Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-09-17, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260917.1F.2

Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie — ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260917.1F.2 (2026-09-17)

--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- 17 SEPTEMBRE 2026

C.25.0445.F/1

Cour de cassation de Belgique

Arrêt

N° C.25.0445.F J.-M. B., demandeur en cassation, représenté par Maître Gilles Genicot, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,

contre

COMMUNE DE CLAVIER, dont les bureaux sont établis à Clavier, rue Forville, 1, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0207.355.118, défenderesse en cassation.

I.

La procédure devant la Cour

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C.25.0445.F/2

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l’arrêt rendu le 6 janvier 2025 par la cour d’appel de Liège. Le 17 juillet 2026, l’avocat général Adeline Römer a déposé des conclusions au greffe. Le président de section Marie-Claire Ernotte a fait rapport et l’avocat général Adeline Römer a été entendu en ses conclusions.

II.

Les moyens de cassation Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée

conforme, le demandeur présente deux moyens.

III.

La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, le droit de superficie est un droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un contrat principal accordant un droit d’usage sur un immeuble qui confère, en vertu de la loi ou de ce contrat, le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. L’arrêt énonce que, alors que le demandeur invoque l’existence d’un droit de superficie consenti à titre principal, la défenderesse « conclut […] que l’autorisation d’ériger le pavillon de chasse a été donnée ‘parallèlement au bail de chasse’ et que ‘[le demandeur] était bien locataire (bail de chasse) et à ce titre autorisé à ériger un pavillon démontable’ ».

Il rappelle que, « lorsque la renonciation à l’accession est faite à titre principal, elle donne naissance à un droit de superficie au sens de la loi du

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10 janvier 1824 » tandis que, lorsqu’elle « résulte d’une institution ou d’un contrat principal dont elle constitue l’accessoire, il se crée une superficie-conséquence ». Il relève que :

« en sa séance du 27 décembre 1957, le conseil communal d’... a pris

connaissance d’une requête d’un [tiers], ‘locataire de la chasse au lieu-dit […]’, qui sollicitait ‘l’autorisation d’y établir un pavillon de chasse démontable à usage de refuge pour chasseurs’ [et] a décidé ‘d’autoriser le montage du pavillon de chasse […] suivant les directives du service des Eaux et Forêts et contre la garantie de ne nuire en aucune façon au domaine forestier’ » ;

« en sa séance du 14 octobre 1965, vu la lettre [du père du

demandeur], ‘nouveau locataire de la chasse communale […] située sur la commune de ..., sollicitant l’autorisation de reconstruire le petit pavillon de chasse sur l’emplacement accordé précédemment [au tiers]’ et ‘attendu que l’établissement de ce pavillon ne peut causer aucun préjudice au domaine forestier et que [le père du demandeur] vient de louer la chasse communale pour un bail de neuf années’, le conseil communal a [autorisé le père du demandeur] à ‘reconstruire le pavillon de chasse précité en mêmes lieu et place que celui [du tiers]’ », que, « le 14 janvier 1966, le bourgmestre d’... a fait enregistrer dans la documentation patrimoniale […] la déclaration de l’autorisation effectivement délivrée

[au

père

du

demandeur]

le

24

décembre

1965 »

et

que

« le pavillon autorisé est renseigné dans la documentation patrimoniale comme ‘pavillon de chasse sur bois A...H s/ ... 213. ... reste (propriété) du fond – durée neuf ans’ » ;

« par une convention sous seing privé du 24 mai 1966, [le tiers] a

vendu [au père du demandeur] ‘un pavillon de chasse démontable se trouvant sur un terrain communal à ...’, [étant précisé] que ‘ce pavillon [est] construit sur un terrain propriété de la commune d’..., la vente n’[ayant] donc d’effet que sur la construction’ ».

Il considère, sur la base de ces énonciations, que « la renonciation au droit d’accession par [la défenderesse] résulte […] d’un contrat principal, en l’occurrence un bail de chasse, dont elle constitue l’accessoire » dès lors que

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« l’autorisation d’ériger un pavillon de chasse démontable a été accordée par [la défenderesse] au locataire de la chasse communale ». L’arrêt, qui retient que le droit d’ériger une construction sur l’immeuble a été accordé au titre d’accessoire du bail de chasse portant sur ledit immeuble, justifie légalement sa décision qu’« il s’est dès lors créé […] une superficieconséquence pour la portion du terrain sur laquelle a été érigé le pavillon de chasse ». Le moyen ne peut être accueilli.

Sur le second moyen :

Conformément à l’article 1138, 2°, du Code judiciaire, le juge ne peut se prononcer sur choses non demandées ou adjuger plus qu’il n’a été demandé. Selon l’article 1022, alinéa 1er, du même code, l’indemnité de procédure est une intervention forfaitaire dans les frais et honoraires d’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause. L’article 1er de l’arrêté royal du 26 octobre 2007 fixant le tarif des indemnités de procédure visées à l’article 1022 du Code judiciaire et fixant la date d’entrée en vigueur des articles 1er à 13 de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d’avocat dispose que les montants de base, minima et maxima de l’indemnité de procédure visée à l’article 1022 du Code judiciaire sont fixés par cet arrêté. Sauf lorsqu’il existe un accord procédural explicite ou une demande de la partie ayant obtenu gain de cause de s’écarter du montant de l’indemnité de base, le juge condamne la partie qui succombe au montant de base prévu par l’arrêté royal précité.

