ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.50904be0 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
97/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 307/22·18 avril 2023·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 18 d'abril del 2023 - ROJ: STSJAD 126/2023
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle307/22
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2023:126) — En matière de droit_constitutionnel, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 18 d'abril del 2023 - ROJ: STSJAD 126/2023).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 18 avril 2023 (n° 307/22) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Par un contrat d'arrendament (bail d'habitation) conclu en 2006, la Sra Sancho a donné à bail à la Sra Andrade une unité d'habitation située au deuxième étage de l'immeuble. La date du contrat est rapportée de manière divergente dans la décision : le 1er juin 2006 dans les motifs, le 1er juillet 2006 dans l'exposé des antécédents. Le contrat prohibait expressément, à son article 7 b) et e), la détention d'animaux dans les logements loués, en particulier de chiens et de chats, ainsi que toute activité de nature à porter atteinte à la sécurité de l'immeuble ou à contrevenir aux normes de salubrité et d'hygiène.
Saisi par la bailleresse, le Tribunal unipersonnel du Batlle (procédure n° 5000159/2022) a, par jugement du 19 octobre 2022, prononcé la résolution du bail, ordonné la restitution de la possession, mis à la charge de la locataire les loyers impayés et les frais d'eau échus jusqu'à la restitution au titre de l'indemnité d'occupation indue, et laissé les dépens à la charge de la partie succombante, y compris les honoraires d'avocat et de procureur.
La locataire a interjeté appel devant la Sala Civil du Tribunal superior de Justícia (recours n° 307/22). Elle sollicitait, à titre principal, le rejet de la demande pour défaut de qualité à agir de la bailleresse et, à titre subsidiaire, l'absence de motif justifiant la résolution du bail, invoquant par ailleurs la prorogation du contrat d'un an prévue par la Llei 30/2021 du 11 novembre. Elle contestait l'appréciation des éléments de preuve et soutenait qu'il n'était pas établi que ses chiens causaient des nuisances au voisinage, la seule attestation produite ne constituant pas, selon elle, une preuve suffisante. Enfin, elle contestait sa condamnation aux dépens, arguant de son bénéfice de l'aide juridictionnelle.
La Sala Civil, composée des magistrats Vincent Aniére (ponent), Carles Cruz Moratones et Jaume Tor Porta, a rejeté l'appel par sentence n° 037-2023 du 18 avril 2023.
Question de droit
La décision soulève trois questions distinctes.
La qualité à agir du bailleur. La locataire soutenait que le contrat avait été signé par le frère de la demanderesse et que la titularité du bien devait être établie à la date de l'assignation, et non lors de l'audience. Il s'agissait donc de savoir si la qualité de bailleur devait être démontrée dès le dépôt de la demande. La Cour rappelle que l'article 279 du Code de procédure civile (CPC) réserve la qualité de partie aux procédures de bail aux « arrendadors o arrendataris » de la finca, et reprend une jurisprudence antérieure selon laquelle seul le bailleur, ou son subrogé, peut demander la résolution du contrat (TSJC, 31 mai 2012, rotlle 89/12).
La détention d'animaux et la résolution du bail. La question centrale est de savoir si la violation d'une clause interdisant la détention d'animaux suffit à fonder la résolution du contrat. La Cour renvoie à sa décision antérieure TSJC 24/2022 du 23 décembre 2022, dont elle reprend le principe : la seule méconnaissance de la prohibition contractuelle de la détention d'animaux ne peut, à elle se
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Andorra la Vella, el 18 d'abril del 2023. En nom del Poble Andorrà.- »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 18 d'abril del 2023 - ROJ: STSJAD 126/2023 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 18 avril 2023 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (307/22) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En el procediment d'arrendaments Urbans 5000159/2022 instat per la Sra. Sancho contra la Sra. Andrade, el Tribunal Unipersonal del Batlle, va dictar sentència de data 19-10-2022, decidint :
"Estimar en gran part la demanda presentada per part de la Sra. Sancho contra la Sra. Andrade en els termes següents:
1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit l'1 de juliol del 2006 i relatiu a la unitat immobiliària destinada a ús d'habitatge i situada a la planta segona, porta tercera de l'Edifici radicat a l'XXXX.
