Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie, 2026-05-07, ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260507.1N.7

Cour de cassation de Belgique — Hof van Cassatie — ECLI:BE:CASS:2026:CONC.20260507.1N.7 (2026-05-07)

Samenvatting (NL) : De schadeloosstelling bedoeld in artikel 16 Grondwet moet alle schadeposten omvatten die de onteigende heeft geleden en die met de onteigening in oorzakelijk verband staan (1).  (1) Zie concl. OM.

--- TEXTE INTÉGRAL DE L'ARRÊT --- C.23.0451.N-C.24.0282.N Conclusie van advocaat-generaal Frederic VROMAN: De cassatieberoepen in beide zaken zijn gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen gewezen op 18 september 2023, gewezen op verwijzing na het arrest van het Hof van 29 maart 20191. Deze zaken moeten worden gevoegd. In de zaak AR C.23.0451.N voeren de eiseressen twee middelen aan. In de zaak AR C.24.0282.N voert de eiseres twee middelen aan. I.

Situering.

Deze zaak kadert in de afhandeling van het Gentse stadsvernieuwingsproject “Waals Krook”. In het kader van de realisering van dit project werd er overgegaan tot diverse onteigeningen. Eén van de onteigenden betrof nv VOP (deze werd later gesplitst en er was een gedinghervatting door V.O. REAL ESTATE nv, V.O. SPORT nv en V.O. PATRIMONIUM nv). Deze was eigenaar van een gebouw waarin nv SIPPELBERG een sportcentrum uitbaatte. De rechtsopvolger van SIPPELBERG betreft V.O. SPORT nv. De vrederechter kende bij vonnis van 11 april 2011 aan VOP een voorlopige vergoeding toe van 6.591.552,71 euro en aan SIPPELBERG een vergoeding van 1.582.746,72 euro. VOP en SIPPELBERG stelden een vordering in herziening in bij de rechtbank van eerste aanleg waarbij ze vorderden om de onteigening onwettig te verklaren en de heroverdracht van de onroerende goederen te bevelen en in ondergeschikt orde vroegen ze een onteigeningsvergoeding van 55.692.008, 74 euro en 7.915.2238,75 euro toe te kennen. Bij vonnis van 9 mei 2014 werd de onteigening onwettig verklaard. Tegen dit vonnis (en een tussenvonnis van 13 september 2013) werd hoger beroep aangetekend. In het arrest van 19 december 2017 van het hof van beroep te Gent werd het vonnis van 9 mei 2014 hervormd en werd de onteigenaar veroordeeld tot betaling van een onteigeningsvergoeding van 5.575.824,22 euro aan VOP en van een onteigeningsvergoeding van 579.782,07 euro aan SIPPELBERG met voorbehoud voor de naar aanleiding van de onteigening door die partijen werkelijk verschuldigde inkomstenbelastingen, meer interest. Dit arrest werd vernietigd door het Hof in het arrest van 29 maart 2019 in zoverre werd nagelaten uitspraak te doen over de door SIPPELBERG gevorderde vergoeding voor de kosten van bijstand door een technisch raadsman, de door VOP gevorderde belastingschade op andere aspecten van de gevorderde onteigeningsvergoeding dan de gerealiseerde meerwaarde en de door SIPPELBERG gevorderde belastingschade op andere aspecten van de gevorderde onteigeningsvergoeding dan de gerealiseerde meerwaarde. In het tussenarrest van 3 mei 2021 van het hof van beroep te Antwerpen werd de onteigenaar veroordeeld tot betaling van 7.482 euro voor kosten bijstand van diverse technische 1

Cass. 29 maart 2019, AR C.18.0223.N-C.18.0227.N, AC 2019, nr. 196, ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190329.2 met concl. van advocaat-generaal A. VAN INGELGEM, ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190329.2; TBO 2020/2, 137 met noot VERMAERCKE G. en DE RAMMELAERE E.; zie ook voor dezelfde rechtsregel Cass. 25 april 2019, AR C.17.0682.F, AC 2019, nr. 244, ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190425.1 met concl. van advocaat-generaal Th. WERQUIN, op datum in Pas., ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190425.1. 1/8 Courdecassation.be

