ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.d23cba27 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
90/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 250/2024·11 février 2025·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 11 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 110/2025
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle250/2024
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2025:110) — En matière de droit_administratif, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 11 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 110/2025).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 11 février 2025 (n° 250/2024) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 110/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:110)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 11 février 2025, recours n° 250/2024, STSJAD 110/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:110) (Lire sur source officielle)
Note éditoriale : la référence canonique fournie (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue ci-dessus est extraite du texte de la décision (ROJ et ECLI).
Faits et procédure
Un contrat de bail d'habitation portant sur un appartement, une place de stationnement et un cellier, situé à Ordino, a été conclu le 1er février 2006. Le bailleur est une société commerciale, ORG_0, tandis que la locataire, Mme Pastor, a occupé les lieux pendant environ dix-huit ans.
Par lettre du 14 septembre 2023, le bailleur a notifié sa volonté de ne pas renouveler le contrat à compter du 30 janvier 2024. La locataire a répondu le 27 décembre 2023 en invoquant le droit à la prorogation de trois ans prévu par la Llei 24/2023 de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges. Le bailleur a opposé, le 9 janvier 2024, l'exception prévue à l'article 2.4, apartat 4, de cette loi : il entendait reprendre le logement pour l'usage de son administrateur unique, M. Romeu, produisant à cet effet une déclaration sous serment, une copie de passeport et la fiche des associés de la société.
Le 6 février 2024, la société a saisi la Batllia d'une demande tendant à la résolution du contrat pour expiration du terme, à l'expulsion de la locataire, au paiement d'une indemnité d'occupation de 965,96 euros par mois, au paiement des charges, à la réserve d'actions pour d'éventuels dommages et aux dépens.
Par jugement du 17 juillet 2024, la Batllia a fait droit à l'ensemble de ces prétentions. La locataire a interjeté appel. Elle soutenait, en substance, que la décision reposait sur une appréciation erronée des preuves, que la société cherchait en réalité à récupérer le bien pour le vendre ou le relouer plus cher, qu'elle avait antérieurement engagé une procédure identique puis s'était désistée, et qu'en qualité de partie faible elle devait bénéficier d'une protection particulière. Elle contestait également la condamnation au paiement d'intérêts légaux, au motif que les loyers avaient été consignés.
Question de droit
La Sala Civil devait trancher trois questions :
Une personne morale bailleresse peut-elle, sur le fondement de l'article 2.4, apartat 4, de la Llei 24/2023, faire obstacle à la prorogation forcée d'un bail d'habitation en vue de reprendre le logement pour l'usage de son administrateur ou d'un associé ?
Les conditions d'exercice de cette faculté (bonne foi, existence réelle de l'usage annoncé, comportement antérieur du bailleur) sont-elles remplies en l'espèce ?
La condamnation au paiement d'intérêts légaux est-elle fondée lorsque les loyers ont été consignés ?
Solution et dispositif
La Sala Civil confirme le jugement de première instance. Les motifs retenus sont les suivants.
Sur la faculté de la personne morale. Le tribunal relève que la Llei 15/2020 ne réservait la faculté de reprise aux seules personnes physiques. Il juge que cette interprétation « ja no resulta viable » depuis l'entrée en vigueur de la loi actuelle, le législateur ayant expressément admis que les bailleurs person
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (250/2024) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
OBJECTE: LAFU, excepció al dret de pròrroga forçosa
SENTÈNCIA 000024/2025
Andorra la Vella, 11 de febrer del 2025
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 250/2024 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- El 6 de febrer del 2024, la representació processal de la societat ORG_0 formulava demanda contra la Sra. Pastor, sol·licitant es dictés Sentència declarant la resolució del contracte d'arrendament signat entre les parts en data 1 de febrer del 2006, per expiració del termini pactat; I condemnant la Sra. Pastor:
al desnonament del XXXX, juntament amb les places d'aparcament i el traster núm. 3 i 4 de la planta soterrani -1, tot de l'Edifici anomenat "B" situat a la Crta. C, al terme d'Ordino.
al pagament de la quantitat mensual de 1.043,73.- euros més aquells increments que hi hagi en atenció a l'IPC, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, juntament amb les despeses comunitàries generades per la demandada, fins que sigui efectiu el desnonament, amb els interessos legals meritats des dels corresponents venciments fins que sigui íntegrament satisfeta.
donat que desconeix l'estat actual de l'apartament, de les places d'aparcament i dels trasters, se sol·licita que, en vista dels futurs possibles desperfectes que hi pugui haver, la Sra. Pastor sigui condemnada al pagament de les factures de reparació dels eventuals desperfectes.
al pagament de les costes processals ocasionades pel present plet, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i saig.
