STSJAD ANDORRA, a 08 de novembre del 2023 - ROJ: STSJAD 273/2023

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per contracte d'1-1-2016, la Sra. Mena arrendava a la societat Cepeda (en endavant B), el local B de l'edifici E, radicat a l'Av. A 00 de La Massana. El preu de la renda es fixava en 1.000.- EUR mensuals, i l'arrendatària entregava a la societat arrendadora una fiança de 2.090.- EUR.

El 12-10-2021, la Sra. Mena comunicava a la societat arrendadora la seva voluntat de resoldre el contracte d'arrendament abans d'assolir el termini de vigència pactat, acceptant aquesta proposta l'arrendadora, comunicant-li, això no obstant, que havia demanat a la comunitat de propietaris on s'integra el local arrendat, les despeses de consum de calefacció i aigua calenta que s'hi havien generat. Un cop obtinguda aquesta informació, la societat arrendatària va reclamar les despeses de calefacció aigua calenta generades en els anys 2018 a 2021 segons liquidacions realitzades per l'administradora de la comunitat de propietaris, que ascendien a l'import global de 2.471,82.- EUR que l'arrendatària s'oposà inicialment a pagar en la seva globalitat, efectuant el 21- 10-2021 una transferència per import de 1.000.- EUR per aquest concepte.

El 2-11-2021 en què s'havia de produir el retorn de la possessió a l'arrendadora, l'arrendatària exigí la restitució de la fiança abonada en el seu dia, i com que no la va percebre va marxar del local on es trobaven trametent un correu electrònic seguidament on indicava: "Bona tarda. Quan em sigui abonada o es doni ordre de fer transferència del que queda de dipòsit, us tornaré les claus. Si no, us faré arribar les dades de la meva advocada perquè des d'aleshores us comuniqueu amb ella per aquest tema."

L'endemà, 3-11-2021 la Sra. Mena dipositava prop de la Batllia les claus del local arrendat, i el dia 17-11-2021 precisava que "el dipòsit és una consignació i no ha de ser entregat a la dipositària". Posteriorment, per escrit d'1-12-2021 la seva representació processal interessava, que les claus fossin retornades a l'arrendadora, el què es produïa el 26-1-2023.

Entre temps el 22-11-2021, la representació processal de Cepeda articulava la demanda judicial que originava el present procediment contra la Sra. Mena, a través de la qual sol·licitava que es dictés Sentència condemnant la demandada a retornar la possessió del bé arrendat i, al pagament de la quantitat de 1.471,82 EUR, en concepte del servei de calefacció i aigua calenta fins al 14 d'octubre del 2021, més les rendes i, despeses complementàries que anessin vencent des de l'1 de novembre del 2021 i, fins al retorn de la possessió, juntament amb els interessos legals generats per les sumes impagades, els danys i, les costes judicials.

2.- El 22-12-2021, la Sra. Mena contestava la demanda articulada, oposant-se parcialment a les pretensions del demandant i a l'hora articulava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés Sentència estimant parcialment la demanda i, íntegrament la reconvencional i, després d'operar compensació entre les ambdues quantitats, es condemnés a la contrapart al pagament de la de 1.122,9 EUR, imposant-li les costes derivades de la demanda reconvencional i, sense efectuar especial condemna respecte a la demanda principal.

3.- La representació processal de Cepeda contestava la demanda reconvencional articulada per la demandada, oposant-se als eu triomf, sol·licitant es dictés Sentència desestimatòria amb imposició de les costes a la part demandant.

4.- Celebrat el judici oral i evacuats per les parts litigants els seus respectius escrits de conclusions, el dia 4-11-2022 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"PRIMER.- Que estimant substancialment la demanda formulada en data 22 de novembre del 2021 per Cepeda, SA contra la Sra. Mena ha de:

Condemnar a la Sra. Mena a retornar a Cepeda la possessió del local B, de l'edifici E, radicat a l'avinguda A núm. 00 de la Massana.

Condemnar a la Sra. Mena a pagar a Cepeda, SA:

la quantitat de 1.471,82 en concepte de principal una suma igual al darrer preu de l'arrendament en concepte d'ocupació indeguda i, les despeses complementàries que s'acreditin a comptar de l'1 de novembre del 2021 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió;

juntament amb els interessos legals corresponents en els termes del fonament de Dret cinquè.

SEGON.- Desestimar la demanda reconvencional.

TERCER.- Imposar les costes processals a la part defenent, en els termes del darrer Fonament de Dret".