raadsmannen en 1 euro provisioneel voor kosten bijstand van een technisch raadsman op fiscaal vlak. Er werd tevens een deskundige aangesteld om advies te verlenen aangaande de werkelijke en concrete belastingschade in hoofde van VOP en SIPPELBERG naar aanleiding van de aan hen toegekende onteigeningsvergoeding (met uitzondering van de belastingschade op de gedwongen gerealiseerde meerwaarde) en deze belastingschade te begroten en advies te verlenen of en in welke mate VOP en/of SIPPELBERG de dienaangaande verschuldigde belasting reeds gedeeltelijk dan wel volledig betaald zou zijn. In het bestreden arrest van 18 september 2023 wordt de onteigenaar veroordeeld tot betaling van 90.860, 52 euro, meer interest, als vergoeding van de belastingschade op de wederbeleggingsvergoeding aan de vroegere VOP en tot betaling van 44.685,96 euro, meer interest als vergoeding van de belastingschade op de wederbeleggingsvergoeding wegens het verlies van klanten, inkomsten en synergie aan de vroegere SIPPELBERG. II.

De zaak C.23.0451.N.

II.1. Het eerste middel. Eiseressen verwijten de appelrechters de artikelen 19, eerste en tweede lid, 23, 24, 25, 26 en 1110, derde lid, Gerechtelijk Wetboek, artikel 149 Grondwet, artikel 16 Grondwet, artikel 79, § 1, Bijzondere Wet Hervorming Instellingen en de artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek te hebben geschonden door:

• ondanks de definitieve eindbeslissing in het tussenarrest van 3 mei 2021 dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de onteigening en de taxatie in verband met de belastingschade op de post huurverlies, te beslissen in het eindarrest dat de vordering in vergoeding van de belastingschade op het bedrag van het huurverlies wordt verworpen op grond van het oordeel dat de belasting op de schadevergoeding wegens huurverlies niet in oorzakelijk verband staat met de onteigening, zodat artikel 19, eerste en tweede lid, Gerechtelijk Wetboek is geschonden minstens schenden ze hiermee het gezag van gewijsde dat toekomt aan de beslissing in het tussenarrest van 3 mei 2021 (schending artikelen 23, 24, 25, 26 Gerechtelijk Wetboek) en is de verwerping gesteund op tegenstrijdige motieven (schending van artikel 149 Grondwet) (eerste onderdeel)
• door te oordelen dat de belasting op de schadevergoeding wegens huurverlies niet in oorzakelijk verband staat met de onteigening omdat zonder de onteigening VOP ook belasting had dienen te betalen op de huurgelden, worden artikel 16 Grondwet, en voor zoveel als nodig artikel 79, § 1, Bijzondere Wet Hervorming Instellingen, en de rechtsnotie oorzakelijk verband vervat in de artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek geschonden en door bovendien te oordelen dat de vergoeding wegens huurschade geen onteigeningsvergoeding is in de eigenlijke zin van het woord omdat zij niet dient om de onteigende in de mogelijkheid te stellen een onroerend goed van dezelfde waarde als het onteigende onroerend goed aan te kopen (tweede onderdeel);
• te beslissen dat de verschuldigde belasting op het huurverlies als onderdeel van de onteigeningsvergoeding niet in oorzakelijk verband staat met de onteigening zodat ze zich niet voegen naar het arrest van het Hof van 29 maart 2019 waarin werd beslist dat de verschuldigde belasting op de onteigeningsvergoeding in oorzakelijk verband staat met de onteigening zodat artikel 1110, derde lid, Gerechtelijk Wetboek wordt geschonden (derde onderdeel).