L’arrêt relève que, « dans ses dernières conclusions devant [le premier juge, le demandeur] demandait la condamnation de [la défenderesse] à lui payer un montant de 88 060 euros […] à majorer des intérêts au taux légal à partir du

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24 décembre 2015 » et que cette demande « se situe entre 60 000 euros et 100 000,01 euros ». L’arrêt, qui considère n’être « pas lié par le montant de chaque dépens mentionné dans le relevé des parties », qu’« il est tenu de les évaluer en fonction des dépens réels, même si cette évaluation est supérieure ou inférieure à la mention de ces dépens dans le relevé » et en déduit que le montant ainsi demandé par le demandeur « implique une indemnité de procédure dont le montant de base est de 4 500 euros » correspondant au montant de base applicable au moment où le premier juge a statué, fait une exacte application des dispositions légales précitées. Le moyen ne peut être accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ; Condamne le demandeur aux dépens. Les dépens taxés à la somme de quatre cent treize euros cinquante-neuf centimes envers la partie demanderesse, y compris la somme de vingt-six euros au profit du fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l’État au titre de mise au rôle.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, les présidents de section Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, les conseillers Marielle Moris et

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Simon Claisse, et prononcé en audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt-six par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat

général

Adeline

Römer,

avec

l’assistance

du

greffier

Patricia De Wadripont.

P. De Wadripont

S. Claisse

M. Moris

M.-Cl. Ernotte

M. Lemal

M. Delange

REQUÊTE/1

Requête

1er feuillet

REQUETE EN CASSATION

Pour :

J.-M. B.,

demandeur,

assisté et représenté par Me Gilles Genicot, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à 4020 Liège, rue de Chaudfontaine 11, où il est fait élection de domicile,

Contre : la COMMUNE DE CLAVIER, inscrite à la BCE sous le n° 0207.355.118, dont les bureaux sont établis à 4560 Clavier, rue Forville 1,

défenderesse.

A Messieurs les Premier Président et Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation,

Messieurs, Mesdames,

REQUÊTE/2

Le demandeur a l’honneur de déférer à votre censure l’arrêt prononcé contradictoirement entre les parties le 6 janvier 2025 par la douzième chambre B civile de la cour d’appel de Liège (RG n° 2023/RG/961).

Les faits et antécédents de la cause, tels qu’ils ressortent des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard, peuvent être ainsi brièvement résumés.

REQUÊTE/3

2ème feuillet

Le litige est relatif à un pavillon de chasse édifié sur un terrain appartenant à la commune de Clavier, anciennement commune d’.... La défenderesse avait autorisé, le 27 décembre 1957, un sieur G., titulaire d’un bail de chasse sur la parcelle visée, à procéder à la construction d’un « pavillon de chasse démontable à usage de refuge pour chasseurs ». Le 14 octobre 1965, elle a autorisé M. J. B., le père du demandeur, qui « vient de louer la chasse communale pour un bail de 9 années », à « reconstruire le pavillon de chasse (…) en mêmes lieu et place que celui de M. G. ». Au terme du bail de chasse dont disposait le demandeur, devenu à son tour locataire de la chasse communale, les parties se sont opposées sur le sort devant être réservé à cette construction. Le 13 mars 2018, le demandeur, revendiquant un droit de superficie fondé sur la loi du 10 janvier 1824, a cité la défenderesse devant le tribunal de première instance du Luxembourg, division Marche-en-Famenne, afin d’entendre dire pour droit que la commune était devenue propriétaire du pavillon de chasse et d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 88.060 € correspondant à la valeur dudit pavillon et de 50.310 € correspondant à la plus-value réalisée par la commune sur le terrain. Par voie de conclusions, la défenderesse a introduit une demande reconventionnelle visant à obtenir la condamnation du demandeur à démolir le pavillon de chasse et à restituer les lieux en leur état d’origine. Par un jugement du 9 septembre 2019, le tribunal a ordonné au Bureau de sécurité juridique – Documentation patrimoniale de vérifier l’existence et, le cas échéant, de produire le document daté du 24 décembre 1965 évoqué par les parties – soit une déclaration du bourgmestre faisant suite à la délibération précitée du conseil communal du 14 octobre 1965 –, de même que l’éventuelle mention de son enregistrement. Il a également ordonné au demandeur de produire l’acte de vente du pavillon de chasse par M. G. à ses parents, le 24 mai 1966, et les preuves des éventuels versements correspondant au précompte immobilier, invitant enfin les parties à s’expliquer quant à l’éventuelle application du régime de l’accession et notamment de l’article 555 in fine de l’ancien Code civil. Par un jugement du 1er juin 2023, après avoir constaté

REQUÊTE/4

« que la propriété afférente au chalet de chasse […] est, de par le nonrenouvellement du droit de superficie, devenue propriété de la commune de Clavier », le tribunal a condamné celle-ci à payer au demandeur la somme de 30.000 € à majorer des intérêts compensatoires depuis le 23 janvier 2015 et des dépens. Le 30 octobre 2023, la défenderesse a interjeté appel de cette décision. Le demandeur a interjeté appel incident par voie de conclusions.

