ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.78944746 · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
98/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 147/2025·10 novembre 2025·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 10 de novembre del 2025 - ROJ: STSJAD 253/2025
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle147/2025
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2025:253) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 10 de novembre del 2025 - ROJ: STSJAD 253/2025).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 10 novembre 2025 (n° 147/2025) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 253/2025 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 10 novembre 2025)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 253/2025, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 10 novembre 2025, ECLI:AD:TSJC:2025:00161, recours n° 147/2025 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Un contrat de location d'un local commercial, conclu le 7 octobre 2016, avait été reconduit jusqu'au 31 octobre 2023. Par lettre du 6 octobre 2022, la bailleresse, Mme Machado, avait notifié sa volonté de ne pas proroger davantage le contrat. Le preneur, la société ORG_1, SLU, a néanmoins restitué les clés le 6 septembre 2023, soit avant le terme. La bailleresse n'a pas restitué le dépôt de garantie de 3 000 EUR.
La société preneuse a assigné la bailleresse en restitution de ce dépôt, avec intérêts légaux depuis le 6 septembre 2023 et dépens, selon la procédure prévue aux articles 277 et suivants du Code de procédure civile. La bailleresse a opposé une exception de compensation et formé une demande reconventionnelle. Elle réclamait 3 000 EUR de loyers des mois de septembre et octobre 2023, au motif de l'absence de préavis, 1 800 EUR de vacance locative, ainsi que la réparation de dégradations.
Le juge de première instance a fait droit à l'intégralité de la demande principale, par une décision datée du 11 juin 2025 selon les antécédents. Le dispositif de l'arrêt d'appel mentionne toutefois une sentence « de l'11/06/2024 », ce qui constitue une incohérence matérielle du texte. La bailleresse a interjeté appel, en soutenant que la preneuse avait résilié unilatéralement le bail avec un seul jour de préavis, en violation de l'article 64.1 de la Llei d'arrendaments urbans (loi sur les baux urbains).
La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia rejette l'appel. Elle confirme la décision de première instance et condamne l'appelante aux dépens d'appel.
Question de droit
La décision soulève une double question.
En premier lieu, il s'agit de savoir si la restitution anticipée des locaux par le preneur, notifiée avec un préavis insuffisant au regard de l'article 64.1 de la loi sur les baux urbains, constitue une renonciation unilatérale au bail ouvrant droit à indemnisation, ou si la bailleresse a acquiescé à cette restitution, de sorte que la résiliation est devenue une résiliation par accord des parties. La Cour retient cette seconde analyse.
En second lieu, il s'agit de savoir si la bailleresse peut retenir le dépôt de garantie et réclamer des dommages-intérêts pour dégradations constatées, alors qu'elle a accepté la possession des lieux sans réserve. Le libellé de l'encabezamiento (« OBJECTE ») précise que la réclamation de dommages « doit être en relation » avec le préavis, ce qui fixe le lien d'imputation que la Cour examine.
Le texte de l'article 64.1, re
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 10 de novembre del 2025 - ROJ: STSJAD 253/2025 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ, la qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 10 novembre 2025 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (147/2025) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
OBJECTE: Arrendaments urbans. Preavís a càrrec de l'arrendatari per a renunciar anticipadament al contracte d'arrendament. Reclamació de danys ha de guardar relació amb aquests.
Andorra la Vella, 10 de novembre del 2025
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ, la qual expressa el parer del Tribunal.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- El 25-10-2024 la representació processal de la ORG_0, SLU, formulava demanda, a tramitar pel procediment previst en l'art. 277 i ss. del Codi de procediment civil, contra la Sra. Machado, exposant substancialment que el 07-10-2016 va atorgar amb la predita un contracte d'arrendament, en relació al local C de l'edifici Moncel situat al XXXX, quin fou resolt mitjançant comunicació de 06-10-2022 tramesa per l'arrendadora Sra. Machado, amb efectes el 31-10-2023. No obstant l'anterior, la seva representada va comunicar a la propietària, via WhatsApp la seva intenció d'efectuar el lliurament de la possessió del local abans de la finalització de dit termini, el 15-08-2023, contestant aquesta que es trobava fora del Principat per vacances fins a finals del mes d'agost. Que finalment va lliurar les claus del local a la defenent el 06-09-2023, per causes imputables a aquesta, prèvia inspecció ocular en la què es va poder apreciar que el local es trobava en bones condicions, pintat de nou. No obstant l'anterior la defenent no havia retornat la fiança que havia consignat en mèrits del pacte dotzè del contracte, havent resultat tots els intents efectuats a tal efecte infructuosos.