2/8 Courdecassation.be

II.1.1 Bespreking. II.1.1. Eerste onderdeel. (…) II.1.2 Het tweede onderdeel. Artikel 16 Grondwet luidt als volgt: “Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling”. De onteigende heeft volgens de Grondwet recht op een “billijke vergoeding”. De Franse tekst heeft het over een “indemnité juste”. Deze laatste term wordt in de doctrine beschouwd als de betere term. Het gaat er immers niet om een vergoeding ex aequo et bono te bepalen en daarbij rekening te houden met alle omstandigheden van publiek en privaat belang. Om billijk te zijn, moet de schadeloosstelling in beginsel een integraal herstel van het geleden nadeel waarborgen2. De vergoeding moet de eigenaar volledig schadeloosstellen en hem toelaten zich een onroerend goed van dezelfde waarde aan te schaffen3. Een billijke onteigeningsvergoeding omvat alle schadeposten die de onteigende heeft geleden en die in oorzakelijk verband staan met de onteigening4. In deze vergoeding is niet enkel begrepen een vergoeding gelijk aan de verkoopwaarde van het goed of, zoals het Hof het formuleert, “het bedrag dat moet worden betaald om zich een onroerend goed aan te schaffen van dezelfde waarde als het goed waarvan de onteigende wordt ontzet”5. De onteigeningsvergoeding moet aan de onteigende toelaten om zich opnieuw in te richten alsof er geen onteigening was geweest6. De schadeloosstelling dient dan ook alle 2

Vb. Cass. 20 september 1979, AC 1979, nr. 4, ECLI:BE:CASS:1979:ARR.19790920.7, met concl. van procureur-generaal F. DUMON, op datum in Pas.; RW 1979-80, 1911; Gwh 7 maart 2007, nr. 33/20007, ECLI:BE:GHCC:2007:ARR.033; overweg. B.4.6; Gwh 18 april 2007, nr. 62/2007, ECLI:BE:GHCC:2007:ARR.062; overweg. B.4.6., Gwh 3 februari 2011, nr. 18/2011, ECLI:BE:GHCC:2011:ARR.018, overw. B.3.2; Gwh, 24 november 2022, nr. 155/2022, ECLI:BE:GHCC:2022:ARR.155, overweg. B.116.2. 3 VELAERS J., De Grondwet. Een artikelsgewijze commentaar – deel 1, die Keure 2019, 311, nr. 31; Cass. 20 september 1979, AC 1979, nr. 4, ECLI:BE:CASS:1979:ARR.19790920.7, met concl. van procureur-generaal F. DUMON, op datum in Pas., RW 1979-80, 1911. 4 Cass. 28 november 2013, AR C.13.0033.N, AC 2013, nr. 644, ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131128.6; Cass. 22 maart 2012, AR C.10.0155N, AC 2012, nr. 191, ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120322.5, met concl. van advocaat-generaal VANDEWAL C., ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120322.5; Cass. 31 januari 2008, AR C.06.0250.N, AC 2008, nr. 76, ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080131.4; Cass. 5 mei 2006, AR C.03.0068.F, AC 2006, nr. 257, ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060505.3, met concl. van advocaat-generaal HENKES, op datum in Pas., ECLI:BE:CASS:2006:CONC.20060505.3. Met dit standpunt verkiest het Hof een “justice réparatrice” boven een “justice distributive”: CAUSIN E., “Les indemnités d’expropriation” in RENDERS D. (ed.), L’expropriation pour cause d’utilité publique, Bruylant 2013, (415) 428. 5 Cass. 29 oktober 2009, AR C.08.0436.N, AC 2009, nr. 626, ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091029.9, T.Not. 2011, 424, noot J. TOURY en M. DENYS; Cass. 21 september 2006, AR C.05.0448.F, AC 2006, nr. 429, ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060921.7; 6 DUJARDIN J., VAN DAMME M., VANDE LANOTTE J. en MAST A., Overzicht van het Belgisch Administratief Recht, Mechelen, Kluwer 2017, 380; RASSCHAERT W., “Onteigening en rooilijnplannen” in HUBEAU B., VANDEVYVERE W. en DEBERSAQUES G. (eds.), Handboek Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw, die Keure 2010, 575. 3/8 Courdecassation.be

