efectuava un dossier relatiu a la situació familiar i patrimonial del Sr. Sainz, negociava unes determinades places d'aparcament especials acord a les especificitats dels vehicles del demandat, així com un despatx en el mateix edifici, la realització per part de la societat arrendadora de determinades reformes en l'apartament així com unes condicions econòmiques globals lleugerament més avantatjoses per a la part arrendatària que aquelles que inicialment s'oferien.
El dia 12-10-2018 el Sr. Sainz i la seva esposa arrendaven l'apartament 0-0 de l'edifici situat al XXXX i les places d'aparcament 1-2, 3-4 i 5-6. Així mateix, el Sr. Sainz actuant però per compte de la societat C, ORG_0 també arrendava el despatx número 0 del mateix immoble.
Quart.- La societat recurrent discrepa de la valoració de la prova realitzada en la instància sostenint que la intervenció realitzada havia resultat eficaç en la perfecció del negoci indicat i que en tal situació tenia dret a percebre la comissió que reclamava.
El contracte de mediació o corretatge és aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent). Aquesta contraprestació econòmica, es troba no obstant sotmesa a la condició suspensiva de la celebració del contracte projectat entre les parts. D'altra banda, el mediador intervinent tindrà dret a la retribució íntegra de la comissió pactada, quan la seva gestió resulti decisiva o determinant per a la bona fi de l'encàrrec realitzat.
La part recurrent relaciona la perfecció del contracte d'arrendament amb la circumstància que la primera visita que la part demandada va efectuar era realitzada mercès l'empleada de la seva societat i que l'empleada li hauria facilitat una còpia del plànol de l'apartament així com informació relativa a dues places d'aparcament estàndards (simples i dobles) en l'edifici. Si bé amb anterioritat, aquesta circumstància podia ser transcendental, ja no és el cas avui en dia, doncs ja hem pogut establir que "Ara, amb l'aparició de les comunicacions telematiques i digitals (internet) com les xarxes socials la captació de clients potencials te tota una altra dimensió, en especial de pagines web especialitzades i per tant, flueix la informació i la publicitat amb molta mes celeritat. Aixo comporta que el paper de les agencies ja no ha de centrar-se tant en la captació de clients per dur-los a la visita presencial (que ara pot ser virtual) sinó a l'oferiment de gestions i serveis complementaries que els dirigeixin envers un web o envers un altre mes atractiu des del punt de vista de la informació, de la presentació, de la localització per localitats, preus, dimensions, característiques, entre d'altres. Per tant, amb aixo volem ressaltar que la jurisprudencia ha d'anar compassada amb la realitat social que ens envolta i no podem donar pautes o criteris generics com els que la realitat de fa 20 anys aconsellava (el denominat caracter evolutiu de la jurisprudencia)" Sentències de 26-6-2019 (rotlles TSJC-298/2018 i TSJC- 33/2019).
Si les precisions que acabem d'efectuar les traslladem al supòsit que examinem en resulta que la intervenció de la societat recurrent no pot qualificar-se de decisiva en la celebració del contracte d'arrendament entre les parts litigants i això per les raons següents. En primer lloc, no podem deixar de banda que eren diverses les agències immobiliàries que oferien en les seves pàgines webs el mateix apartament arrendat pel Sr. Sainz, sense que per tant pugui considerar-se que la societat demandant desplegués una activitat especial per a trobar un client interessat o per oferir un servei específic diferent al de tercers. En realitat, si bé resulta innegable que la societat A, ORG_0 va ser la primera que va mostrar l'apartament constantment repetit, l'activitat que va desenvolupar es va limitar a això, ensenyar l'apartament a demanda de l'esposa del Sr. Sainz i fer-li remesa d'un plànol de l'apartament. En tot cas, no pot obviar-se que la voluntat del Sr. Sainz, consistia en arrendar no tan sols una unitat immobiliària destinada a l'habitatge de la família sinó també determinades places d'aparcament per als seus vehicles de luxe així com un despatx per al negoci que administra, amb el benentès que tot havia de situar-se preferiblement en el mateix edifici. Així, si bé la societat recurrent va poder mostrar l'apartament que en definitiva era arrendat, el despatx que proposava no es trobava integrat en el mateix immoble, i les places d'aparcament ofertes eren estàndards, situades en la planta específicament destinada a l'arrendament les quals no eren del gust del Sr. Sainz, i que en definitiva no va arrendar. Va ser la intervenció de la segona agència immobiliària, la que va resultar a totes llums decisiva doncs no tants sols va tornar a ensenyar l'apartament a la família del demandat sinó que endemés va realitzar les gestions necessàries per tal de que des de la societat arrendadora es proposessin determinades places d'aparcament que convenien al futur arrendatari i que es situaven en unes plantes de l'edifici diferents que es destinaven a hotel i s'oferís un despatx en el mateix immoble, el tot a conveniència del Sr. Sainz. Així mateix, presentava l'arrendatari a la propietat, demanava la realització de determinades reformes en l'habitatge a càrrec de la propietat (pintura) que eren acceptades per la propietat i una disminució del preu global de la renda proposada.
En aquestes coordenades, la decisió adoptada en la instància quan considera que la intervenció de la societat recurrent no resultava decisiva per a la perfecció del contracte resulta ajustada a dret i en conseqüència, el recurs articulat ha de ser rebutjat.
Cinquè.- La desestimació del recurs comportarà que les costes ocasionades pel mateix hagin de ser imposades a la part vençuda en mèrits de la regla del venciment objectiu.
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent
DECISIÓ
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat A, ORG_0 contra la Sentència núm. 69/2020 de data 12-3-2020 que confirmem íntegrament. Imposem a la part recurrent les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta resolució és ferma i executiva.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-
