ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.8eb67bf5 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
90/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 423/21·11 juillet 2022·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 11 de juliol del 2022 - ROJ: STSJAD 192/2022
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle423/21
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2022:192) — En matière de droit_constitutionnel, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 11 de juliol del 2022 - ROJ: STSJAD 192/2022).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 11 juillet 2022 (n° 423/21) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 juillet 2022, STSJAD 192/2022 (ECLI:AD:TSJADAD:2022:192) (Lire sur source officielle)
STSJAD 192/2022 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 juillet 2022)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 juillet 2022, STSJAD 192/2022 (ECLI:AD:TSJADAD:2022:192), recours n° 423/21 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le 15 juillet 2014, M. Amorós, propriétaire, a conclu avec M. Vélez un contrat de bail d'habitation à usage de résidence habituelle et permanente portant sur un appartement. Le bail était conclu pour cinq ans, tacitement reconductible d'année en année, moyennant un loyer mensuel de 300 euros, outre des charges (eau, eau chaude, chauffage). Les parties ne contestent ni la prorogation d'un an obtenue par le locataire à l'échéance du terme principal, ni les échanges de volontés ultérieurs.
Le 23 septembre 2019, le bailleur a notifié sa volonté de résilier le contrat avec effet au 15 juillet 2020, en la réitérant par lettres des 22 mai et 7 juillet 2020. Le 3 juin 2020, le locataire a déclaré vouloir prolonger le bail d'un an.
Par acte du 21 octobre 2020, le bailleur a saisi le Batlle d'instance en paiement de charges impayées, en résiliation du bail et en expulsion. Le locataire a conclu au rejet de la demande, s'opposant à l'expulsion et sollicitant la condamnation du demandeur aux dépens pour mauvaise foi et témérité.
Par jugement du 22 novembre 2021, le Batlle a accueilli la demande : il a prononcé la résiliation du bail, ordonné la restitution de la possession, mis à la charge du locataire les dommages constatés et les dépens. Le locataire a interjeté appel, soutenant que le bailleur n'avait jamais eu la volonté réelle d'occuper le logement à usage propre.
Le Tribunal Superior de Justícia, siégeant en Sala Civil, a rejeté l'appel et confirmé le jugement de première instance.
Question de droit
La question posée était de savoir si la manifestation par le bailleur de sa volonté d'occuper personnellement le logement suffit à faire échec à la prorogation légale d'un an que le locataire peut exiger en vertu de la loi n° 23/2019 du 12 décembre 2019 (mesures urgentes en matière de baux d'habitation), et à fonder la résiliation du bail à son terme. Deux arguments de l'appelant devaient être examinés : d'une part, l'absence de volonté antérieure à la lettre du 7 juillet 2020 ; d'autre part, la proposition de vente faite au locataire le 12 juillet 2019, qui aurait révélé une volonté réelle de céder le bien.
Subsidiairement, se posait la question de l'effet de la lettre du 23 septembre 2019, fondée sur la disposition additionnelle troisième de la loi n° 18/2019 de finances pour 2019, dont le régime ne prévoyait pas l'occupation personnelle comme motif de résiliation.
Solution et dispositif
Le Tribunal a confirmé la résiliation et l'expulsion. Son raisonnement repose sur trois points.
1. Sur la chronologie de la volonté. La Cour écarte l'argument selon lequel le bailleur n'aurait manifesté sa volonté qu'à partir du 7 juillet 2020. Elle relève que la
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (423/21) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
OBJECTE: ARRENDAMENTS FINQUES URBANES: voluntat de resolució contracte d'arrendament per destinar-lo el propietari a ús propi i per d'altres incompliments obligacions arrendatari.
