ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.2e43ac16 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
93/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 225/2024·12 novembre 2024·Cassation partielle
STSJAD ANDORRA, a 12 de novembre del 2024 - ROJ: STSJAD 335/2024
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle225/2024
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2024:335) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par cassation partielle et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 12 de novembre del 2024 - ROJ: STSJAD 335/2024).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation partielle
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 12 novembre 2024 (n° 225/2024) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation partielle).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (cassation partielle), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 335/2024 (ECLI:AD:TSJADAD:2024:335)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 335/2024, Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, 12 novembre 2024, recurs n° 225/2024 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un contrat de location d'un appartement situé à Sant Julià de Lòria a été conclu le 1er janvier 2018 entre la société propriétaire, désignée ORG_0 dans la décision, et Mme Sanz, locataire. La clause 5 du contrat stipulait que le locataire prenait possession du logement en bon état, s'engageait à le maintenir en bon état et à le restituer dans de bonnes conditions, et s'obligeait expressément à peindre les murs et plafonds ainsi qu'à réparer à ses frais tout dommage survenu pendant la location.
La possession du bien a été restituée le 26 août 2022. Un acte de présence dressé le 30 août 2022 par ORG_1 (désignation anonymisée dans la décision) a constaté des taches et trous dans les murs, des prises électriques dégradées, une saleté importante de la cuisine et de la hotte, des autocollants sur les murs, des effets personnels dans les placards et une abattant de WC déplacé.
Par demande du 2 février 2024 relevant de la procédure des baux, la société a réclamé 3 759,60 EUR, après imputation de la garantie locative de 1 100 EUR, avec intérêts légaux à compter de la réponse et dépens. Mme Sanz a conclu au rejet, en soutenant que la garantie couvrait les dégradations et que l'usure relevait du propriétaire. Par jugement du 27 juin 2024, le juge d'instance a condamné la locataire à payer 1 509,60 EUR, avec intérêts à compter du 3 mai 2024, et l'a condamnée aux dépens.
Mme Sanz a interjeté appel. Elle contestait l'appréciation des preuves, la nécessité de remplacer la hotte et la porte, le calcul des frais de plomberie et la mise à sa charge des honoraires de l'acte de présence. La société intimée a conclu à la confirmation.
Question de droit
La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia devait déterminer, en appel, dans quelle mesure les dégradations constatées à la restitution du bien pouvaient être imputées au locataire, et quel était le montant dû après imputation de la garantie. Plusieurs sous-questions se posaient :
Le remplacement d'un équipement fonctionn
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 12 de novembre del 2024 - ROJ: STSJAD 335/2024 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_partielle), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 12 novembre 2024 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (225/2024) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
OBJECTE: Arrendaments. Reclamació danys i perjudicis per la propietat. Valoració probatòria
SENTÈNCIA 000205/2024
Andorra la Vella, 12 de novembre del 2024
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.
Antecedents de fet
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 225/2024 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 2 de febrer de 2024, la representació processal de la societat ORG_0 interposà demanda pel procediment d'arrendaments contra la senyora Sanz, tot sol·licitant la seva condemna a abonar-li la suma de 3.759,60 EUR, compensant-la parcialment amb els 1.100 EUR de la fiança per ella abonada i amb els interessos legals a partir de la contesta a la demanda, amb imposició de les costes, inclosos els honoraris d'advocat i procurador a la demandada.
2.- El dia 3 de maig de 2024, la senyora Sanz contestà la demanda articulada de contrari, tot oposant no endeutar-li cap suma en considerar que l'import de la fiança que no havia reclamat havia de cobrir les despeses de pintura, col·locació dels embellidors dels endolls, de neteja del pis i, com a molt, de la substitució d'una de les tapes del wc. Considerava que havia d'abonar la suma de 1.010,18 EUR per aquests conceptes i que la mateixa restava coberta per la fiança abonada en el seu dia i que es trobava en possessió de la propietat. Demanava la desestimació íntegra de la demanda i la seva condemna a abonar-li les costes processals i extraprocessals, inclosos els honoraris d'advocat.
3.- En data 27 de juny de 2024, el senyor Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"Primer.- Estimar en gran part la demanda formulada per part de la representació processal de la societat ORG_0 i condemnar a la Sra. Sanz a satisfer a la part agent 1.509,6EUR.
Aquest import s'ha d'incrementar amb els interessos, al tipus legal, meritats a comptar del 3 de maig del 2024, dia de contesta a la demanda.
Segon.- Imposar a la part defenent el pagament de la totalitat de les costes processals ocasionades."