5.- La representació processal de la Sra. Mena articula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant es dicti nova Sentència en aquesta alçada fixant que la seva representada era deutora de la suma de 1.967,10.- EUR referent a les despeses dels anys 2019, 2020 i 2021, sense que hagués de fer front a cap altre concepte dels que se li reclamaven. Que no calia pronunciar- se sobre la resolució del contracte i el desnonament atès que la seva representada havia rescindit el contracte el 31 d'octubre de 2021 i que havia consignat les claus davant de l'autoritat judicial. D'altra part, sol·licitava que es condemnés l'adversa a la restitució de l'import de la fiança (2.090.- EUR) i que tenint en compte que la meva mandant és deutora de la quantitat de 1.967,1EUR, però havent fet un pagament de 1.000EUR i havent-se de retornar la fiança de 2.090EUR, després de realitzar-se la corresponent compensació de deutes, s'acordi que la contrapart havia d'efectuar el pagament de l'import de 1.122,90.- EUR, el tot amb imposició a la part adversa del pagament de les costes ocasionades en ambdues instàncies.

En primer lloc, insistia en la nul·litat del judici oral que ja va sol·licitar en la instància per la manca de trasllat de determinats documents i per la dinàmica en què s'havien practicat la confessió en judici de la seva representada i les conclusions orals.

Quant al fons del recurs que articula, sostenia que la condemna que s'establia en concepte de despeses de calefacció del 2018 es trobava prescrita i que en tot cas, l'arrendadora sempre havia tingut la possibilitat de fer arribar a la seva representada, les factures corresponents als consums quan eren exigibles el què no va però fer. D'altra part, argüeix que el 31-10-2021 alliberava el local arrendat i que el 3-11-2021 va consignar les claus a la Batllia, sense que, per tant, es pogués entendre que va existir ocupació indeguda sinó que la seva representada es limità a reclamar el què se li devia. Quant al retorn de la fiança, refereix que aquesta no li podia ser retinguda afegint que en mèrits de l'art. 15.2 de la Llei d'Arrendaments urbans, la fiança s'ha de destinar a cobrir els danys que es puguin ocasionar en la finca arrendada, sense que en el present supòsit n'existís cap.

6.- La representació processal de Cepeda articulava recurs de reposició respecte de l'admissió a tràmit del recurs d'apel·lació quin, prèvia audiència de la Sra. Mena, era rebutjat per Aute de 8-6-2023.

7.- Per escrit de 24-7-2023, la representació processal de Cepeda contestava el recurs d'apel·lació articulat, interessant la seva desestimació amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

Quant a l'incident de nul·litat que es formula respecte de la manca de trasllat de determinats escrits, refereix que tenien relació amb una prova de reconeixement judicial que no va ser admesa a tràmit, sense que en aquesta situació tinguessin rellevància de cap mena. Respecte dels altres extrems que sobre aquesta qüestió es denuncien, recorda que la part recurrent no va formular cap mena de protest en la instància, sense que puguin ara ser introduïts en aquesta alçada.

Quant als restants extrems recorreguts argumenta que la reclamació articulada sobre les despeses per serveis complementaris de l'any 2018 no es trobava prescrita; que en cap moment la Sra. Mena havia retornat la possessió del local arrendat fins al mes de gener del 2023 generant-se així ocupació indeguda i quant al retorn de la fiança considera que s'havia d'aplicar a les finalitats pes les quals va ser constituïda.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Pel que respecta a l'incident de nul·litat d'actuacions que es reprodueix en aquesta fase per part del recurrent, el mateix s'estructura al torn de tres motius que examinarem separadament.

En primer lloc, reitera que la manca de trasllat dels escrits presentats els dies 11-4-2022 i de 13-4-2022 i 4 de maig del 2022 va comportar que les parts compareguessin a judici oral sense tenir coneixement íntegre de les actuacions, el què havia comportat indefensió per a les parts. Aquest plantejament però no el podem compartir pels mateixos arguments que ja s'indiquen en l'Aute de la Sra. Batlle de 3-11-2022 pel qual s'inadmetia l'incident de nul·litat d'actuacions que es plantejava en la instància. En efecte, encara que els tres escrits indicats no es van traslladar puntualment a les parts quan corresponia, els mateixos pivotaven sobre les condicions en què la prova de reconeixement judicial s'havia de practicar. A partir del moment en què la pràctica d'aquesta prova va ser desestimada per l'òrgan judicial d'instància per Aute de 20-7-2022, les precisions que es contenien en els escrits indicats resultaven irrellevants, sense que pugui considerar-se que les parts experimentessin la indefensió efectiva que s'exigeix en l'art. 18 bis apartat 4.c) de la Llei Transitòria de Procediments judicials per a declarar la nul·litat dels actes processals.

