ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.547f19c5 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
90/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 136/22·20 décembre 2022·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2022 - ROJ: STSJAD 309/2022
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle136/22
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2022:309) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2022 - ROJ: STSJAD 309/2022).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 20 décembre 2022 (n° 136/22) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD, Civil, 20 décembre 2022 (ROJ : STSJAD 309/2022)
La société Yuste, intermédiaire immobilier, a réclamé à M. Gomila le paiement d'une somme de 6 000 EUR, assortie des intérêts légaux à compter du 27 août 2021, date à laquelle le propriétaire avait décidé de ne pas vendre son appartement. Elle sollicitait également la condamnation aux dépens, honoraires d'avocat et de procureur inclus. La demande a été formée le 13 janvier 2022.
Le défendeur a conclu au rejet de la demande et à la condamnation de la demanderesse aux dépens.
Par jugement du 3 mai 2022, la juge de première instance a débouté Yuste de l'intégralité de sa demande et l'a condamnée à supporter les dépens de la défenderesse, y compris les honoraires d'avocat, à liquider en phase d'exécution.
Yuste a interjeté appel. Elle soutenait avoir exécuté l'activité de médiation qui lui avait été confiée, en mettant le vendeur en relation avec un tiers acquéreur. Selon elle, la vente n'avait pas été conclue uniquement en raison de la décision « unilatérale et capricieuse » du propriétaire. Elle réclamait désormais la moitié de la commission habituelle, soit 2,5 % au lieu de 5 %, ainsi que les dépens des deux instances.
M. Gomila a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel.
Question de droit
La Sala Civil du Tribunal superior de justícia devait trancher la question suivante : un intermédiaire immobilier a-t-il droit à une commission de médiation lorsque, ayant accompli sa mission de mise en relation, la vente projetée n'a pas été conclue, et ce indépendamment de la cause de cette absence de conclusion ?
Cette question engage deux points. Le premier porte sur la nature de l'obligation de l'intermédiaire, de moyens ou de résultat. Le second concerne le fait générateur de la commission : l'accomplissement de la mission ou la conclusion effective du contrat projeté.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme le jugement entrepris. Elle retient que la commission de médiation ne devient exigible qu'avec la matérialisation du contrat de vente, peu important le motif pour lequel celle-ci n'a pas abouti.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (136/22) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 13 de gener de 2022, la representació processal de la societat Yuste interposà demanda en reclamació de quantitat contra el senyor Gomila, tot sol·licitant la seva condemna a abonar-li la suma de 6.000 EUR juntament amb els interessos legals a comptar del dia 27 d'agost de 2021, data en què el senyor Gomila va decidir no vendre el seu pis. També demana la seva condemna al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
2.- El senyor Gomila contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa tot sol·licitant la seva desestimació i la condemna de la part agent a pagar-li les costes judicials i processals causades, inclosos honoraris d'advocat i procurador.
3.- En data 3 de maig de 2022, la senyora Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"Desestimar íntegrament la demanda interposada per la mercantil andorrana Yuste. en la seva qualitat de titular administrativa del 7 negoci C, contra el Sr. Gomila, i condemnar la primera a sufragar la totalitat de les costes processals causades a la part defenent, inclosos els honoraris d'advocat, a acreditar en període d'execució de sentència."
4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Yuste en considerar, en síntesi, que li correspon obtenir la meitat de la comissió de mediació en haver complert amb la seva activitat mediadora i l'encàrrec que se li havia efectuat, consistent en posar al venedor en relació amb un tercer, amb la finalitat de vendre el seu pis, i sense perjudici de què la venda no s'hagués perfeccionat per causa, en tot cas, de la decisió unilateral i capritxosa del senyor ENTITY_7; tot sol·licitant la revocació de la resolució d'instància i la condemna de la defenent a satisfer- li la suma de 6.000 EUR, amb els interessos legals a comptar del dia 27 d'agost de 2021, en què el senyor Gomila va decidir no procedir a la venda del pis; així com la condemna al pagament de les costes processals d'ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.
5.- El senyor Gomila s'oposa al recurs interposat de contrari, sol·licitant la seva desestimació i la confirmació de la resolució d'instància, amb la condemna del recurrent a satisfer les costes processals generades en aquesta alçada.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- La pretensió de la part recurrent consisteix en el cobrament de la comissió, de fet en la meitat de l'import que li hagués correspost en cas de què s'hagués celebrat el contracte de compra venda del pis objecte dels presents autes, en considerar que va complir amb la seva activitat mediadora i amb l'encàrrec que se li havia encomanat.