REQUÊTE/5

3ème feuillet

L’arrêt attaqué dit les appels recevables et, après avoir annulé le jugement entrepris, dit les demandes recevables, la demande du demandeur non fondée et la demande reconventionnelle de la défenderesse fondée. Il condamne le demandeur à démolir le pavillon de chasse dans les six mois de la signification à intervenir et à remettre les lieux en pristin état dans le cadre de cette démolition, autorise la défenderesse, à défaut pour le demandeur de s’exécuter dans ce délai, à procéder à cette démolition aux frais de ce dernier, et condamne le demandeur aux dépens des deux instances et au paiement du droit de greffe d’appel.

Le demandeur a l’honneur de faire valoir les moyens de cassation suivants à l’encontre de cette décision.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Dispositions légales violées

l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, avant sa modification par la loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice et son abrogation par la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil ;

les articles 8.1, 9°, et 8.29 du Code civil.

Décision critiquée L’arrêt attaqué dit la demande du demandeur non fondée et la demande reconventionnelle de la défenderesse fondée, condamne le demandeur à démolir le pavillon de chasse litigieux dans les six mois de la signification à intervenir et à remettre les lieux en pristin état dans le cadre de cette démolition, autorise la défenderesse, à défaut pour le demandeur de s’exécuter dans ce délai, à procéder à cette démolition aux frais de ce dernier, et condamne le demandeur aux dépens des deux instances et au paiement du droit

REQUÊTE/6

de greffe d’appel. Il décide en particulier que « la renonciation au droit d’accession par la commune résulte […] d’un contrat principal, en l’occurrence un bail de chasse, dont elle constitue l’accessoire. Il s’est dès lors créé en l’espèce une superficie-conséquence pour la portion du terrain sur laquelle a été érigé le pavillon de chasse », et qu’« à l’expiration du bail de chasse, la [défenderesse] a le droit d’exiger la démolition du pavillon de chasse ou de retenir la construction à son profit moyennant indemnisation », pour les motifs que : 4ème feuillet

« 2. Le droit de superficie à titre principal ou la superficie-conséquence à titre accessoire [Le demandeur] fonde sa demande sur un droit de superficie au sens de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, droit consenti selon lui le 24 décembre 1965 et qui aurait pris fin 50 ans plus tard, par son non-renouvellement. La [défenderesse] conclut quant à elle que l’autorisation d’ériger le pavillon de chasse a été donnée "parallèlement au bail de chasse" et que "[le demandeur] était bien locataire (bail de chasse) et à ce titre, autorisé à ériger un pavillon démontable". L’accession est un mode originaire d’acquisition de la propriété, qui résulte du principe selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous (articles 551 et 552 de l’ancien Code civil). Ainsi, selon l’article 553 de l’ancien Code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé, sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. La loi n’interdit nullement qu’un tiers construise sur le sol d’autrui, avec ses propres matériaux ou non. La présomption découlant de l’article 553 du Code civil est réfragable. C’est précisément l’objet du contrat de renonciation au droit d’accession que d’organiser cette preuve contraire. La renonciation au droit d’accession vise les hypothèses dans lesquelles le propriétaire de la chose principale, c’est-à-dire du sol, s’est engagé envers un tiers à ne pas faire usage du droit qu’il a de devenir propriétaire de végétaux, constructions et ouvrages, à planter ou à ériger, ou encore déjà plantés ou érigés, et ce pendant un certain temps ou à titre définitif. Lorsque la renonciation à accession est faite à titre principal, elle donne naissance à un droit de superficie au sens de la loi du 10 janvier 1824, lequel droit est limité à une durée de cinquante ans, le cas échéant renouvelable en vertu de l’article 4 de la même loi. Lorsque la renonciation au droit d’accession résulte d’une institution ou d’un contrat principal dont elle constitue l’accessoire, il se crée une superficie-conséquence, dont la

REQUÊTE/7 durée vient se calquer sur la durée de l’institution ou du contrat principal. La renonciation au droit d’accession est soit l’objet principal de la convention des parties, soit l’accessoire d’une institution ou d’une convention principale. Il y a alternativement, et donc non cumulativement, droit de superficie au sens de la loi du 10 janvier 1824 ou superficie-conséquence. Ainsi, "Si le droit de superficie peut être constitué à titre principal, il peut également l’être, de façon indirecte, à titre accessoire : il s’agit alors d’une superficie-conséquence, communément admise aujourd’hui en doctrine. Selon J. Hansenne, la superficieconséquence "…est de nature à jouer chaque fois que la séparation entre propriété du sol et propriété des constructions apparaît implicitement ou explicitement, légalement ou conventionnellement, comme un mécanisme permettant la mise du droit de superficie au service d’une institution juridique que nous appellerons principale". Emphytéote, usufruitier, mais aussi locataire ou concessionnaire ont chacun un certain droit de construire et doivent, en principe, être regardés, en application du caractère différé de l’accession, comme propriétaire de leurs constructions jusqu’à la fin de leur droit (d’emphytéose, d’usufruit, de servitude, de bai/ ou de concession domaniale)".