SENTÈNCIA 114-2022
Andorra la Vella, l'11 de juliol del 2022. En nom del Poble Andorrà.-
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 423/21 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 21 d'octubre de l'any 2020, el senyor Amorós interposà demanda en reclamació de quantitat derivada del contracte d'arrendament, de resolució de contracte i de desnonament contra el senyor Vélez, tot sol·licitant que es dictés Sentència que condemnés al defenent a pagar-li la suma de 13,99 EUR en concepte de despeses d'aigua calenta, segons rebut juliol 2020; de 27,99 EUR en concepte de despeses d'aigua calenta, segons rebut setembre 2020; de 14,24 EUR en concepte de despeses d'aigua calenta, segons rebut d'octubre 2020; a pagar-li els lloguers successius que es meritessin i resultessin impagats des del mes de novembre de 2020 (inclòs) i fins el retorn efectiu de la possessió del pis objecte del litigi; l'import dels serveis complementaris entesos com consum d'aigua calenta i calefacció que es meritessin i resultessin impagats a comptar del mes de novembre 2020 (inclòs) i fins el retorn efectiu de la possessió del pis objecte del present litigi; els interessos legals guanyats pel deute acumulat per les quantitats referides en els punts anteriors des de la data de venciment de cada rebut; totes les despeses de reparació dels desperfectes causats en l'apartament arrendat; la suma de 336,88 EUR corresponent a les despeses ocasionades per la reclamació extrajudicial; que es declarés resolt el contracte d'arrendament de data 15 de juliol de 2014; que es desnonés al demandat i el pagament íntegre de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat, procurador, eventuals perits i d'altres despeses que es poguessin generar en període probatori.
2.- Per escrit de data 15 de gener de 2021, el senyor Vélez contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se al desnonament sol·licitat i a la reclamació econòmica efectuada, i sol·licitant la condemna de l'agent a satisfer les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a causa de la seva mala fe i temeritat.
3.- En data 22 de novembre de 2021, el Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"D E C I D E I X :
PRIMER.- Estimar la demanda formulada per la representació processal del Sr. Amorós contra el Sr. Vélez.
SEGON.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit el 15 de juliol del 2014 entre el Sr. Amorós i el Sr. Vélez que tenia com objecte l'apartament situat a l'XXXX.
TERCER.- Condemnar al Sr. Vélez a retornar al Sr. Amorós la possessió del referit immoble així com al pagament de les quantitats, a dia d'avui no meritades, que generades en el marc del contracte d'arrendament resultessin impagades i acreditades en seu d'execució. Tots els béns introduïts en la unitat arrendada per part de l'arrendatari, que no hagin estat enretirats al moment en que es procedeixi al retorn de la possessió, ja sigui un retorn voluntari o mitjançat llançament judicial, quedaran a lliure disposició de la part arrendadora.
QUART.- Condemnar al Sr. Vélez a satisfer al Sr. Amorós tots els danys i desperfectes que es constatin en el referit apartament al moment del retorn de la possessió.
CINQUÈ.- Imposar les costes processals a la part defenent, incloses les derivades d'advocat i procurador."
4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació el senyor Vélez en base, succintament, a què considera que s'ha acreditat que el senyor Amorós no vol ni volia destinar el seu habitatge a ús propi; tot sol·licitant la revocació de la Sentència d'instància i la desestimació de la demanda formulada per la part agent, condemnant-la al pagament de la totalitat de les costes, inclosos els honoraris d'advocat i procurador d'ambdues instàncies.
5.- La representació processal del senyor Amorós s'oposa al recurs d'apel·lació interposat de contrari i sol·licita la confirmació de la resolució d'instància i la íntegra desestimació dels recurs interposat així com la imposició de les costes processals d'ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i procurador i d'altres derivades de la tramitació de la present causa a acreditar en període d'execució de sentència.
FONAMENTS DE DRET
PRIMER.- No és objecte de discussió entre les parts litigants que en data 15 de juliol de 2014 van atorgar un contracte d'arrendament en mèrits del qual el senyor Amorós, quant a propietari, arrendava al senyor Vélez la unitat immobiliària radicada a P, a l'Edifici E, Carretera C, 0 0, durant un termini de 5 anys, tàcitament prorrogable d'any en any si cap de les parts no manifestava fefaentment a l'altra la voluntat de resoldre'l amb una antelació mínima de 3 mesos del venciment del termini principal o de qualsevol de les seves pròrrogues, i per un preu de 300 EUR mensuals, a banda de les previsions específiques contingudes en el contracte en relació al pagament dels serveis i subministres complementaris i a les despeses d'aigua, aigua calenta i calefacció.