schadeposten te omvatten die de onteigende heeft geleden en die in oorzakelijk verband staan met de onteigening, zoals de kosten voor juridische bijstand en technisch advies, de kosten van wederbelegging, de beroving van het genot, zoals huur- en pachtgelden, het teloorgaan van cliënteel enz.7. De onteigeningsvergoeding mag de onteigende noch verarmen noch verrijken8. Indien de onteigeningsvergoeding als gedwongen meerwaarde in hoofde van de onteigende wordt belast, moet die vergoeding worden verhoogd met de erop verschuldigde belasting teneinde de onteigende toe te laten een gelijkwaardig goed aan te kopen9. In toepassing van hetzelfde principe maken belastingen verschuldigd op de schadeposten van de onteigeningsvergoeding volgens mij enkel deel uit van de onteigeningsvergoeding wanneer ze in oorzakelijk verband staan met de onteigening. Deze belastingen staan in oorzakelijk verband met de onteigening wanneer ze verschuldigd waren als gevolg van de onteigening of anders geformuleerd wanneer vaststaat dat zonder die onteigening die belasting niet verschuldigd was. Wat betreft de belasting verschuldigd op de onteigeningsvergoeding wegens huurverlies oordelen de appelrechters volgens mij terecht op pagina 5 van het bestreden arrest dat de vordering in vergoeding daarvoor moet worden afgewezen omdat de aan VOP toegekende en uitbetaalde schadevergoeding een vergoeding voor gederfde huurgelden betreft en op die huurgelden in geval van afwezigheid van onteigening door VOP belastingen dienen te worden betaald zodat deze belasting niet in oorzakelijk verband staat met de onteigening. Deze beslissing is dus naar recht verantwoord. In zoverre kan het onderdeel niet worden aangenomen. In zoverre dat het middel aanvoert dat de appelrechters ten onrechte oordelen dat de vergoeding wegens huurschade geen onteigeningsvergoeding is in de eigenlijke zin van het woord en dient om de gederfde huurschade te vergoeden en niet om de onteigende in de mogelijkheid te stellen om een onroerend goed tegen dezelfde waarde als het onteigende onroerend aan te kopen, is het gericht tegen een overtollig motief en is het niet ontvankelijk. II.1.3. Het derde onderdeel. (…) II.2. Het tweede middel. In dit middel verwijten eiseressen de appelrechters artikel 16 Grondwet, artikel 79, § 1, Bijzondere Wet Hervorming Instellingen, artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek, artikel 8.29, tweede lid, Burgerlijk Wetboek en voor zoveel als nodig de vroegere artikelen 1349 en 1353 Oud Burgerlijk Wetboek te hebben geschonden door:

• het ontbreken van onteigeningschade voor wat betreft de belasting op de onteigeningsvergoeding in zoverre zij betrekking heeft op de posten inrichtingskosten, 7

VELAERS J., De Grondwet. Een artikelsgewijze commentaar – deel 1, die Keure, 2019, 312, nr. 33. CAUSIN E., “Les indemnités d’expropriation”, in RENDERS D. (ed.), L’expropriation pour cause d’utilité publique, Bruylant 2013, (415) 470. 9 Cass. 29 maart 2019, AR C.18.0223.N-C.18.0227.N, AC 2019, nr. 196, ECLI:BE:CASS:2019:ARR.20190329.2 met concl. van advocaat-generaal A. VAN INGELGEM, ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20190329.2; Cass. 29 oktober 2009, AR C.08.0436.N, AC 2009, nr. 626, ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091029.9; Cass. 31 januari 2008, AR C.06.0250.N, AC 2008, nr. 76, ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080131.4. 8

4/8 Courdecassation.be

vergunningskosten, opzeggingsvergoedingen, verhuiskosten, publiciteit, terugbetaling abonnement, verlies registratierecht, herziening btw niet te hebben vastgesteld op grond van de exacte actuele toestand van SIPPELBERG na de onteigening (eerste onderdeel – schending van artikel 16 Grondwet en voor zoveel als nodig artikel 79, § 1, Bijzondere Wet Hervorming Instellingen, en de rechtsnotie schade vervat in artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek)