REQUÊTE/8

5ème feuillet

En l’espèce, la cour constate que :

En séance du 27 décembre 1957, le conseil communal d’... a pris connaissance d’une requête d’un nommé G., "locataire de la chasse au lieu-dit ‘…’", qui sollicitait "l’autorisation d’y établir un pavillon de chasse démontable à usage de refuge pour chasseurs" ; "considérant que cette requête est pertinente vu l’éloignement de la chasse de toute habitation", la commune a décidé "d’autoriser le montage du pavillon de chasse susdit, suivant les directives du services des Eaux et Forêts et contre la garantie de ne nuire en aucune façon au domaine forestier. La présente délibération sera transmise à l’Inspection des Eaux et Forêts pour approbation et suite utile".

En séance du 14 octobre 1965, vu la lettre du 13 septembre 1965 de J. B. (le père, décédé, [du demandeur]), "nouveau locataire de la chasse communale de 161 Ha située sur la commune de ..., sollicitant l’autorisation de reconstruire le petit pavillon de chasse sur l’emplacement accordé précédemment à M. G." et "attendu que l’établissement de ce pavillon ne peut causer aucun préjudice au domaine forestier et que M. B. vient de louer la chasse communale pour un bail de 9 années", le conseil communal a décidé "1° qu’il y a lieu d’autoriser M. J. B. de reconstruire le pavillon de chasse précité en mêmes lieu et place que celui de M. G. ; 2° de transmettre la présente délibération à l’approbation des autorités compétentes". Cette délibération a été approuvée puisque, le 14 janvier 1966, le bourgmestre d’... a fait enregistrer dans la documentation patrimoniale, au bureau de Huy (bureau dans lequel la commune d’... enregistrait ses actes administratifs), la déclaration de l’autorisation effectivement délivrée à J. B. le 24 décembre 1965 ; cet acte du bourgmestre n’est rien d’autre que l’exécution de la décision précitée du conseil communal compétent d’autoriser la reconstruction, moyennant approbation. Le pavillon autorisé est renseigné dans la documentation patrimoniale comme "pavillon de chasse sur bois A...H s/ ... 213. ... reste (propriété) du fond — durée 9 ans". Il ressort des pièces déposées que le pavillon a ensuite été cadastré section A, numéro ...L, et qu’il est situé sur une parcelle cadastrée section A, numéro ...K, rue …, à ....

Par une convention sous seing privé du 24 mai 1966, enregistrée le 3 juin 1966, R. G. a vendu à J. B. "un pavillon de chasse démontable se trouvant sur un terrain communal à ..., terrain appartenant à la commune d’...", pour la somme de 75.000 francs (ou 1.859,21 euros), dont 25.000 francs (ou 619,74 euros) pour "les meubles la vaisselle foyer...") ; l’acte précise que "Ce pavillon étant construit sur un terrain propriété de la commune d’..., la vente n’a donc d’effet que sur la construction".

Il ressort de ces constatations que l’autorisation d’ériger un pavillon de chasse démontable a été accordée par la commune d’... (actuellement [la défenderesse]) au locataire de la chasse communale, soit R. G. (la construction) puis J. B. (la reconstruction). La renonciation au droit d’accession par la commune résulte donc d’un contrat principal, en l’occurrence un bail de chasse, dont elle constitue l’accessoire. Il s’est dès lors créé en

REQUÊTE/9 l’espèce une superficie-conséquence pour la portion du terrain sur laquelle a été érigé le pavillon de chasse. La cour observe du reste que [le demandeur] fait une référence explicite à la superficieconséquence lorsqu’il conclut à l’application, à titre subsidiaire, de l’article 555 in fine de l’ancien Code civil "Si par impossible la Cour ne devait pas retenir l’application de mécanisme de la superficie (superficie conséquences)". [Le demandeur] appuie le droit de superficie tel qu’il le revendique sur l’acte du bourgmestre d’... du 24 décembre 1965 enregistré le 14 janvier 1966 dont il a été question ci-dessus.

REQUÊTE/10

6ème feuillet

Mais cet acte n’a pas pour objet principal de conférer à R. G. un droit de superficie sur la parcelle dont la commune est propriétaire. L’autorisation donnée par la commune d’ériger un pavillon de chasse n’a assurément pas en l’espèce pour objet principal la renonciation de la commune au droit d’accession sur tout ou partie de la parcelle concernée. Aucun élément soumis à la cour n’établit une telle renonciation à accession faite à titre principal par la commune. En particulier, la documentation patrimoniale produite n’est pas de nature à démontrer l’existence d’un droit de superficie à titre principal ; elle mentionne au contraire l’autorisation d’ériger un pavillon de chasse sur une parcelle qui reste la propriété de la commune et précise la durée de 9 ans, ce qui conforte l’existence d’une superficieconséquence, accessoire du bail de chasse. De même, la délibération du collège communal du 18 décembre 2014 ne prouve pas l’existence d’une convention ayant pour objet principal un droit de superficie ; le collège se borne à répondre par la négative à une demande [du demandeur] portant sur le renouvellement d’un droit de superficie tel qu’il le revendique ; cette réponse n’est pas une reconnaissance dudit droit par la commune ou un aveu de sa part sur l’existence du droit revendiqué. La circonstance que le collège décide aussi, lors de cette délibération, de demander au notaire [du demandeur] le montant de l’indemnité due ne prouve pas davantage l’existence d’une convention ayant pour objet principal un droit de superficie, fût-ce parce qu’une indemnisation n’est pas exclue en présence d’une superficie-conséquence (voir cidessous). La cour rappelle en outre que l’aveu ne peut avoir pour objet qu’un fait (fait matériel, fait juridique ou acte juridique) ; la règle de droit n’ayant pas à être prouvée, les déclarations des parties relatives à des questions de droit ne constituent pas des aveux. Enfin, la perception d’un précompte immobilier par l’administration fiscale à charge [du demandeur] en sa qualité de superficiaire, à la supposer établie et justifiée (même après l’extinction du contrat principal dont la superficie-conséquence est ici l’accessoire – voir ci-dessous), n’est pas de nature à prouver un droit de superficie à titre principal, ni à contredire la superficie-conséquence, dès lors notamment que l’article 251 C.I.R. (1992) énonce qu’en région wallonne, doivent le précompte immobilier le propriétaire, le possesseur, l’emphytéote, le superficiaire ou l’usufruitier des biens imposables. A à titre superfétatoire, outre que le contrat constitutif d’un droit de superficie doit, en principe et compte tenu de la valeur que [le demandeur] entend lui donner, être prouvé par un écrit (articles 1341, 1347 et 1348 de l’ancien Code civil et 8.9, 8.12 et 8.13 du Code civil),