Tampoc discuteixen les parts que arribat el termini principal, l'arrendament es prorrogà durant 1 any més a petició de l'arrendatària, ni que en data 23 de setembre de 2019 el senyor Amorós va comunicar la seva voluntat de resoldre el contracte, amb efectes a partir del 15 de juliol de 2020, havent insistit per cartes de 22 de maig i de 7 de juliol de 2020, ni que en data 3 de juny de 2020 el senyor Vélez va manifestar la seva voluntat de prorrogar la durada del seu contracte de lloguer durant 1 any més.
SEGON.- La resolució d'instància considera que la Llei 23/19 del 12 de desembre, de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatge i per millorar el poder adquisitiu, que ambdues parts litigants invoquen, una per exigir la pròrroga d'1 any mes del contracte d'arrendament i l'altra per oposar-s'hi, permet al propietari que invoca la seva voluntat de destinar la unitat immobiliària arrendada a ús propi, recuperar la seva possessió, sense exigir-li cap altra condició que destinar-lo a ús propi durant un període mínim de 5 anys. I entén, en conseqüència, que el senyor Amorós pot recuperar la possessió del seu pis.
Concretament el primer article de l'esmentada llei diu:
"Article 1. Pròrroga dels contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent que finalitzin l'any 2020
Els contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l'empara del capítol primer del títol III de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent, la durada dels quals finalitzi l'any 2020, tant si es tracta del termini pactat en el contracte d'arrendament com si es tracta del termini com a conseqüència d'una pròrroga tàcita, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts d'acord amb les disposicions de la Llei esmentada.
No obstant això, a manca d'acord entre les parts, un cop s'esdevingui el termini de finalització de la durada del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que aquest termini es prorrogui un any més com a màxim, durant el qual la part arrendadora només pot incrementar la renda d'acord amb el que estableix l'article 45.2, de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent. Aquesta pròrroga legal només pot ser exigida per la part arrendatària en cas que el dia en què s'esdevingui el termini de finalització de la durada del contracte, estigui al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu.
Tanmateix, la part arrendatària no pot exigir la pròrroga del contracte en els casos següents:
Quan la part arrendadora cedeixi l'habitatge arrendat al Govern per a usos socials, si bé no es podrà fer efectiva l'extinció del contracte d'arrendament fins a la finalització de la seva vigència. Els requisits i les condicions de la cessió esmentada han d'estar recollits en els convenis de cessió d'ús que acordin les parts.
Quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat a la finalització del contracte d'arrendament per expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars en primer o segon grau i en línia recta.
Amb la finalitat de garantir que l'habitatge serà per a l'ús propi o a favor de familiars en primer o segon grau i en línia recta, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha de justificar el parentiu.
La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l'extinció del contracte d'arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.
Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de 30 dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi del cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars prevista en aquest article ha de ser per un període mínim de cinc anys.
En cas d'incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la propietat ha de posar l'habitatge al mercat de lloguer. La renda derivada del nou contracte d'arrendament ha de ser d'igual valor al que tenia abans de destinar-lo a ús propi o a favor de familiars en primer o segon grau i en línia recta.
Als efectes previstos en aquest article, s'entenen per subministraments bàsics l'electricitat, l'aigua, la calefacció i les telecomunicacions."
La part recurrent oposa a la Sentència d'instància que, al seu entendre, es troba acreditat que el senyor Amorós no vol ni volia destinar el seu habitatge a ús propi, entenent així que el propietari ha de cedir a la pròrroga sol·licitada per l'arrendatari, en compliment de les disposicions de la Llei 23/19 del 12 de desembre, de mesures urgents en matèria d'arrendaments d'habitatge i per millorar el poder adquisitiu suara transcrit.