• door uit het bekend feit dat SIPPELBERG in een antwoordnota aan de deskundige de inrichtingskosten buiten beschouwing heeft gelaten, het gevolg te verantwoorden dat SIPPELBERG zich akkoord zou hebben verklaard met de redenering van de deskundige die door de appelrechters wordt gevolgd terwijl dit onmogelijk is (tweede onderdeel schending artikel 8.29, tweede lid, Burgerlijk Wetboek en voor zoveel als nodig de vroegere artikelen 1349 en 1353 Oud Burgerlijk Wetboek). II.2.1 Eerste onderdeel. TOURY meent op basis van het arrest van 29 maart 2019 dat belastingschade niet enkel wordt beperkt tot meerwaardebelasting maar ook andere vergoedingen zoals de vergoeding voor huurverlies, de wederbeleggingsvergoeding aan belasting kunnen onderworpen zijn en dat indien dit het geval is, deze belasting ook moet worden vergoed 10. Dit kan echter niet zomaar uit het arrest van 29 maart 2019 worden afgeleid aangezien de cassatie op het tweede subonderdeel van het vierde onderdeel van het vierde middel een cassatie betrof op grond van artikel 1138, 3°, Gerechtelijk Wetboek dus omwille van het feit dat de appelrechters hadden nagelaten uitspraak te doen over de belastingschade op de andere aspecten van de gevorderde onteigeningsvergoeding. Het Hof heeft reeds beslist dat bij het bepalen van de billijke vergoeding waarop iedere eigenaar, wiens eigendom ten algemenen nutte is onteigend, recht heeft, alleen rekening mag worden gehouden met de uit de onteigening voortvloeiende actuele of toekomstige schade, voor zover die vaststaat. Mogelijke schade, waarvan het niet zeker is dat ze zal optreden, komt niet in aanmerking. Voor die schade kan alleen voorbehoud worden verleend11. De vergoeding moet de werkelijke waarde van het goed op de dag dat het vonnis dat de voorlopige vergoeding vaststelt, dekken12. Zoals hoger reeds werd uiteengezet, meen ik dat belastingen verschuldigd op de schadeposten van de onteigeningsvergoeding enkel deel uitmaken van de onteigeningsvergoeding wanneer 10

TOURY J., “De billijke onteigeningsvergoeding en de absolute keuze vrijheid van de onteigende: ook belastingschade wordt steeds vergoed (noot onder Cass. 25 april 2019)”, T.Not. 2021/9, 819, voetnoot 12. 11 Cass. 16 mei 1986, AR 4954, AC 1986, nr. 569, ECLI:BE:CASS:1986:ARR.19860516.13; VELAERS J., De Grondwet. Een artikelsgewijze commentaar – deel 1, die Keure 2019, 311, nr. 31. 12 Vb. Cass. 16 oktober 2025, AR C.24.0370.N ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20251016.1N.6 met concl. OM, ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20251016.1N.6; Cass. 4 september 2025, AR C.24.0390.N, ECLI:BE:CASS:2025:ARR.20250904.1N.1 met concl. OM, ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20250901.1N.1; Cass. 6 december 2024, AR C.22.0189.N, ECLI:BE:CASS:2024:ARR.20241206.1N.5 met concl. OM, ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241206.1N.5.;Cass 15 april 1999, AR C.97.0400.F, AC 1999, nr. 209, ECLI:BE:CASS:1999:ARR.19990415.10; Cass. 27 oktober 1994, AR C.94.0018.F, AC 1994, nr. 455, ECLI:BE:CASS:1994:ARR.19941027.6; Cass. 15 januari 1988, AR 5496, AC 1988, nr. 293, ECLI:BE:CASS:1988:ARR.19880115.16; Cass. 17 mei 1976, AC 1976, 1029, ECLI:BE:CASS:1976:ARR.19760517.4; Cass. 21 oktober 1966, AC 1966, 242, ECLI:BE:CASS:1966:ARR.19661021.2; VELAERS J., De Grondwet. Een artikelsgewijze commentaar – deel 1, die Keure 2019, 311, nr. 31. 5/8 Courdecassation.be