REQUÊTE/11

la constitution d’un droit de superficie à titre principal, droit réel immobilier, doit être considérée comme un acte de disposition dans le chef du constituant et exige donc la capacité d’aliéner des immeubles, compétence qui relèverait en l’occurrence du conseil communal et pas du bourgmestre seul ; le droit de superficie à titre principal peut certes s’acquérir par prescription acquisitive, mais tel ne peut être le cas en l’espèce où l’existence même d’un tel droit principal n’est pas démontrée.

REQUÊTE/12

7ème feuillet

1. Le sort des travaux, constructions et plantations [Le demandeur] estime qu’en sa qualité de superficiaire (ou son ayant-droit), il doit être indemnisé par le tréfoncier pour les constructions réalisées et ce, sur base de l’article 6 de la loi du 10 janvier 1824 ou, à titre subsidiaire, sur base de l’article 555 in fine de l’ancien Code civil. La [défenderesse] se réfère quant à elle aux règles applicables en matière de bail relatives au sort, en fin de bail, des travaux et constructions réalisés par le preneur ; elle estime qu’elle peut exiger la démolition du pavillon de chasse aux frais du locataire, sur base de l’article 555, alinéa 2, de l’ancien Code civil. La superficie-conséquence n’est pas en tant que telle soumise à la loi sur le droit de superficie, mais à la législation applicable au droit principal dont elle découle le cas échéant ; notamment, la superficie-conséquence n’emporte la propriété que des seules constructions ou plantations réalisées, voire acquises, par le titulaire du droit principal ; elle subit aussi les limites des pouvoirs des uns et des autres propres à ce droit principal, dont la régularité des travaux, le pouvoir de démolir, l’existence et le montant de l’indemnisation, etc., selon le droit concerné. Le bail de chasse est un contrat innomé, sui generis, non prévu par le Code civil, ni par une loi spéciale. C’est un louage de choses qui rentre dans la définition que donne l’article 1709 du Code civil. Les règles relatives au louage de choses s’appliquent par analogie lorsque celles-ci ne sont ni incompatibles avec le bail de chasse, ni dérogatoires au droit commun ; ce contrat innomé est soumis aux usages et aux règles générales du droit, plutôt qu’aux dispositions spéciales du louage, mais aussi, toutefois, à toutes les règles du louage de choses dont l’application n’est pas incompatible avec lui et avec son objet. Selon les règles du louage de choses, non incompatibles avec le bail de chasse et avec son objet, le preneur est, en cours de bail, propriétaire des travaux avec toutes les prérogatives juridiques qui en découlent. Il peut ainsi les vendre, les retirer, les hypothéquer jusqu’à la fin du bail. Le preneur dispose d’un véritable droit de propriété. Cependant, ce droit est dépendant d’une condition résolutoire : à la fin du bail, le bailleur peut soit exiger le retrait des travaux réalisés, soit les retenir à son profit. Selon certains auteurs, à l’expiration du bail, l’obstacle à l’accession disparaît et on se retrouve devant une situation de fait qui déclenche, directement ou par analogie, l’application de l’article 555 initio de l’ancien Code civil. Selon d’autres, c’est en vertu du contrat de bail que le bailleur peut exiger la restitution de la chose louée dans l’état où elle a été donnée à bail et le bailleur a, par conséquent, le droit absolu d’exiger la démolition des ouvrages. Quoi qu’il en soit, en l’absence de convention quant au sort à leur réserver, si les constructions réalisées par le preneur, avec l’autorisation du bailleur, subsistent à l’expiration du bail, "le preneur n’a aucun droit. C’est le bailleur qui bénéficie d’une

REQUÊTE/13 option. Il peut l’exercer comme il l’entend. Il peut toujours forcer le preneur à démolir. Ce n’est que s’il estime convenable de retenir les constructions qu’il en doit le prix (...) D’autre part, à l’expiration du bail, les droits du preneur cessent. C’est la période extracontractuelle qui s’ouvre, et l’option inconditionnelle au profit du bailleur, option qui constitue pour lui un droit. Le preneur ne pourrait donc pas, après l’expiration du bail, enlever les constructions, ou tenter de les enlever dans le but de priver le bailleur de ses droits (…). Il va de soi que si le bailleur impose la démolition, la remise des choses en leur pristin état, avec toutes les réparations qui en sont la conséquence, s’impose au preneur".