2.- Morellmnar a la Sra. Andrade al retorn de la possessió de la unitat arrendada a la Sra. Sancho. Tots els béns introduïts en la unitat arrendada per part de l'arrendatària, que no hagin estat enretirats al moment en que es procedeixi al retorn de la possessió, ja sigui un retorn voluntari o mitjançat llançament judicial, quedaran a lliure disposició de la part arrendadora.
3.- Morellmnar a la Sra. Andrade a satisfer a la part agent i, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, les rendes mensuals no satisfetes que es generin o s'hagin generat entre la data de presentació de la demanda i el retorn de la possessió a la Sra. Sancho, així com les despeses per subministrament d'aigua que vencin dins del mateix període.
4.- L'estimació substancial de la demanda comporta que les costes processals s'imposin a la part vençuda, inclosos els honoraris d'advocat i procuració.".
2.- En contra d'aquesta resolució va interposar recurs d'apel·lació la Sra. Andrade demanant que se la revoqui "en el sentit del present escrit d'apel·lació", és a dir desestimant en la seva totalitat la demanda, en primer lloc, per manca de legitimació activa de la Sra. Sancho i, subsidiàriament, per no donar-se cap dels motius invocats per la part demandant que puguin emparar la seva voluntat de rescindir el contracte d'arrendament, i havent- se d'entendre que el contracte queda prorrogat per un any, segons estableix la Llei 30/2021 de l'11 de novembre.
Fonamenta el seu recurs sobre una errònia valoració dels elements de prova existents en la causa.
De forma esquemàtica, pretén en relació a l'excepció peremptòria de manca de legitimació activa de la Sra. Sancho, i referint-se a l'article 279 CPC invocat pel Tribunal, que justament el contracte queda firmat pel germà de la Sra. Sancho i no pas per ella ; que és amb l'escrit de demanda que la demandant havia d'acreditar la titularitat que manifestava sobre l'immoble arrendat i no pas al moment de la vista oral.
En relació a la resolució del contracte d'arrendament sosté que ha quedat palès que la propietat ha tolerat, i tolera, que els veïns de l'immoble puguin tenir animals en els habitatges arrendats ; que no ha restat acreditat que els seus gossos causin molèsties al veïnat ; que la testifical de la Sra. Gomila no és una prova suficient i que no existeix cap altra prova.
En darrer lloc, afirma que no és procedent imposar-li les costes ja que es tracta d'una persona sense mitjans econòmics i que disposa de justícia gratuïta.
3.- La representació processal de la Sra. Sancho s'oposa al recurs exposant, de forma resumida, que no s'ha fet cap valoració errònia dels elements de prova obrant en autes en relació a la seva legitimació activa ni en relació a les mancances imputables a la Sra. ENTITY_4; que el motiu de la resolució anticipada no ha estat el fet que la Sra. Andrade tingués animals al domicili llogat doncs els animals de companyia són tolerats per la Sra. Sancho en l'edifici sempre i quant no causin molèsties al veïnat, però que els animals de la Sra. Andrade han causat molèsties al veïnat i també perjudicis a l'edifici, i que el benefici de justícia gratuïta no l'exonera de les costes.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- Pel que fa a la qüestió processal, la part defenent va negar la legitimació activa de la Sra. Sancho invocant el fet que no havia degudament acreditat al moment de la demanda la seva qualitat de propietària.
Però, com bé ho ha recordat el tribunal, l'article 279 CPC disposa que en el procediment especial d'arrendaments urbans "Són part demandant o demandada en el procediment d'arrendaments els arrendadors o els arrendataris de la finca que és objecte del contracte d'arrendament".
