ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.64594e28 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
98/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 103/2025·22 septembre 2025·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 22 de setembre del 2025 - ROJ: STSJAD 70/2025
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle103/2025
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2025:70) — En matière de droit_penal, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 22 de setembre del 2025 - ROJ: STSJAD 70/2025).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 22 septembre 2025 (n° 103/2025) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
Juridiction andorrane, — (STSJAD 70/2025)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Juridiction andorrane, — (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 septembre 2025, ROJ STSJAD 70/2025, ECLI:AD:TSJC:2025:00139) (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par contrat du 13 mai 2022, la société ORG_1, SAU a loué à la société ORG_0, SLU un appartement, une place de stationnement et un débarras situés dans un ensemble résidentiel. La clause 8 du contrat réservait l'usage des locaux à l'habitation de M. Gibert et de sa famille proche, interdisait toute autre affectation, même partielle, ainsi que la sous-location, la cession et les hébergements de tiers. Une clause complémentaire précisait que l'occupation destinée à l'habitation de M. Gibert et de sa famille subsisterait jusqu'à la résiliation du contrat ou jusqu'à sa novation, en cas de changement de personne. Une autre stipulation excluait de la prohibition de sous-location la situation où la possession immédiate correspondrait à une personne physique et à sa famille pour un usage exclusif d'habitation.
Le 5 décembre 2023, la bailleresse a constaté lors d'une inspection que le logement était occupé par plusieurs personnes, toutes salariées de la locataire. Elle a notifié la résiliation du contrat et mis en demeure la locataire de libérer les lieux dans un délai de quinze jours.
Faute de libération, la bailleresse a saisi la Batllia le 8 février 2024 d'une demande de résolution du contrat, de paiement d'une somme et d'expulsion. Par sentence 28/2025 du 2 avril 2025, la Batllia a prononcé la résolution à compter du 14 février 2024, ordonné la restitution des lieux, condamné la locataire au paiement de 918 euros par mois pour occupation indue à compter du 1er mars 2024, écarté la majoration conventionnelle de 10 % et rejeté la demande de dommages-intérêts. La demande de clarification formée par la
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 22 de setembre del 2025 - ROJ: STSJAD 70/2025 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 22 septembre 2025 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (103/2025) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
OBJECTE: Arrendaments urbans, resolució de contracte per no destinar-se el bé a l'arrendatari, condició essencial.
Andorra la Vella, a 22 de setembre del 2025.
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- El 13/05/2022, la societat ORG_1, SAU arrendava a la mercantil ORG_0, SLU el pis XXXX, plaça d'aparcament XXXX i traster XXXX, formant part del conjunt residencial XXXXt, Bloc XXXX. El contracte atorgat amb aquesta finalitat incorpora una clàusula 8ª que resa:
"les unitats immobiliàries es destinen exclusivament a l'habitatge del Sr. Gibert (···) i a la seva família pròpia, no podent ésser destinada, ni parcialment a cap altre activitat. En conseqüència, queda també prohibit tenir sotsarrendataris, rellogats, dispensers, etc.
Resta ben entès que aquesta ocupació destinada a l'habitatge habitual del Sr. Gibert i la seva família, restarà vigent fins a la resolució del contracte o bé fins a la novació del mateix, en cas que es destini a una persona diferent a la indicada anteriorment.
Tanmateix, resta ben entès que, el fet que la possessió immediata correspongui a una persona física i la seva família per a ús exclusiu d'habitatge, la part arrendatària no incorre en la prohibició establerta en el pacte SETÈ, apartat f) relatiu al sotsrrarendament, cessió o traspàs total o parcialment de la cosa arrendada".