Conseqüentment, desprès d'invocar els fonaments de dret que considerava d'aplicació al cas demanava de dictar Sentència condemnant a la demandada a satisfer-li l'import de 3.000 EUR que en concepte de fiança va consignar als efectes de cobrir els danys que, en la seva qualitat d'arrendatària, pogués ocasionar al bé arrendat, juntament amb els interessos legals meritats des del 06-09-2023 i a pagar la totalitat de les costes processals ocasionades.
2.- El 06-12-2024 la representació processal de la Sra. Machado contestava la demanda formulada, i alhora articulava excepció de compensació mitjançant demanda reconvencional, exposant substancialment que el contracte d'arrendament era vigent fins el 31-10-2023 i malgrat tot la societat ORG_1, SLU va comunicar, el 30-08-2023 i amb un sol dia de preavís, la resolució anticipada del mateix i el retorn de la possessió a la seva mandant. Aquesta resolució unilateral vulnera l'article 64.1 de la Llei d'arrendaments urbans que preveu que l'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d'arrendament mitjançant un preavís d'un mes per cada any o fracció que falti per la fi del contracte, amb un mínim de tres mesos, i a més amb l'obligació d'indemnitzar a l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de lloguer per cada any que quedi per complir. A més el local no s'havia lliurat en el mateix estat que s'havia rebut, presentant una sèrie de desperfectes quins foren constatats pel Saig Sr. Martin en data 26-09-2023 i quins treballs de reparació i retorn del mateix al seu estat originari havien estat pressupostats i ascendien a la suma global de 4.644,19 EUR. La seva mandant havia comunicat a l'arrendatària que en atenció a l'estat del local i a la manca de preavís per resoldre el contracte no li retornaria la fiança, havent-se destinat aquesta a compensar el perjudici que li havia estat ocasionat en no haver percebut les rendes de lloguer corresponents als mesos de setembre i octubre del 2023. A l'últim informava que va haver d'atorgar amb el nou arrendatari un període de carència d'un mes i escaig per que aquest pintés, reparés i acondicionés el local.
Per això era evident que s'havia de desestimar la demanda doncs havia sofert un perjudici superior a l'import de la fiança i s'havia d'estimar la reconvencional tot condemnant a la societat ORG_1, SLU a pagar-li:
La suma global de 3.000 EUR corresponent a les rendes de lloguer dels mesos de setembre i octubre del 2023 que no va percebre per raó "de l'absència d'atorgament de preavís";
L'import de 1.800 EUR corresponent a la carència que la seva mandant va haver de convenir amb el nou arrendatari del local per tal de que aquest reparés i acondicionés aquest;
Més els interessos legals des del 06-09-2023;
Les costes judicials ocasionades.
I declarant la compensació d'aquests imports amb l'import de la fiança de 3.000 EUR.
3.- La representació processal de la societat ORG_1, SLU s'oposava a la demanda reconvencional articulada, referint que el contracte havia estat resolt per la contrapart per carta del 06-10-2023, havent comunicat el legal representant de la seva mandant l'11-07-2023 la seva intenció de retornar la possessió del local durant el mes d'agost. Lliurament anticipat al que es va mostrar conforme. Tant és així que el 06-09-2023 la propietat desprès d'inspeccionar el local va rebre la possessió, no podent anar contra els seus propis actes i al·legar ara que no era conforme amb el lliurament anticipat de la possessió i resolució anticipada del contracte. Per tant no hi havia lloc a cap tipus d'indemnització ni a compensació de la quantitat reclamada en concepte de fiança. Així mateix va retornar el local en el mateix estat en que el va rebre, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l'ús normal durant 7 anys. A més la ORG_2 va executar en el local diferents treballs que van ser satisfets per la seva mandant i l'acta aixecada pel Saig era datada del 26-09-2023, és a dir 20 dies més tard del lliurament de la possessió desconeixent que va fer la propietat en aquells dies. De totes formes, en aquesta únicament s'apreciaven petits defectes deguts al pas del temps i al seu ús normal. Que en relació a la carència el contracte que aportava la contrapart del 09-02-2024 no feia referència a cap tipus de carència i aquesta no quedava provada. Per tot el qual no hi havia lloc a compensar amb la fiança i la demanda s'havia de desestimar tot condemnant a l'adversa a pagament de les costes processals que li havien estat causades.
4.- El 20-05-2025 es celebrà el judici oral del present litigi i l'11/06/2025 el Tribunal d'instància dictava Sentència amb la següent part decisòria:
"Primer.- que estimant íntegrament la demanda formulada per la societat mercantil andorrana unipersonal per participacions "ORG_1, SLU" contra la Sra. Machado, ha de condemnar i condemna a la darrera a restituir a la primera la fiança de tres mil euros (3.000.- EUROS) fruit d'haver-se extingit el contracte d'arrendament de local de negoci subscrit pels litigants el 7 d'octubre del 2016, augmentada dita quantitat dinerària dels interessos legals produïts d'ençà el 6 de setembre del 2023 i fins que sigui íntegrament retornada. Imposant les costes processals de la primera instància a la defenent segons s'ha raonat en el darrer Fonament de Dret.
(...)".
5.- La representació processal de la ORG_0, SLU s'alça contra aquesta decisió, tot considerant que el jutjador ha incorregut en una incorrecta valoració de la prova, a més de que no havia realitzat una correcta aplicació de la Llei als fets objecte del present procediment. La sentència apel·lada concloïa que el contracte havia estat resolt per voluntat de la propietat comunicada el 06-10-2022 amb efectes el 31-10-2023 i que per tant no hi havia resolució unilateral del contracte per part de l'arrendatària. Contràriament, des del punt de vista del jutjador a quo, l'arrendatària s'havia apressat en retornar la possessió del local abans de finalitzar la última pròrroga. Aquesta argumentació suposava al seu criteri que el preavís era únicament imputable a l'arrendadora i que essent el termini de finalització del contracte cert l'altra part era lliure de resoldre el contracte sense preavís, quan més li convingués, ço que no podia compartir. En efecte qualsevol resolució anticipada del contracte s'havia d'ajustar a les normes previstes a la Llei d'arrendaments de finques urbanes. I en el present cas no havia estat així perquè l'arrendatària comunicà la seva intenció de retornar la possessió del local en data 30-08-2023, amb efectes l'01-09-2023 i doncs amb un sol dia de preavís quan segons l'article 23 de la Llei li corresponia un mínim de tres mesos. No s'havia provat que la resolució anticipada del contracte fos acceptada sense cap condició per la seva mandant atès que únicament s'havia aportat als autes uns WhatsApp, enviats per la part agent, que havien estat parcialment esborrats i que no foren contestats per la seva mandant, no constituint en cap cas acceptació. Així mateix en relació als desperfectes, no podia el Sr. Batlle concloure que en no haver estat documentats en l'acte de retorn de la possessió no podia anar ara contra els seus propis actes, doncs obviava que precisament en existir desperfectes en el local no va retornar la fiança i va contactar al Saig perquè deixés constància dels danys. Que si bé va acceptar la possessió del local no va poder sotmetre l'acte a la intervenció del Saig quan aquesta li fou comunicada amb un sol dia d'antelació. A més, el que pretenia el Tribunal era que no hagués acceptat la possessió del local amb el conseqüent perjudici que això li hauria suposat doncs de ben segur encara no disposaria de la possessió del local. Els danys havien estat provats i la propietat es va veure obligada a realitzar unes obres per tal de reposar el local al seu estat originari. Que en definitiva la manca de preavís, els danys constatats en el local i el mes de carència que es va veure obligat a atorgar al nou arrendatari constituïen un perjudici molt superior a la fiança en el seu dia abonada.
Per tot el qual demana l'estimació del recurs i la revocació de la sentència apel·lada tot disposant la desestimació de la demanda, l'estimació de l'excepció de compensació formulada i la condemna de la societat ORG_1, SLU al pagament de les costes judicials ocasionades a la seva mandant en primera i segona instància.
6.- La representació processal de la societat ORG_1, SLU s'ha oposat al recurs d'apel·lació articulat, exposant substancialment que la resolució del contracte ho va ser a instància de la propietat i ORG_1, SLU únicament es va limitar a retornar la possessió del local abans de la data de finalització del contracte, retorn que havia estat consentit i acceptat per l'arrendadora, sense cap objecció, el que havia generat a la seva mandant una expectativa legitima i raonable de que el retorn i l'estat del local eren acceptats. No pot anar ara contra els seus propis actes i prevaler-se de fets posteriors, unilaterals i descontextualitzats per desvirtuar l'acte de presa de possessió. No se li pot exigir cap preavís i els danys existents en el local eren petits defectes en gran part merament higiènics o de neteja, sense que consti tampoc que aquests danys li puguin ser imputables. Va lliurar la possessió del local en bones condicions i pintat de blanc, en el mateix estat en que el va rebre amb la única diferència del desgast normal derivat del pas del temps i de l'ús ordinari.
