ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.b7754715 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
90/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 24/22·23 novembre 2022·Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 23 de novembre del 2022 - ROJ: STSJAD 273/2022
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle24/22
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2022:273) — En matière de droit_constitutionnel, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 23 de novembre del 2022 - ROJ: STSJAD 273/2022).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 23 novembre 2022 (n° 24/22) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Par contrat du 16 août 2011, une société andorrane, la société Pina, a donné à bail à M. Araujo un appartement destiné à son habitation principale et permanente, à Andorra la Vella. Le bail était conclu pour cinq ans, au loyer mensuel initial de 325 euros, avec actualisation selon l'IPC. À l'expiration du terme initial, il se prorogeait par tacite reconduction annuelle.
Le bailleur a introduit, le 6 avril 2021, une action en paiement de loyers impayés (novembre et décembre 2020), en expulsion et en résolution du bail. Il invoquait en outre la violation du pacte huitième du contrat, qui interdit, sauf autorisation écrite préalable du bailleur, de « tenir à l'intérieur du logement loué des animaux de quelque sorte que ce soit ». Il reprochait également au locataire un manquement à l'article 27.2 de la LAFU, relatif à l'usage des lieux avec la diligence d'un bon père de famille, à raison de dégradations causées à une boîte aux lettres de l'immeuble. Le locataire a purgé les loyers impayés, ce qui a privé de fondement la demande en résolution fondée sur ce motif.
Par jugement du 22 décembre 2021, le Batlle d'instància a déclaré le bail résolu pour violation du pacte huitième, ordonné l'expulsion et condamné le locataire à une indemnité d'occupation indue de 335,79 euros mensuels, ainsi qu'au remboursement des frais de mise en demeure (130,63 euros).
Le locataire a interjeté appel le 2 février 2022, en soutenant que la présence de deux chiens avait été tacitement acceptée par le bailleur et ne constituait pas l'inexécution d'une obligation essentielle. Une demande de preuves complémentaires a été rejetée par ordonnance du 10 mai 2022. Le 1er juin 2022, le locataire a déposé les clés auprès de la Batllia, et le bailleur a demandé à la Sala de constater la perte d'objet du recours ; cette demande a été rejetée par ordonnance du 30 septembre 2022.
Le Tribunal superior de justícia, Sala civil, était saisi de l'appel, le recours étant enregistré sous le numéro 24/22.
Question de droit
La question posée est de savoir si la détention, sans autorisation écrite du bailleur, d'animaux domestiques dans un logement loué constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail et l'expulsion du locataire, alors que le pacte qui l'interdit sanctionne plus largement l'inexécution de « qualsevol dels pactes » et que le bailleur n'a formulé aucune réclamation pendant près de cinq ans.
Cette question engage deux séries d'arguments. D'une part, le caractère essentiel de l'obligation violée au sens de l'article 32.3 de la LAFU. D'autre part, l'incidence d'une tolérance prolongée du bailleur, qui relève de la théorie de l'acquiescement ou de la renonciation tacite à se prévaloir d'une clause.
Solution et dispositif
La Sala civil infirme le jugement de première instance. Son raisonnement repose sur deux motifs convergents.
En premier lieu, le pacte huitième doit être interprété au regard de sa finalité. Selon la Cour, il « n'est pas destiné seulement à interdire la présence d'animaux domestiques dans le logement », mais vise à « empêcher les nuisances ou les dangers pour les autres voisins (bruits, dépôts de matières dangereuses…) ». Les animaux n'entrent dans la prohibition que lorsqu'ils deviennent gênants ou dangereux, ce qui n'était pas établi en l'espèce, faute de plaintes de voisins.
En second lieu, la Cour rappelle que « non tout manquement à une clause contractuelle » ne peut fonder l'action résolutoire. Celle-ci est limitée à l'inexécution des obligations essentielles (article 32.3 LA
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (24/22) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
OBJECTE: ARRENDAMENTS HABITATGE: inexistència d'incompliment de la condició essencial del contracte que fonamenti la seva resolució, per causa de tenir animals domèstics a l'interior de la unitat immobiliària arrendada, sense la deguda autorització.