El 05/12/2023, representants de la societat arrendadora practicaven una inspecció al pis arrendat, constatant com el mateix es trobava ocupat per diferents persones, totes elles treballadores de ORG_0, SLU. Per aquesta raó, i considerant que l'habitatge tampoc reunia les condicions d'higiene i neteja escaients, la societat arrendadora trametia una carta a la societat arrendatària, comunicant la resolució del contracte d'arrendament, requerint-la perquè deixés lliures, vacs i expedites les unitats arrendades en el termini de 15 dies naturals.
2.- Transcorregut el termini indicat, el dia 08/02/2024, la representació processal de la societat ORG_1, SAU formulava demanda de resolució de contracte, reclamació de quantitat i desnonament contra la societat ORG_0, SLU sol·licitant es dictés Sentència declarant la resolució del contracte i, el desnonament de la part demandada, tot condemnant-lo a pagar a l'agent la quantitat mensual de 918 EUR, majorada en un 10 % en concepte de penalització per l'ocupació indeguda des de l'01/03/2024 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió; danys i, costes judicials.
3.- El 12/03/2024, la representació processal de la societat ORG_0, SLU contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part demandant i demanava de dictar sentència desestimant la demanda i, imposant a l'actora les costes processals que li havien estat causades, inclosos honoraris d'advocat i de procuradora.
4.- Seguit el procediment pels seus tràmits el dia 02/04/2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:
"Que estimant substantially la demanda formulada en data 8 de febrer del 2024 per la societat ORG_1, SAU contra la societat ORG_0, SLU ha de: Declarar la resolució del contracte a comptar del 14 de febrer del 2024, amb l'obligació de deixar els béns objecte d'arrendament lliures i, vacus a disposició de la propietat, sota apercebiment de desnonament i; Condemnar a la societat ORG_0, SLU a pagar a l'agent 918 EUR/mes o, la part proporcional que correspongui, en concepte d'ocupació indeguda des de l'1 de març del 2024 i, fins a l'efectiu retorn de la possessió i, a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes del darrer Fonament de Dret".
5.- La representació processal de la societat demandant formulava petició d'aclariment d'aquesta resolució que es desestimava per aute de 18/06/2025.
6.- La representació processal de la societat ORG_0, SLU ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, el qual es fonamenta, en síntesi, en les següents al·legacions: sosté que la clàusula vuitena del contracte d'arrendament, quan restringia l'ús de l'habitatge exclusivament al Sr. Gibert i la seva família, era discriminatòria i contrària a la Constitució i a la Llei d'arrendaments perquè a partir del moment en què excloïa altres persones amb característiques similars pel fet de no formar part de la família, vulnerava el principi d'igualtat davant la llei; retreia a la Sentència recorreguda apel·lada no justificar la raó per la qual no es considerava aquesta clàusula discriminatòria. Defensava que no s'havia produït cap sotsarrendament, ja que l'arrendatària continuava essent ORG_0, SLU, i que les persones que hi van residir ho van fer correctament, tal com es va comprovar mitjançant una inspecció ocular. Afirma que no hi ha cap motiu jurídic objectiu per restringir l'ús de l'immoble a una única persona o família. També es rebutja l'al·legació sobre l'ús incorrecte de la plaça de garatge, atès que no havia causat cap perjudici, tractant-se d'un malentès resoluble.
Per això, sol·licita la revocació de la sentència i la condemna de la societat arrendadora ORG_1, SAU amb les costes processals.
7.- La representació de la societat ORG_1, SAU s'ha oposat al recurs i ha sol·licitat que es confirmi íntegrament la sentència apel·lada, d'acord amb les següents al·legacions: considera, en primer lloc, que no s'havien complert per la part recurrent els requisits formals exigits pels articles 332.2 i 332.4 del Codi de Procediment Civil, ja que no es precisaven ni les normes presumptament vulnerades ni la suposada aplicació incorrecta de la llei. Quant a la clàusula vuitena considera que no era discriminatòria, sinó una condició essencial del contracte que identifica l'ocupant, exigència legítima per part de la propietat; afegint que hi havia jurisprudència recent que avalava aquesta interpretació en un cas idèntic entre les mateixes parts. Negava que s'hagués produït indefensió ni que s'hagués vulnerat cap dret constitucional. Sostenia que el canvi d'ocupant requeriria una novació contractual expressa i que per això la Sentència apel·lada resultava ajustada a dret ateses les circumstàncies concurrents.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- L'objecte de la present resolució exigeix determinar si el fet que l'apartament arrendat fos ocupat per altres persones que aquelles que s'indicaven expressament en el contracte d'arrendament, suposa un incompliment del contracte d'arrendament amb prou rellevància per a justificar-ne la resolució.