TERCER.- Consta acreditat en autes que el senyor Amorós en data 23 de setembre de 2019 ja va enviar una primera carta al seu arrendatari manifestant-li la seva voluntat de recuperar la possessió del pis de la seva propietat amb efectes a partir del dia 15 de juliol de 2020. L'esmentada carta es fonamentava en les previsions de la Disposició Addicional Tercera de la Llei 18/2019, del 15 de febrer del pressupost per a l'exercici 2019 que ja havia estat invocada prèviament pel seu arrendatari per exigir una pròrroga del mateix contracte, i quin contingut era del següent tenor literal:
"Els contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l'empara del capítol primer del títol III de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent, la durada dels quals finalitzi durant l'any 2019, tant si es tracta del termini pactat en el contracte d'arrendament com si es tracta del termini com a conseqüència d'una pròrroga tàcita, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts d'acord amb les disposicions de la Llei esmentada.
No obstant això, a manca d'acord entre les parts, un cop s'esdevingui el termini de finalització de la durada del contracte, l'arrendatari pot exigir a l'arrendador que aquest termini es prorrogui un any més com a màxim, durant el qual l'arrendador només pot incrementar la renda d'acord amb el que estableix l'article 45, apartat 2, de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent. Aquesta pròrroga legal només pot ser exigida per l'arrendatari en cas que el dia en què s'esdevingui el termini de finalització de la durada del contracte, estigui al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu."
I precisament en base al mateix, el senyor Amorós invocava una sèrie d'incompliments contractuals del senyor Vélez, per acreditar que en haver incomplert les obligacions contractuals al seu càrrec no es podia beneficiar novament d'aquesta previsió legal.
Evidentment en aquesta missiva el senyor Amorós no podia invocar la voluntat de recuperar el pis per a ús propi com a causa de resolució contractual, per quan la Llei 23/19 abans mencionada i transcrita en la part que interessa, encara no existia. Va entrar en vigor el dia 31 de desembre de 2019.
I consta també acreditat que en la carta de 22 de maig de 20, a l'igual que en la posterior de 7 de juliol del mateix any, el senyor Amorós ja posa de relleu la seva voluntat de recuperar el pis per a ús propi, tot exposant en la darrera els motius personals i familiars que el duien a prendre aital decisió (voluntat de deixar de pagar lloguer del pis on residia i assumpció de despeses de la residència R d'un familiar -folis 15, 17 i 23-).
QUART.- De l'anterior es deriva que un dels arguments en què la part recurrent fonamenta la pretesa inexistència de voluntat del propietari de recuperar el pis per destinar-lo a ús propi, com és que no manifesta la seva voluntat fins a la missiva del dia 7 de juliol, ha de decaure.
I pel que fa a l'altre argument relatiu a què aquesta manca de voluntat de la propietat del pis en destinar-lo a ús propi deriva de què el 12 de juliol de 2019 el senyor Amorós li hauria ofert per a què el comprés, a l'entendre de la Sala aquesta oferta en res no desvirtua la realitat de la voluntat manifestada amb posterioritat a la mateixa (res, ni la lògica ni el sentit comú, no impedeix que en cas de no vendre el pis al seu arrendatari, el propietari vulgui destinar-lo a ús propi, als efectes de reduir despeses, com afirma en el present cas).
Altra cosa és que, de no donar compliment a la voluntat expressada i en la que fonamenta la recuperació de la possessió de la unitat immobiliària arrendada, el senyor Amorós hagi d'assumir les conseqüències legals previstes expressament al respecte.
CINQUÈ.- Conseqüència de l'anterior és que havent-se acreditat que el senyor Amorós va manifestar la seva voluntat de destinar el pis arrendat a ús propi, sense que s'hagin desvirtuat les seves explicacions, en el sentit de què no fossin raonables i reals, procedeix confirmar la resolució recorreguda. I això sense que hi hagi necessitat de verificar la resta d'incompliments del contracte d'arrendament denunciats per la representació lletrada del senyor Amorós per quant no són objecte del recurs d'apel·lació interposat.
SISÈ.- La desestimació dels recurs d'apel·lació interposat comporta la imposició del pagament de les costes generades en aquesta alçada a la part apel·lant, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat pel senyor Vélez contra la Sentència del Tribunal unipersonal del Batlle de data 22 de novembre de 2021, que confirmem.
Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