4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació recurs d'apel·lació la senyora Sanz en considerar que la mateixa incorre en una incorrecta valoració de la prova i una indeguda aplicació de la norma i la jurisprudència. Sosté, en síntesi, a l'igual que ja va fer en la instància, que no procedia el canvi de la campana extractora, ja que la mateixa funcionava, tot i estar molt bruta; tampoc calia substituir una porta que funcionava correctament i que, en tot cas, els desperfectes derivats de l'ús i el pas del temps els ha d'assumir el propietari. En relació als treballs de lampisteria, entén que la Sentència d'instància erra en descomptar només els 50 EUR corresponents a la mà d'obra per la instal·lació dels mecanismes de descàrrega de l'aigua dels wàters, oblidant-se descomptar el valor dels mecanismes i l'IGI de la totalitat. Com ja va fer en la instància accepta abonar el preu de la substitució d'una de les tapes del wàter quin import ascendeix a 70,54 EUR (67,50 + IGI). Tampoc considera que hagi d'assumir l'import dels honoraris del ORG_1, en considerar que la seva intervenció no fou útil per la resolució del procediment, en tractar-se d'un simple recull fotogràfic. Demana la revocació parcial de la resolució d'instància i la imposició a la part recorreguda de les costes processals ocasionades en ambdues instàncies.
5.- La representació processal de la societat B., SA s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició de les costes processals a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- Ningú posa en dubte que en data 1 de gener de 2018, les parts litigants van atorgar un contracte d'arrendament del pis radicat al c/ C, 1, 4rt.-1a de Sant Julià de Lòria.
Destacarem que en el seu Pacte 5.- es va establir que l'arrendatari va prendre possessió de la unitat arrendada en correcte estat i s'obligava a mantenir-la en bon estat i a retornar-la en bones condicions, obligant-se expressament a pintar les parets i sostre, i a reparar a les seves costes qualsevol desperfecte que hi hagués ocasionat.
Tampoc és discutit que en data 26 d'agost de 2022 la part arrendatària en va retornar la possessió a la societat propietària, en l'estat que es deriva de l'Acta de presència efectuada en data 30 d'agost de 2022 per la ORG_1, senyora S, del que es deriva que al retorn de la possessió el pis presentava taques i forats a la paret, endolls sense la seva protecció, brutícia a la cuina i a la campana extractora, enganxines a les parets, estris personals a l'interior dels armaris, tapa del wc fora de lloc ....
La discussió entre les parts litigants radica en l'import que la societat agent reclama a l'arrendatària en concepte de desperfectes ocasionats per la mateixa al pis que, una volta extret l'import de la fiança abonada de 1.100EUR ascendeix a 1.559 EUR, ja que la part arrendatària considera que l'import dels danys que se li poden reclamar ascendeixen a 1.010,18 EUR, corresponent a les despeses de pintura (679,25 EUR), a tornar a posar embellidors dels endolls (63,39 EUR), a la neteja del pis (197 EUR) i al canvi d'una de les tapes d'un wc que valora en 70,54 EUR (67,50 EUR + IGI).
Segon.- Als efectes de determinar l'import dels desperfectes dels que s'ha de fer càrrec la part recurrent i que són objecte de discussió entre les parts, procedirem a analitzar la prova obrant en autes.
En primer lloc i pel que respecta a la substitució de la campana extractora, de les fotografies obrant a l'Acta de presència de la ORG_1 (folis 41 a 44), s'acredita l'estat de brutícia deplorable i deixadesa que presentava, extrem que denota la seva manca de manteniment per l'arrendatària. Ara bé, també és cert que no consta acreditat ni que, malgrat aquesta extrema brutícia, la mateixa no funcionés ni tampoc que la brutícia impedís el seu correcte funcionament. En conseqüència, la substitució de la campana duta a terme per l'arrendadora, no pot ser repercutida a l'arrendatària, però sí que s'ha d'establir l'obligació de l'arrendatària d'abonar l'import d'una neteja a fons de la mateixa que, donada l'acreditada extrema brutícia acumulada que presentava, ha de ser fixada a tant alçat, en la suma de 100 EUR.
Procedeix, en conseqüència, revocar parcialment aquest extrem de la resolució d'instància, per quant la senyora Sanz ha de satisfer 100 EUR front als els 340,19 EUR reclamats per aquest concepte.