Conseqüentment demana la desestimació del recurs i la condemna de l'apel·lant al pagament de les costes processals que li han estat causades.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- L'objecte de la present resolució consisteix a liquidar les relacions contractuals mantingudes per les parts litigants en ocasió del contracte d'arrendament atorgat el 07-10-2016 respecte del local comercial C, planta baixa de l'edifici Moncel, situat a l'XXXX i respecte del qual la propietària, Sra. Machado comunicava el 06-10-2022 la seva voluntat de no prorrogar més el contracte a la data de finalització de la darrera de les prorrogues, això és el 31-10-2023. Succeeix però que l'arrendatària, la societat ORG_1, SLU, abans d'aquesta data, va lliurar el 06-09-2023 a la propietat la possessió del local, sense que no obstant la Sra. Machado retornés la fiança en el seu dia lliurada.
En aquest context, la representació processal de l'arrendatària reclamava a la propietat el retorn de la fiança de 3.000 EUR, juntament amb els interessos legals devengats des del 06-09-2023, així com el pagament de les costes.
Reclamació a la que la Sra. Machado s'oposava tot formulant excepció de compensació i reconvenció:
Reclamant:
3.000 EUR, segons el seu petitum "per raó de l'absència d'atorgament de preavís que legalment havia d'atorgar l'arrendatària";
1.800 EUR per "la carència que la Sra. Machado va haver de convenir amb el nou arrendatari del local, als efectes que aquest darrer reparés i acondicionés el local en el seu dia arrendat a l'actora."
Els interessos legals meritats des del 06-09-2023;
Les costes judicials causades.
I declarant la compensació dels imports reclamats amb la quantitat de 3.000 EUR de la fiança.
La Sentència dictada pel Sr. batlle estima íntegrament les pretensions de la part arrendatària condemnant la propietària a retornar a la primera la fiança de 3.000 EUR, juntament amb els interessos legals generats des del 06-09-2023 i les costes judicials.
La representació processal de la Sra. Machado s'alça contra aquesta decisió per les raons exposades en els antecedents de fet.
Segon.- Quant al preavís
Esdevé pacífic que per carta del 06-10-2022 la propietat comunicava a l'arrendatària la seva voluntat de no prorrogar més el termini de vigència del contracte d'arrendament, de manera que aquest expirava de forma definitiva en data 31-10-2023. Així mateix, tampoc es discuteix que la societat ORG_1, SLU va lliurar la possessió del local arrendat abans de la fi de dit termini.
Establert l'anterior s'ha de remarcar que efectivament d'acord amb l'article 64.1 de la Llei d'arrendaments urbans:
"1. L'arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d'arrendament mitjançant un preavís d'un mes per cada any o fracció que falti per a la fi del contracte, amb un mínim de tres mesos i, a més, amb l'obligació d'indemnitzar a l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de renda per cada any que quedi per complir. Tanmateix, si l'arrendatari acredita que el negoci que es desenvolupa en el local arrendat ha generat pèrdues durant els dos anys anteriors al dia en què té lloc el preavís, la indemnització es redueix a la meitat d'una mensualitat de renda per cada any que quedi per complir."
De manera que si l'arrendatària desitjava posar fi al contracte abans de la data de la seva finalització ho havia de fer en general amb un preavís mínim de tres mesos. I la propietat precisament en base a aquesta disposició considera que l'arrendatària li deuria les dos rendes de lloguer -corresponents als mesos de setembre i octubre del 2023 - que restaven abans de la finalització del contracte.
A aquesta reclamació la societat ORG_1, SLU oposa que el contracte es va resoldre de forma anticipada, amb acceptació de la propietat, de manera que la resolució no és unilateral sinó de mutu acord.
Ja s'avança que la Sala s'avé amb aquesta posició atenent l'actitud mostrada per la propietat.