2.- El 6-3-2024, la representació processal de la Sra. Pastor contestava la demanda oposant-se a les pretensions articulades per la societat demandant, sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.
3.- Seguit el procediment pels seus tràmits, el dia 17 de juliol del 2024, requeia Sentència amb la següent part decisòria:
"Primer.- Que estimant la demanda formulada per la representació processal de la societat ORG_0 contra la Sra. Pastor, he de declarar i declaro la resolució del contracte subscrit per sengles parts en judici, a comptar del 6 de febrer del 2024, ordenant ensems el desnonament immediat de la part arrendatària i de qualsevol altra persona que la mateixa hagi consentit que hi resideixi, havent de condemnar-la a retornar el XXXX, juntament amb les places d'aparcament i el traster núm. 3 i 4 de la planta soterrani -1, tot de l'Edifici anomenat "B" situat a la Crta. C, al terme d'Ordino, lliures, vacus, expedits i a la lliure disposició de la part agent.
Segon.- Condemnar la Sra. Pastor a pagar una suma igual al preu d'arrendament mensual de la unitat immobiliària arrendada, per import de 965,96.- euros, en cas que no els hagi abonat i descomptant els dipòsits efectuats, a partir del mes del mes de març del 2024, inclòs, i fins al dia en què es retorni la possessió, tot plegat juntament amb els interessos legals devengats des del venciment respectiu de les sumes suara esmentades.
Tercer.- Condemnar ensems a la part defenent a abonar les despeses que en concepte de serveis i despeses suplementàries s'hagin esdevingut durant els mesos d'impagament, sempre i quan siguin degudament acreditades en període d'execució de sentència.
Quart.- Efectuar una reserva en relació a la reclamació dels perjudicis que es puguin constatar en el pis d'autes, per tal que aquestes accions, en reclamació de l'import del cost de reparació, puguin exercitar-se en el marc del present procediment.
Cinquè.- Fer imposició de les costes ocasionades arran de la tramitació del present judici a la part defenent, incloses els honoraris d'advocat, de procurador i saig, a acreditar en període d'execució de sentència".
4.- La representació processal de la Sra. Pastor s'alça contra aquesta decisió sol·licitant es dicti Sentència que revocant-la acordi desestimar la demanda en tots els seus extrems, declarant la pròrroga forçosa de 3 anys del contracte d'arrendament a comptar de l'1 de febrer del 2024, en atenció a les previsions de la Llei 24/2023 de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatges, amb expressa imposició de les costes ocasionades a la part actora.
5.- La representació processal de la societat ORG_0 s'ha oposat al recurs d'apel·lació formulat, demanant la confirmació íntegra de la Sentència dictada per la Batllia, amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- En el present procediment, la representació processal de la societat ORG_0 pretén la resolució del contracte d'arrendament atorgat amb la Sra. Pastor l'1 de febrer del 2006 respecte del XXXX, amb les corresponents places d'aparcament i traster per expiració del termini de vigència.
La representació processal de l'arrendatària insistia en la pròrroga forçosa del contracte d'arrendament previst en la Llei, denunciant en definitiva que les necessitats d'habitatge del Sr. Romeu es trobaven cobertes; que era la segona ocasió en què pretenia fer-la fora del pis i considerava que l'únic que perseguia la societat demandant, era recuperar les unitats immobiliàries arrendades per a vendre-les o tornar-les a arrendar en unes condicions econòmiques diferents. En aquest sentit recordava que se li havia ofert la possibilitat d'adquirir-les a un preu desorbitat, destacant que en qualsevol cas era la part feble en el contracte, i que per aquesta raó se l'havia de protegir.