Altre motiu de nul·litat s'introdueix respecte de les condicions en què es va practicar la prova de Confessió en judici de la Sra. Mena, sustentant que no s'hauria permès a la seva representada esplaiar-se en les seves respostes sinó que s'hauria orientat el seu interrogatori de forma que les respostes només poguessin ser afirmatives o negatives. També referia que s'hauria impedit a la seva direcció lletrada res preguntar en seguiment a l'interrogatori realitzat per la contrapart. Revisada en aquesta alçada la prova practicada no s'albira cap dels vicis que la part relata: la Sra. Mena es va poder expressar lliurement, en l'extensió que ho considerà, a totes les preguntes que se li formularen per la part demandant, i una volta l'interrogatori de B acabat, la Sra. Batlle cedia la paraula a la seva direcció lletrada per tal que pogués preguntar el que considerés (min. 15:40), que formula una pregunta oberta que en la seva dinàmica, no s'ajustava a les previsions de l'art. 193.2 del CPC atès que pretenia que la seva representada realitzés un relat extens d'uns esdeveniments que, sigui dit de passada, ja havia pogut realitzar al llarg del procediment en els diferents escrits presentats.

En darrer lloc, quant a l'impediment que en seu de conclusions orals se li va realitzar a l'hora de poder insistir respecte de la prescripció de l'acció que havia plantejat, qualsevol incidència eventual que hagués pogut concórrer es va veure depurada mitjançant l'escrit de conclusions succintes (art. 257.7 del CPC) en què la part va poder portar a col·lació tot allò que considerà escaient.

El primer motiu del recurs es veurà en aquesta situació abocat al fracàs.

Segon.- Prescripció de l'acció.

Atès l'àmbit cognitiu en què ens situem (reclamació del pagament de les despeses d'aigua calenta i calefacció derivades d'una relació arrendatària), no es pot discutir que el termini de prescripció és el de 3 anys que es contempla en l'art. 21.4 de la LAFU per al pagament de les rendes vençudes, en tractar- se de serveis complementaris quin import segons la Llei s'assimila a la renda (art. 23.4).

La controvèrsia que en aquesta alçada es manté intervé respecte al "dies a quo" iniciador del còmput de la prescripció, considerant la part recurrent que les despeses de l'any 2018 no li podien ser reclamades en haver transcorregut el termini de tres anys entre el moment en què aquestes es van generar i quan se'n va reclamar el seu pagament. Hem de recordar que al Principat, la data inicial per al còmput del termini de prescripció segueix el criteri de "l'actio nata" (Codi 7, 40, 1-1) en mèrits del qual el termini inicial de la prescripció comença a córrer d'ençà que es pot exercitar la pretensió (cfr. Sentència de 10-7-1997, rotlle TSJC-015/97), fita aquesta que respecte de les obligacions de pagament s'ha de situar en el moment on l'obligació és líquida, vençuda i exigible.

No podem passar per alt que el local arrendat integra una comunitat de propietaris sotmesa a la Llei de Propietat Horitzontal i que segons l'art. 25.1 en relació amb el 33 de la LPH, la junta de propietaris ha d'aprovar els comptes anuals per a la seva aprovació. No es tracta aquest d'un mer formalisme sinó que en realitat es tracta d'un element fonamental atès que es tracta de la decisió comunitària que quantifica i liquida els deutes respectius de cada comuner enfront de la comunitat respecte, entre altres, dels consums que s'han pogut efectuar i sense el qual, no resulten exigibles.

En aquesta alçada la part recurrent defensa que la societat arrendadora es trobava en disposició de poder conèixer el concret consum del local arrendat. Ara bé, si bé podia accedir als comptadors no és menys cert que no disposava de la informació necessària per a conèixer el cost a repercutir per cada unitat consumida, que no es podia conèixer fins a la decisió comunitària aprovant- lo.

En aquest context i havent-se justificat que l'acord de la junta de propietaris que va aprovar els deutes corresponents a l'exercici 2018 es va celebrar el 17-6-2019 i que la reclamació judicial per part de la societat B es va articular el 22-11-2021, no es pot considerar que l'acció articulada es trobés prescrita.