En efecte, d'una part els WhatsApp que obren en autes (foli 15), quina autenticitat no han estat negats, mostren com des del mes de juliol del 2023 la propietària coneixia de la possibilitat de recuperar la possessió del local abans de la fi del termini del contracte. Així en un missatge d'aquesta data el legal representant de l'arrendatària li deia "Bon dia Sílvia. Intentem tancar la botiga el més que ve. Així el més aviat possible tindràs la botiga. Emoticona de cara somrient amb una gota de suor." Per conseqüent ja s'advera que no és cert que s'advertís a la Sra. Machado amb un sol dia de preavís.
D'altra part, en resulta que coneixent la disposició de l'arrendatària de lliurar la possessió del local abans de la fi del termini establert, aquesta va optar pel silenci, sense formular cap mena d'oposició expressa ni abans, ni el mateix 06-09-2023 en que se li lliurà la possessió. Oposició que podria haver efectuat contestant senzillament els WhatsApp dels mesos de juliol i agost del 2023, o bé oposant-se el dia 6 de setembre del 2023 al retorn de la possessió del local, més tenint en compte que també considerava que no se li lliurava en el mateix estat en què l'arrendatària l'havia rebut. Però cap acte d'oposició efectuà fins al punt que l'arrendatària li deia en un WhatsApp del 02-09-2023 "bon dia. No sé quin problema hi ha que em llegiu el missatge i no em contesteu."
Conseqüentment, no pot la propietat anar contra els seus actes propis i pretendre reclamar un quelcom preavís quan resulta que va acceptar la possessió del local, prèvia inspecció ocular, sense que consti cap prova en autes de la seva reserva de reclamar posteriorment aquest concepte. De fet l'única prova aportada per la Sra. Machado per demostrar la seva oposició a la resolució anticipada del contracte ho és la carta del 23-10-23 del foli 24 que porta resposta a la reclamació prèvia del retorn de la fiança. Ara bé, no concorrent cap circumstància que justifiqui perquè no va fer constar la seva reserva abans, és evident que aquesta comunicada en aquesta darrera carta és ja totes llums intempestiva.
En conclusió, la manca de resposta als missatges tramesos per l'arrendatària -que comunicava la seva intenció de resoldre de forma anticipada el contracte amb el lliurament de la possessió al mes de setembre- i l'acceptació per part de la propietat el 06-09-2023 de les claus del local, sense cap reserva ( o prova d'ella) resulten clars actes inequívocs de la conformitat amb la resolució anticipada, raó que justifiquen la desestimació de la reclamació del preavís per part de la Sra. Machado.
Tercer.- Sobre els danys i la reclamació del mes de carència
Segons l'acte de presència i constatació del 26-09-2023 efectuada pel Saig Sr. Martin hi havia vinils a la façana, forats a les rajoles de marbre, el local era brut i mal pintat amb el sostre engroguit i taques de pintura al terra, la porta de metall de la planta soterrània presentava taques de pintura blanca i algun cop a l'estructura i algun esglaó també de la planta soterrània era trencat (folis 63-96).
Als efectes de quantificar aquests danys la propietat aportava un pressupost, emès per una empresa de serveis de pintura, d'un import de 4.444,20 EUR, si bé és admès que cap servei prestà aquesta donat que la Sra. Machado reclama no el seu import de reparació sinó el "mes i escaig" de carència que va "haver de convenir amb el nou arrendatari del local, als efectes que aquest darrer reparés i acondicionés el local en qüestió".
Atenent les bases de la reclamació aquesta no podrà reeixir. D'una part perquè en el contracte que s'adjunta del 09-02-2024 no consta cap tipus de carència. I d'altra perquè precisament en aquest es fa esment en el seu pacte sisè "recepció" que "la part arrendatària reconeix rebre la unitat immobiliària arrendada compreses les instal·lacions i serveis, en perfecte estat, obligant-se a guardar-la i conservar-la, així com a retornar-la en el mateix bon estat al finir o rescindir-se aquest arrendament. També queda obligada a reparar a les seves costes qualsevol desperfecte que es produeixi a la cosa arrendada. Retornar preferiblement amb pintura de color blanc."
Per tant cap dany imputable a la societat ORG_1, SLU s'ha provat que hagi estat assumit pel nou arrendatari del local, com ho pretén la Sra. Machado, pel què difícilment pot prosperar la reclamació d'aquest concepte. Així s'ha de confirmar també la sentència apel·lada sobre aquest extrem.
Sisè.- costes
La desestimació íntegra del recurs d'apel·lació articulat comportarà la imposició de les costes a la part apel·lant.
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Sra. Machado contra la Sentència de l'11/06/2024 i imposar-li les costes d'aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocada i de procuradora.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