ze in oorzakelijk verband staan met de onteigening. Deze belastingen staan in oorzakelijk verband met de onteigening wanneer ze verschuldigd waren als gevolg van de onteigening of anders geformuleerd wanneer vaststaat dat zonder die onteigening die belasting niet verschuldigd was. Dit houdt echter nog niet in dat er belastingschade zou kunnen optreden voor de secundaire schadeposten (zoals bijvoorbeeld inrichtingskosten, vergunningskosten, opzeggingsvergoedingen, verhuiskosten, publiciteit, terugbetaling abonnement die gewoonlijk gepaard gaan met een onteigening). Ofwel heeft men die kosten gemaakt (of zal men die maken) ofwel heeft men die kosten niet gemaakt (of zal men die niet maken). Als ze gemaakt zijn of men ze nog zal maken dan kan de vennootschap die fiscaal aftrekken en is er geen belastingschade. Als de vennootschap deze kosten fiscaal niet aftrekt, dan is dit op basis van haar eigen keuze en maakt dit dan ook geen schade uit. Als ze niet gemaakt zijn of niet zullen gemaakt worden dan kan de vennootschap die evident niet fiscaal aftrekken maar is er even evident evenmin belastingschade. Het vrije beschikkingsrecht van de onteigende over de onteigeningsvergoeding verandert daar niets aan. Het gaat immers niet om kosten die in ieder geval moeten worden gemaakt om zich een gelijkaardig goed te kunnen aanschaffen en die ongeacht of ze nu al dan niet daadwerkelijk gemaakt zijn moeten worden vergoed. Het omgekeerde verdedigen zou inhouden dat de onteigende een vergoeding zou bekomen van de onteigenaar voor kosten die geen (belasting)schade veroorzaken en de onteigeningsvergoeding zou zo een verrijking uitmaken voor de onteigende wat in de regel verboden is ingevolge het principe van de integrale schadeloosstelling.13 Het volstaat met het oog op een billijke vergoeding in de zin van artikel 16 Grondwet dat de onteigende voor dergelijke kosten wordt vergoed. De appelrechters verantwoorden hun beslissing in de laatste alinea onder randnummer 13 van het bestreden arrest naar recht. Het onderdeel kan niet worden aangenomen. II.2.2 Tweede onderdeel (…) III.

De zaak C.24.0282.N.

III.1 Eerste middel. Eiseres verwijt de appelrechters de artikelen 16 en 149 Grondwet, artikel 79, § 1 Bijzondere Wet Hervorming Instellingen, artikelen 19 en 23 tot 28 Gerechtelijk wetboek, artikelen 8.17 en 8.18 Burgerlijk Wetboek en voor zoveel als nodig de artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek te hebben geschonden door:

• niet te antwoorden op de aanvoering van eiseres in haar syntheseberoepsconclusie na deskundigenonderzoek dat gelet op de op hen rustende schadebeperkingsplicht, de verweersters hadden moeten herbeleggen in een ander pand en dat die schadebeperkingsplicht voortvloeit uit het gezag van gewijsde van het arrest van het hof van beroep te Gent van 19 december 2017 (eerste onderdeel – schending artikel 149 Grondwet)

13

Zie de hoger beschreven principes onder de titel “II.1.2 Het tweede onderdeel” in de zaak C.23.0451.N. 6/8 Courdecassation.be

• aan te nemen dat de eiseres de effectieve betaling van de belasting op de wederbeleggingsvergoeding niet betwist en hierdoor de bewijskracht van voormelde syntheseconclusie te schenden aangezien in die conclusie eiseres de effectieve betaling van de belasting door verweerders betwistte zodat het oordeel van de appelrechters dat er sprake is van werkelijke belastingschade die vergoed moet worden evenmin wettig is (tweede onderdeel – schending van de artikelen 8.17 en 8.18 Burgerlijk Wetboek)
• door op basis van de motivering in de eerste alinea op pagina 7 van het bestreden arrest de gevorderde vergoeding van de belastingschade op de wederbeleggingsvergoeding toe te kennen en zo te aanvaarden dat VOP de onteigeningsvergoeding gespreid kon laten taxeren terwijl in het arrest van 19 december 2017 van het hof van beroep te Gent reeds werd geoordeeld dat op VOP een schadebeperkingsplicht rust, zij als vastgoedmaatschappij professioneel deskundig mag worden genoemd om de gedwongen meerwaarde op de gebouwen te herbeleggen en gebruik te maken van gespreide belasting op meerwaarde en de appelrechters opnieuw uitspraak doen over en tussen de partijen eerder in dezelfde procedure al beslecht rechtspunt en zo aan het arrest van 19 december 2017 elk gezag van gewijsde ontzegt (derde onderdeel – schending artikel 19 Gerechtelijk wetboek en de artikelen 23 tot 28 Gerechtelijk Wetboek)
• door de vordering in vergoeding van belastingschade op de wederbeleggingsvergoeding toe te kennen op grond van de motieven in de tweede, derde, vijfde en zesde alinea op pagina 7 van het bestreden arrest zonder na te gaan, gelet op de aanvoeringen van eiseres, of vast te stellen er voor VOP redelijkerwijze geen mogelijkheid was de onteigeningsvergoeding te herbeleggen, noch na te gaan of vast te stellen dat de herbelegging van de onteigeningsvergoeding niet tot minder belastingschade zou hebben geleid, is deze beslissing niet naar recht verantwoord (vierde onderdeel – schending van artikel 16 Grondwet, artikel 79 Bijzondere Wet Hervorming instellingen en artikelen 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek) III.1.1 Eerste onderdeel. (…) III.1.2 Tweede onderdeel. (…) II.1.3 Derde onderdeel. (…) III.1.4. Vierde onderdeel. De wederbeleggingsvergoeding als onderdeel van de onteigeningsvergoeding heeft tot doel de kosten die de eigenaar maakt bij de eventuele aankoop van een gelijkaardig onroerend goed als het onteigende goed te vergoeden (nl. de notariskosten, registratiebelasting en de overschrijvingskosten)14. Deze vergoeding is dus in ieder geval noodzakelijk om te komen tot

