ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.fbdbe115 · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
92/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 225/21·20 December 2021·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2021 - ROJ: STSJAD 340/2021
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket225/21
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2021:340) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2021 - ROJ: STSJAD 340/2021).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 20 décembre 2021 (n° 225/21) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 décembre 2021 (STSJAD 340/2021)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 20 décembre 2021, ROJ STSJAD 340/2021, ECLI:AD:TSJADAD:2021:340 (Lire sur source officielle)
Note de méthode : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, elle a été complétée à partir des éléments d'identification figurant dans le texte intégral (ROJ, ECLI, numéro de recours).
Faits et procédure
Par un contrat signé le 28 avril 2011, un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble a été loué. Le bailleur était M. Amorós, mais le contrat avait été conclu, au nom et pour le compte de celui-ci, par son fils, M. Arnau, qui disposait de pouvoirs suffisants. Le locataire, M. Manzano, avait versé une garantie (fiança) de 8 000 euros.
Le locataire a engagé une action, selon la procédure abrégée, contre M. Arnau, en restitution de cette somme, majorée des intérêts légaux et des dépens. Le défendeur a soulevé, à titre principal, une exception de défaut de légitimation passive, en faisant valoir qu'il n'était intervenu qu'en qualité de représentant de son père, propriétaire et bailleur réel. À titre subsidiaire, il a contesté la demande au fond, invoquant des dégradations imputables au locataire, évaluées à 6 069,55 euros, et formé une demande reconventionnelle en réparation d'un manque à gagner locatif.
Par sentence du 27 avril 2021, le Batlle a accueilli l'exception, rejeté la demande et condamné le demandeur aux dépens. M. Manzano a interjeté appel le 17 juin 2021. M. Arnau a conclu au rejet de l'appel.
Le recours a été examiné par la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia (recours n° 225/21), sous la présidence de M. Vincent Anière, le magistrat rapporteur étant M. Jaume Tor Porta.
Question de droit
La Cour devait trancher deux questions, correspondant aux deux moyens d'appel :
Le défendeur, représentant du bailleur, peut-il être regardé comme passivement légitimé dans une action en restitution de la garantie locative, au regard de la disposition addicionale segona de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) relative aux administrateurs ?
La qualité de représentant du défendeur était-elle suffisamment établie, ou une apparence trompeuse pouvait-elle être opposée au locataire ?
Solution et dispositif
La Cour rejette les deux moyens et confirme la décision de première instance.
Sur le premier moyen, le tribunal procède à une interprétation historique, logique, systématique et téléologique de la disposition. Il rappelle que la procédure résultant de la LAFU de 1993, puis de la loi du 30 juin 1999, a été conçue comme un mécanisme sommaire destiné principalement à la résolution du contrat pour impayés et au recouvrement rapide de la possession. La légitimation passive reconnue aux administrateurs et aux personnes occupant l'immeuble se limite donc, selon la Cour, aux actions tendant principalement à la restitution de la possession de l'immeuble loué. La disposition ne permet pas d'étendre cette légitimation au représentant du bailleur dans une action portant exclusivement sur la restitution de la garantie, a fortiori lorsque cette prétention est formée dans une procédure distincte de celle prévue par la disposition.
Sur le second moyen, la Cour relève que le contrat précise que M. Arnau « actua en qualitat de part arrendadora, en nom i representació del seu pare, Sr. Amorós
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (225/21) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket225/21
Judgment Date20 December 2021
Holding / DispositionCassation totale
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
TSJC.- 0000225/2021 ORIGEN: 5000451/2018 - 00
NIG: 5300542120180003304
PARTS:
Apel·lant: Sr. Manzano
Representant: Sra. Pina
Advocat: Sr. Andrade
Apel·lat: Sr. Arnau
Representant: Sra. Morales
Advocat: Sra. Castillo
OBJECTE: Restitució fiança, interpretació de la legitimació passiva contemplada en la Disposició Addicional Segona de la LAFU al respecte de l'administrador
SENTÈNCIA 229-2021
Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2021. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 225/21 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 14-12-2018, la representació processal del Sr. Manzano va interposar demanda a tramitar pel procediment abreujat contra el Sr. Arnau, en què sol·licitava que es dictés Sentència condemnant-lo a satisfer la suma de 8.000.- EUR més els interessos legals i la totalitat de les costes ocasionades.
