STSJAD ANDORRA, a 18 de març del 2025 - ROJ: STSJAD 26/2025

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 15 de febrer de 2023, la representació processal de la societat ORG_1 interposà demanda en reclamació de quantitat contra el Sandoval, tot reclamant-li el pagament de l'import de 23.555,75 EUR, en concepte d'honoraris d'intermediació, corresponents al 5% del preu de venda de l'immoble que havia manifestat voler adquirir, majorada dels interessos legals des de la data de la seva emissió, 2 de gener de 2023 o, subsidiàriament, des de la contesta a la demanda i a la totalitat de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

2.- Per Aute de data 26 de maig de 2023, el Sandoval va ser declarat en situació de rebel·lia processal.

3.- En data 15 de desembre de 2023, el Tribunal unipersonal del Batlle dictà Sentència amb la següent part dispositiva:

"Desestimar la demanda formulada per ORG_1 contra el Sandoval imposant-se les costes processals i judicials a la part agent. "

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat ORG_1 en considerar que la mateixa conté una incorrecta valoració de la prova practicada i de la interpretació de la jurisprudència aplicada. Es basa, en síntesi, en què les parts van convenir de manera privada les conseqüències del desistiment del comprador sense arribar-se a perfeccionar la compra venda. Considera que l'obligació assumida pel comprador no desvirtua el concepte de comissió d'intermediació, essent el contracte signat llei entre les parts contractants, fonamentat en l'autonomia privada. Entén que l'autonomia privada atorga als particulars el poder d'autoregulació per crear i regular les relacions econòmiques. Demana la revocació de la resolució d'instància i l'estimació de la seva demanda, condemnant al Sandoval a satisfer els honoraris d'advocat i procurador de les dues instàncies.

5.- El Sandoval no va presentar escrit de contesta al recurs d'apel·lació interposat.

6.- Per Providència de data 18 de desembre de 2024 es va donar un termini de 5 dies hàbils a les parts litigants als efectes de què es pronunciessin sobre l'eventual abusivitat de la clàusula contractual que preveu l'obligació del comprador d'abonar el 5% del preu de compra de l'immoble en cas de desistiment per part seva, que fou aixecada d'ofici per la Sala.

7.- En data 7 de gener de 2025, la representació processal de la societat ORG_1 va presentar les pertinents al·legacions al respecte. No havent-s'hi manifestat el Sandoval.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del litigi es troba en determinar si el Sandoval, en mèrits del contracte atorgat amb la societat ORG_1, en data 13 de desembre de 2022, al que tot seguit ens referirem, ha de satisfer l'import dels honoraris d'intermediació recomanats per l'ORG_0, en haver desistit de la compra projectada de l'immoble.

La resolució d'instància considera que la clàusula que imposa el pagament de la comissió del 5% al comprador també en el cas de què el mateix desisteixi de la compra i aquesta no es perfeccioni, desvirtua radicalment el concepte de comissió de corretatge, no podent-se admetre la mateixa, ni tan sols en base a l'autonomia de la voluntat, ja que desnaturalitza el concepte de comissió d'intermediació que exigeix l'efectiva realització de la venda.

Segon.- Del suara calendat contracte (f. 8) es deriva que el Sandoval encomanà a la societat ORG_1 les gestions per la compra de la finca radicada a l'XXXX. En el mateix, es feia constar que el preu total ascendia a 447.000 EUR i que l'atorgament de l'escriptura pública es preveia per tot, el dia 30 de març de 2023.

En ell també es feu constar que en el termini màxim de 5 dies s'abonaria la suma de 44.700 EUR que, en cas de no formalitzar-se la venda seria retornada a la part compradora i, a més, que "en cas de què la part compradora desistís i no formalitzés la compravenda, aquesta reconeix la mediació i gestió de C (propietat de la societat ORG_1) i haurà d'abonar els honoraris d'intermediació recomanats pel Col·legi d'agents immobiliaris del Principat d'Andorra (ORG_0)."

Tercer.- Ens trobem, efectivament, davant d'un contracte de corretatge o mediació en relació al qual existeix nombrosa jurisprudència com, per exemple, la citada per la resolució recorreguda, quin contingut no tornarem a repetir.