En la Sentència dictada, s'acull la demanda articulada, declarant la resolució del contracte d'arrendament amb efectes a comptar del 6 de febrer del 2024, ordenant el desnonament de la demandada de l'apartament, places d'aparcament i traster, condemnant-la a pagar l'import de 965,96.- EUR en cas que no els hagués abonat i descomptant els dipòsits efectuats, el tot incrementat amb els interessos legals devengats des de la data dels seus venciments respectius. També se la condemnava a satisfer les despeses accessòries a justificar en període d'execució de Sentència, tot efectuant una expressa reserva d'accions pels danys eventuals que s'haguessin pogut ocasionar. Finalment, imposa a la demandada el pagament de les costes ocasionades. S'argumenta essencialment que la facultat de prorrogar el contracte d'arrendament resultava en el supòsit examinat inviable, atès que la societat arrendadora havia comunicat a l'arrendatària la voluntat de destinar l'habitatge al seu ús pel president i administrador.
I és contra aquesta decisió que s'alça la representació processal de la Sra. Pastor argumentant que la resolució adoptada incorria en error en la valoració de les proves. Insisteix que, dels mitjans de prova incorporats s'apreciava que la negativa de la propietat a atorgar la pròrroga forçosa no era per a destinar-lo a l'accionista de la societat; que aquest no tenia cap mena d'intenció d'anar-hi a viure atès que se li havia ofert la possibilitat d'adquirir-lo, insistint que l'excés de comunicacions evidenciava les maniobres de pressió a les que se l'havia sotmès. Recorda que abans d'iniciar el procediment, ja n'havia existit altre en què una volta s'havia contestat la demanda, la societat demandant va desistir assumint el pagament de les costes i que en aquesta situació, resultava paradoxal que posteriorment es pogués tornar a reproduir altre procediment amb una pretensió idèntica.
Refereix que la seva representada era una senyora de 60 anys que vivia en el pis indicat des del 2006, que mereixia protecció en ser la part feble del contracte. En definitiva, considera que s'havia de declarar la pròrroga forçosa del contracte d'arrendament. També discrepa de la decisió d'imposar-li el pagament d'interessos legals destacant que totes les rendes havien estat puntualment dipositades.
Segon.- El 14-9-2023 la direcció lletrada de la societat demandant comunicava a la Sra. Pastor, la voluntat de no renovar el contracte d'arrendament a comptar del 30 de gener del 2024. Aquesta comunicació es trametia a la seva destinatària a Ordino (indret d'ubicació de l'immoble arrendat) però també a Màlaga (on va ser rebuda per la Sra. Pastor), a determinat advocat que havia assumit la seva defensa amb anterioritat i per correu electrònic certificat.
En resposta a aquesta comunicació, el 27 de desembre del 2023 la direcció lletrada de la Sra. Pastor trametia una carta als advocats de la societat arrendadora, acollint-se al dret reconegut a l'art. 2.2 de la Llei 24/2023 de mesures d'estímul i d'estabilitat del mercat d'arrendament d'habitatge, pretenent prorrogar el contracte de lloguer per una durada de 3 anys més. Aquesta comunicació era contestada per la societat arrendadora per carta del 9 de gener del 2024, on acollint-se a l'excepció al dret de pròrroga, previst en l'apartat 4 de l'art. 2.4 de la Llei, s'enervava la pretensió de l'arrendatària. Amb aquesta finalitat sostenia que l'ús dels immobles es destinaria al Sr. Romeu, incorporant una declaració jurada del mateix en aquest sentit, on es presenta com a administrador únic d'ORG_0, còpia del seu passaport i fitxa de socis de la societat, complint les formalitats exigides per la Llei. Aquesta comunicació es trametia als mateixos domicilis i a través d'aquells mateixos canals que ja havia emprat per a trametre la carta de preavís i als quals ja ens hem pogut referir.
Si bé la part recurrent admet que la pretensió de la part arrendadora està prevista per la Llei i que per al seu exercici s'han respectat estrictament els formalismes exigits, qüestiona, però, que l'ús real i efectiu que ORG_0 pretenia atribuir a l'immoble arrendat fos el que s'invocava: servir d'habitatge del seu administrador únic. Per això defensa que l'únic que es pretenia era fer-la fora de l'immoble per a poder-lo vendre o arrendar a un tercer a un preu més elevat.
Amb aquesta finalitat la representació processal de la Sra. Pastor insisteix en els mateixos arguments que ja va esgrimir en la instància, discrepant de la valoració de la prova que s'havia realitzat per la batlle. Respecte d'aquestes compartim la conclusió assolida en la instància. En efecte, el fet que la part demandant pogués trametre múltiples comunicacions als diferents domicilis postals, electrònics i advocats de la Sra. Pastor en cap cas es poden equiparar a uns actes pertorbadors com sembla pretendre la part recurrent, sinó que evidencien la diligència extrema de la societat demandant per a comunicar les decisions corresponents a través de tots els mitjans al seu abast. D'altra part, i si bé és cert que abans d'iniciar el present litigi, la part demandant havia interposat altre procediment judicial amb el mateix objecte, i que una volta contestada la demanda va desistir, aquesta actuació processal no es pot considerar de mala fe sinó que intervenia en seguiment de la Sentència que vàrem dictar el 27-9-2022, i en què establirem que en el marc concurrent en la Llei 15/2020, les societats no es podien prevaldre de la facultat d'impedir la pròrroga del contracte d'arrendament per a recuperar-lo per al seu ús que només es preveia per persones físiques. D'ençà de l'entrada en vigor de la Llei vigent, aquesta interpretació ja no resulta viable, atès que el legislador ha contemplat expressament la facultat per a les persones jurídiques arrendadores de recuperar l'immoble a la fi de vigència del contracte d'arrendament per a destinar-lo a "socis o accionistes, o familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat d'aquests i que s'acrediti el caràcter de soci o d'accionista i, en el seu cas, el parentiu amb el destinatari de l'habitatge", quan la part arrendadora sigui una persona jurídica.
Quant a l'oferta prèvia de venda de l'immoble que la part arrendadora va realitzar a la Sra. Pastor, tampoc aquesta realitat admesa per la part demandant, permet dubtar que en l'actualitat la destinació de l'immoble no pugui destinar-se a l'ús per part del Sr. Romeu com el mateix ho ha afirmat en la declaració jurada emesa.
En tot cas ressaltarem que qualsevol conducta que impedeixi la pròrroga del contracte d'arrendament d'habitatge per a ús residencial habitual i permanent davant l'absència d'alguna de les causes que impedeixen l'aplicació del sistema de pròrrogues previst a l'article 2.4, i, en conseqüència, que permeti a la part arrendadora donar per resolt el contracte d'arrendament és constitutiva d'una infracció administrativa molt greu, quines sancions es preveuen en l'art. 53 de la LAFU.
En darrer terme la part recurrent sosté que era la part feble en el contracte i que per aquesta raó mereixia una especial protecció. En el present supòsit no es pot perdre de perspectiva que la Sra. Pastor ha ocupat el pis durant uns 18 anys i que la part arrendadora no ha fet més que emprar una facultat expressament admesa pel legislador per a impedir la seva pròrroga forçosa.
El primer motiu del recurs es veurà abocat al fracàs.
Tercer.- La part recurrent s'alça, en segon lloc, contra la Sentència de la Batllia, quan preveu una condemna a satisfer interessos legals, referint que les quantitats corresponents als lloguers havien estat consignades i que en aquesta eventualitat no hi ha lloc a pagar interessos de cap mena.
El pronunciament assolit per l'òrgan "a quo" respecte d'aquesta qüestió és de naturalesa condicional, en el sentit que la condemna que contempla per al pagament de la indemnització per ocupació com els interessos corresponents, només serà efectiva en cas que l'arrendatària no hagi abonat l'import mensual corresponent a la renda. En l'eventualitat que aquest pagament s'hagi efectuat, fins i tot quan es fa mitjançant un dipòsit judicial -atesa la negativa del creditor a rebre el pagament-, no es generen interessos de cap mena.
Tampoc aquest motiu del recurs podrà prosperar.
Quart.- La desestimació del recurs articulat comportarà que les costes ocasionades en aquesta alçada s'hagin d'imposar a la part recurrent (art. 354.2 del CPC).
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Pastor contra la Sentència de 17 de juliol del 2024 que es confirma íntegrament.
SEGON.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