2.- En data 1-2-2019, la representació processal del Sr. Arnau articulava excepció peremptòria de manca de legitimació passiva i subsidiàriament, contestava la demanda oposant-se a les pretensions del demandant tot articulant demanda reconvencional sol·licitant es dictés Sentència acollint l'excepció que amb caràcter principal plantejava i, subsidiàriament, estimant la demanda reconvencional plantejada, es condemnés el demandant a satisfer l'import de 2.069,55.- EUR més els interessos legals indicats derivats del lucre cessant patit i, més subsidiàriament, encara condemnant el demandant a satisfer l'import del lloguer del mes de maig del 2018 és a dir la suma de 4.000.- EUR que hagués percebut el Sr. Amorós si no hagués hagut de fer obres de reparació en el local arrendat quan els arrendataris posteriors de l'actor ja van prendre possessió d'aquest. En tot cas interessava que les costes s'imposessin a la part demandant.
3.- La representació processal de Manzano ha interessat la desestimació de l'excepció de manca de legitimació passiva i de la demanda reconvencional plantejades.
4.- Practicats els mitjans de prova proposats per les parts litigants que van ser considerats necessaris i pertinents per l'òrgan judicial d'instància i evacuats pels litigants els seus respectius escrits de conclusions, en data 27-4-2021 requeia Sentència amb la següent part decisòria:
"PRIMER.- Desestimar la demanda formulada a instància del Sr. Manzano contra el Sr. Arnau.
SEGON.- Condemnar en costes a l'agent d'acord amb l'establert al fonament de dret tercer".
5.- La representació processal del Sr. Manzano formulava en data 17-6-2021 recurs d'apel·lació contra aquesta Resolució sol·licitant es dictés Sentència disposant la seva revocació, acordant en el seu lloc estimar la demanda i desestimant la demanda reconvencional plantejada, imposant al demandat el pagament de les costes ocasionades.
6.- El 23-7-2021, la representació processal del Sr. Arnau contestava el recurs d'apel·lació articulat interessant la seva desestimació íntegra amb imposició a la part recurrent de les costes derivades d'aquest.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- El present procediment substanciat a través de les regles que vertebraven el procediment abreujat, ho és en restitució de la fiança satisfeta pel Sr. Manzano en mèrits de la relació arrendatària perfeccionada mitjançant conveni de 28-4-2011 amb relació al local comercial situat a la planta baixa de l'edifici XXXX.
La representació processal del Sr. Arnau contestava la demanda argüint principalment manca de legitimació passiva atès que la seva intervenció en el contracte va ser en qualitat de representant del seu pare, propietari i real arrendador. Subsidiàriament, contestava la demanda articulada, oposant-se a la restitució de la fiança atès que el local no s'havia retornat en adequades condicions, existint nombrosos desperfectes en el mateix quina reparació ascendí a 6.069,55.- EUR que s'havien d'imputar a la fiança. D'altra part, manté que per raó de la realització dels treballs de reparació necessaris, la propietat no havia pogut cobrar la renda íntegra al nou arrendatari durant el període en què aquests es van realitzar, patint un lucre cessants que reclamava via reconvencional en l'eventualitat que s'apreciés que gaudia de legitimació en el present procediment.
L'òrgan judicial d'instància aprecia la manca de legitimació passiva del Sr. Arnau i en conseqüència desestima la demanda imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades. I és contra aquesta decisió que s'alça la representació processal del Sr. Manzano amb fonament als següents motius de greuge.
Segon.- Refereix en primer lloc, que la legitimació passiva del demandat derivava de la Disposició addicional segona de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes que s'aplicava a totes les accions que s'exercitaven amb objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivaven del contracte d'arrendament, essent indiscutible que la restitució de la fiança s'hi encabia i que la legitimació passiva de l'administrador s'havia d'admetre en mèrits d'una interpretació fonamentada en l'equilibri entre les parts i en la igualtat d'armes processals.
D'altra part, destaca que el mateix òrgan judicial d'instància admet els dubtes que el redactat de l'apartat 2 de la disposició addicional segona plantejava i que en aquesta situació no resultava ajustat a dret que no s'admetés la legitimació del demandat en el present supòsit, especialment quan tota la relació arrendatària sempre s'havia desenvolupat amb el demandat com a interlocutor únic, sense que mai l'arrendador hagués coincidit amb el propietari Sr. Amorós ni que el demandat indiqués actuar per compte d'aquest.