El que sí que recordarem són les característiques d'aquests tipus de contractes (Fonaments de Dret, volum III), en el sentit de què són consensuals, generalment onerosos, fonamentat en la bona fe que ha de regir la interpretació de les clàusules contractuals i, a més, imposen al mediador una obligació de resultat: el comprador únicament resta obligat a pagar la comissió convinguda si el contracte es realitza a conseqüència de la intervenció professional, d'un comissionista determinat, havent l'agent d'acreditar que el contracte s'ha produït a conseqüència de la seva actuació. A més, la persona que encarrega la gestió no està obligada a realitzar el contracte projectat encara que s'ajusti als requisits per ell demanats i en aquest cas el mediador no té dret a cobrar per les gestions realitzades.

Ara bé, com hem vist en el Fonament de Dret Segon en aquest cas en el contracte es va incloure una clàusula que, contravenint la naturalesa pròpia d'aquest tipus de contractes que exigeix un resultat: el seu perfeccionament; preveia l'obligació del comprador d'abonar l'import de la comissió pel cas de no formalització de la venda pel seu propi desistiment -com, finalment va succeir-.

Quart.- De la declaració efectuada per la treballadora de la part agent com a testimoni en la instància anterior, senyora LLH, en manifestar que el contracte s'havia llegit i que el Sandoval estava d'acord amb el seu contingut- eliminant amb aquestes manifestacions tot possible indici de recíproca negociació del seu contingut- es deriva que ens trobem davant d'un contracte d'adhesió, redactat per la societat immobiliària agent i imposat al Sandoval que disposa en aquest cas de la condició de consumidor segons la Llei 13/2013 de competència efectiva i protecció del consumidor.

Cal, en conseqüència valorar si ens trobem enfront d'una clàusula que es pugui qualificar d'abusiva pel comprador. I en aquest cas la resposta ha de ser afirmativa: tot i no haver-se perfeccionat la compra, se li imposa el pagament d'un import corresponent al 5% del seu valor (22.350 EUR + IGI), pretenent que ell hi estava d'acord, malgrat l'únic que va manifestar per whatsapp, de donar-se credibilitat al que afirma l'agent en la seva demanda -quina realitat tampoc ha estat acreditada-, és que ell es comprometia a pagar les despeses administratives. Despeses d'administració que han d'incloure les gestions realitzades, com per exemple la visita del pis -que segons el document intitulat "resum de tarifes 2006" podia ascendir a un import de 100 EUR, però en cap cas el pagament de la comissió derivada del seu desistiment que, per norma general no hauria de suposar-li cap despesa en aquests casos. En tot cas, el Sandoval no va ni tan sols abonar la provisió de fons o reserva del pis que també s'incloïa en el contracte

L'abusivitat de la clàusula deriva de la seva desproporció en relació a l'execució del contracte i de la seva falta de reciprocitat: constitueix una sanció molt greu per al comprador el pagament de la comissió de venda per causa d'un desistiment que, en aquests tipus de contracte, l'alliberaria de tota obligació de pagament. I el tot a canvi de la realització d'una visita al pis volgut -ja que no se n'han acreditat més-.

Ja vam dir en la Sentència de 7 de febrer de 2023, (rotlle TSJC-195/2020):

"Tercer.- Quant al regim general de les clàusules abusives i a la possibilitat d'aixecar d'ofici, és de recordar que l'article 34 llei 13/2013 Llei 13/2013, del 13 de juny, de competència efectiva i protecció del consumidor relatiu a les clàusules abusives disposa que :

"1. Les clàusules abusives són nul·les de ple dret.

1. Es consideren clàusules abusives totes les estipulacions que derivin d'un determinat contracte no negociades individualment i totes les pràctiques no consentides expressament que causin, en contra de les exigències de la bona fe, un perjudici a la persona consumidora i un desequilibri important dels drets i les obligacions de les parts.

2. Són abusives en tot cas, entre d'altres, les clàusules que:

a) vinculin el contracte a la voluntat de l'empresari;

b) limitin els drets de la persona consumidora;

c) determinin la falta de reciprocitat en el contracte;

d) imposin a la persona consumidora garanties desproporcionades o li imposin indegudament la càrrega de la prova;

e) resultin desproporcionades en relació amb el perfeccionament i execució del contacte, i/o

f) contravinguin les normes sobre competència i dret aplicables.".