Aquesta disposició és congruent amb la jurisprudència anterior de la Sala que havia pogut determinar que :
"ja que sols l'arrendador, o aquell que s'hagi subrogat en el seu lloc, poden demanar la resolució del contracte signat entre les parts" (TSJC de data 31-05- 2012 rotlle 89/12).
Sosté ara que la Sr. Sancho no ha degudament acreditat al moment de la demanda la seva qualitat d'arrendadora.
Però, d'una banda, és ben bé la Sra. Sancho que apareix com a part arrendadora en el contracte de data 01-06-2006 del qual es reclama la resolució, condició d'arrendadora que, de fet, l'arrendatària no va posar en dubte en el seu correu del 10-03-2022 adreçat a "Edificis Sancho", ni tampoc quan pagava els rebuts de lloguer que, des de l'any 2012, eren emesos al nom de la Sra. Sancho.
D'altra banda, la part agent va aportar amb el seu escrit de demanda el ja referit contracte d'arrendament. A més, a l'inici de la vista oral i per contestar a l'excepció formulada en l'escrit de contesta, dita part agent va aportar uns documents acreditant la seva qualitat de propietària i d'arrendadora, documents que van ser admesos pel Sr. Batlle sense cap petició de reposició de la part agent.
Així les coses, la legitimació activa de l'agent queda degudament acreditada.
Segon.- Sobre el fons, la part arrendadora invoca, d'una banda, les disposicions contractuals, l'article 7 b) i e) que estipula que " resta absolutament prohibit a la part arrendatària excepte que obtingui, prèviament i per escrit, el consentiment de la part arrendadora (...) destinar el pis arrendat (...) com qualsevol activitat que pugui perjudicar la seguretat de l'immoble o contradir les normes usuals de salubritat, higiene o moralitat (...) Tenir o introduir en les unitats arrendades qualsevol mena d'animals, especialment gossos, gats,etc."
Invoca, d'altra banda, les disposicions legals, l'article 27.2 LAFU que disposa que l'arrendatari està obligat a d'usar la finca arrendada i les instal·lacions i els serveis amb la diligència pròpia d'un bon pare de família, i destinar-la a l'ús pactat i, en tot cas, a aquell que resulti de la seva naturalesa i de la finalitat per a la qual fou bastida, i l'article 32.5 en virtut del qual l'arrendador pot donar per resolt el contracte quan l'arrendatari, o les persones que hi convisquin, duguin a terme activitats que resultin notòriament immorals, perilloses, incòmodes o insalubres a l'interior de la finca arrendada o en els elements comuns; i que precisa que s'entén que es produeix incomoditat notòria quan l'arrendatari, amb l'activitat que duu a terme en la finca arrendada o amb la seva forma de comportar-se, públicament o privada, pertorba la pacífica convivència dels altres estadants de l'immoble.
No està discutit que l'arrendatària té a dintre de l'apartament dos gossos grans (encara que no s'hagi aportat cap precisió sobre llur raça i talla).
Al respecte, d'aquesta problemàtica hem pogut molt recentment pronunciar-nos sobre la qüestió de si el fet de si tenir (dos) gossos a l'interior de l'apartament arrendat sense gaudir de la pertinent autorització escrita per la part de l'arrendadora constituïa un incompliment contractual que pugui justificar la resolució del contracte i emparar el seu desnonament. En aquesta ocasió hem pogut motivar que l'incompliment del pacte contractual que prohibeix la tinença d'animals no pot motivar per si sol una resposta tan dràstica com és el trencament de la relació obligatòria de tracte successiu que constitueix el contracte d'arrendament (TSJC 24/2022 de data 23-12-2022).
En el present cas, ha quedat establert i admès per la part arrendadora que si bé no existia cap autorització escrita, sí que existia una tolerància o acceptació tàcita per part seva per a la tinença de gossos per part de varis llogaters de l'edifici de la Sra. Sancho, i entre ells dels gossos de la Sra. Andrade. Ben evidentment, aquesta acceptació que impedeix pronunciar la resolució pel fet de tenir els animals no comporta l'acceptació de les molèsties i/o desperfectes que els mateixos puguin arribar a provocar.