Tercer.- Malgrat que repetidament venim declarant que quan un litigi determinat té per objecte una controvèrsia que s'havia de resoldre amb les normes contemplades en la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes, el procediment idoni era aquell previst en aquesta (vegeu en aquest Sentit la Sentència de 30-6-2011, TSJC-61/11 i Aute de 29-1-2013, rotlle TSJC- 215/12), no podem obviar que originalment el procediment previst en la Disposició Addicional Segona de la LAFU es va dissenyar com un mecanisme sumari amb vocació a resoldre el contracte d'arrendament, especialment pensat pels supòsits en què la causa de la resolució derivava de l'impagament de la renda, i obtenir si esqueia de manera àgil el desnonament dels arrendataris.
En efecte, ja la Llei d'Arrendament de finques urbanes de 3-9-1993, preveia en la seva Disposició Addicional Segona: "La llei establirà un procediment abreujat i urgent per resoldre sense dilacions les accions que s'exercitin amb l'objecte de resoldre les relacions arrendatícies en vivendes o locals de negoci. Provisionalment, mentre que no s'hagi promulgat la llei a què es refereix l'apartat anterior, i a partir del moment en què entri en funcionament la nova organització de l'Administració de Justícia prevista per la Llei Qualificada de la Justícia, totes les reclamacions que tinguin per objecte la resolució de contractes d'arrendament de vivenda o de locals per a negoci se substanciaran pel procediment sumari següent". I era amb fonament a aquesta vocació de la Llei que s'estructurava un procediment en què la legitimació per a promoure'l només es reconeixia a les persones que "(···) tinguin la possessió real a títol de propietaris, usufructuaris o per qualsevol altre concepte que els doni dret a gaudir-ne, i llurs causa-havents", i la legitimació passiva s'admetia respecte de les persones que ocupaven l'immoble, tractant-se dels arrendataris, els administradors, encarregats, porters, guardes o altres persones que l'arrendador hagués posat dins de les seves finques (vegeu el seu apartat 2). Malgrat el caràcter transitori en què inicialment el legislador va configurar aquest procediment, la seva essència s'ha anat perpetuant fins a l'entrada en vigor del vigent Codi de Procediment civil, i així malgrat la Disposició addicional segona de la Llei de 30-6-1999, tot i que ampliï l'abast objectiu del procediment originari disposant que el mateix tenia vocació a tutelar "Totes les accions que s'exerceixin amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament, amb independència de llur quantia econòmica (···)", mantenia en el seu apartat primer i segon les condicions de legitimació previstes sota imperi de la Llei del 1993.
En aquesta eventualitat, una interpretació fonamentada en els elements històrics, lògics, sistemàtics i teleològics porta a considerar que la legitimació passiva que la disposició addicional segona de la LAFU contemplava per als administradors, es limitava als processos on es perseguia principalment la restitució per aquest de la possessió de l'immoble arrendat. Però el que no permet aquesta disposició és estendre la legitimació passiva al representant de l'arrendador, en un procés judicial en què exclusivament es reclama la restitució de la fiança satisfeta, especialment quan aquesta pretensió ha estat articulada en un procediment divers del que contempla la Disposició Addicional Segona de la LAFU.
El primer motiu del recurs es veurà, per tant, abocat a fracassar.
Quart.- Pel que es refereix al segon motiu del recurs, tampoc aquest pot triomfar. En efecte, la intervenció del Sr. Arnau en la relació arrendatària existent quedava perfectament delimitada en els antecedents del contracte d'arrendament subscrit on es precisa que "actua en qualitat de part arrendadora, en nom i representació del seu pare, Sr. Amorós, en mèrits de poders suficients (···)", i en el seu atorgament primer on s'identifica expressament el Sr. Amorós, com a part arrendadora.
Aquesta condició d'arrendador del Sr. Amorós es reiterava en les comunicacions de 25-7-2016 (foli 33), 19-1-2018 (foli 28) i si bé la darrera comunicació de 18-4-2016 era tramesa pel Sr. Arnau, en la mateixa es precisava que la seva intervenció intervenia "en poder i representació del Sr. Amorós" (folis 34 I 35).
En aquesta situació i encara que l'interlocutor exclusiu que es pogués haver tingut tot al llarg de la relació contractual fos el Sr. Arnau, la representació amb què aquest actuava per compte del seu pare era clara i no podia ser ignorada per l'arrendatari, sense que, per tant, ara pugui pretendre escudar-se darrere d'una aparença que s'hauria creat que en definitiva no concorria.
En conseqüència també el segon motiu del recurs es veurà abocat a fracassar.
Cinquè.- La desestimació del recurs comportarà en mèrits de la regla del venciment objectiu positivada en l'article 354.2 CPC que les costes ocasionades en aquesta alçada siguin imposades a la part recurrent.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Manzano contra la Sentència 55/2021 dictada pel Batlle en data 27-4-2021 que es confirma íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