Aquesta definició legal és compatible amb la jurisprudència d'aquesta Sala que s'havia pogut desenvolupar anteriorment a l'adopció de la llei del 2013 i que s'ha anat precisant després (veure sobre aquest punt TSJC del 29-02-2016 rotlle 321-15).

És així que vam poder determinar que la clàusula abusiva és aquella "que no ha estat objecte de negociació individual i detallada i que originen, en contra del deure de bona fe, una desproporció i desequilibri important dels drets i obligacions que sorgeixen del contracte. Un concepte similar a aquest es pot trobar a la Directiva 93/13/CEE de 15-4-1993 que ha estat objecte de recepció i transposició per diferents Estats membres de la Unió europea." (TSJC 54/04 i 214/04) i que cal recercar si existeix dissimetria o desequilibri en les obligacions i drets dels co-contractants o un trencament de la igualtat, i que cal també verificar que la clàusula no sigui contrària a l'essència del contracte (TSJC del 28-02-2012 rotlle 334/11 i del 24-10-2017 rotlle 176/17).

D'altra banda, vam poder precisar (en relació a les clàusules de venciment avançat, és cert, però el principi és general) que :

"La sentència d'aquesta Sala de 27-11-2014, amb cita i exposició de la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió europea (STJUE de 14-03-2013 Cas Aziz vs Catalunya Caixa), va indicar que la consideració d'una clàusula com a abusiva no es pot efectuar en abstracte (...) per a decidir si la clàusula de venciment avançat és abusiva esdevé necessari examinar les circumstàncies concretes del seu exercici per a poder decidir. (...) els paràmetres per a enjudiciar si una clàusula en atenció a les circumstàncies concretes del cas és o no abusiva requereixen un estudi casuístic per a analitzar si l'obligació incomplerta és essencial i si l'incompliment té la suficient entitat o gravetat en relació a la durada i quantia del préstec " (TSJC del 27-10-2016 rotlle 135/2016).

En el present cas, no hi ha dubte que ens trobem en el marc d'un contracte d'adhesió (és a dir on la part dominant determina prèviament el contingut del mateix i on la part acceptant es veu abocada a acceptar-lo, i les estipulacions del qual s'han d'interpretar en benefici de l'assegurat) entre una entitat asseguradora i un consumidor, supòsit on l'òrgan judicial que troba indicis d'abusivitat en una clàusula contractual té el deure d'aixecar d'ofici la qüestió, sempre però amb l'obligació de respectar el principi de contradicció, donant a les parts, i en particular a la que s'empara en aquella clàusula, la possibilitat d'al·legar al respecte (veure en aquest sentit STSJ de data 29-06-2017 rotlle 53-2017).

És exactament el que va succeir en el present procediment, i si bé ho hauria pogut fer al moment de la vista oral, res impedia al Tribunal aixecar d'ofici aquesta qüestió després d'aquesta, doncs és justament el moment on tenia a la seva disposició tots els elements per apreciar indicis d'abusivitat."

Així el control d'ofici de l'abusivitat de la clàusula que imposa el pagament del 5% del preu de venda en cas de desistiment del comprador, es troba justificat per la necessària protecció al consumidor que té la consideració de part feble front a la societat immobiliària redactora del contracte d'adhesió, no havent-hi prova fefaent de què el Sandoval conegués el seu contingut ni, sobre tot fins i tot en cas de conèixer-lo de què l'hagués pogut negociar.

Cinquè.- La conseqüència de l'abusivitat de la clàusula de constant referència, és que en aquest context la seva desproporció ha de comportar la declaració de la seva nul·litat, no podent vincular a les parts ni poder ser exigible el seu compliment, havent-se de confirmar, en conseqüència la resolució recorreguda, tot i que en base a pronunciaments diversos dels continguts en la mateixa.

Sisè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat ORG_1 contra la Sentència dictada pel Tribunal unipersonal del Batlle en data 15 de desembre de 2023, quina part dispositiva confirmem.

SEGON.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE