ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.647e6b18 · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
95/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 51/2024·16 October 2024·
Cassation totale
STSJAD ANDORRA, a 16 d'octubre del 2024 - ROJ: STSJAD 287/2024
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket51/2024
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2024:287) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation totale et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 16 d'octubre del 2024 - ROJ: STSJAD 287/2024).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 16 octobre 2024 (n° 51/2024) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD, Civil, 16 octobre 2024, ROJ STSJAD 287/2024 (ECLI:AD:TSJADAD:2024:287)
Par acte du 8 juin 2023, Mme Rius, propriétaire du lot 6-1 de l'immeuble AG à Andorre-la-Vieille, a assigné la communauté des copropriétaires en paiement. Elle sollicitait, à titre préalable, la déclaration du caractère commun de plusieurs fenêtres et de la balconnière du séjour, ainsi que du passe-main de la balustrade de sa terrasse, qui donnent sur le celobert (cour intérieure) de l'immeuble. Elle demandait la condamnation de la communauté à réparer les défauts affectant ces éléments dans un délai de trois mois, ou, si elle y procédait elle-même, à lui rembourser le coût des travaux, évalué provisoirement à 6 000 euros.
La communauté a soulevé deux exceptions : l'inadéquation de la procédure et la caducité de l'action. Au fond, elle concluait au rejet de la demande.
Par sentence du 15 janvier 2024, le tribunal unipersonnel du Batlle a rejeté les exceptions et la demande, et condamné la demanderesse aux dépens.
Mme Rius a interjeté appel en invoquant une erreur dans l'appréciation de la preuve et une violation de la loi et de la jurisprudence. Elle soutenait qu'une fois les éléments qualifiés de communs, leur entretien incombait à la communauté, et que la charge n'en pesait sur le copropriétaire que si les désordres trouvaient leur origine dans sa négligence. Elle contestait en outre la condamnation aux dépens de première instance, au motif qu'elle avait obtenu la reconnaissance du caractère commun, et invoquait les paragraphes 2 ou 3 de l'article 350 du Code de procédure civile (CPC). La communauté s'opposait à l'appel.
La Sala Civil du Tribunal superior de justícia (recours n° 51/2024, sentence
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 16 d'octubre del 2024 - ROJ: STSJAD 287/2024 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_totale), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 16 octobre 2024 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (51/2024) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket51/2024
Judgment Date16 October 2024
Holding / DispositionCassation totale
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
PARTS:
Apel·lant: Sra. Rius
Representant: Sra. Toll
Advocat: Sra. Escudero
Apel·lat: ORG_0
Representant: Sr. Pastor
Advocat: Sr. Arnau
OBJECTE: Propietat horitzontal. Condició d'element comú o privatiu de les finestres ubicades a la façana i del passamans de la barana de la terrassa. Assumpció del cost de reparació i/o substitució.
SENTÈNCIA 000186/2024
Andorra la Vella, 16 d'octubre del 2024.
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 8 de juny de 2023, la representació processal de la senyora Rius interposà demanda en reclamació de quantitat contra la ORG_0, radicat al c/ C, 00, d'Andorra la Vella, tot sol·licitant que es declarés que les finestres i baranes afectades (balconera del menjador i passamà de la seva barana, finestra de la cuina, del rebedor i la de l'estudi, que donen al celobert de l'edifici), són elements comunitaris i la seva obligació de mantenir-los, conservar-los, reparar-los o substituir-los. Demanava també la seva condemna a reparar a les seves costes i en un termini no superior a tres mesos des de la fermesa de la sentència, els defectes que presentaven les finestres i baranes afectades, en la forma i qualitats que determinés el resultat de la prova pericial que l'agent procediria a sol·licitar. Afegia que en cas de què la senyora Rius hagués procedit a la reparació dels mateixos abans de la finalització del procediment, demanava la condemna de la Comunitat de propietaris demandada a pagar-li l'import de la reparació dels defectes que presentaven les finestres i les baranes afectades. Reparació que afirmava tindria un cost mínim i provisional de 6.000 EUR, i que demanava s'incrementés amb l'interès legal a comptar de la data de pagament de la factura i dels interessos legals i les despeses bancàries que es poguessin derivar de l'operació creditícia, en cas que fos necessària per la reparació. Sol·licitava també la condemna de la Comunitat de propietaris defenent a pagar les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perit, així com l'import de 28,43 EUR derivat de l'enviament de la missiva a través de burofax i qualsevol altra despesa derivada del procediment.
2.- En data 27 de juliol de 2023, la representació processal de la ORG_0 contestà la demanda articulada de contrari, formulant excepció peremptòria d'inadequació de procediment i de caducitat de l'acció, tot sol·licitant en primer lloc l'estimació de les excepcions interposades amb la corresponent desestimació de la demanda i la seva condemna al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat, procurador i perits intervinents i, subsidiàriament, la desestimació de la demanda i la condemna en costes en els termes suara exposats.
3.- En data 15 de gener de 2024, el Tribunal unipersonal del Batlle dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"Primer.- Desestimar les excepcions d'inadeqüació de procediment i de caducitat formulades per la COMUNITAT DE PROPIETARIS AG, i desestimar la demanda interposada per la senyora Rius contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI AG.
Segon.- Condemnar en costes a la part agent.
Tercer.- Que es notifiqui a les parts."
4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la senyora Rius en considerar que la mateixa erra en la valoració de la prova i infringeix la Llei i la jurisprudència. En síntesi, fonamenta el seu recurs en què tot i que en la resolució s'afirma que les finestres són elements comuns, la mateixa incorre en contradicció quan sosté que la responsabilitat pecuniària d'efectuar el seu manteniment i conservació i, de ser el cas, la seva substitució, recau en el propietari privatiu. Entén la part recurrent que en ser un element comú, pertoca a la comunitat de propietaris fer-se'n càrrec, havent-se'n de fer càrrec el propietari privatiu únicament si els mateixos tinguessin el seu origen en un descuit o negligència que li fossin imputables o que el mateix no hagués efectuat les tasques mínimes de la seva conservació i manteniment. Considera que la Sentència erra també en imposar-li el pagament de les costes processals d'instància per quant tot i haver desestimat la seva pretensió econòmica en va estimar la pretensió declarativa, que era el caràcter comunitari de les finestres d'un immoble. Per aquest motiu entén d'aplicació els apartats 2 o 3 de l'article 350 del Codi de procediment civil, demana la revocació de la resolució impugnada, amb imposició de la part recorreguda de la totalitat de les costes del procediment, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, d'ambdues instàncies.
5.- Per la seva banda, la representació processal de la ORG_0, s'oposa al recurs d'apel·lació interposat, tot sol·licitant la confirmació de la resolució impugnada, amb imposició a la part recurrent del pagament de les costes generades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat rau en determinar la naturalesa privativa o comunitària de les finestres i baranes del pis 6-1 de l'edifici AG i, concretament, les que la part agent i avui recurrent qualifica d'afectades, referint-se a la balconera del menjador i el passamà de la seva barana i a les finestres de la cuina, rebedor i estudi, que donen al celobert del dit edifici. A més, derivat de la seva condició, procedeix també determinar a qui pertany l'obligació de mantenir-los, conservar-los, reparar-los o substituir-los, tot assumint-ne el seu cost.
Segon.- La resolució d'instància considera que les finestres de la unitat immobiliària interessada en formar part de la façana de l'edifici, en són elements comuns, ja que serveixen per efectuar un tancament tant de la unitat immobiliària a la que pertanyen com de la resta de l'edifici. Tot i considerar, però que les dites finestres i passamans del balcó són elements comuns, considera que només ho són en relació a la decoració de la façana, en el sentit que han de seguir-ne l'estil, corresponent al titular de la unitat immobiliària a la que pertanyen, fer-se càrrec del seu manteniment, conservació, reparació i eventual substitució, tot havent de respectar la decoració exterior de la façana. I arriba a aquesta conclusió perquè considera que el seu mal estat perjudica directament i quasi exclusivament a la unitat immobiliària que protegeixen.
Per contra, la representació processal de la senyora Rius considera incongruent afirmar que siguin elements comuns i imposar al propietari de la unitat immobiliària privativa les obligacions del seu manteniment, conservació, reparació i/o substitució.
Tercer.- Als efectes d'aclarir la qüestió litigiosa, procedirà veure què diu al respecte el Reglament de Règim intern de condomini en propietat horitzontal de l'edifici AG, 00, donat que a l'escriptura de compra venda que obra en autes no se'n fa referència i la Llei de propietat horitzontal no s'hi refereix de forma específica tot i que en el seu article 1 es manifesta que tenen la consideració d'elements comuns entre altres, les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors. Concretament diu el seu article 1 que tenen la consideració d'elements comuns de l'immoble els que siguin necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal·lacions, les conduccions i canalitzacions d'aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; les antenes col·lectives i les instal·lacions per a serveis de telecomunicació o audiovisuals, també tots els elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o destinació resultin indivisibles. Noti's que, tot i no ser un llistat numerus clausus, la Llei no inclou de forma expressa les finestres entre els elements comuns.
Així, tot i que la nostra llei no defineixi el que són els elements privatius, podem considerar que els mateixos són part o component d'una propietat immobiliària que es troba sota el control exclusiu i propietat d'un propietari individual dins d'un edifici, en aquest cas.
Vegem ara si la seva classificació com a element comú o privatiu es pot desprendre del Reglament del Règim intern de la Comunitat:
Al respecte, l'apartat b) de l'article 5 del Reglament intern mencionat estableix que són elements comuns "les façanes de l'immoble, la pintura d'aquestes i dels balcons, finestres i persianes i, en general, la decoració exterior de l'edifici."
I, per contra, l'article 7 del mateix Reglament estableix que "són de propietat privativa de cada copropietari les obres interiors del seu pis o local, les portes, les finestres (...) i en general tots aquells elements i instal·lacions particulars que es trobin dins dels límits dels respectius pis, local o plaça d'aparcament".
De l'exposat es deriva que en lloc no es fa referència específica a la condició d'element comú o privatiu de les finestres contingudes en la façana de l'edifici.
Quart.- Ara bé, sense perjudici de l'anterior cal valorar, precisament, el fet de què les mateixes es trobin integrades a la façana de l'edifici i com aquest extrem pot afectar a la seva naturalesa privativa o comú. I al respecte, sembla que el criteri més adequat serà el de valorar si les mateixes són necessàries pel correcte ús i gaudiment de l'edifici, per formar part de la seva estructura i si afecta a la seva configuració externa, valorant l'ús al que es destinen. Resulta bàsic doncs per valorar la seva naturalesa, determinar la seva funció específica.
En aquest sentit considerem que en ser un element de tancament de l'edifici, de la seva façana, en són element comuns, a l'igual que el passamans del balcó que obra també a la façana.
Elements que, en ser comuns, no només es troben afectats per la pròpia estètica de l'edifici, sinó que en no haver-se previst res de diferent -com hem vist- en el Reglament de règim intern de la Comunitat, el seu manteniment, reparació i-de ser el cas- substitució correspon assumir-lo a la Comunitat de propietaris.
Cinquè.- En conseqüència, es revoca la resolució d'instància i s'estableix l'obligació de la ORG_0, 00 de reparar a les seves costes i en el termini sol·licitat per la part recurrent -que ens sembla prudent- de 3 mesos des de la present resolució, els defectes que presenten les finestres i la barana afectades.
Així mateix, es revoca la condemna en costes de la part agent efectuada en la instància, donat que procedeix condemnar a la Comunitat de propietaris defenent al seu pagament, per imposició del contingut de l'article 350.1 del Codi de procediment civil.
Sisè.- L'estimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que no s'efectuï especial imposició del pagament de les costes generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la senyora Rius contra la Sentència dictada en data 15 de gener de 2024, en el sentit de considerar que les finestres i el passamans de la barana d'autes són elements comuns i establir l'obligació de la ORG_0, 00 de reparar a les seves costes i en el termini sol·licitat per la part recurrent -que ens sembla prudent- de 3 mesos des de la present resolució, els defectes que presenten les finestres i la barana afectades.
SEGON.- IMPOSAR a la Comunitat de propietaris recorreguda el pagament de les costes processals generades en la instància.
TERCER.- No efectuar especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals generades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