Ara bé, compartim la valoració de la prova efectuada en la sentència. Dita prova permet considerar com a establert que sí que els gossos han causat molèsties als altres residents de l'edifici i han provocat desperfectes al mateix.
En efecte, el primer element a tenir en compte és la testifical de la Sra. Gomila, qui és a la vegada veïna de l'edifici i la portera del mateix. Va manifestar que els altres veïns es queixaven prop d'ella i de la propietat pels sorolls i lladrucs dels gossos de la Sra. Andrade ja que lladren de dia i de nit, amb la precisió que, salvat en una única ocasió, no s'havien queixat d'un gos d'un altre inquilí.
L'altre element a tenir en compte, i sobre el qual la part arrendatari apel·lant guarda un silenci sepulcral, és la qüestió dels desperfectes causats a l'immoble per culpa de les miccions dels seus gossos.
El Sr. Batlle no ha dedicat quasi cap motivació al respecte doncs ha considerat que es tractava d'un extrem que no pot ser seriosament controvertit, però mereix una explicació més detallada.
Queda provat que als finals de l'any 2021 va aparèixer una humitat al pis de sota la forma d'una tasca groguenca i que la Sra. Sancho va demanar al Sr. Luís, l'industrial encarregat de generalment d'efectuar les petites reparacions de l'edifici, de buscar-ne l'origen. Ho va fer amb el Sr. Benitez, qui és lampista, per ajudar-lo a identificar una eventual fuita.
És així que van descartar l'existència de cap fuita en particular del radiador que es troba a aquest nivell al pis de la Sra. Andrade, però que al treure al guix, el Sr. Luís va poder constatar que la taca feia olor a orina de gos i tenia com a origen les filtracions de les miccions dels gossos del pis del damunt. El mateix Sr. Luís explica que quan la Sra. Andrade va finalment acceptar deixar entrar-los al seu pis l'endemà, havien constatat un fort olor de orina i defecacions malgrat haver estat la zona en qüestió recentment netejada.
El Sr. Julián, el perit designat per la companyia d'assegurances de la Sra. Sancho va confirmar aquesta conclusió en el seu informe escrit, i si bé no va ser tant contundent durant la vista oral sobre l'origen de la taca (tot i mantenint no existia cap fuita), va mantenir que havia també notat un "olor intens" com de "pissum" i que la taca era molt groga.
El Sr. Gomila, ocupant del pis afectat va confirmar que també havia notat aquest olor de pixat quan s'havia tret el guix al nivell de la taca.
A més, la Sra. Morell va manifestar que en tots els anys des de que la Sra. Andrade tenia aquests gossos, únicament els havia vist treure al carrer, com a molt, en tres ocasions.
En aquestes condicions, considerem que sí que els gossos de la Sra. Andrade han comportat per a l'arrendadora una frustració del seus drets, doncs no només la tranquil·litat dels altres residents s'ha vist pertorbada sinó que a més la Sra. Andrade, per la manca de cuida dels seus gossos, va provocar danys a l'edifici, i que aquest mancaments de l'arrendatària són prou greus com per a justificar la resolució del contracte.
Tercer.- Pel que fa a les costes de primera instància, la seva imposició a la Sra. Andrade és la conseqüència de l'estimació substancial de la demanda, i el fet que es beneficiï de la justícia gratuïta no pot canviar aquest pronunciament;
Quart.- Per tot l'exposat hem de desestimar íntegrament el recurs.
La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes de segona instància.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
PRIMER.- Desestimar el recurs de la Sra. Andrade, en contra de la sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle de data 19-10-2022 que confirmem íntegrament.
SEGON.- Imposar a la Sra. Andrade les costes de segona instància inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