Tercer.- Segonament, en relació al canvi de la porta, quin estat també s'aprecia en les fotografies que obren als folis 45 i 46 de l'Acta realitzada per la ORG_1, que evidencien que tant la part baixa de les làmines de fusta del seu marc com la de la mateixa porta es troben bufats, cal posar de relleu que aquest mal estat, tot i que no eviti que la porta pugui tancar-se i obrir-se amb normalitat, ha de ser assumit per la part que l'ha ocasionat que, en no haver-se acreditat altrament, és la pròpia arrendatària. Ja hem posat de relleu en el Fonament de Dret Primer.- que el pis se li va entregar en bon estat i, per tant, la causa -sigui quina sigui- de què la porta presenti l'estat evidenciat només a ella li és imputable, no podent pretendre la part defenent que el seu estat sigui degut al pas del temps. Noti's que només han transcorregut 3 anys de vigència del contracte.
A més, no procedeix valorar si la seva reparació hagués estat més econòmica ja que la part apel·lant no ho invoca, limitant-se a negar que s'hagués de fer càrrec d'aquest desperfecte que atribueix al pas del temps. Pas del temps que ja hem dit que no justifica l'estat de la porta ja que en un termini d'ús de tres anys, sembla que només alguna mena d'inundació els pogués haver provocat i no pas d'haver-se fregat el terra amb normalitat.
Es confirma aquest extrem de la resolució recorreguda.
Quart.- En tercer lloc, pel que fa a les despeses reclamades de lampisteria, certament en considerar-se que només s'havia de procedir a la substitució d'una de les tapes i a reparar l'altra, sense acreditar-se que els mecanismes de descàrrega no funcionessin, no correspon extreure només 50 EUR de l'import que es reclama per aquest concepte. Procedirà extreure els 57 EUR dels mecanismes de descàrrega, 67,50 EUR de la substitució d'una de les tapes i 25 EUR en concepte d'import de les hores d'operari, ja que entenem que amb 1 hora de feina -que val 25 EUR- hauria d'haver realitzat la substitució d'una de les tapes i la reparació. Per tant, per aquest concepte haurà d'abonar la suma de 96,66 EUR inclòs IGI.
Es revoca parcialment aquest extrem de la resolució d'instància.
Cinquè.- Finament i pel que respecta als honoraris de la ORG_1 per la realització de l'Acta de Presència, resulta evident que la mateixa ha estat necessària per acreditar l'estat del pis arrendat al moment del retorn de la seva possessió a la propietat i, per tant, la part recorreguda haurà de ser condemnada a pagar el seu import, confirmant-se aquest extrem de la resolució recorreguda.
Com també es confirma la seva condemna a satisfer les costes generades en la instància en haver-se procedit a una estimació substancial de la demanda, havent manifestat la part agent en el marc de la vista oral celebrada en la instància, que l'import reclamat era de 2.659,60 EUR.
Sisè.- De l'exposat es deriva que per causa dels desperfectes existents en la unitat immobiliària d'autes i ocasionats per la senyora Sanz, aquesta haurà de ser condemnada a satisfer a la propietat del mateix la suma de 2.266,18 EUR, derivada de:
679,25 EUR en concepte de pintura, 63,39 EUR en concepte de substitució d'embellidors d'endolls, 197 EUR en concepte de neteja del pis, 100 EUR per l'estat deplorable de la campana que hagués requerit d'una neteja a fons, 657,31 EUR en concepte de fusteria, 99,66 EUR en concepte de lampisteria i 469,57 EUR en concepte d'honoraris del ORG_1.
Import del que cal deduir els 1.100 EUR que ja obren en possessió de l'arrendadora que es procediran a compensar amb la suma indicada, havent-li de satisfer la senyora Sanz efectivament i una volta produïda aquesta compensació, la suma de 1.166,18 EUR. Suma que serà majorada amb els interessos al tipus legal que es produeixin des de la data de la present resolució.
Setè.- L'estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat per la senyora Sanz ha de comportar que no s'efectuï especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada; havent-se de mantenir la condemna a satisfer les d'instància per tractar-se d'una estimació substancial de la demanda.
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
PRIMER.- ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la senyora Sanz contra la Sentència dictada en data 27 de juny de 2024 pel Batlle d'instància, que revoquem parcialment en el sentit d'establir que la suma que la mateixa ha de satisfer a la societat B, SA per causa dels desperfectes ocasionats durant la vigència del seu arrendament i una vegada ja descomptada la fiança abonada és de 1.166,18 EUR. Import que serà incrementat amb els interessos al tipus legal des de la data de la present resolució, confirmem la resta dels seus pronunciaments.
SEGON.- NO hi ha lloc a efectuar un especial pronunciament en relació al pagament de les costes processals ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