REQUÊTE/14

8ème feuillet

Ces règles s’appliquent en l’espèce dès lors que les parties n’y ont pas dérogé conventionnellement ; l’autorisation de construire était d’ailleurs expressément délivrée pour un pavillon de chasse "démontable" et aucune indemnisation du locataire n’a été prévue. Par conséquent, la demande d’indemnisation [demandeur] sur base de la loi du 10 janvier 1824 n’est pas fondée. Elle ne l’est pas davantage sur base de l’article 555 in fine du Code civil. Outre les développements qui précèdent, est visé par cette disposition le possesseur qui pensait être propriétaire du sol et qui, à titre de propriétaire, a construit en ignorant les vices de son titre de propriété ; il ne vise pas celui qui se prétendrait de bonne foi en tant que constructeur parce qu’il aurait reçu du propriétaire du sol l’autorisation de construire, tel un locataire qui aurait reçu l’accord du bailleur. A l’expiration du bail de chasse, la [défenderesse] a le droit d’exiger la démolition du pavillon de chasse ou de retenir la construction à son profit moyennant indemnisation. Il ressort d’un courrier de la [défenderesse] du 29 juillet 2013 que le bail de chasse a été attribué à A. M. ; le bail de chasse vanté par [le demandeur] a donc expiré, ce qui est confirmé par un courrier du 1er octobre 2014 adressé à A. M. par le notaire [du demandeur] qui écrit que son client envisage de mettre le "chalet" en vente et demande à A. M. s’il est intéressé ; En exigeant la démolition du pavillon de chasse qui devait être démontable, il n’est pas démontré que la [défenderesse] abuse de son droit, d’autant qu’elle estime que [le demandeur] demande une indemnité excessive dans l’hypothèse où le pavillon était laissé en l’état. L’affirmation [du demandeur] selon laquelle les avantages retirés par la commune sont sans commune mesure avec les inconvénients lui créés, dès lors "qu’il ne s’agit pas d’un simple bâtiment et que sa démolition n’est pas une mince affaire", n’est pas démontrée. D’une part, la construction autorisée par le propriétaire est réalisée aux risques et périls du locataire ; d’autre part, l’autorisation d’ériger portait en l’espèce sur un pavillon de chasse démontable, de sorte que s’il s’avère qu’il doit être démoli et que cette démolition est d’ampleur, cet inconvénient n’est pas imputable à la [défenderesse]. La demande reconventionnelle de la [défenderesse] est dès lors fondée en ce qu’elle postule que [le demandeur] soit condamné à démolir le pavillon de chasse et à remettre les lieux en pristin état et ce, dans un délai de 6 mois à partir de la signification du présent arrêt, et à défaut d’exécution, l’autorisation de procéder elle-même à ladite démolition aux frais [du demandeur] ».

REQUÊTE/15

Grief

Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, dans sa version visée au moyen, le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

REQUÊTE/16

9ème feuillet

Un droit de superficie peut par ailleurs exister en tant que conséquence d’une institution juridique principale, lorsque la séparation entre propriété du sol et propriété des constructions apparaît implicitement ou explicitement, légalement ou conventionnellement, comme un mécanisme permettant la mise du droit de superficie au service de cette institution juridique principale. Tel est le cas lorsque le droit réel ou personnel de jouissance d’un fonds implique la faculté d’effectuer sur celui-ci des constructions ou plantations. Il s’accompagne alors, pour cette raison et dans cette mesure, d’un droit de superficie accessoire au droit de jouissance principale, dit encore droit de « superficie-conséquence ». Ce droit de superficie est soumis aux dispositions applicables au droit principal, et non à la loi du 10 janvier 1824. Pour qu’il puisse être question d’une telle « superficieconséquence », il est requis que le droit d’usage, réel ou personnel, sur un bien immobilier confère à son titulaire le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations, ainsi qu’en témoigne désormais l’article 3.182 du Code civil qui dispose que « le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. Dans ce cas, le droit de superficie est soumis au régime juridique applicable au droit dont il découle ». Ainsi, pour conclure à l’existence d’une « superficieconséquence », le juge doit constater que le droit de construire sur un fonds appartenant à autrui constitue une prérogative du titulaire du droit de jouissance sur ce fonds. Il en résulte que, dans le cadre de la « superficie-conséquence », le titulaire du droit de jouissance n’a pas à solliciter d’autorisation du tréfoncier, car son droit de construire existe en germe dans son droit de jouissance (ainsi de l’empythéote, de l’usufruitier, du locataire à ferme, etc.). Tel n’était pas le cas en l’espèce, les parties étant à titre principal liées par un bail de chasse, lequel n’implique ou ne confère nullement à celui qui en bénéficie le droit ou le pouvoir d’ériger une construction sur le terrain qui en fait l’objet. L’arrêt attaqué constate au demeurant (i) que, le « 27 décembre 1957, le conseil communal d’... a pris connaissance d’une requête d’un nommé G., "locataire de la chasse au lieu-dit ‘…’", qui sollicitait "l’autorisation d’y établir un pavillon de chasse démontable à usage de refuge pour chasseurs" », et que « la commune a décidé "d’autoriser le montage du pavillon de chasse susdit

REQUÊTE/17

[…]" », et (ii) que, le « 14 octobre 1965, vu la lettre du 13 septembre 1965 [du père du demandeur], "nouveau locataire de la chasse communale de 161 Ha située sur la commune de ..., sollicitant l’autorisation de reconstruire le petit pavillon de chasse sur l’emplacement accordé précédemment à M. G." et "attendu que l’établissement de ce pavillon ne peut causer aucun préjudice au domaine forestier et que M. B. vient de louer la chasse communale pour un bail de 9 années", le conseil communal a décidé "1° qu’il y a lieu d’autoriser M. J. B. de reconstruire le pavillon de chasse précité en mêmes lieu et place que celui de M. G." ».