SENTÈNCIA 157-2022
Andorra la Vella, el 23 de novembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 24/22 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 6 d'abril de 2021, la representació processal de la societat Pina va interposar demanda en reclamació de quantitat, desnonament i resolució de contractes d'arrendament contra el senyor Araujo, tot sol·licitant la seva condemna a abonar la suma de 671,58 EUR en concepte de rendes impagades de novembre i desembre de 2020; a pagar els lloguers successius i despeses de consum d'electricitat que resultessin impagats a comptar de la presentació de l'escrit de demanda i que resultessin acreditats; a pagar els interessos legals guanyats pel deute acumulat per les quantitats abans referides, des de la data de venciment de cada rebut; a pagar les despeses de reparació dels desperfectes causats en l'apartament arrendat; a pagar la suma de 130,63 EUR corresponent a les despeses de requeriment extrajudicial; declarar resolt el contracte d'arrendament de data 16 d'agost de 2011; desnonar-lo; condemnar-lo al pagament de les costes i despeses extrajudicials causades pels honoraris d'advocat i procurador i eventuals perits i Saig, a acreditar en període d'execució de Sentència.
2.- En data 7 de juny de 2021, el senyor Araujo -beneficiari de la justícia gratuïta- va interessar enervar l'acció de desnonament i reclamació de quantitat interposada contra ell. Tot i així, al dia següent va sol·licitar que el mateix es deixés sense efecte, se li retornés i s'extragués dels autes.
Finalment en data 16 de juny de 2021, presentà escrit de contesta a la demanda, oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de les costes a l'adversa, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i perit, en el seu cas.
3.- En data 22 de desembre de 2021, el Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"D E C I D E I X : que estimant parcialment la demanda formulada per la societat mercantil andorrana per participacions "Pina, S.L.", ha de declarar i declara resolt en data un de maig de l'any en curs el contracte privat d'arrendament sobre el pis 1r- F situat al Carrer C número 0, Edifici "E" de la població i Parròquia d'Andorra la Vella, i ha de condemnar i condemna al Sr. Araujo a:
Primer.- deixar l'esmentada unitat immobiliària lliure, vàcua i expedita, a la disposició de la part agent.
Segon.- pagar a la mercantil demandant l'import mensual de tres-cents trenta-cinc euros amb setanta-nou cèntims (335,79.- EUROS) equivalent al preu del darrer lloguer mensual justificat, en concepte d'ocupació indeguda, des del dia un de maig de l'any en curs i fins que sigui efectiu el desnonament. A major abundantment s'hauran de satisfer a l'instant d'aquest plet les despeses pels serveis complementaris que s'hagin produït durant dit període d'ocupació indeguda i els interessos legals segons el II.- Fonament de Dret, extrems aquests que s'acreditaran en fase d'execució de sentència.
Tercer.- pagar a la mercantil demandant la suma de cent trenta euros amb seixanta-tres cèntims (130,63.- EUROS) corresponen a les despeses provocades pel requeriment extrajudicial.
Quart.- no imposar a cap dels litigants les costes processals segons preveu el V.- Fonament de Dret."
4.- Contra l'esmentada resolució, en data 2 de febrer de 2022, ha interposat recurs d'apel·lació el senyor Araujo en base, en síntesi, a considerar que el fet de tenir dos gossos en la unitat immobiliària arrendada no pot justificar el seu desnonament ja que la seva presència havia estat tàcitament acceptada per la propietat i no va incomplir cap condició essencial del contracte; tot sol·licitant que no es procedeixi a la seva resolució, ni al seu desnonament ni a la seva condemna a satisfer 335,79 EUR en concepte d'ocupació indeguda, ni a la seva condemna a satisfer les despeses pels serveis complementaris que s'hagin produït durant el dit període d'ocupació indeguda, ni dels interessos legals generats per aquestes mensualitats ni al pagament de l'import de 130,63 EUR en concepte de despeses per la carta de requeriment extrajudicial, demanant la condemna de la societat agent i recorreguda al pagament de les costes judicials generades en la instància i en aquesta alçada, inclosos els honoraris d'advocat.
Interessa també la part recurrent, per escrit de la mateixa data, la pràctica de determinades proves en aquesta alçada.
5.- La representació processal de la societat Pina s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i sol·licita la seva desestimació i la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició de les costes causades en ambdues instàncies a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i altres derivades de la tramitació dels presents autes, a acreditar en període d'execució de sentència.
6.- Per Aute d'aquesta Sala de data 10 de maig de 2022, no es donà lloc a les pretensions probatòries interessades pel senyor Araujo.
7.- En data 16 de juny de 2022, la representació processal de la societat recorreguda comunicà a aquest Tribunal que en data 1 de juny de 2022 el senyor Araujo diposità les claus del pis litigiós a la Batllia, interessant el retorn de la seva possessió a la propietat, tot sol·licitant que es declarés sense objecte el recurs d'apel·lació en curs i la imposició de les costes al recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.
El senyor Araujo s'oposà a aquesta pretensió.
8.- Per Aute de data 30 de setembre de 2022, la Sala desestimà la petició de declaració de pèrdua d'objecte del recurs d'apel·lació interposat.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- En data 16 d'agost de 2011, les parts litigants van atorgar un contracte d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent sobre la unitat immobiliària radiada al c/ C, Edifici E, número 0, 1er. F de la Parròquia d'Andorra la Vella, per una durada de 5 anys i un preu de 325 EUR mensuals, havent-se d'actualitzar el mateix amb l'IPC. Des de la finalització del termini principal el contracte es prorrogava per tàcita reconducció d'any en any.
L'arrendatari no va pagar els lloguers que corresponien als mesos de novembre i desembre de 2020, que li foren reclamats mitjançant la demanda presentada en la instància. Aquesta causa de resolució del contracte va ser enervada per l'arrendatari, tal i com recull la resolució recorreguda.
En la mateixa demanda l'agent al·legava que l'arrendatari havia incomplert el Pacte Vuitè del contracte atorgat, pel fet de tenir dos gossos a l'interior de l'habitatge i fer-hi sorolls en horari nocturn. També es queixava i li imputava l'incompliment de l'article 27.2 de la LAFU que l'obligava a usar la finca arrendada amb la diligència d'un bon pare de família, per quant l'arrendatari havia ocasionat danys a una bústia de l'edifici.
La resolució d'instància declara resolt el contracte d'arrendament per incompliment del Pacte Vuitè relatiu a la prohibició de tinença d'animals sense autorització escrita. Contra aquesta resolució interposa recurs d'apel·lació l'arrendatari.
Segon.- Constitueix, en conseqüència, l'objecte del present recurs d'apel·lació el fet de si tenir (dos) gossos a l'interior de l'apartament arrendat per part del senyor Araujo sense gaudir de la pertinent autorització escrita per la part de l'arrendadora constitueix un incompliment contractual que pugui justificar la resolució del contracte i emparar el seu desnonament.
Tercer.- En relació amb aquest extrem, la Sentència recorreguda considera que el contingut taxatiu del Pacte Vuitè del contracte d'arrendament (prohibir terminantment llevat d'autorització prèvia i escrita de la part arrendadora de tenir animals al pis arrendat) expressa la voluntat dels contractants i mostra el caràcter essencial del Pacte.
Diu el Pacte Vuitè (f. 7 i ss) del contracte de constant referència, relatiu a "Prohibicions": "resta terminantment prohibit, llevat d'haver obtingut la prèvia i escrita autorització de la part arrendadora:
. Sotsarrendar, cedir, traspassar o qualsevol altra forma alienar totalment ni parcialment la cosa arrendada.
. Tenir a l'interior de l'habitatge llogat, animals de cap mena, així com tampoc emmagatzemar substàncies incendiàries, explosives o productores de males olors.
. Instal·lar qualsevol tipus de maquinària ni objectes que pel seu pes o altres característiques, puguin debilitar l'estructura de l'immoble o causar molèsties.
. Fer sorolls a l'interior de l'habitatge i molt especialment en hores nocturnes , que puguin ser constitutius de molèsties per als restants veïns.
. Tenir rellogats o dispeses, així com tampoc altres ersones que no pertanyin a l'àmbit familiar directe.
. Fixar rètols comercials a la façana de l'immoble, estendre roba a les terrasses o façanes de l'edifici, ni adherir testos o altres suport a les baranes dels balcons.
.Dipositar escombraries a l'entrada o a l'escala de l'immoble."
A més en el seu Pacte Onzè (f. 9), relatiu a "Nul·litat i rescissió", s'estableix que "La manca de pagament del preu de l'arrendament, transcorreguts que siguin quinze (15) dies després del seu venciment, així com l'incompliment de qualsevol dels pactes del present contracte, donarà dret a la part arrendadora a considerar-lo nul i rescindit ..." (la negreta és afegida).
Ara bé, tot i ser cert que en el contracte es va establir que l'arrendatari no podia tenir animals a l'interior del pis arrendat i que l'incompliment de qualsevol dels pactes dona lloc a la resolució del contracte, procedeix analitzar si en aquest supòsit concret l'incompliment d'aquest Pacte que, com es deriva de la seva lectura no es va establir només per la tinença d'animals, justifica l'acció resolutòria.
I en aquest cas concret i contràriament la decisió d'instància, la Sala ha de donar una resposta negativa. D'una banda, perquè com hem dit el Pacte Vuitè relatiu a la prohibició d'animals domèstics, no es destina només a la prohibició d'aquests animals al pis, sinó que és una clàusula adreçada a impedir molèsties o perills pels demés veïns (sorolls, dipòsits de materials perillosos ..), essent en aquest sentit que els animals s'inclouen en la prohibició, quan siguin molestos o perillosos. Extrem que en aquest cas no s'ha produït, no havent-hi constància de queixes dels veïns al respecte.
I d'altra banda, perquè no qualsevol incompliment d'un pacte contractual pot generar l'acció resolutòria. L'acció resolutòria no només s'ha de limitar a l'incompliment de les obligacions essencials (article 32.3 de la LAFU) sinó també als casos on l'incompliment és absolut o de ser-ho parcial o defectuós, frustra el dret subjectiu del creditor (Sentència rotlle STJC - 264/06). En el cas objecte d'autes, ressurt de la prova practicada, concretament de la Nota del Departament d'Agricultura del Govern d'Andorra (f. 71) que l'arrendatari tenia el gos anomenat "G" des del 31 de juliol de 2017 -data en què ja era arrendatari del pis-. Extrem que coincideix amb les afirmacions de la part recurrent quan manifesta que la propietat o almenys l'administradora del pis sabia perfectament que ell tenia gossos a casa i que mai no se n'havia queixat. Noti's que a la data d'interposició de la demanda feia gairebé 5 anys que l'arrendatari convivia amb aquest gos a l'interior del pis arrendat, sense existir cap reclamació per part del propietari en relació amb la tinença d'animals domèstics. Cal entendre, doncs, que va existir la seva aquiescència.
En conseqüència, l'incompliment del pacte contractual que prohibeix la tinença d'animals, no pot motivar una resposta tan dràstica com és el trencament d'una relació obligatòria de tracte successiu.
Quart.- Procedeix, en conseqüència, l'estimació del recurs d'apel·lació interposat pel senyor Araujo i la revocació de la resolució recorreguda, en el sentit de què no procedeix la declaració de resolució del contracte d'autes ni el desnonament de l'arrendatari per causa de l'incompliment de la prohibició de tenir animals a l'interior del pis arrendat. I en consonància amb l'anterior, no procedeix cap condemna del senyor Araujo a satisfer cap import en concepte d'ocupació indeguda ni per causa tampoc de la demanda que li fou efectuada (com són les despeses per la carta de requeriment extrajudicial).
Cinquè.- L'estimació del recurs d'apel·lació ha de comportar que no s'efectuï cap pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada.
Per contra, procedirà que la societat agent satisfaci el pagament de les costes processals generades en la instància, de conformitat amb el contingut de l'article 350 .1 del Codi de procediment civil.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
Primer.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat el senyor Araujo contra la Sentència dictada pel senyor Batlle d'instància en data 22 de desembre de 2021, que procedim a revocar en el sentit de què no procedeix la declaració de resolució del contracte d'autes ni el desnonament de l'arrendatari per causa de l'incompliment de la prohibició de tenir animals a l'interior del pis arrendat. I en consonància amb l'anterior, no procedeix cap condemna del senyor Araujo a satisfer cap import en concepte d'ocupació indeguda ni per causa tampoc de la demanda que li fou efectuada (com són les despeses per la carta de requeriment extrajudicial).
Segon.- No hi ha lloc a exigir el pagament de les costes generades en aquesta alçada.
Tercer.- La societat Pina haurà de satisfer les costes judicials ocasionades en la instància.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