14

PALMANS R. “Enkele pijnpunten bij de begroting van onteigeningsschade”, in PALMANS R en TOURY J., Onteigeningen in Vlaanderen na de zesde Staatshervorming, Larcier-Intersentia 2015, (135) 178, nr. 74. 7/8 Courdecassation.be

de vereiste van integrale schadeloosstelling. Ongeacht of de onteigende achteraf al dan niet opnieuw in vastgoed wil investeren, de wederbeleggingsvergoeding wordt altijd uitgekeerd15. Het Hof besliste reeds - weliswaar in verband met een onwettige onteigening16 - dat de benadeelde vrij beschikt over de hem toekomende schadevergoeding en het bedrag van de schadevergoeding niet mag verschillen naargelang van het gebruik dat de benadeelde ervan zal maken. Wanneer bijgevolg door een onwettige onteigening aan de benadeelde een onroerend goed wordt ontnomen, kan deze, wanneer teruggave onmogelijk is, aanspraak maken op vergoeding van de kosten en lasten die verband houden met de verwerving van een vervangingsgoed, ongeacht of hij al dan niet effectief tot het verwerven een vervangingsgoed overgaat17. Het vrije beschikkingsrecht over de schadevergoeding, thans verankerd in artikel 6.39 Burgerlijk wetboek, is erkend in de rechtspraak van het Hof18. Ook wat betreft de onteigeningsvergoeding beschikt de onteigende volgens mij in de regel over het vrije beschikkingsrecht. In verband met de belastingschade op de wederbeleggingsvergoeding als onderdeel van de onteigeningsvergoeding, nu de wederbeleggingsvergoeding in ieder geval verschuldigd is om te komen tot een billijke vergoeding, is het dan ook niet nodig om na te gaan of vast te stellen dat er voor de onteigende redelijkerwijze geen mogelijkheid was de onteigeningsvergoeding te herbeleggen of dat de herbelegging van de onteigeningsvergoeding niet tot minder belastingschade zou hebben geleid. Uit geen enkele bepaling vloeit voort dat de onteigende zou moeten herbeleggen met zijn onteigeningsvergoeding in een afschrijfbaar onroerende goed19. Het middel faalt dan ook naar recht. III.2. Tweede middel. (…) Conclusie: Verwerping.

15

Ibid. Dit betreft dan een schadevergoeding op basis van artikel 1382 Oud Burgerlijk Wetboek waarvoor een raming in concreto geldt. 17 Cass. 18 april 2024, AR C.23.0452.N, arrest niet gepubliceerd maar weergegeven in VANSWEEVELT T. en WEYTS B., Handboek Buitencontractueel Aansprakelijkheidsrecht, Larcier-Intersentia 2025, 961, nr. 1407. 18 Cass. 25 juni 1996, AR P.95.0557.N, arrest niet gepubliceerd, Verkeersrecht 1996, 254, noot; Cass. 20 september 1988, AR 1235, AC 1988, nr. 34, ECLI:BE:CASS:1988:ARR.19880920.10. 19 Zie ook TOURY J. en DENYS M., “De vergoeding van fiscale onteigeningsschade bij meerwaarden op onroerende goederen”, T.Not. 2011, afl. 7-8, 431; DENYS M., Onteigening en planschade – deel 2; Kluwer 2001, 247 en 386. 16

8/8 Courdecassation.be