REQUÊTE/18

10ème feuillet

Ce faisant, l’arrêt attaqué relève que l’auteur du demandeur, et avant lui le précédent titulaire du bail de chasse, ont dû solliciter « l’autorisation d’ériger un pavillon de chasse démontable », laquelle a dû leur être « accordée par la commune d’... (actuellement [la défenderesse]) ». Il constate dès lors que le droit de construire ce pavillon ne leur était pas en soi conféré par le droit de jouissance dont ils bénéficiaient en leur qualité de titulaires d’un bail de chasse. L’arrêt attaqué n’a dès lors pas pu légalement décider que « l’autorisation d’ériger un pavillon de chasse sur une parcelle qui reste la propriété de la commune […] conforte l’existence d’une superficie-conséquence, accessoire du bail de chasse » et que « la renonciation au droit d’accession par la commune résulte donc d’un contrat principal, en l’occurrence un bail de chasse, dont elle constitue l’accessoire. Il s’est dès lors créé en l’espèce une superficieconséquence pour la portion du terrain sur laquelle a été érigé le pavillon de chasse » (soulignements ajoutés). En retenant cette qualification de superficie-conséquence résultant ipso facto du bail de chasse liant les parties à titre principal, et en écartant celle d’une superficie en tant que telle, ainsi que le demandeur la soutenait à titre principal, l’arrêt attaqué ne tire pas les exactes conséquences de ses propres constatations au regard de la notion légale de superficie portée par l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824, dans sa version visée au moyen (violation de cette disposition), méconnaissant par là également la notion légale de présomption de fait (violation des articles 8.1, 9°, et 8.29 du Code civil).

Développements Le moyen n’appelle que de brefs développements. Le mécanisme dit de la « superficie-conséquence », qui ne relève pas de la loi du 10 janvier 1824, est d’origine doctrinale : « il doit durer autant de temps que dure l’institution au service de laquelle il est en quelque sorte placé » (J. Hansenne, « L’accession immobilière », in Guide de droit immobilier, Kluwer, 1996, p. 27). Selon cet éminent auteur, « la théorie de la superficie-conséquence est appelée à jouer chaque fois que la séparation entre propriété du sol et propriété des constructions apparaît implicitement ou explicitement, légalement ou conventionnellement, comme un mécanisme permettant la mise du droit de superficie au service d’une institution juridique (…) principale » (J. Hansenne et I. Rousseau, « L’accession », Rép. not., t. II, livre 1,

REQUÊTE/19

Larcier, 1994, n° 75). Dans son Précis de référence, le professeur Hansenne écrivait que « le droit réel ou personnel de jouissance d’un fonds, lorsqu’il implique la faculté d’effectuer des constructions ou plantations, s’accompagne ainsi d’un droit de superficie accessoire dit encore droit de "superficieconséquence" au droit de jouissance principale. Ce droit de superficie est soumis aux dispositions applicables au droit principal et suit, en tous points, en ce compris la durée, le sort de ce droit ; peu importe que ces dispositions ne soient pas conformes aux règles établies par le législateur de 1824 et notamment à la règle impérative de l’article 4 » (J. Hansenne, Les biens, Précis, t. II, p. 1249, n° 1240 in fine ; soulignement ajouté). 11ème feuillet

« Ainsi, tout titulaire d’un droit d’usage, réel ou personnel, sur un bien immobilier, dont le droit en question lui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations, profitera, le cas échéant, de pareille superficie-conséquence. On pense ici notamment au bail ou au droit d’usufruit voire au droit d’emphytéose » (F. Boussa et P. Lecocq, « Emphytéose et superficie : Aspects civils », in Guide juridique de l’entreprise. Traité théorique et pratique, t. III, livre 34, Kluwer, 2024, p. 35, n° 370 ; soulignement ajouté). « Emphytéote, usufruitier, mais aussi locataire ou concessionnaire ont chacun un certain droit de construire et doivent, en principe, être regardés, en application du caractère différé de l’accession, comme propriétaires de leurs constructions jusqu’à la fin de leur droit (d’emphytéose, d’usufruit, de servitude, de bail ou de concession domaniale) » (P. Lecocq, S. Boufflette, A. Salvé et R. Popa, Manuel de droit des biens, tome 2, Droits réels principaux démembrés, Larcier, 2016, p. 361 et les exemples cités p. 362 ; mise en évidence ajoutée). Tel n’est pas le cas du titulaire d’un bail de chasse, lequel ne confère aucun « droit de construire » ; telle est du reste la raison pour laquelle, ainsi que l’arrêt attaqué le constate, l’auteur du demandeur, et avant lui le précédent titulaire dudit bail de chasse, ont dû solliciter et obtenir l’autorisation de la défenderesse afin d’ériger le pavillon litigieux – ce qui indique bien que le droit de le construire n’existait pas « en germe » dans le droit de jouissance dont ils bénéficiaient. Sur ce qu’« il ressort des articles 696 et 697 du Code civil qu’un droit de superficie accessoire grève le fonds servant dans la mesure où cela s’avère nécessaire pour user et conserver la servitude établie et même si ce droit de superficie n’est pas expressément prévu dans un acte de constitution », ce droit de superficie accessoire disparaissant alors, « en tant qu’accessoire de la

REQUÊTE/20

servitude, […] lorsque la servitude elle-même disparaît », voy. l’arrêt de la Cour du 12 juin 2014 (Pas., n° 422). L’article 3.182 du Code civil dispose désormais sur ce point que « le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. Dans ce cas, le droit de superficie est soumis au régime juridique applicable au droit dont il découle » (soulignement ajouté). A la lumière de cette consécration et définition légales du droit de « superficie-conséquence », il faut conclure que le titulaire d’un simple bail de chasse n’a pas ce pouvoir, pareil contrat principal n’impliquant pas – pour reprendre la description donnée de ce droit par le professeur Hansenne à l’époque – la faculté d’ériger une construction sur le terrain qui en fait l’objet. Il en résulte que, n’étant pas contesté que la défenderesse est propriétaire du terrain tandis que le demandeur l’est de la construction litigieuse, il y eut constitution d’un droit de superficie au sens de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824, à l’expiration duquel la propriété du bâtiment est passée au propriétaire du fonds, en l’occurrence la défenderesse, « à charge [pour elle] de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu'au remboursement, aura le droit de rétention », en application de l’article 6 de ladite loi. 12ème feuillet

La défenderesse n’était dès lors pas en droit d’exiger la démolition par le demandeur du pavillon de chasse litigieux, et c’est illégalement que l’arrêt attaqué ordonne celle-ci.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Disposition légale violée L’article 1138, 2°, du Code judiciaire.

Décision critiquée L’arrêt attaqué condamne le demandeur aux dépens de la défenderesse « liquidés à une somme totale de 12.024 euros (indemnité de procédure de première instance : 4.500 euros ; contribution au fonds budgétaire :

REQUÊTE/21

24 euros ; indemnité de procédure d’appel : 7.500 euros », fixant dès lors à 4.500 euros l’indemnité de procédure due à la défenderesse pour la première instance, aux motifs que : « [Le demandeur] succombe entièrement dans ses prétentions, tant en première instance qu’en appel ; il sera condamné aux dépens de la [défenderesse]. Le juge n’est pas lié par le montant de chaque dépens mentionné dans le relevé des parties ; il est tenu de les évaluer en fonction des dépens réels, même si cette évaluation est supérieure ou inférieure à la mention de ces dépens dans le relevé ; le juge doit rectifier les montants sollicités en appliquant l’arrêté royal du 26 octobre 2007, sans devoir ordonner une réouverture des débats. En l’espèce, la somme demandée dans les dernières conclusions [du demandeur] devant le tribunal (demande qui se situe entre 60.000,00 euros et 100.000,01 euros) implique une indemnité de procédure dont le montant de base est de 4.500 euros ; rien ne justifie de s’en écarter ».

REQUÊTE/22

13ème feuillet

Grief

L’article 1138, 2°, du Code judiciaire interdit au juge de prononcer sur choses non demandées ou d’adjuger plus qu’il n’a été demandé. Dans ses conclusions additionnelles et de synthèse d’appel (p. 17), la défenderesse postulait la condamnation du demandeur « aux entiers frais et dépens des deux instances, en ce et y compris à une indemnité de procédure telle que prévue à l’article 1022 du Code judiciaire et liquidés par la [défenderesse] comme suit :

frais de requête d’appel (indemnité FBAJ) : indemnité de procédure première instance : 3.600,00 € indemnité de procédure degré d’appel : 7.500,00 € ».

24,00 €

L’arrêt attaqué, qui alloue à la défenderesse une indemnité de procédure de première instance d’un montant de 4.500 euros, supérieur à la somme de 3.600 € qu’elle réclamait à ce titre, adjuge plus qu’il n’était demandé et méconnaît, partant, l’article 1138, 2°, du Code judiciaire.

Développements

Le demandeur renvoie aux arrêts de la Cour des 26 avril 2018 (Pas., n° 272) et 18 septembre 2014 (Pas., n° 533) – lesquels sont postérieurs à l’arrêt du 15 juin 2007 que cite la cour d’appel, et reviennent sur la solution qui avait alors été retenue.

REQUÊTE/23

14ème et dernier feuillet

PAR CES CONSIDERATIONS,

l’avocat à la Cour de cassation soussigné, pour le demandeur, conclut qu’il vous plaise, Messieurs, Mesdames, casser l’arrêt attaqué ; ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge de la décision annulée ; renvoyer la cause et les parties devant une autre cour d’appel ; statuer ce que de droit quant aux dépens.

Gilles Genicot

Liège, le 26 novembre 2025

Pièce jointe n° 1 : l’arrêt attaqué,

copie certifiée conforme de l’exploit de signification de