La Batlle resol la controvèrsia declarant la resolució del contracte d'arrendament subscrit entre ORG_1, SAU i ORG_0, SLU pel fet que aquest darrer n'ha incomplert una obligació essencial. Concretament, el contracte establia que el pis havia de ser destinat exclusivament a l'habitatge del Sr. Gibert i la seva família pròxima, i prohibia expressament qualsevol altra destinació o la presència de tercers no autoritzats. Ara bé, ha quedat provat que el pis estava ocupat per diversos treballadors de ORG_0, SLU i no per les persones indicades en el contracte. Malgrat que no s'ha provat que hi hagués un sotsarrendament, aquesta circumstància no eximeix l'incompliment, ja que la clàusula vuitena del contracte fixava clarament l'ús personal i familiar com a condició essencial i determinant. La Batlle rebutja igualment l'al·legació de ORG_0, SLU relativa a una suposada discriminació per raó de nacionalitat, atès que no s'ha provat que la clàusula controvertida tingués aquest propòsit ni aquest efecte. També descarta com a irrellevant, a l'efecte resolutori, la qüestió relativa a l'estat de conservació de l'habitatge, ja que no ha quedat degudament acreditada. A conseqüència de l'incompliment, la Batlle declara resolt el contracte a comptar del 14/02/2024 i condemna ORG_0, SLU a retornar la possessió del pis i a abonar a ORG_1, SAU la quantitat de 918 euros mensuals en concepte d'ocupació indeguda des de l'01/03/2024 i fins al lliurament efectiu del bé. En exercici de la facultat moderadora, el tribunal exclou l'aplicació del recàrrec del 10 % que preveia la clàusula penal del contracte, per considerar-la desproporcionada i mancada de justificació concreta. Igualment, desestima la pretensió de danys per considerar-la prematura i condicionada a eventualitats futures. Finalment, imposa les costes judicials a ORG_0, SLU en atenció a l'estimació substantially de la demanda.
Segon.- respecte de la pretesa inadmissibilitat del recurs: improcedència.
Abans d'endinsar-nos en l'anàlisi de les qüestions que vertebren el recurs d'apel·lació interposat, resulta ineludible pronunciar-nos, en primer lloc, sobre les objeccions formals que la part apel·lada formula en el seu escrit de contesta, i mitjançant les quals defensa la inadmissibilitat del recurs per presumptes deficiències estructurals en la seva formulació.
La previsió continguda a l'article 332 del Codi de Procediment Civil delimita els fonaments del recurs d'apel·lació, fixant que poden assentar-se en la infracció de les normes o les garanties processals i els drets constitucionals, l'error en la valoració de la prova o la infracció de la Llei en la primera instància. Des d'aquesta òptica, no es pot negar que el recurs interposat no concreta amb suficient claredat el motiu jurídic que sustenta cadascuna de les seves al·legacions.
Tot i això, la lectura sistemàtica del recurs permet inferir que l'argumentació desenvolupada per la part recurrent gravita exclusivament al voltant d'una pretesa infracció a les normes legals aplicables al cas, perquè en cap moment es qüestiona ni la valoració probatòria efectuada per la Batlle ni es denuncia cap vulneració de garanties o drets fonamentals.
Ens trobem així davant una lleu deficiència formal que, no n'impedeix la comprensió dels motius de recurs que s'articulen ni tampoc l'exercici del dret a la defensa de la part apel·lada. En aquesta eventualitat, admetre la pretensió d'inadmissibilitat del recurs suposaria, en definitiva, una visió excessivament rigorista del dret, fonamentada en un formalisme exacerbat, incompatible amb la interpretació finalista que ha d'informar el procediment civil d'acord amb les garanties de defensa i amb el dret fonamental a la tutela judicial efectiva segons resulta de l'article 10 de la Constitució.
Tercer.- Sobre la pretesa discriminació de la clàusula vuitena del contracte d'arrendament: improcedència.
La part apel·lant articula com a eix central del seu recurs la suposada vulneració del principi de no-discriminació per part de la clàusula vuitena del contracte d'arrendament, la qual, com s'ha exposat en el primer antecedent de fet, stipula que l'immoble arrendat ha de ser destinat exclusivament a l'habitatge del Sr. Gibert i la seva família, i que qualsevol modificació de l'ocupant exigia una novació contractual, amb autorització expressa de la propietat.
Aquest argument, però s'ha introduït de forma improcedent. En efecte, cal subratllar que la qüestió relativa a l'eventual caràcter discriminatori de la clàusula de referència no va ser invocada en cap moment en l'escript de contesta a la demanda, i fou introduïda de manera extemporània, per primera vegada, durant les conclusions orals del judici, de manera inesperada al final del procediment oral, sense cap possibilitat d'allegació per part de la contrària, contravenint el dret fonamental a la defensa i infringint el principi dispositiu que regeix el procés civil, particularment la prohibició de la mutatio libelli, que impedeix alterar l'objecte del debat un cop delimitat en fase d'allegacions. Aquest vici processal, per si sol, justifica la desestimació del recurs en aquest punt.
A més, des del vessant material, cal destacar que en la resolució d'aquesta Sala de data 11/06/2025 (rotlle TSJC-31/2025), dictada entre les mateixes parts en relació amb un altre contracte d'arrendament de contingut idèntic, es sostenia que la previsió contractual consistint a exigir la identificació de l'ocupant i la necessitat de novació contractual en cas de canvi no constituïa una discriminació prohibida per l'ordenament, afegint que, en realitat, aquesta exigència responia a la voluntat legítima de la part arrendadora de conèixer i autoritzar les persones que faran ús efectiu de l'immoble objecte del contracte -interpretació aquesta que sigui dit de passada resulta coherent amb el caràcter intuitu personae rector en el contracte d'arrendament-. En cap cas, aquesta clàusula es fonamenta en paràmetres basats en criteris personals o socials, com podrien ser l'origen ètnic, el gènere, l'orientació sexual, la religió o qualsevol altra condició personal o social.
En conseqüència, la Sala conclou que la impugnació de la clàusula vuitena per suposada discriminació es troba mancada de fonament, i no pot, per tant, comportar la revocació de la sentència de primera instància.
Quart.- Inexistència de sotsarrendament: irrellevància.
La part recurrent sosté que el pis arrendat en cap cas es va sotsarrendar. Aquest argument resulta però jurídicament irrellevant. En primer lloc, perquè l'évualitat del sotsarrendament ja ha estat exclosa per l'òrgan "a quo". D'altra part, no podem ometre que la Sentència dictada no s'ha fonamentat sobre aquesta qüestió sinó que es recolzava en l'incompliment de la condició essencial inserida en el contracte d'arrendament respecte de l'ocupació efectiva del pis arrendat per altres persones que aquelles autoritzades en el contracte.
Cinquè.- Costes
La desestimació del recurs comportarà que les costes ocasionades en aquesta alçada s'hagin d'imposar a la part recurrent (art. 354.2 del Codi de Procediment Civil).
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la societat ORG_0, SLU contra la Sentència 28/2025 dictada per la Batllia el dia 02/04/2025 que es confirma íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