Al respecte, la resolució d'instància considera que la seva pretensió no pot ser acollida per quant entén que l'element essencial per a què un agent immobiliari obtingui la comissió respecte d'una intermediació realitzada, és que s'hagi materialitzat la projectada compravenda gràcies a la seva real i concreta intervenció, sense que els esforços infructuosos esmerçats en la mateixa puguin ser reclamats al seu client, considerant que el mediador té una obligació de resultat (la celebració del contracte de compravenda).
Segon.- La part recurrent fonamenta la seva reclamació en considerar que ha complert les dues obligacions a les que es va comprometre amb el senyor Gomila per causa del contracte verbal de mediació immobiliària que van celebrar. D'una banda, va realitzar una activitat dirigida a obtenir un comprador pel pis del senyor Gomila i, d'altra banda, va trobar una persona interessada en la compra de la predita unitat immobiliària, la qual si finalment no es va vendre fou per la simple decisió capritxosa i unilateral del senyor Gomila. Al respecte, es refereix a la definició del contracte de mediació com "aquell contracte pel qual una de les parts contractants s'obliga a pagar una quantitat anomenada comissió a l'altra part contractant per tal que realitzi una activitat que té com a finalitat posar-la en relació amb un tercer, amb la finalitat que es celebri un contracte entre la persona que promet la comissió i el tercer" que afirma es deriva de la jurisprudència d'aquesta Sala, entenent en conseqüència, que amb el compliment d'aquestes obligacions s'ha de considerar complert el contracte, havent de percebre la comissió habitual, que ell mateix redueix però a la meitat (en lloc del 5% reclama el 2,5%) per no haver-se celebrat la compravenda.
Tercer.- Històricament, aquesta Sala ha definit el contracte de mediació o corretatge com: "aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent)." Ara bé, la definició continua en el sentit de què "Aquesta contraprestació econòmica, es troba no obstant sotmesa a la condició suspensiva de la celebració del contracte projectat entre les parts. D'altra banda, el mediador intervinent tindrà dret a la retribució íntegra de la comissió pactada, quan la seva gestió resulti decisiva o determinant per a la bona fi de l'encàrrec realitzat". (Sentència de data 22 de desembre de 2020, rotlle 172/2020).
En aquest sentit la Sala Civil s'ha pronunciat en múltiples ocasions com per exemple en les Sentències de 30 de setembre de 2021 (129/2021); de 30 d'abril de 2021 (307/2020); 26 de juny de 2019 (298/2018); 27 de maig de 2010 (33/10); 23 de setembre de 2004 (referència 2243), entre moltes altres en les que es posa de relleu que la percepció de la comissió de mediació requereix que s'hagi produït la materialització del contracte de compravenda (essent absolutament innocu el motiu de no haver-se assolit el resultat).
I si en algun moment alguna resolució s'ha limitat a la definició del contracte en el sentit interessat per la part recurrent (com si el comissionista no tingués una obligació de resultat) és perquè els termes del debat així ho requerien. A tall d'exemple, veiem que aquest és el cas de la Sentència de 18 de novembre de 2005 (referència 2573) però de la seva lectura se'n dedueix el motiu: s'efectuava una comparativa entre aquest contracte i el de gestió de negocis o administració, essent suficient atendre només a la primera part de la seva definició.
Quart.- De l'anterior es deriva que per tal de què l'agència immobiliària pugui percebre la comissió generada pel contracte de mediació o corretatge cal que la venda de la unitat immobiliària objecte del mateix s'hagi realitzat.
Extrem que compartim amb la resolució d'instància i del que és perfectament conscient la part recurrent que ja directament reclama només la meitat de la comissió per causa precisament de què la compravenda no es va materialitzar.
I això amb independència del motiu pel que no s'arribà a celebrar, ja que en aquest cas es reclama la comissió de corretatge i no una indemnització pels eventuals danys i perjudicis derivats de la manca de materialització del contracte (tals com diners invertits i temps) per voluntat unilateral i pretesament injustificada del venedor (i que en aquest cas sí que requeriria d'una prova fefaent de la voluntat de compra per part d'un tercer, que en aquest cas i com bé recull la resolució d'instància, no s'ha produït).
Cinquè.- Procedeix, en conseqüència la íntegra confirmació de la resolució impugnada.
Sisè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Yuste contra la Sentència de la senyora Batlle d'instància de data 3 de maig de 2022, que confirmem.
Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