Aquest motiu del recurs també haurà de ser desestimat.

Tercer.- Indemnització per ocupació indeguda.

La Sentència avui impugnada condemna la Sra. Mena a satisfer una indemnització per ocupació indeguda del local des del dia 1-11-2021 i fins a l'efectiu retorn de la possessió. La representació processal de la recurrent s'alça contra aquest pronunciament afirmant per això, haver retornat la possessió del bé arrendat el 3-11-2021 a través de l'expedient de dipòsit judicial que va incoar.

Hem de recordar que la consignació constitueix el mitjà coactiu que disposa el deutor enfront del creditor, per a satisfer el seu interès en el compliment d'una obligació, alliberant-se del deute en aquells supòsits en què el creditor s'hagi negat a rebre la prestació o quan resulti impossible fer-la efectiva. Quant a la naturalesa del dipòsit judicial, en l'Aute de 22-4-2004 dictat en el rotlle TSJC 173/2003, indicàvem:

"la part que efectua el dipòsit esdevé deutora d'una prestació de donar a favor de la part agent. I com a deutora la forma d'aconseguir alliberar-se de la seva situació de subjecció, extingir el deute i satisfer l'interès del creditor no és altra que la de portar a terme el pagament o solutio. Si, per el contrari, desitja procedir a la consignació com a subrogat del pagament(STSJA 22-9-2000), per tal que tingui lloc un efecte alliberatori cal que concorrin els pressupòsits de l'esmentat subrogat del pagament. I en aquest ordre d'idees, s'ha d'assenyalar que la consignació requereix per a desenvolupar el seu efecte alliberatori que vagi precedida de l'oportú oferiment de pagament, de tal manera que la consignació, precedida de l'oferiment de pagament, esdevé possible quan el creditor no coopera amb el deutor per a possibilitar l'alliberament d'aquest darrer. És en aquests casos on el creditor incompleix la seva càrrega de cooperació, que el deutor pot alliberar-se oferint, en primer terme la totalitat del que es deu (Codi 8,43,9), i, solament, quan no s'accepta l'oferiment, consignant la prestació deguda. Aleshores, si concorren els dos pressupòsits, el deutor s'allibera de la seva prestació i trasllada el risc de la pèrdua o destrucció del bé al creditor, a l'igual que no es col·loca en situació de morositat (Digest 13,5,17)".

En el present supòsit s'aprecia com que si bé l'arrendatària va dipositar inicialment les claus del local arrendat per a ser ofertes a la societat arrendadora, el dia 17-11-2021 sostenia expressament que el dipòsit era una consignació judicial i que no havia de ser entregat a la dipositària. De fet, no va ser fins a l'1-12-2022 que va introduir un escrit en l'expedient de dipòsit demanant que les claus fossin retornades qui les va recuperar el dia 26-1- 2023 a través de la seva representació processal en seguiment a l'Aute dictat el 23 anterior.

En aquest supòsit no es pot considerar que l'oferta de retorn de les claus que inicialment va realitzar l'arrendatària pugui tenir un efecte d'alliberament de la seva obligació de restituir la possessió, a partir del moment en què uns dies després la negava expressament i en aquest context, la resolució impugnada quan considera que aquesta circumstància encara no s'havia produït ha de ser confirmada.

Quart.- Restitució de la fiança

L'art. 15.3 de la LAFU preveia que "la fiança queda sempre en possessió de l'arrendador, l'intermediari o el representant. L'arrendador està obligat a retornar-la a la fi del contracte, en rebre les claus de la finca arrendada, llevat que s'hagi d'aplicar, en tot o en part, a les finalitats previstes a l'apartat 2 anterior, amb la justificació documental prèvia corresponent. L'arrendador fa seus els rendiments de la fiança, sense que es puguin imputar a la reparació dels danys causats per l'arrendatari a la finca arrendada".

En atenció al que s'ha exposat amb anterioritat, no es pot considerar que quan es dictava la Sentència impugnada el trasllat possessori s'hagués encara produït i en tal eventualitat, la pretensió de restitució de la fiança resultava prematura, resultant en conseqüència també sobre aquest extrem ajustada a dret la decisió impugnada.

Cinquè.- Atesa la íntegra desestimació del recurs d'apel·lació articulat, escau imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada segons es preveu en l'art. 354.2 del CPC.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Mena contra la Sentència 109/2022 de data 4-11-2022 que confirmem íntegrament. Imposem a la recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE